Ertragswertverfahren erklärt: Schritt-für-Schritt zur Immobilienbewertung

In Deutschland werden amtliche Bodenrichtwerte veröffentlicht, die den durchschnittlichen Wert pro Quadratmeter Bauland für bestimmte Lagen und Nutzungsarten angeben. Diese Bodenrichtwerte basieren auf ausgewerteten Kaufpreisen. Um den Bodenwert zu ermitteln, wird der Bodenrichtwert der betreffenden Lage mit der Grundstücksfläche multipliziert. Gegebenenfalls muss der Richtwert noch angepasst werden, wenn das konkrete Grundstück in den Eigenschaften (z. B. im zulässigen Nutzungsumfang) vom Richtwertgrundstück abweicht. Ein typisches Anpassungsinstrument ist die GFZ-Umrechnung: Hat das zu bewertende Grundstück eine andere Geschossflächenzahl (GFZ) oder Bebauungsdichte als im Bodenrichtwert unterstellt, wird der Richtwert proportional umgerechnet. So wird sichergestellt, dass z. B. ein Grundstück, das eine höhere Bebauung zulässt, einen entsprechend höheren Bodenwert erhält als ein gleich großes Grundstück in ansonsten gleicher Lage mit geringerer Bebaubarkeit.

Da der veröffentlichte Richtwert durchschnittliche Verhältnisse einer Zone repräsentiert, muss er systematisch an die Merkmale des Wertermittlungsobjekts angepasst werden (zeitlich, sachlich, rechtlich).

Häufige Einflussgrößen und typische Begründungen:

Lage: Besondere Vor- oder Nachteile der Mikrolage gegenüber dem Bodenrichtwert sind darzustellen und zu würdigen. Dazu zählen u. a. Nachbarschaftseinflüsse, Ecklage sowie die Erreichbarkeit mit dem Individualverkehr.

Wertermittlungsstichtag: Bodenrichtwerte beziehen sich auf einen festen Stichtag (regelmäßig 31. Dezember bzw. 1. Januar). Weicht der Stichtag der Wertermittlung davon ab, ist eine zeitliche Anpassung – etwa nach der Preisentwicklung – vorzunehmen, auch wenn es sich um bereits bebaute Grundstücke handelt.

Grundstücksgröße: Deutlich größere oder sehr kleine Flächen weichen meist vom Richtwertniveau ab: Große Grundstücke führen tendenziell zu Abschlägen (Mengendegression), sehr kleine zu Zuschlägen. Bei mittleren Größenordnungen bleibt der Richtwert häufig unverändert.

GFZ: Die GFZ hat einen starken Einfluss auf den Bodenwert: Je höher die zulässige Ausnutzung, desto höher in der Regel der Wert des Bodens. Unterscheidet sich die GFZ des Bewertungsobjekts von der GFZ, auf die der Richtwert bezogen ist, sind entsprechende Zu- oder Abschläge (bzw. Umrechnungen) erforderlich.

GRZ, BMZ: Auch GRZ und BMZ wirken auf den Bodenwert und sind – analog zur GFZ – bei Abweichungen gegenüber dem Richtwertbezug zu berücksichtigen.

Erschließung: Bodenrichtwerte werden in aller Regel erschließungsbeitragsfrei veröffentlicht. Weicht der Erschließungszustand des Objekts davon ab, sind wertadäquate Korrekturen (Zu- oder Abschläge) anzusetzen.

Beschaffenheit: Unterschiede zur „ortsüblichen“ Beschaffenheit des Richtwertgrundstücks sind zu würdigen. Relevante Aspekte sind z. B. Grundstückszuschnitt, Bewuchs, Baugrund, Bebaubarkeit oder Oberflächengestaltung.

Belastungen: Sämtliche rechtlichen Belastungen, die nicht typischerweise in den Richtwertfällen enthalten sind (z. B. Dienstbarkeiten), führen zu wertmindernden Korrekturen.

Verkehrliche Erschließung: Eine überdurchschnittlich gute oder schlechte verkehrliche Anbindung, bezogen auf die für die jeweilige zulässige Nutzungsart maßgebliche Erreichbarkeit, ist ebenfalls durch Zu- bzw. Abschläge im Bodenwert abzubilden.

