Ertragswertverfahren Schritt für Schritt
Eine systematische Einführung in die Ermittlung des Immobilienertragswerts: Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Reinertrag, Bodenwertverzinsung, Liegenschaftszinssatz, Barwertfaktor und Verkehrswert.
Das Ertragswertverfahren ist ein normiertes Verfahren der Immobilienwertermittlung. Es wird insbesondere bei Immobilien angewandt, bei denen die nachhaltig erzielbaren Erträge die Kaufpreisbildung maßgeblich bestimmen. Zu den typischen Anwendungsfällen zählen Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Büroimmobilien und andere Renditeimmobilien.
Die gesetzlichen Grundlagen bilden die §§ 27 bis 34 ImmoWertV. Das nachfolgend dargestellte allgemeine Ertragswertverfahren richtet sich insbesondere nach § 28 ImmoWertV. Die Liegenschaftszinssätze sind in § 21 Abs. 2, ihre objektspezifische Anpassung in § 33 und die Barwertfaktoren in § 34 ImmoWertV geregelt.
Der Wert einer Renditeimmobilie wird aus den zukünftig nachhaltig erzielbaren Reinerträgen abgeleitet. Da Grund und Boden grundsätzlich zeitlich unbegrenzt wirtschaftlich nutzbar sind, während bauliche Anlagen nur eine begrenzte wirtschaftliche Restnutzungsdauer aufweisen, werden Boden und Gebäude im allgemeinen Ertragswertverfahren rechnerisch getrennt behandelt.
Durchgängiges Berechnungsbeispiel
Für die Darstellung wird ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen und insgesamt 500 m² Wohnfläche verwendet. Die Berechnung erfolgt mit einem modellhaft angenommenen Liegenschaftszinssatz von 4,00 % und einer wirtschaftlichen Restnutzungsdauer von 30 Jahren.
| Ausgangsgröße | Ansatz |
|---|---|
| Anzahl Wohnungen | 8 |
| Wohnfläche | 500 m² |
| Marktübliche Nettokaltmiete | 10,00 €/m² monatlich |
| Jahresrohertrag | 60.000 € |
| Bewirtschaftungskosten | 11.336 € jährlich |
| Grundstücksfläche | 1.000 m² |
| Bodenwertansatz | 500 €/m² |
| Liegenschaftszinssatz | 4,00 % |
| Restnutzungsdauer | 30 Jahre |
| Barwertfaktor | 17,292033 |
1. Ermittlung des jährlichen Rohertrags
Nach § 31 Abs. 2 ImmoWertV umfasst der Rohertrag die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträge des Grundstücks.
Bei Wohnimmobilien wird hierfür grundsätzlich die marktüblich erzielbare Nettokaltmiete angesetzt. Umlagefähige Betriebskosten werden nicht als Bestandteil der Nettokaltmiete berücksichtigt.
Wohnfläche: 500 m²
Marktübliche Nettokaltmiete: 10,00 €/m² monatlich
Jährlicher Rohertrag: 60.000 €
Marktmiete und tatsächliche Miete
Die tatsächlich vereinbarte Vertragsmiete darf für die Wertermittlung verwendet werden, wenn sie marktüblich erzielbar ist. Bei wesentlichen Abweichungen zwischen der tatsächlich gezahlten und der marktüblich erzielbaren Miete sind mögliche besondere objektspezifische Werteinflüsse zu prüfen.
Die Vertragsmiete liegt unter der marktüblichen Miete. Eine noch wirksame vertragliche Bindung kann einen besonderen objektspezifischen Werteinfluss begründen.
Die Vertragsmiete liegt über dem marktüblichen Niveau. Ihre Nachhaltigkeit sowie die Dauer der vertraglichen Bindung sind zu untersuchen.
2. Ermittlung der Bewirtschaftungskosten
Bewirtschaftungskosten umfassen nach § 32 ImmoWertV die marktüblich entstehenden Aufwendungen, die für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung des Grundstücks laufend erforderlich sind, soweit sie nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind.
Zu unterscheiden sind Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und nicht gedeckte Betriebskosten.
| Kostenart | Inhalt |
|---|---|
| Verwaltungskosten | Aufwendungen der ordnungsgemäßen kaufmännischen und technischen Verwaltung. |
| Instandhaltungskosten | Langfristig erforderliche Aufwendungen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs. |
| Mietausfallwagnis | Typisiertes Risiko von Mietausfällen, vorübergehendem Leerstand und bestimmten Rechtsverfolgungskosten. |
| Nicht gedeckte Betriebskosten | Regelmäßige Kosten, die beim Eigentümer verbleiben und nicht anderweitig gedeckt sind. |
2.1 Gesetzliche Kostenansätze und Preisbasis 2001
Anlage 3 zur ImmoWertV enthält Modellansätze für die Bewirtschaftungskosten. Die dort genannten Basiswerte für Verwaltung und Instandhaltung werden entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindex fortgeschrieben.
