Die gemeinsame Immobilie ist häufig der bedeutendste Vermögenswert
Bei einer Trennung oder Scheidung stehen nicht nur emotionale, sondern auch erhebliche wirtschaftliche Entscheidungen an. Soll ein Ehegatte die Immobilie übernehmen? Ist ein Verkauf sinnvoll? Welche Auszahlung ist sachgerecht? Welcher Wert ist für den Zugewinnausgleich maßgeblich? Ohne eine unabhängige Wertermittlung beruhen Verhandlungen häufig auf unterschiedlichen Preisvorstellungen.
Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB untersucht den am jeweiligen Bewertungsstichtag unter gewöhnlichen Marktbedingungen erzielbaren Preis. Persönliche Wunschvorstellungen, reine Angebotspreise oder ein lediglich überschlägig ermittelter Online-Wert ersetzen diese objektspezifische Bewertung nicht.
Die sachverständige Bewertung kann außergerichtliche Verhandlungen unterstützen, Rechtsanwälten und Steuerberatern eine belastbare Datengrundlage liefern oder in einem gerichtlichen Verfahren als Privatgutachten beziehungsweise nach gerichtlicher Beauftragung als Sachverständigengutachten dienen.
Wichtig: Eigentum und Zugewinn sind zu trennen
Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft wird das Vermögen der Ehegatten nicht automatisch gemeinschaftliches Vermögen. Maßgeblich für das Eigentum bleibt insbesondere die Eintragung im Grundbuch.
Der Zugewinnausgleich ist davon zu unterscheiden. Er vergleicht die Vermögensentwicklung beider Ehegatten und führt grundsätzlich zu einem Geldanspruch, nicht automatisch zu einer Übertragung von Grundeigentum.
Gesetzlicher Güterstand, Zugewinn und maßgebliche Bewertungsstichtage
Das Verkehrswertgutachten ermittelt die stichtagsbezogenen Immobilienwerte. Die familienrechtliche Berechnung des Zugewinnausgleichs erfolgt anschließend unter Einbeziehung des gesamten Vermögens und der Verbindlichkeiten beider Ehegatten.
Gesetzlicher Güterstand der Zugewinngemeinschaft
Besteht kein abweichender Ehevertrag, leben Ehegatten grundsätzlich im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Die Bezeichnung führt häufig zu Missverständnissen: Das Vermögen der Ehegatten wird durch die Eheschließung nicht automatisch gemeinschaftliches Vermögen.
Jeder Ehegatte behält grundsätzlich sein eigenes Vermögen. Dies gilt sowohl für bereits vor der Ehe vorhandene Vermögenswerte als auch für Vermögen, das ein Ehegatte während der Ehe allein erwirbt.
Gemeinsames Eigentum entsteht nur durch einen gesonderten Erwerbs- oder Übertragungsvorgang, beispielsweise wenn beide Ehegatten als Miteigentümer einer Immobilie im Grundbuch eingetragen werden.
Zentrale Abgrenzung
Alleineigentum: Die Immobilie gehört nur dem im Grundbuch eingetragenen Ehegatten.
Miteigentum: Beide Ehegatten sind mit den eingetragenen Bruchteilen Eigentümer.
Zugewinnausgleich: Er betrifft die während des Güterstands eingetretene Vermögensentwicklung und ist grundsätzlich auf eine Geldzahlung gerichtet.
Zugewinn
Zugewinn ist der Betrag, um den das Endvermögen eines Ehegatten sein Anfangsvermögen übersteigt. Übersteigt das Endvermögen das Anfangsvermögen nicht, beträgt der Zugewinn null. Die Berechnung erfolgt für jeden Ehegatten getrennt.
Ausgleichsforderung
Übersteigt der Zugewinn des einen Ehegatten den Zugewinn des anderen, steht dem anderen grundsätzlich die Hälfte des Überschusses als Ausgleichsforderung zu.
Keine automatische Eigentumsübertragung
Der Zugewinnausgleich ist grundsätzlich ein Anspruch auf Geldzahlung. Er führt nicht automatisch zur Übertragung eines Grundstücks oder eines Miteigentumsanteils.
Anfangsvermögen und Endvermögen müssen stichtagsbezogen bewertet werden
Normales und privilegiertes Anfangsvermögen
Wertentwicklung privilegiert erworbener Immobilien
Die geerbte oder geschenkte Immobilie selbst wird dem Anfangsvermögen zugerechnet. Für die Bewertung ist nach § 1376 Abs. 1 BGB grundsätzlich der Wert zum Erwerbszeitpunkt maßgeblich.