In der Praxis stellen Gutachterausschüsse teils regelmäßig weitere Umrechnungskoeffizienten oder Anpassungsparameter bereit. Fehlen solche Vorgaben, hat der Sachverständige auf Basis belastbarer Erfahrungswerte eine marktgerechte Anpassung vorzunehmen. Dies ist insbesondere in ländlichen Räumen relevant, in denen mitunter ein einziger Bodenrichtwert eine ganze Ortschaft abdeckt. Die Heterogenität der Mikrolagen bleibt dabei unberücksichtigt: Ein Grundstück an einer Hauptstraße mit dauerhafter Lärmbelastung (zum Beispiel durch landwirtschaftlichen Verkehr) und ein Objekt in einer ruhigen Anliegerstraße am Naherholungsgebiet können trotz identischer Richtwertzone einen deutlich unterschiedliche Nachfrage aufweisen. Aus Marktsicht wird das ruhig gelegene Grundstück regelmäßig präferiert. Für solche Konstellationen existieren häufig keine tabellierten Umrechnungskoeffizienten; der Sachverständige muss daher logisch begründete und empirisch fundierte Objektanpassungen vornehmen und diese transparent dokumentieren.

Berechnung des Bodenwertes

Unter Berücksichtigung der vorhandenen Vergleichspreise (Bodenrichtwert) und der Grundstücksgröße wird der Bodenwert zum Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag entsprechend der zulässigen Nutzung unbebaut wie folgt ermittelt:

1679 m² Bauland                      x                        390 € / m²  =    654.810 €

Kalkulatorischer unbelasteter Bodenwert- Bauland gesamt  654.810 €

Unbelasteter Bodenwert rund                                                     654.810 €
                                                                                             Ø rund 390 € / m²

Wohnflächenverordnung  vom 25. November 2003

Unsere Bewertungsobjekte sind zwei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt acht Mietwohnungen. Alle Wohnungen sind vermietet. Zunächst werden die tatsächlichen mit den marktüblichen Mieten verglichen. 

Die Mieten liegen größtenteils innerhalb der Mietspanne. Die geringen Abweichungen lassen sich objektspezifisch erklären. Darauf wird an dieser Stelle nicht weiter eingegangen. Die tatsächlichen Mieten sind als marktüblich anzusehen und werden daher im weiteren Verlauf verwendet.  

Zusätzlich werden acht Stellplätze vermietet, die einen Rohertrag von insgesamt jährlich  2.772 € erwirtschaften.

Zusammengefasst wird ein Rohertrag i. H. v. 53.380,56 € (50.608,56 € + 2.772 €) innerhalb des Ertragswertverfahrens für weitere Berechnungen zu Grunde gelegt. 

Die Bewirtschaftungskosten werden gemäß § 17 Abs. 1 und 2 ImmoWertV ermittelt und auf den Wertermittlungsstichtag angepasst. Grundlage bilden marktübliche Basissätze gemäß Anlage 1 Abschnitt III ImmoWertV, die mittels des vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Preisindexes zum Wertermittlungsstichtag angepasst werden. Damit wird gewährleistet, dass die angesetzten Bewirtschaftungskosten den aktuellen Preis- und Marktentwicklungen entsprechen und den nachhaltigen Aufwand bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung realistisch abbilden.

Hinweis: Der Index muss zum Stichtag verfügbar und gültig sein!

Nach § 8 Abs. 2 ImmoWertV und § 194 BauGB gilt der Wertermittlungsstichtag als Bewertungszeitpunkt, auf den alle Daten, Parameter und Marktverhältnisse zu beziehen sind. Das betrifft ausdrücklich auch Preisindizes, die zur Fortschreibung von Kosten (z. B. Instandhaltungs- oder Herstellungskosten) verwendet werden. Daraus folgt: Nur solche Indexreihen dürfen angewendet werden, die am oder vor dem Stichtag bereits amtlich veröffentlicht und methodisch konsistent vorlagen.

Diese Kosten richten sich nach der Nutzungsart, Objektgröße/-struktur, Anzahl der Mietparteien sowie dem örtlichen Miet-/Preis-/Lageniveau und umfassen auch den Wert der durch Eigentümer selbst geleisteten Verwaltungsarbeit. Gemäß Anlage 3 ImmoWertV sind die Verwaltungskosten entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindex im Wert fortzuschreiben, z. B. Kosten für die Hausverwaltung, eigene Arbeitszeit des Vermieters etc.