Die maßgeblichen Ausgangswerte beziehen sich auf den Preisstand Oktober 2001. Die geltende ImmoWertV stammt dagegen vom 14. Juli 2021 und ist seit dem 1. Januar 2022 anzuwenden.
Die Verwaltung und Instandhaltung einer Immobilie verursacht laufende Aufwendungen, deren Höhe sich mit der allgemeinen Preisentwicklung verändert. Die auf Oktober 2001 bezogenen Basiswerte müssen deshalb nach der in Anlage 3 festgelegten Methode an den jeweiligen Modellstand angepasst werden.
2.2 Verbraucherpreisindex und Umbasierung
Der Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes misst die durchschnittliche Preisentwicklung von Waren und Dienstleistungen für private Haushalte.
Für das Beispiel werden die Indexstände Oktober 2001 und Oktober 2025 auf der gemeinsamen Basis 2020 = 100 verwendet.
2.3 Indexierung Schritt für Schritt
VPI Oktober 2001: 77,1 Punkte auf der Basis 2020 = 100.
VPI Oktober 2025: 123,0 Punkte auf derselben Basis.
Die Preissteigerung seit Oktober 2001 beträgt rund 59,5 %.
2.4 Berechnung der Verwaltungskosten
Der gesetzliche Basiswert für die Verwaltung einer Wohnung beträgt 230 € jährlich. Dieser wird mit dem VPI-Faktor fortgeschrieben.
Verwaltungskosten: 2.936 € jährlich
Für Garagen oder vergleichbare Einstellplätze sieht Anlage 3 einen Basiswert von 30 € jährlich je Platz vor. Indexiert ergeben sich daraus 48 € je Platz.
2.5 Berechnung der Instandhaltungskosten
Instandhaltungskosten umfassen die langfristig durchschnittlich erforderlichen Aufwendungen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs. Der Basiswert beträgt 9,00 €/m² Wohnfläche jährlich, sofern die Schönheitsreparaturen von den Mietern getragen werden.
Instandhaltungskosten: 7.200 € jährlich
Für Garagen und vergleichbare Einstellplätze beträgt der Basiswert 68 € je Platz und Jahr. Unter Anwendung des hier verwendeten Indexierungsfaktors ergeben sich gerundet 108 € je Platz.
2.6 Mietausfallwagnis
Das Mietausfallwagnis berücksichtigt das gewöhnliche Risiko uneinbringlicher Mietforderungen, vorübergehenden Leerstands und bestimmter Rechtsverfolgungskosten.
Bei Wohnimmobilien beträgt der Modellansatz nach Anlage 3 ImmoWertV 2 % des marktüblich erzielbaren Rohertrags.
60.000 € × 0,02 = 1.200 €
Mietausfallwagnis: 1.200 € jährlich
2.7 Nicht gedeckte Betriebskosten
Betriebskosten werden nur insoweit als Bewirtschaftungskosten berücksichtigt, wie sie nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind.
Im Beispiel wird angenommen, dass die üblicherweise umlagefähigen Betriebskosten vollständig durch die Mieter getragen werden und keine weiteren nicht gedeckten Betriebskosten verbleiben.
2.8 Zusammenfassung der Bewirtschaftungskosten
| Kostenart | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Verwaltungskosten | 8 × 367 € | 2.936 € |
| Instandhaltungskosten | 500 × 14,40 € | 7.200 € |
| Mietausfallwagnis | 60.000 € × 2 % | 1.200 € |
| Nicht gedeckte Betriebskosten | Annahme | 0 € |
| Summe | 11.336 € |
Die Bewirtschaftungskosten sind mit den Modellvorgaben des verwendeten Liegenschaftszinssatzes abzustimmen. Die Kostenansätze dürfen nicht unabhängig vom Ableitungsmodell des Gutachterausschusses gewählt werden (§ 10 ImmoWertV).
3. Ermittlung des Reinertrags des Grundstücks
Der Reinertrag ergibt sich nach § 31 Abs. 1 ImmoWertV durch Abzug der Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag.
60.000 € − 11.336 € = 48.664 €
Jährlicher Reinertrag: 48.664 €
4. Ermittlung des Bodenwerts
Nach § 40 ImmoWertV ist der Bodenwert grundsätzlich so zu bestimmen, als wäre das Grundstück unbebaut. Geeignete Vergleichspreise oder objektspezifisch angepasste Bodenrichtwerte können als Grundlage verwendet werden.
1.000 m² × 500 €/m² = 500.000 €
Bodenwert: 500.000 €
5. Der Liegenschaftszinssatz – Bedeutung, Risiko und Marktableitung
Der Liegenschaftszinssatz gehört zu den wichtigsten Einflussgrößen des Ertragswertverfahrens. Er bestimmt zusammen mit der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer den Barwertfaktor, mit dem die zukünftigen Gebäudereinerträge kapitalisiert werden.
Anders als die Miete oder der Bodenwert lässt sich der Liegenschaftszinssatz nicht unmittelbar am Bewertungsobjekt ablesen. Er ist vielmehr eine aus tatsächlichen Markttransaktionen abgeleitete Größe, die das Verhältnis zwischen Kaufpreisen und den nachhaltig erzielbaren Reinerträgen vergleichbarer Immobilien beschreibt.