Eine während der Ehe eingetretene reale Wertentwicklung kann für den Zugewinn relevant sein. Das Gutachten stellt die Verkehrswerte zu den maßgeblichen Stichtagen fest; die familienrechtliche Kaufkraftbereinigung und rechtliche Berechnung erfolgen außerhalb des Immobiliengutachtens.
Endvermögen und hinzuzurechnende Vermögensminderungen
Zum Endvermögen gehört grundsätzlich das am maßgeblichen Stichtag vorhandene Nettovermögen. Bestimmte Vermögensminderungen können dem Endvermögen rechnerisch hinzugerechnet werden.
Dies betrifft insbesondere:
✓ unentgeltliche Zuwendungen ohne sittliche Pflicht oder Anstandsrücksicht,
✓ Verschwendung von Vermögen,
✓ Handlungen in der Absicht, den anderen Ehegatten zu benachteiligen.
Bewertungsrelevante Folge
Ist eine Immobilie vor dem Endstichtag unentgeltlich übertragen, mit einem Recht belastet oder erheblich verändert worden, kann neben dem heutigen Bestand auch der Wert im Zeitpunkt der Vermögensminderung relevant werden.
Ob eine Hinzurechnung rechtlich vorzunehmen ist, entscheidet nicht der Immobiliengutachter. Das Gutachten kann jedoch die hierfür erforderlichen Immobilienwerte und Wertminderungen stichtagsbezogen ermitteln.
Verzeichnis, Auskunft und Wertermittlung
Ein gemeinsam festgestelltes Verzeichnis des Anfangsvermögens besitzt eine besondere Beweiswirkung. Fehlt ein solches Verzeichnis, kann dies die spätere Darlegung des Anfangsvermögens erheblich erschweren.
Ehegatten können im Rahmen der gesetzlichen Voraussetzungen Auskunft über das Vermögen verlangen. Hierzu kann auch die Ermittlung des Werts einzelner Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten gehören.
Für Immobilien besonders hilfreich
✓ Kauf- und Übertragungsverträge
✓ Grundbuchauszüge zu den Stichtagen
✓ historische Fotos und Exposés
✓ Bauakten und Modernisierungsrechnungen
✓ frühere Gutachten und Finanzierungsunterlagen
Vom stichtagsbezogenen Immobilienwert zur Zugewinnberechnung
Das Verkehrswertgutachten liefert die Immobilienwerte und objektspezifischen Grundlagen. Die vollständige familienrechtliche Berechnung einschließlich Indexierung, sonstiger Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Haftungsbegrenzungen ist nicht Bestandteil des Immobiliengutachtens.
Häufig sind zwei oder mehr Bewertungsstichtage erforderlich
Bei einer Immobilie, die bereits zu Beginn der Ehe vorhanden war, kann sowohl der Verkehrswert zum Eintritt des Güterstands als auch der Wert zum Endstichtag erforderlich sein. Liegen Schenkungen, Erbschaften oder zwischenzeitliche Übertragungen vor, können zusätzliche Stichtage hinzukommen.
Für jeden Stichtag sind die damaligen tatsächlichen und rechtlichen Objektverhältnisse sowie die damalige Lage auf dem Grundstücksmarkt zu berücksichtigen. Der heutige Zustand darf nicht ohne Weiteres auf einen zurückliegenden Zeitpunkt übertragen werden.
Die rückwirkende Bewertung erfordert deshalb regelmäßig eine Rekonstruktion von Bauzustand, Ausstattung, Modernisierungen, Flächen, Nutzungen, Rechten, Mieten und Marktdaten. Je weiter der Stichtag zurückliegt, desto wichtiger ist eine sorgfältige Dokumentation der Erkenntnisquellen.
Quellen für historische Bewertungen
✓ Historische Bodenrichtwerte
✓ Kaufpreissammlungen und Marktberichte
✓ Bauakten und frühere Grundrisse
✓ Rechnungen und Modernisierungsnachweise
✓ Alte Fotos, Exposés und Gutachten
✓ Mietverträge und Betriebskostenunterlagen
✓ Baupreisindizes und damalige Marktdaten
Marktentwicklung, Modernisierung und persönliche Beiträge
Die reine Differenz zweier Verkehrswerte erklärt noch nicht, wodurch die Veränderung entstanden ist. Für eine nachvollziehbare Einordnung können mehrere Einflussbereiche zu trennen sein.