Diese Kosten umfassen die laufende Erhaltung, Schönheitsreparaturen und die Erneuerung von Einzelbauteilen. Demzufolge sind es Aufwendungen für laufende Wartung und Instandsetzung, die erforderlich sind, um den Gebrauchswert des Gebäudes über die Restnutzungsdauer zu erhalten. Achtung: Modernisierungskosten, die den Standard heben, zählen nicht hierzu.

Bewirtschaftungskosten

Die Bewirtschaftungskostenanteile werden wie folgt bestimmt:

Verwaltungskosten

Da der Wertermittlungsstichtag ( hier 15.11.2022) des Liegenschaftszinssatzes vor dem 22. Februar 2023 liegt, werden gemäß Anlage 3 ImmowertV i. V. m. den Anwendungshinweisen der ImmoWertA über die Modellansätze für Bewirtschaftungskosten im vorliegenden Bewertungsfall Verwaltungskosten i. H. v. 330 € jährlich je Wohneinheit angesetzt (Index Oktober 2021: 110,7 / 77,1 Index Oktober 2001 x 230€). Für einen Stellplatz werden Verwaltungskosten i. H. v. 43 € jährlich je Stellplatz angesetzt (Index Oktober 2021: 110,7 / 77,1 Index Oktober 2001 x 30€).

Für 8 Wohnungen und 18 Stellplätze werden demzufolge insgesamt 3.414 € als Verwaltungskosten veranschlagt (Wohnungen 2.640 €, 330 € x 8, Stellplätze 774 €, 43 € x 18).

Mietausfallwagnis

Bei Mietwohngrundstücken sind i. d. R. mindestens 2,0% vom Jahresrohertrag zu kalkulieren.

Im Bewertungsfall werden Mietausfallwagnisse i. H. v. 1.067,61 € jährlich angesetzt (2% von 53.380,56 € Rohertrag).

Instandhaltungskosten

Hinsichtlich der Nutzungsart ist unter Berücksichtigung einer fortlaufenden Anpassung mit dem Verbraucherpreisindex (Index Oktober 2021: 110,7 / 77,1 Index Oktober 2001 x 9€) mit 13,30 €/m² Wohnfläche jährlich zu kalkulieren. Für einen Stellplatz werden Instandhaltungskosten i. H. v. 98 € kalkuliert (Index Oktober 2021: 110,7 / 77,1 Index Oktober 2001 x 68€)

Für 8 Wohnungen und 18 Stellplätze werden demzufolge insgesamt 9.479,06 € als Instandhaltungs-kosten veranschlagt (Wohnungen 7.715,06 €, 13,30 € x 580,08 m² Wohnfläche, Stellplätze 1.764 €, 98 € x 18).

Verbraucherpreisindex für Deutschland, zu finden unter: 2015=100

Verbraucherpreisindex für Deutschland, zu finden unter: 2020=100

Hinweis: Die Fortschreibung der Instandhaltungskosten und der Verwaltungskosten erfolgte unter Bezugnahme auf den Verbraucherpreisindex (VPI), Basis 2015 = 100, gemäß den Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes (Destatis). Zum Wertermittlungsstichtag 15.11.2022 lag die neue Indexreihe auf Basis 2020 = 100 noch nicht vor (Basis 2020=100 wurde erst ab Januar 2023 veröffentlicht). Daher wurde die bis dahin gültige Langreihe (Basis 2015 = 100) herangezogen.

Zur Bestimmung des Reinertrags werden vom Rohertrag nur die Bewirtschaftungskosten(-anteile) in Abzug gebracht, die vom Eigentümer zu tragen sind:

Dieser Reinertrag stellt den nachhaltig erzielbaren jährlichen Überschuss aus dem Grundstück dar (entspricht also dem Nettoertrag nach Kosten). In ihm sind etwaige Erträge aus baulichen Außenanlagen oder sonstigen Anlagen mit enthalten, sofern solche vorhanden und vermietet sind.

Unter dem Mietausfallwagnis ist insbesondere das Risiko einer Ertragsminderung zu verstehen, die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorübergehenden Leerstand von Raum, der zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nutzung bestimmt ist, entsteht. Es umfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung (§ 32 Abs. 4 ImmoWertV 21 und § 29 Satz 1 und 2 II. BV). Üblich sind pauschal 2 % vom Rohertrag bei Wohnimmobilien.

Der Liegenschaftszinssatz (LIZI) ist die marktübliche Verzinsung für Immobilien. Die gesetzliche Grundlage bildet § 21 Abs. 2 ImmoWertV.