5.1 Gesetzliche Definition nach § 21 Abs. 2 ImmoWertV
Nach § 21 Abs. 2 ImmoWertV sind Liegenschaftszinssätze Kapitalisierungszinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden.
Die Liegenschaftszinssätze werden nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens gemäß §§ 27 bis 34 ImmoWertV aus geeigneten Kaufpreisen und den zugehörigen Reinerträgen abgeleitet.
Der Liegenschaftszinssatz ist eine aus dem Immobilienmarkt abgeleitete durchschnittliche Kapitalisierungsgröße. Er verdeutlicht, zu welchen Ertrags- und Preisverhältnissen vergleichbare Immobilien tatsächlich gehandelt werden.
Er ist daher kein frei gewählter Zinssatz des Sachverständigen, sondern ein auf geeigneten Kaufpreisen beruhender Marktparameter.
5.2 Warum gibt es überhaupt einen Liegenschaftszinssatz?
Ein Investor erwirbt eine Immobilie in der Regel mit der Erwartung, aus dem eingesetzten Kapital künftig Erträge zu erzielen. Gleichzeitig ist eine Immobilieninvestition mit Unsicherheiten und wirtschaftlichen Risiken verbunden.
Der Investor muss deshalb beurteilen, welcher Kaufpreis für eine bestimmte Immobilie unter Berücksichtigung ihrer nachhaltig erzielbaren Erträge, ihrer Lage, ihres Zustands und ihrer Risiken angemessen erscheint.
Zwei Immobilien können beispielsweise denselben jährlichen Reinertrag erzielen, sich hinsichtlich ihrer Risiken jedoch erheblich unterscheiden. Der Markt wird für diese Immobilien deshalb nicht zwangsläufig denselben Kaufpreis akzeptieren.
Genau hier setzt der Liegenschaftszinssatz an: Er verbindet die nachhaltig erzielbaren Erträge mit dem marktüblichen Preisniveau vergleichbarer Immobilien.
Er berücksichtigt mittelbar die von den Marktteilnehmern eingepreisten Renditeerwartungen, Risiken und Zukunftsaussichten.
5.3 Der Liegenschaftszinssatz als risikogeprägter Zinssatz
Aus investitionswirtschaftlicher Sicht lässt sich der Liegenschaftszinssatz vereinfacht als marktlich abgeleiteter, risikogeprägter Kapitalisierungszinssatz verstehen.
Ein Investor verlangt für eine wirtschaftlich unsicherere Investition häufig eine höhere Rendite als für eine Immobilie mit vergleichsweise stabilen Erträgen und geringen Vermietungsrisiken.
Dies hängt unter anderem damit zusammen, dass zukünftige Mieteinnahmen nicht immer mit Sicherheit erzielt werden können und sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen während der Haltedauer verändern können.
Eine Immobilie besitzt eine gute Vermietbarkeit, eine gefragte Lage, eine solide Bausubstanz und stabile Ertragserwartungen.
Eine Immobilie besitzt unsicherere Mieteinnahmen, eine schwache Vermietbarkeit, eine eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit oder andere erhöhte Risiken.
Diese Einordnung beschreibt einen typischen wirtschaftlichen Zusammenhang, jedoch keine allgemeingültige feste Rangfolge. Der tatsächlich am Markt beobachtete Liegenschaftszinssatz wird auch durch Erwartungen zur künftigen Mietentwicklung, Finanzierungsmöglichkeiten, Objektqualität, Grundstücksart und das allgemeine Kapitalmarktumfeld beeinflusst.
5.4 Welche Risiken beeinflussen den Liegenschaftszinssatz?
Die Marktteilnehmer berücksichtigen beim Erwerb einer Renditeimmobilie unterschiedliche Risiken und Ertragsperspektiven. Diese können in den beobachteten Kaufpreisen und damit mittelbar in den abgeleiteten Liegenschaftszinssätzen zum Ausdruck kommen.
Bevölkerungsentwicklung, wirtschaftliche Struktur, Infrastruktur, Nachfrage nach Mietflächen und langfristige Standortattraktivität.
Leerstandsrisiko, Mieterwechsel, Nachfrage nach bestimmten Flächen und Unsicherheit der zukünftigen Mietzahlungen.
Bonität der Mieter, Mietvertragslaufzeiten, Konzentration auf wenige Mieter sowie mögliche Anschlussvermietungen.
Technischer Zustand, Modernisierungsbedarf, Drittverwendungsfähigkeit und langfristige wirtschaftliche Nutzbarkeit.
Nachfrage am Investmentmarkt, Anzahl potenzieller Käufer und Möglichkeit eines späteren Wiederverkaufs.
Erwartete Mietsteigerungen oder Mietrückgänge sowie die langfristige Entwicklung von Bewirtschaftungskosten.
