In der Praxis treten häufig folgende Konstellationen auf:

1. Beide Ehepartner sind Eigentümer

Ist die Immobilie gemeinsam im Grundbuch eingetragen, wird der Immobilienwert in der Regel hälftig berücksichtigt.

2. Nur ein Partner steht im Grundbuch

Auch dann kann die Immobilie im Zugewinnausgleich relevant sein, wenn sie während der Ehe im Wert gestiegen ist.

3. Ein Partner möchte im Haus bleiben

In diesem Fall muss der andere Partner häufig ausgezahlt werden. Grundlage hierfür ist der aktuelle Marktwert.

4. Verkauf der Immobilie

Ein Gutachten hilft zu entscheiden, ob ein Verkauf wirtschaftlich sinnvoll ist und welcher Preis realistisch erzielbar ist.

Bei Trennung oder Scheidung treten häufig folgende Fragen auf:

• Wie hoch ist der aktuelle Marktwert der Immobilie?

• Welcher Wert ist beim Zugewinnausgleich anzusetzen?

• Wie hoch ist der Anteil jedes Ehepartners?

• Lohnt sich eine Übernahme durch einen Partner oder ein Verkauf?

• Wie kann eine faire Vermögensaufteilung erfolgen?

Ein objektives Verkehrswertgutachten durch einen unabhängigen Sachverständigen schafft eine verlässliche Grundlage für alle Beteiligten.

Die meisten Ehen werden ohne Ehevertrag geführt, d. h. die Ehe wird geführt im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Daher wird im Scheidungsfall der sog. Zugewinnausgleich durchgeführt. Sollte demnach ein Ehegatte einen höheren Zugewinn erzielt haben, ist er ausgleichspflichtig. Der Anspruch auf Zugewinn ist ein geldlicher Anspruch, d.h. der Zugewinnausgleich ist nur auf Geldzahlung, nicht auf Übertragung von Grundeigentum gerichtet. Der Zugewinnausgleichsanspruch ermittelt sich aus der Differenz des Zugewinns des einen Ehegatten und des anderen Ehegatten, er beträgt 50 %.

Gemäß § 1363 BGB leben die Ehegatten im Güterstand der Zugewinngemeinschaft, wenn kein Ehevertrag vorliegt:

1. Möglichkeit:
                           Immobilien werden gemeinsam in die Gemeinschaft eingebracht.
                           Folge bei Trennung → Aufteilung der gemeinsamen Vermögensgegenstände an die beiden
                           Parteien, sowie Aufteilung des daraus entstandenen Zugewinns an die Parteien.
2. Möglichkeit:
                           Immobilien werden einzeln in die Gemeinschaft eingebracht.
                           Das „eigene“ (Anfangs)vermögen des Mannes oder das der Frau werden nicht gemeinschaftliches Vermögen,
                           sondern bleiben Alleinvermögen.
                           Folge bei einer Trennung → Jede Partei erlangt ihre Vermögensgegenstände zurück.
                           Erfährt jedoch das Alleinvermögen während der Ehe eine reale Wertsteigerung, stehen beiden Ehegatten
                           dieser Zugewinn je zur Hälfte zu.

In der Regel müssen zwei unterschiedliche Wertermittlungsstichtage berücksichtigt werden. Diese ergeben sich aus dem Zugewinnausgleich im deutschen Familienrecht. Ziel ist es, festzustellen, wie sich das Vermögen der Ehepartner während der Ehe entwickelt hat.

Beim Zugewinnausgleich werden zwei Zeitpunkte betrachtet:

Anfangsvermögen: Dies ist das Vermögen eines Ehepartners zum Zeitpunkt der Eheschließung.

Endvermögen: Das Endvermögen wird zum Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrags bestimmt.

Der Zugewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen Anfangsvermögen und Endvermögen. Gehört eine Immobilie zum Vermögen eines Ehepartners oder beider Ehepartner, muss deshalb häufig sowohl der Wert zum Beginn der Ehe als auch der Wert zum Zeitpunkt der Scheidung ermittelt werden. Diese beiden Wertermittlungsstichtage können viele Jahre auseinanderliegen. In manchen Fällen beträgt der Zeitraum sogar mehrere Jahrzehnte. Während der aktuelle Verkehrswert meist relativ gut anhand aktueller Marktdaten bestimmt werden kann, stellt der historische Bewertungsstichtag häufig eine deutlich größere Herausforderung dar.

Besondere Herausforderungen bei der Bewertung

Gerade die Bewertung zum früheren Stichtag kann anspruchsvoll sein. Der Grund liegt darin, dass für diesen Zeitpunkt häufig weniger Informationen vorliegen.

Typische Herausforderungen sind beispielsweise:

• fehlende oder unvollständige Marktdaten aus früheren Jahren

• Veränderungen am Gebäude im Laufe der Zeit

• Modernisierungen oder Umbauten

• Veränderungen im Grundstücksmarkt und in der regionalen Nachfrage

• unterschiedliche Bauzustände zum jeweiligen Stichtag

Um dennoch eine nachvollziehbare Wertermittlung zu ermöglichen, werden historische Marktdaten, damalige Bodenrichtwerte, Baukostenindizes sowie vergleichbare Transaktionen aus der jeweiligen Zeit analysiert.

Auf dieser Grundlage lässt sich der Verkehrswert auch für einen zurückliegenden Zeitpunkt plausibel rekonstruieren.

Bedeutung für eine faire Vermögensaufteilung

• Die Ermittlung der Immobilienwerte zu beiden Stichtagen ist entscheidend für die Berechnung des Zugewinns und damit für eine faire Vermögensaufteilung zwischen den Ehepartnern.
• Ein fundiertes Immobiliengutachten schafft hier eine objektive Grundlage für Verhandlungen zwischen den Parteien, für anwaltliche Beratungen oder auch für gerichtliche Verfahren.
• Gerade bei Immobilien mit erheblichem Vermögenswert kann eine sachverständige Bewertung helfen, Streitigkeiten zu vermeiden und zu einer transparenten und nachvollziehbaren Lösung zu gelangen.