Der Liegenschaftszinssatz ist in ökonomischer Hinsicht ein Risikozinssatz. Er spiegelt das Risiko wider, das mit einer Investition in ein bestimmtes Grundstück oder eine bestimmte Objektart verbunden ist. Je höher der Liegenschaftszinssatz, desto größer ist das vom Markt wahrgenommene Risiko und desto höher ist die Rendite, die ein Investor erwartet, um dieses Risiko zu tragen.

Mit anderen Worten:

Höheres Risiko = höhere erwartete Verzinsung,
geringeres Risiko = niedrigere Verzinsung.

Ein Investor würde eine Investition mit überdurchschnittlichem Risiko nur dann eingehen, wenn er im Gegenzug eine angemessen höhere Renditeerwartung hat. Liegenschaftszinssätze variieren räumlich und nach Objektart. In strukturstarken Metropolen wie Hamburg, Berlin oder München sind sie regelmäßig niedriger, weil dort das Risiko von Mietausfällen, Leerständen oder sinkenden Mieten gering ist. Die Stabilität der Nachfrage und die nachhaltig erzielbaren Mieten führen zu einer geringeren Risikoaufschlagkomponente. In strukturschwachen oder ländlichen Regionen hingegen (z. B. Teilen von Mecklenburg-Vorpommern oder der Uckermark) liegen die Liegenschaftszinssätze häufig deutlich höher, weil dort die Mietausfallrisiken, die Volatilität der Nachfrage und die Unsicherheit zukünftiger Mietsteigerungen größer sind. Investoren fordern in solchen Märkten eine höhere Verzinsung ihres Kapitals, um das zusätzliche Risiko auszugleichen.

Der Bodenwertverzinsungsbetrag wird nach folgender Formel berechnet:

Der Betrag stellt die jährliche Verzinsung des Bodenwerts dar und wird vom Reinertrag der baulichen Anlagen abgezogen, um den Gebäudeertragswert zu ermitteln.

Der Bodenwertverzinsungsbetrag sorgt dafür, dass bei der Ermittlung des Ertragswerts

• nur die Erträge berücksichtigt werden, die tatsächlich der bebauten Anlage zufließen,

• während die dem Boden zuzurechnende Verzinsung getrennt ausgewiesen wird.

So wird sichergestellt, dass der Boden nicht künstlich auf die Nutzungsdauer des Gebäudes „mit abgezinst“ wird, sondern als eigenständiger, unendlicher Kapitalwertträger erhalten bleibt.

Warum muss die Bodenverzinsung abgezogen werden?

Der Grund und Boden stellt ein dauerhaft existierendes Wirtschaftsgut dar. Er nutzt sich nicht ab, altert nicht und muss nicht ersetzt werden. Er unterscheidet sich damit grundlegend von der Bebauung, deren Erträge nur über eine begrenzte wirtschaftliche Restnutzungsdauer erzielt werden können und deshalb abgezinst werden müssen. Würde man die Bodenverzinsung nicht abziehen, würde man implizit unterstellen, dass der Boden nur für die Restnutzungsdauer des Gebäudes existiert und danach gewissermaßen „verschwindet“. Das wäre ökonomisch unsinnig. Auch wenn Gebäude verfallen, abgerissen oder neu errichtet werden, der Boden bleibt bestehen. Sollte also die Welt nicht untergehen, wird der Boden unendlich existieren. Genau aus diesem Grund ist der Boden als unvergängliches, ewig nutzbares Vermögensgut zu betrachten, das dauerhaft Kapital bindet und somit dauerhaft verzinst werden muss.

Es wurde zunächst ein Bodenwert von 654.810 € und ein objektspezifisch angepasster Liegenschaftszinssatz von 2% ermittelt. 