Allgemeine Marktentwicklung
Veränderungen des regionalen Preisniveaus, der Bodenwerte, Mieten und Renditeerwartungen können den Immobilienwert auch ohne bauliche Maßnahmen erhöhen oder vermindern.
Modernisierung und Ausbau
Anbauten, energetische Maßnahmen, Dachausbau, neue Bäder oder eine umfassende Sanierung können den Zustand, die Restnutzungsdauer und die Marktgängigkeit verändern.
Unterlassene Instandhaltung
Instandhaltungsstau, Schäden oder technische Überalterung können dazu führen, dass der Wert trotz eines allgemein gestiegenen Immobilienmarkts nur begrenzt zunimmt.
Rechte und Nutzungen
Nießbrauch, Wohnungsrechte, Erbbaurechte, Mietverhältnisse, Wegerechte oder Baulasten können sich im Zeitablauf verändern und die Stichtagswerte unterschiedlich beeinflussen.
Welche Situationen treten besonders häufig auf?
Beide Ehegatten sind Eigentümer
Die Eigentumsanteile ergeben sich aus dem Grundbuch. Eine hälftige Eintragung ist häufig, aber nicht zwingend. Für Verkauf, Übertragung oder Belastung sind Eigentumsrecht, Finanzierung und familienrechtlicher Ausgleich getrennt zu betrachten.
Nur ein Ehegatte ist Eigentümer
Die Immobilie bleibt grundsätzlich dessen Eigentum. Ihr Wert kann dennoch für Anfangs- und Endvermögen sowie für die Berechnung eines möglichen Zugewinns von zentraler Bedeutung sein.
Ein Ehegatte möchte übernehmen
Für eine Übernahme sind Verkehrswert, Eigentumsanteile, Restschuld, Ausgleichsansprüche und Finanzierung zu klären. Die Übertragung des Eigentums erfordert eine notarielle Vereinbarung und Grundbuchänderung.
Ein Ehegatte nutzt das Haus weiter
Nutzung, Kreditraten, Betriebskosten, Instandhaltung und eine mögliche Nutzungsentschädigung sollten rechtlich und wirtschaftlich eindeutig geregelt werden.
Was kann mit der Immobilie geschehen?
Das Gutachten trifft keine Entscheidung für die Beteiligten. Es schafft jedoch eine belastbare Grundlage, um wirtschaftliche Alternativen zu vergleichen.
Freihändiger Verkauf
Ein gemeinsamer Verkauf ermöglicht häufig eine klare finanzielle Trennung. Verkaufskosten, Restschuld, Vorfälligkeitsentschädigung und steuerliche Fragen sind gesondert zu prüfen.
Übernahme durch einen Ehegatten
Die Auszahlung ist nicht automatisch die Hälfte des Verkehrswerts. Zu berücksichtigen sind unter anderem Eigentumsquote, Finanzierung, Verbindlichkeiten und weitere Ausgleichsansprüche.
Gemeinsame Vermietung
Die Immobilie bleibt im gemeinsamen Eigentum und wird als Kapitalanlage fortgeführt. Diese Lösung setzt klare Vereinbarungen zu Verwaltung, Kosten, Investitionen und späterem Verkauf voraus.
Teilungsversteigerung
Kann eine Gemeinschaft nicht einvernehmlich aufgehoben werden, kommt als letztes Mittel eine Teilungsversteigerung in Betracht. Der erzielte Erlös kann vom freihändig erzielbaren Kaufpreis abweichen.
Mehr zur Teilungs- und Zwangsversteigerung →Die Auszahlung entspricht nicht automatisch der Hälfte des Immobilienwerts
Das Gutachten ermittelt den Verkehrswert der Immobilie oder des zu bewertenden Rechts. Die persönliche Restschuld eines Ehegatten, die gesamtschuldnerische Finanzierung, Verkaufskosten oder familienrechtliche Ausgleichsansprüche sind hiervon zu unterscheiden.
Bei einer Übernahme sind insbesondere die im Grundbuch eingetragenen Eigentumsanteile, die noch valutierenden Darlehen, mögliche Vorfälligkeitskosten, sonstige Vermögenswerte und die konkrete Vereinbarung der Ehegatten zu berücksichtigen.
Eine Eigentumsübertragung entlässt einen Ehegatten nicht automatisch aus einem gemeinsam abgeschlossenen Darlehensvertrag. Hierfür ist regelmäßig eine gesonderte Zustimmung und Vertragsänderung durch das finanzierende Kreditinstitut erforderlich.