5.5 Unterschiede zwischen den Immobilien-Asset-Klassen
Immobilien lassen sich nach ihrer Nutzungsart verschiedenen Asset-Klassen zuordnen. Zu den wichtigsten zählen Wohnimmobilien, Büroimmobilien, Einzelhandelsimmobilien, Logistikimmobilien, Hotels und Gastronomieimmobilien.
Diese Asset-Klassen unterscheiden sich unter anderem hinsichtlich ihrer Ertragsstabilität, Mietvertragsstrukturen, Nutzerabhängigkeiten, Drittverwendungsfähigkeit und konjunkturellen Anfälligkeit.
Deshalb können sich auch die marktüblichen Liegenschaftszinssätze zwischen den jeweiligen Grundstücksarten unterscheiden.
| Asset-Klasse | Typische Risikomerkmale | Mögliche Wirkung |
|---|---|---|
| Wohnimmobilien in sehr guten Stadtlagen | Häufig breite Mieternachfrage, gute Wiedervermietbarkeit und vergleichsweise stabile Wohnraumnachfrage. | Tendenziell niedrigere Zinssätze möglich. |
| Büroimmobilien | Abhängigkeit von Flächennachfrage, Bürostandort, Mietvertragsdauer und Anschlussvermietung. | Stärker standort- und objektspezifisch. |
| Einzelhandelsimmobilien | Konsumentenverhalten, Frequenz, Handelsstruktur und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Mieter. | Je nach Standort und Nutzung deutlich unterschiedlich. |
| Logistikimmobilien | Verkehrsanbindung, Gebäudestandard, Mietvertragsstruktur und Drittverwendungsfähigkeit. | Abhängig von Marktsegment und Objektqualität. |
| Gastronomieimmobilien | Betreiberabhängigkeit, wirtschaftliche Tragfähigkeit, mögliche Spezialausstattung und eingeschränkte Drittverwendung. | Bei erhöhtem Risiko tendenziell höhere Zinssätze möglich. |
5.6 Beispiel: Eigentumswohnung in A-Lage und Gastronomieimmobilie
Zur Veranschaulichung werden zwei unterschiedliche Immobilieninvestitionen betrachtet.
Eine Wohnung in einer wirtschaftlich starken Großstadt besitzt eine hohe Vermietbarkeit, einen breiten potenziellen Mietermarkt und eine gefragte Lage.
Bei ansonsten günstigen Marktbedingungen kann dies mit einer vergleichsweise geringen Risikoeinschätzung verbunden sein.
Eine Gastronomieimmobilie kann stärker von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit eines bestimmten Betreibers abhängig sein.
Hinzu kommen gegebenenfalls erhöhte Risiken bei Mieterwechseln und einer möglichen Umnutzung der Flächen.
Die Zinssätze von 2,5 % und 6,0 % sind ausschließlich didaktisch gewählte Annahmen. Sie sind keine empirisch nachgewiesenen Liegenschaftszinssätze für die genannten Asset-Klassen.
Die Gegenüberstellung verdeutlicht: Ein Investor kann für eine risikoreichere Immobilie eine höhere Rendite erwarten. Diese höhere Renditeanforderung kann sich in einem geringeren Kaufpreis und einem entsprechend höheren marktlich abgeleiteten Kapitalisierungszinssatz widerspiegeln.
Allerdings kann auch eine Gastronomieimmobilie an einem hervorragenden Standort mit langfristigem, bonitätsstarkem Mietvertrag ein günstiges Risikoprofil aufweisen. Umgekehrt kann eine Wohnimmobilie in einer nachfrageschwachen Lage erhöhte Risiken besitzen.
5.7 Wie beeinflusst der Liegenschaftszinssatz den Immobilienwert?
Bei ansonsten gleichen Ausgangsgrößen führt ein höherer Liegenschaftszinssatz im vorliegenden allgemeinen Ertragswertmodell zu einem niedrigeren Barwertfaktor und damit zu einem niedrigeren Gebäudeertragswert.
Die folgende Tabelle verwendet einen gleichbleibenden jährlichen Gebäudereinertrag von 28.664 € und eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren. Ausschließlich der Liegenschaftszinssatz wird verändert.
| Liegenschaftszinssatz | Barwertfaktor | Gebäudeertragswert |
|---|---|---|
| 2,0 % | 22,3965 | ca. 641.970 € |
| 3,0 % | 19,6004 | ca. 561.817 € |
| 4,0 % | 17,2920 | ca. 495.659 € |
| 5,0 % | 15,3725 | ca. 440.650 € |
| 6,0 % | 13,7648 | ca. 394.565 € |
Die Tabelle verdeutlicht den isolierten Einfluss des Liegenschaftszinssatzes auf die Kapitalisierung des Gebäudereinertrags. In einer vollständigen Ertragswertermittlung ist zusätzlich zu beachten, dass der Zinssatz zugleich für die Berechnung des Bodenwertverzinsungsbetrags verwendet wird. Der gesamte Ertragswert muss deshalb bei einer Veränderung des Liegenschaftszinssatzes vollständig neu berechnet werden.