Ermittlung des Gebäudereinertrages:

Grundlage der linearen Abschreibung ist die Gesamtnutzungsdauer (GND) eines Gebäudes. Das ist die Anzahl Jahre, die ein Gebäude typischerweise wirtschaftlich genutzt werden kann, bevor es verbraucht, technisch überholt oder nicht mehr sinnvoll nutzbar ist. Sie hängt von Bauart und Nutzung ab. Wohngebäude haben z. B. i. d. R. eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. In den Bundesländern Mecklenburg Vorpommern, Hamburg, Schleswig-Holstein beträgt sie regelmäßig 80 Jahre. Dagegen wird die GND in Niedersachsen mit 70 Jahren für Wohngebäude veranschlagt. Man könnte jetzt meinen, dass Häuser in Niedersachsen minderwertiger gebaut würden, weil sie gem. Gutachterausschuss eine 10 Jahre kürzere GND haben als z. B. in Hamburg. Grund dafür sind die unterschiedlichen Berechnungsmodelle der Gutachterausschüsse. Um modellkonform zu bleiben muss ein Sachverständiger sich immer an das Modell des jeweiligen Gutachterausschusses halten. 70 oder 80 Jahre sind demzufolge rechnerische Größen im Kontext eines gesamten Modells.     

Die Restnutzungsdauer (RND) ist die voraussichtliche verbleibende Zeit (in Jahren) ab dem Wertermittlungsstichtag, während der das Gebäude noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ergibt sich aus der Differenz zwischen der Gesamtnutzungsdauer und dem bereits verstrichenen Alter, unter Berücksichtigung des Erhaltungszustands.

Effektives Alter bedeutet hierbei nicht zwingend das kalendarische Baualter. Es kann durch Modernisierungen oder außergewöhnlichen Verschleiß vom tatsächlichen Baujahr abweichen:

• Wenn ein Gebäude umfassend modernisiert wurde (z. B. neue Haustechnik, Dacherneuerung, energetische Sanierung), kann es fiktiv „jünger“ sein, als es das Baujahr vermuten lässt. Man spricht vom fiktiven Baujahr, dieses liegt später als das tatsächliche Baujahr, um die Werterhöhung durch Modernisierung darzustellen. Damit verlängert sich auch die Restnutzungsdauer.

• Umgekehrt kann bei sehr schlechtem Bauzustand oder unterlassener Instandhaltung die wirtschaftliche Nutzbarkeit kürzer sein als normal. Das Gebäude ist dann „vorzeitig gealtert“.

Die Festlegung der Restnutzungsdauer erfordert Sachverständigen-Ermessen. Oft orientiert man sich an typischen Tabellenwerten gem. ImmowertV und A, die nachfolgend näher erläutert werden.

Viele Gebäude werden im Laufe ihres Lebens modernisiert. Sei es durch neue Fenster, Dämmung, neue Heizungsanlage, Badrenovierungen oder Anbauten. Solche Modernisierungen können erheblichen Einfluss auf den Sachwert haben und müssen berücksichtigt werden:

• Fiktives Baujahr und Restnutzungsdauer: Eine Modernisierung verjüngt das Gebäude in gewissem Umfang. Substanzerneuernde Maßnahmen (neues Dach, neue Leitungen etc.) verlängern die technische und wirtschaftliche Nutzungsdauer. Hier muss der Bewerter beurteilen, um wie viele Jahre sich die Restnutzungsdauer erhöht. In der Praxis wird oft ein fiktives Baujahr gebildet, dass sich aus den zu vergebenen Modernisierungspunkten ergibt. 

• Keine Doppelberücksichtigung: Wichtig ist, Modernisierung konsistent einzupreisen. Wenn man z. B. die Restnutzungsdauer erhöht, darf man nicht zusätzlich dieselbe Maßnahme noch als separaten Zuschlag irgendwo addieren. Sonst würde man den Wert zweifach steigern.

Für jedes Modernisierungselement werden Punkte vergeben, wobei die Vergabe in fünf Kategorien unterteilt wird:

Die Gesamtzahl der Modernisierungspunkte, die vergeben werden können, beträgt maximal 20. Die Summe der Punkte aller modernisierten Bauteile ergibt die Gesamtpunktzahl.

Modernisierungspunkte (nach ImmoWertV)

Im Folgenden sind Modernisierungsmaßnahmen und die dafür maximal zu vergebenden Punkte aufgeführt: 

Die folgende Tabelle zeigt, wie viele Punkte für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen vergeben werden können. Sie dient als Orientierung, um den baulichen und technischen Zustand eines Gebäudes im Verhältnis zum Modernisierungsstand einzuschätzen:

Um die Restnutzungsdauer nach Ermittlung der Modernisierungspunkte neu zu bestimmen, bedient man sich der Formel zur Ermittlung der Restnutzungsdauer gem. Anlage 2 II. ImmoWertV:

Die obenstehende Formel zur Ermittlung der modifizierten Restnutzungsdauer darf nur angewendet werden, wenn das relative Alter des Gebäudes mindestens den in der unteren Tabelle angegebenen Schwellenwert erreicht oder überschritten hat. Liegt das relative Alter unterhalb des dort angegebenen Wertes, ist die Anwendung der Formel nicht zulässig, da in diesen Fällen noch kein messbarer Alterungs- oder Modernisierungseffekt im Sinne der Restnutzungs-dauerverlängerung eingetreten ist. In solchen Fällen gilt weiterhin die lineare Altersminderung, also: RND= GND − Alter.