Vereinfachte wirtschaftliche Betrachtung
Verkehrswert der Immobilie
− valutierende Darlehen
− gegebenenfalls Transaktions- und Ablösungskosten
= überschlägiger Nettovermögenswert
Die konkrete Auszahlung hängt zusätzlich von Eigentumsanteilen, Zugewinn, weiteren Vermögenswerten und rechtlichen Vereinbarungen ab.
Rechte und Belastungen können die Vermögensaufteilung erheblich beeinflussen
Nießbrauch, Wohnungsrecht, Erbbaurecht, Wegerechte, Reallasten, Baulasten, Mietverhältnisse oder sonstige Nutzungsbeschränkungen können den Verkehrswert deutlich verändern. Maßgeblich sind Inhalt, Dauer, Rangstelle und tatsächliche Ausübung.
Auch eine noch bestehende familiäre Nutzung, ein Wohnrecht zugunsten eines Elternteils oder eine mit der Immobilie verbundene gewerbliche Nutzung kann für die wirtschaftliche Lösung der Scheidungsfolgen entscheidend sein.
Mehr zur Bewertung von Rechten und BelastungenTypische Prüfungen
✓ Grundbuch und Eigentumsanteile
✓ Wohnungs- und Nießbrauchrechte
✓ Erbbaurechtsverträge
✓ Baulasten und Dienstbarkeiten
✓ Miet- und Nutzungsverhältnisse
✓ Genehmigungslage und bauliche Nutzung
Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert
Das geeignete Verfahren richtet sich nach Objektart, Nutzung, Marktüblichkeit und verfügbarer Datenbasis. Bei komplexen Objekten können mehrere Verfahren und Kontrollrechnungen erforderlich sein.
Vergleichswertverfahren
Geeignete Vergleichskaufpreise oder Vergleichsfaktoren werden insbesondere bei Eigentumswohnungen, Baugrundstücken und standardisierten Wohnimmobilien ausgewertet.
Ertragswertverfahren
Bei vermieteten oder renditeorientierten Immobilien werden marktüblich erzielbare Erträge, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer untersucht.
Sachwertverfahren
Bei eigengenutzten oder substanzorientiert gehandelten Objekten werden Bodenwert und Gebäudesachwert ermittelt und mit dem Sachwertfaktor an den Markt angepasst.
In sechs Schritten zum Verkehrswertgutachten
Auftragsklärung
Klärung von Bewertungsanlass, Eigentum, Stichtagen, Objekt und Verwendungszweck.
Unterlagen
Prüfung von Grundbuch, Bauunterlagen, Flächen, Verträgen und historischen Nachweisen.
Ortstermin
Besichtigung, Zustandsaufnahme, Plausibilisierung der Nutzung und Fotodokumentation.
Historische Rekonstruktion
Rekonstruktion früherer Objektzustände und Marktverhältnisse für zurückliegende Stichtage.
Wertermittlung
Anwendung der geeigneten Verfahren und sachverständige Würdigung aller Besonderheiten.
Gutachten
Nachvollziehbare Darstellung der Stichtage, Grundlagen, Berechnungen und Ergebnisse.
Welche Dokumente sind hilfreich?
Der konkrete Unterlagenbedarf richtet sich nach Objekt, Eigentumssituation und Zahl der Bewertungsstichtage.
Bewertung, Verkauf und gerichtliche Verfahren
Immobilie in der Scheidung
Verkauf, Übernahme, Vermietung, Weiternutzung oder Teilungsversteigerung im Vergleich.
Zum Scheidungsratgeber →Bewertung bei Gerichtsverfahren
Anforderungen an gerichtliche Aufträge, Beweisfragen und Verkehrswertgutachten.
Mehr erfahren →Teilungs- und Zwangsversteigerung
Verkehrswertfestsetzung und Verfahrensablauf bei gerichtlicher Versteigerung.
Mehr erfahren →Rechte und Belastungen
Wertwirkung von Wohnungsrecht, Nießbrauch, Erbbaurecht und Dienstbarkeiten.
Mehr erfahren →FAQ zur Immobilienbewertung bei Scheidung
Immobilienbewertung bei Scheidung anfragen
Für eine erste Einordnung sind insbesondere Objektanschrift, Eigentumsverhältnisse, Heiratsdatum, Erwerbszeitpunkt, gewünschte Bewertungsstichtage, bekannte Modernisierungen und der Verwendungszweck des Gutachtens hilfreich.
Jetzt Anfrage senden E-Mail schreiben Immobilienwert online einschätzenSachverständigenbüro Dr. Beug Immobilien
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