Bei sonst gleichen Bewertungsannahmen gilt grundsätzlich: Ein niedrigerer Liegenschaftszinssatz führt zu einem höheren Ertragswert, ein höherer Liegenschaftszinssatz zu einem niedrigeren Ertragswert.
5.8 Wie wird der Liegenschaftszinssatz vom Gutachterausschuss ermittelt?
Der Liegenschaftszinssatz wird nicht durch eine freie Schätzung festgelegt. Seine Ableitung beruht auf tatsächlichen Kaufpreisen geeigneter Immobilien und deren zugehörigen Reinerträgen.
Die Gutachterausschüsse verfügen über Kaufpreissammlungen, in denen die relevanten Grundstückskaufverträge ausgewertet werden. Auf dieser Grundlage können marktbezogene Daten für die Immobilienwertermittlung abgeleitet werden.
Die Ableitung des Liegenschaftszinssatzes erfolgt nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens. Vereinfacht ausgedrückt wird das gesetzlich vorgesehene Bewertungsmodell umgekehrt: Der tatsächlich gezahlte Kaufpreis ist bekannt, der dazu passende Kapitalisierungszinssatz wird rechnerisch ermittelt.
Aus der Kaufpreissammlung werden geeignete Transaktionen vergleichbarer Grundstücksarten ausgewählt.
Für die Kaufobjekte werden die marktüblich erzielbaren Erträge und modellgerechten Bewirtschaftungskosten bestimmt.
Hierzu gehören insbesondere Bodenwert, Restnutzungsdauer und gegebenenfalls weitere erforderliche Daten.
Es wird derjenige Zinssatz gesucht, bei dem das Ertragswertmodell den geeigneten Kaufpreis rechnerisch abbildet. Da der Zinssatz sowohl im Bodenwertverzinsungsbetrag als auch im Barwertfaktor enthalten ist, erfolgt die Berechnung regelmäßig iterativ.
Aus den ausgewerteten Kaufobjekten werden unter Berücksichtigung der jeweiligen Grundstücksarten und Modellparameter geeignete Liegenschaftszinssätze abgeleitet.
Die von den Gutachterausschüssen veröffentlichten Liegenschaftszinssätze können beispielsweise in Grundstücksmarktberichten enthalten sein. Dort werden häufig auch die Eigenschaften der ausgewerteten Objekte und die zugrunde liegenden Modellannahmen beschrieben.
5.9 Warum ist der Liegenschaftszinssatz nicht mit der Anfangsrendite gleichzusetzen?
In der Immobilienwirtschaft wird häufig eine einfache Renditekennzahl verwendet, bei der ein jährlicher Ertrag ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt wird.
Diese Renditekennzahl kann für eine erste wirtschaftliche Orientierung hilfreich sein. Sie entspricht jedoch nicht automatisch dem Liegenschaftszinssatz nach § 21 Abs. 2 ImmoWertV.
Der Liegenschaftszinssatz ist Bestandteil eines normierten Wertermittlungsmodells. Bei seiner Ableitung werden unter anderem der Bodenwert, die Restnutzungsdauer, der Reinertrag und die jeweils maßgeblichen Modellparameter berücksichtigt.
Eine einfache Division des Reinertrags durch den Kaufpreis ist daher grundsätzlich keine ausreichende Ermittlung eines Liegenschaftszinssatzes im Sinne der ImmoWertV.
5.10 Objektspezifische Anpassung nach § 33 ImmoWertV
Der von einem Gutachterausschuss veröffentlichte Liegenschaftszinssatz beschreibt regelmäßig die durchschnittlichen Marktverhältnisse der zugrunde liegenden Vergleichsobjekte.
Das konkrete Bewertungsobjekt kann hiervon abweichen, beispielsweise hinsichtlich Lage, Mietniveau, Objektgröße, Restnutzungsdauer oder anderer wertrelevanter Merkmale.
Nach § 33 ImmoWertV ist deshalb zu prüfen, ob der nach § 21 Abs. 2 ImmoWertV ermittelte Liegenschaftszinssatz für das Wertermittlungsobjekt geeignet ist. Bei relevanten Abweichungen ist nach Maßgabe des § 9 ImmoWertV eine objektspezifische Anpassung vorzunehmen.
Die objektspezifische Anpassung des Liegenschaftszinssatzes ist zu begründen. Sie darf nicht allein deshalb vorgenommen werden, um einen gewünschten Ertragswert zu erreichen. Zudem dürfen wertbeeinflussende Merkmale nicht mehrfach berücksichtigt werden.
5.11 Abgrenzung zum Mietausfallwagnis
Beim Mietausfallwagnis und beim Liegenschaftszinssatz besteht ein wirtschaftlicher Zusammenhang, beide Größen haben im Ertragswertverfahren jedoch unterschiedliche Funktionen.
Das Mietausfallwagnis wird nach § 32 ImmoWertV als Bestandteil der Bewirtschaftungskosten berücksichtigt. Es mindert den jährlich angesetzten Reinertrag und bildet insbesondere das gewöhnliche Risiko von Mietausfällen und vorübergehendem Leerstand ab.