Erst ab Erreichen eines relativen Alters darf die obere quadratische Berechnungsformel herangezogen werden, da sie dann den fortgeschrittenen Alterungsprozess unter Berücksichtigung der Modernisierungswirkung realistisch abbildet.

Angabe der Variablen a, b, c und des relativen Alters für die Anwendung der Formel zur Ermittlung der Restnutzungsdauer.

Hinweis: 

Zur Erleichterung der praktischen Anwendung stellt die ImmoWertA ergänzende Tabellen (Tabellen b bis f) bereit. Diese enthalten für verschiedene Gebäudetypen bereits berechnete Restnutzungsdauern. Die Werte basieren auf den in Anlage 1 angegebenen Gesamtnutzungsdauern und berücksichtigen sowohl das Gebäudealter als auch die nach Anlage 2 Nummer I ermittelte Modernisierungspunktzahl. Grundlage ist dabei die Formel nach Anlage 2 Nummer II.2. Die Tabellenwerte sind auf volle Jahre gerundet und können alternativ zur quadratischen Formel verwendet werden. Allerdings beziehen sich die Tabellen immer auf eine bestimmte Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes (zum Beispiel 80 Jahre). Weicht die tatsächliche Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes von den Tabellenwerten ab, muss wieder die quadratische Formel angewendet werden. Beispielsweise beträgt die Gesamtnutzungsdauer in Niedersachsen in der Regel 70 Jahre und ist damit in den Tabellen der ImmoWertA nicht enthalten. In diesem Fall ist die Berechnung zwingend mit der quadratischen Formel vorzunehmen.

Um daraus nun den Gebäudeertragswert (Kapitalwert der baulichen Anlagen) zu berechnen, wird dieser jährliche Gebäude-Reinertrag auf die verbleibende Restnutzungsdauer des Gebäudes abgezinst. Ein typisches Wohngebäude hat nicht unendliche Lebensdauer; die Restnutzungsdauer n (in Jahren) ist die voraussichtlich verbleibende wirtschaftliche Lebenszeit des Gebäudes. Sie ergibt sich aus der technischen und wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Alters.

Für die Abzinsung eines jährlich gleichbleibenden Ertrags über n Jahre bei Zinssatz LZ stellt die ImmoWertA (Anhang B zu Nummer 34.2) Barwertfaktoren für die Kapitalisierung bereit. Diese Kapitalisierungsfaktoren (KF) können entweder aus der Tabelle der ImmoWertA entnommen oder formelbasiert ermittelt werden.

Hinweis:

Zur Vereinfachung der Berechnung des Kapitalisierungsfaktors stellt die ImmoWertA sogenannte Barwerttabellen bereit. Diese Tabellen enthalten bereits vorab berechnete Kapitalisierungsfaktoren für verschiedene Kombinationen von Liegenschaftszinssätzen und Restnutzungsdauern. Die Tabellen können als Hilfsmittel verwendet werden, wenn die Berechnung mit der Formel nicht durchgeführt werden soll. Allerdings sind sie nur für bestimmte Zinssätze vorgesehen, in der Regel für ganze oder halbe Prozentwerte (z. B. 1 %, 1,5 %, 2 %, 2,5 %, 3 % usw.). Weicht der tatsächlich zu verwendende Liegenschaftszinssatz von diesen Werten ab, dürfen die Tabellenwerte nicht angewendet werden. In diesem Fall muss der Kapitalisierungsfaktor mithilfe der mathematischen Formel selbst berechnet werden, um eine sachgerechte und exakte Bewertung sicherzustellen. Die Barwerttabellen der ImmoWertA sind somit ein praxisnahes Hilfsmittel, ersetzen jedoch nicht die exakte Berechnung nach der Formel, wenn die vorgegebenen Zinssätze nicht übereinstimmen.