Der Liegenschaftszinssatz ist dagegen ein aus Marktdaten abgeleiteter Kapitalisierungszinssatz. In ihm können sich die allgemeinen Renditeerwartungen sowie weitere Risiko- und Zukunftseinschätzungen der Marktteilnehmer widerspiegeln.
| Mietausfallwagnis | Liegenschaftszinssatz |
|---|---|
| Bestandteil der Bewirtschaftungskosten | Marktlich abgeleiteter Kapitalisierungszinssatz |
| Mindert unmittelbar den jährlichen Reinertrag | Beeinflusst die Bodenwertverzinsung und den Barwertfaktor |
| Bildet typisierte Mietausfall- und Leerstandsrisiken ab | Spiegelt marktliche Kapitalisierungsverhältnisse und eingepreiste Risiken wider |
Ein überdurchschnittliches Vermietungsrisiko kann sich daher in einem geeigneten objektspezifischen Kapitalisierungsansatz widerspiegeln. Es ist jedoch zu prüfen, welche Risiken bereits durch das Mietausfallwagnis, den modellierten Reinertrag oder den verwendeten Liegenschaftszinssatz berücksichtigt wurden.
Eine zusätzliche Risikoanpassung darf nicht zu einer Doppelberücksichtigung desselben Sachverhalts führen.
5.12 Zusammenfassung und Merksatz
Der Liegenschaftszinssatz ist der aus geeigneten Kaufpreisen und Reinerträgen abgeleitete marktübliche Kapitalisierungszinssatz einer Grundstücksart. Er wird von den Ertrags- und Risikoeinschätzungen der Marktteilnehmer beeinflusst und verbindet damit die nachhaltig erzielbaren Immobilienerträge mit den am Markt gezahlten Kaufpreisen.
Bei sonst gleichen Bedingungen führen höhere Liegenschaftszinssätze regelmäßig zu niedrigeren Ertragswerten und niedrigere Liegenschaftszinssätze zu höheren Ertragswerten.
6. Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags
6.1 Warum wird der Bodenwertverzinsungsbetrag abgezogen?
Bei der Ermittlung des jährlichen Grundstücksreinertrags ist zu beachten, dass sich die Miete wirtschaftlich nicht ausschließlich auf die Nutzung des Gebäudes bezieht.
Ein Mieter zahlt nicht nur für Wände, Dach, Fenster und andere Gebäudebestandteile. Die Miete vergütet zugleich die Nutzung des Grundstücks und dessen Lage.
Der gesamte Grundstücksreinertrag enthält daher sowohl einen Ertragsanteil des Bodens als auch einen Ertragsanteil der baulichen Anlagen.
Da Grund und Boden grundsätzlich zeitlich unbegrenzt wirtschaftlich nutzbar sind, während Gebäude nur eine begrenzte wirtschaftliche Restnutzungsdauer besitzen, müssen beide Ertragsanteile im allgemeinen Ertragswertverfahren getrennt behandelt werden.
Ein Gebäude kann nach Ablauf seiner wirtschaftlichen Nutzungsdauer abgebrochen und ersetzt werden. Der Boden bleibt jedoch bestehen und kann grundsätzlich weiterhin genutzt werden.
Deshalb darf die Bodenwertverzinsung nicht wie der Gebäudereinertrag ausschließlich über die verbleibende wirtschaftliche Restnutzungsdauer des bestehenden Gebäudes kapitalisiert werden.
6.2 Berechnung des Bodenwertverzinsungsbetrags
Bodenwert: 500.000 €
Liegenschaftszinssatz: 4,00 %
Bodenwertverzinsungsbetrag: 20.000 € jährlich
6.3 Aufteilung des Grundstücksreinertrags
Die Darstellung zeigt eine rechnerische Zuordnung innerhalb des Ertragswertmodells, keine mietvertraglich vereinbarte Aufteilung der Miete.
6.4 Was geschieht, wenn der Bodenwertverzinsungsbetrag nicht abgezogen wird?
Würde der gesamte Grundstücksreinertrag mit dem Barwertfaktor kapitalisiert und anschließend zusätzlich der vollständige Bodenwert angesetzt, würde der bereits kapitalisierte Bodenverzinsungsanteil nochmals berücksichtigt.
Es entstünde eine teilweise Doppelberücksichtigung des Bodens.
48.664 € − 20.000 € = 28.664 € Gebäudereinertrag
28.664 € × 17,292033 ≈ 495.659 €
495.659 € + 500.000 €
48.664 € werden vollständig kapitalisiert.
48.664 € × 17,292033 ≈ 841.500 €
841.500 € + 500.000 €
Würde man den gesamten Grundstücksreinertrag lediglich über die Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisieren, ohne den Bodenwert gesondert hinzuzufügen, würde dagegen der langfristige wirtschaftliche Wert des Bodens nicht sachgerecht abgebildet.
Die Miete vergütet sowohl die Nutzung des Gebäudes als auch die Nutzung des Grund und Bodens. Da das Gebäude nur eine begrenzte Restnutzungsdauer besitzt, muss die Bodenwertverzinsung vor der Kapitalisierung des Gebäudereinertrags abgezogen werden. Der Bodenwert wird anschließend gesondert berücksichtigt.
7. Ermittlung des Gebäudereinertrags
Vom Grundstücksreinertrag wird der Bodenwertverzinsungsbetrag abgezogen. Der verbleibende Betrag stellt den jährlich auf die baulichen Anlagen entfallenden Reinertrag dar.
Jährlicher Gebäudereinertrag: 28.664 €
8. Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen
Die Restnutzungsdauer bezeichnet nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.
Modernisierungen können die wirtschaftliche Restnutzungsdauer verlängern. Erhebliche Schäden oder unterlassene Instandhaltungen können zu einer Verkürzung führen.
Für die weitere Berechnung wird eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 30 Jahren angenommen.
9. Ermittlung des Barwertfaktors nach § 34 ImmoWertV
9.1 Bedeutung des Barwertfaktors
Der Barwertfaktor gemäß § 34 ImmoWertV dient dazu, zukünftige Erträge in Abhängigkeit vom Liegenschaftszinssatz und von der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer auf den Wertermittlungsstichtag zu kapitalisieren.
Mit dem Barwertfaktor wird somit der heutige Wert des zukünftig jährlich erzielbaren Gebäudereinertrags ermittelt.
Der Barwertfaktor für die Kapitalisierung nach § 34 Abs. 2 ImmoWertV berücksichtigt die zeitliche Begrenzung der Erträge sowie den Zinseffekt.
9.2 Die Einflussgrößen
Der Barwertfaktor hängt von zwei Größen ab:
Ein höherer Zinssatz führt bei gleicher Restnutzungsdauer zu einem niedrigeren Barwertfaktor.
Eine längere Restnutzungsdauer führt bei gleichem Zinssatz zu einem höheren Barwertfaktor.
9.3 Berechnungsformel
i = Liegenschaftszinssatz als Dezimalzahl
n = Restnutzungsdauer in Jahren
9.4 Berechnung Schritt für Schritt
4,00 % und 30 Jahre
4,00 % = 0,04
9.5 Barwertfaktor aus Tabellen ablesen
Die Barwertfaktoren können aus Tabellen abgelesen oder mit der Formel nach § 34 Abs. 2 ImmoWertV berechnet werden. Amtliche Tabellen enthält Anhang B der Muster-Anwendungshinweise zur ImmoWertV (ImmoWertA).
Die Tabellen ordnen den Restnutzungsdauern und den Liegenschaftszinssätzen die jeweils passenden Barwertfaktoren zu.
| Restnutzungsdauer | 2,0 % | 3,0 % | 4,0 % | 5,0 % |
|---|---|---|---|---|
| 20 Jahre | 16,3514 | 14,8775 | 13,5903 | 12,4622 |
| 30 Jahre | 22,3965 | 19,6004 | 17,2920 | 15,3725 |
| 40 Jahre | 27,3555 | 23,1148 | 19,7928 | 17,1591 |
| 50 Jahre | 31,4236 | 25,7298 | 21,4822 | 18,2559 |
Quelle: Eigene Berechnung nach § 34 Abs. 2 ImmoWertV. Vergleichbare Tabellen finden sich in Anhang B der ImmoWertA.
Für das Beispiel wird die Zeile mit 30 Jahren Restnutzungsdauer und die Spalte mit einem Liegenschaftszinssatz von 4,00 % ausgewählt. Am Schnittpunkt ergibt sich der Barwertfaktor von 17,2920.
9.6 Wirtschaftliche Interpretation
Bei einem Liegenschaftszinssatz von 4,00 % und einer Restnutzungsdauer von 30 Jahren besitzt ein jährlich gleichbleibender Gebäudereinertrag von 1 € einen heutigen Barwert von rund 17,29 €.
Der Barwertfaktor bildet somit die zukünftigen Gebäudereinerträge unter Berücksichtigung ihrer zeitlichen Begrenzung und des Liegenschaftszinssatzes als einen auf den Wertermittlungsstichtag bezogenen Kapitalwert ab.
10. Ermittlung des Gebäudeertragswerts
Der vorläufige Ertragswert der baulichen Anlagen ergibt sich aus dem jährlich erzielbaren Gebäudereinertrag multipliziert mit dem Barwertfaktor.
Gebäudereinertrag: 28.664 €
Barwertfaktor: 17,292033
Gebäudeertragswert: rund 495.659 €
11. Vorläufiger Ertragswert des Grundstücks
Der vorläufige Ertragswert ergibt sich aus dem kapitalisierten Gebäudereinertrag und dem gesondert ermittelten Bodenwert.
Vorläufiger Ertragswert: rund 995.659 €
12. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale können nach § 8 ImmoWertV zusätzliche Zu- oder Abschläge erforderlich machen, sofern ihr Werteinfluss noch nicht durch andere Modellparameter berücksichtigt wurde.
Zeitlich begrenzte Abweichungen der Vertragsmiete vom marktüblichen Mietniveau.