Der Kapitalisierungsfaktor wird mit dem jährlichen Reinertrag der baulichen Anlagen multipliziert, um den Barwert aller dieser künftigen Erträge zu erhalten. Das Ergebnis ist der vorläufige Ertragswert der baulichen Anlagen.

Als Grundlage für die Berechnung der Kapitalisierung werden die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes von 80 Jahren, das tatsächliche Alter von 56 Jahren sowie der Einfluss durch durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen herangezogen:

Für die Berechnung werden benötigt:

• Gesamtnutzungsdauer (GND) des Gebäudes, hier 70 Jahre
• tatsächliches Gebäudealter, hier 56 Jahre
• Modernisierungspunkte,  hier: 4 Punkte

Berechnung des relativen Alters:

Das relative Alter zeigt, wie weit die tatsächliche Nutzung bereits fortgeschritten ist.

Je nach Modernisierungspunkten werden unterschiedliche Koeffizienten a, b und c verwendet. Die folgende Tabelle ist eine Auszug aus der ImmoWertV Anlage 2 Nr. II: 

In unserem Beispiel (56 Jahre alt, 4 Modernisierungspunkte, GND 70) verwenden wir also: a = 0,7300, b = 1,5770, c = 1,1133.

Restnutzungsdauer berechnen:

Liegt das relative Alter über dem in der Tabelle genannten Schwellenwert (z. B. 40 % bei 4 Punkten), wird die Restnutzungsdauer mit der folgenden quadratischen Formel berechnet.

Die hier dargestellte Methode setzt voraus, dass die Gesamtnutzungsdauer sachgerecht bestimmt wurde (z. B. nach NHK 2010 oder nach den Tabellen der Gutachterausschüsse) und dass die Modernisierungspunkte nachvollziehbar vergeben wurden (z. B. nach einem Punkteschema: Dach, Fenster, Leitungen, Heizung, Bäder, Fassade, Innenausbau, Grundriss). Bei sehr hohen Modernisierungsgraden kann die so ermittelte Restnutzungsdauer deutlich über der rechnerischen Restnutzungsdauer (GND – Alter) liegen. Das ist beabsichtigt, weil Modernisierungen die wirtschaftliche Nutzbarkeit des Gebäudes verlängern.

Finden Sie hier mehr Informationen über ein Nießbrauchrecht bei Grundstücken

Finden Sie hier mehr Informationen über ein Erbbaurecht bei Grundstücken

Finden Sie hier mehr Informationen über ein Wohnungsrecht

Finden Sie hier mehr Informationen über ein Wegerecht

Nach vollständiger Durchführung des Ertragswertverfahrens ergibt sich ein endgültiger Ertragswert von 1.032.627 €.
Dieser Wert umfasst alle maßgeblichen Einflussgrößen des Verfahrens, insbesondere Roherträge, Bewirtschaftungskosten/Alterswertminderung, den Liegenschaftszinssatz, den Bodenwert sowie besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, im vorliegenden Fall die Instandhaltungsmaßnahmen.

Unter Würdigung der aktuellen Marktlage, der regionalen Nachfrageverhältnisse und des bestehenden Instandhaltungsstaus wird der Wert sachverständig auf 1.000.000 € gerundet. Der Verkehrswert (Marktwert) von 1.000.000 € stellt damit den wahrscheinlichsten Preis dar, der am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar ist.

Hinweis: 

In den vorangegangenen Berechnungen wurde bewusst nicht kaufmännisch gerundet, um die Ergebnisse möglichst präzise darzustellen. In der Praxis wird jedoch teils bereits zu Beginn vereinfachend gerundet. So stellen Bodenrichtwerte, die beispielsweise auf zwei Nachkommastellen ausgewiesen sind, vor allem eine mathematische Genauigkeit dar, im Markt zahlt niemand exakt 124,56 €/m². Gleiches gilt für rechnerische Zwischenwerte wie einen vorläufigen Ertragswert von 1.254.547 €. Solche Beträge sind nicht marktrealistisch. Am Ende der Bewertung wird der Verkehrswert stets kaufmännisch gerundet und damit auf eine marktübliche Größenordnung gebracht. Dieser gerundete Betrag bildet den wahrscheinlichsten Preis am Stichtag ab. Zur methodischen Orientierung bei der Rundung kann u. a. auf Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken verwiesen werden (Rundung nach Wertgrößenklassen):