Außergewöhnliche Schäden, soweit nicht bereits anderweitig berücksichtigt.
Beispielsweise Wohnungsrechte, Nießbrauch oder andere grundstücksbezogene Rechte.
Weitere objektspezifische Einflüsse, die nicht ausreichend durch das Modell erfasst sind.
Wertbeeinflussende Merkmale dürfen nicht mehrfach berücksichtigt werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn ein Risiko bereits in der Marktmiete, in den Bewirtschaftungskosten, im Liegenschaftszinssatz oder in der Restnutzungsdauer berücksichtigt wurde.
13. Ableitung des Ertragswerts und des Verkehrswerts
Der Ertragswert ergibt sich gemäß § 27 ImmoWertV aus dem marktangepassten vorläufigen Ertragswert unter Berücksichtigung vorhandener besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale.
Der Verkehrswert wird anschließend nach § 6 ImmoWertV und § 194 BauGB unter Würdigung der Aussagefähigkeit des angewandten Verfahrens abgeleitet.
Zusammenfassung der Berechnung
| Rechenschritt | Ergebnis |
|---|---|
| 1. Jahresrohertrag | 60.000 € |
| 2. Bewirtschaftungskosten | − 11.336 € |
| 3. Grundstücksreinertrag | 48.664 € |
| 4. Bodenwert | 500.000 € |
| 5. Liegenschaftszinssatz | 4,00 % |
| 6. Bodenwertverzinsungsbetrag | − 20.000 € |
| 7. Gebäudereinertrag | 28.664 € |
| 8. Restnutzungsdauer | 30 Jahre |
| 9. Barwertfaktor | 17,292033 |
| 10. Gebäudeertragswert | ca. 495.659 € |
| 11. Vorläufiger Ertragswert | ca. 995.659 € |
Der Ablauf des Ertragswertverfahrens auf einen Blick
Rohertrag
Bewirtschaftungskosten
Reinertrag
Bodenwert
Liegenschaftszinssatz
Bodenwertverzinsung
Gebäudereinertrag
Restnutzungsdauer
Barwertfaktor
Gebäudeertragswert
Ertragswert
Weitere Varianten des Ertragswertverfahrens
Die ImmoWertV unterscheidet das allgemeine Ertragswertverfahren, das vereinfachte Ertragswertverfahren und das periodische Ertragswertverfahren.
Die vorstehende Berechnung zeigt das allgemeine Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV. Es verdeutlicht insbesondere die rechnerische Trennung zwischen Boden- und Gebäudereinertrag sowie die Anwendung des Liegenschaftszinssatzes und des Barwertfaktors.
Im vereinfachten Ertragswertverfahren nach § 29 ImmoWertV wird der gesamte Grundstücksreinertrag kapitalisiert und der abgezinste Bodenwert ergänzt. Das periodische Ertragswertverfahren nach § 30 ImmoWertV ermöglicht eine zeitlich differenzierte Berücksichtigung der Ertragsverhältnisse.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – insbesondere §§ 4, 6, 8, 9, 10 und 27 bis 34.
- § 21 Abs. 2 ImmoWertV – Liegenschaftszinssätze. Gesetzliche Definition und Ableitung aus geeigneten Kaufpreisen und zugehörigen Reinerträgen.
- § 33 ImmoWertV – Objektspezifisch angepasster Liegenschaftszinssatz.
- § 28 ImmoWertV – Allgemeines Ertragswertverfahren.
- § 31 ImmoWertV – Reinertrag und Rohertrag.
- § 32 ImmoWertV – Bewirtschaftungskosten.
- § 34 ImmoWertV – Barwertfaktoren.
- Anlage 3 ImmoWertV – Modellansätze für Bewirtschaftungskosten.
- Statistisches Bundesamt (Destatis) – Verbraucherpreisindex.
- GENESIS-Online, Tabelle 61111-0002 – Verbraucherpreisindex, Deutschland, Monatswerte.
- Muster-Anwendungshinweise zur ImmoWertV (ImmoWertA) – insbesondere zu den Liegenschaftszinssätzen und den Barwertfaktoren.
- § 40 ImmoWertV – Bodenwertermittlung.
- § 194 BauGB – Verkehrswert.
- Grundstücksmarktberichte und Modellbeschreibungen der jeweils zuständigen Gutachterausschüsse, insbesondere hinsichtlich der veröffentlichten Liegenschaftszinssätze, ihrer Ableitungsmodelle und ihrer Anwendungsbereiche.
Methodischer Hinweis: Die dargestellten Berechnungen dienen der fachlichen Veranschaulichung. Die verwendeten Werte für Miete, Bodenwert, Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer sind didaktische Annahmen. Die Aussagen über die Risiken unterschiedlicher Asset-Klassen beschreiben wirtschaftliche Zusammenhänge und keine empirisch belegte allgemeingültige Rangfolge. Bei einer konkreten Verkehrswertermittlung sind die objektspezifischen Merkmale, die Daten des zuständigen Gutachterausschusses sowie die Modellkonformität nach § 10 ImmoWertV zu beachten.
