Steuern sparen mit verkürzter Nutzungsdauer
Wer eine Immobilie vermietet, kann die Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich geltend machen. Standardmäßig setzt das Finanzamt für Wohngebäude eine Nutzungsdauer von 50 Jahren an – was einer linearen Abschreibung von 2 % pro Jahr entspricht. Bei gewerblich genutzten Objekten kann die Nutzungsdauer – abhängig von Zustand, Nutzung und Bauweise – oft niedriger ausfallen. Was viele Immobilieneigentümer nicht wissen: Die tatsächliche Restnutzungsdauer darf vom Standardwert abweichen – sofern sie sachgerecht nachgewiesen wird. Möglich ist das mit einem fachlich fundierten Restnutzungsdauer-Gutachten. Auf dieser Grundlage kann das Finanzamt laut BMF-Schreiben verpflichtet werden, die AfA-Bemessungsgrundlage individuell anzupassen. Der Vorteil für Sie: Wenn sich die Nutzungsdauer reduziert, steigt automatisch der jährliche Abschreibungsbetrag – denn die Gesamtsumme bleibt gleich, wird aber auf einen kürzeren Zeitraum verteilt. Das senkt Ihr zu versteuerndes Einkommen und reduziert Ihre Steuerlast. Besonders Kapitalanleger und Vermieter profitieren durch dieses einmalige Gutachten langfristig – unabhängig davon, ob es sich um eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie handelt.
Qualität von Restnutzungsdauer-Gutachten: Warum viele Finanzämter ablehnen
In der aktuellen Praxis zeigt sich: Ein Großteil der auf dem Markt erhältlichen Restnutzungsdauer-Gutachten basiert fast ausschließlich auf dem standardisierten Modell gemäß ImmoWertV. Viele dieser Gutachten enthalten lediglich eine mathematisch hergeleitete Nutzungsdauer, einige Objektfotos und eine abschließende kurze sachverständige Einschätzung. Was dabei jedoch oft fehlt – und worauf der Bundesfinanzhof (BFH) ausdrücklich Wert legt – ist die nachvollziehbare Auseinandersetzung mit den individuellen Besonderheiten der konkreten Immobilie. Zahlreiche Finanzämter lehnen solche standardisierten „Formular-Gutachten“ mittlerweile ab, weil sie keinen ausreichenden Bezug zum Bewertungsobjekt herstellen. Viele vermeintlich individuelle Gutachten sind in der Praxis lediglich automatisierte Standardberichte. Die Berechnung erfolgt oft softwaregestützt mit branchentypischen Tools. Parameter werden eingegeben, das Programm liefert die Nutzungsdauer – ohne echte Objektanalyse. Ein entscheidendes Qualitätsmerkmal eines Gutachtens ist die tatsächliche Inaugenscheinnahme des Objekts. Viele Finanzämter akzeptieren nur Gutachten, die auf einer Vor-Ort-Besichtigung basieren. Diese umfasst die Begehung, Prüfung der Bausubstanz, Bewertung des baulichen Zustands sowie die Erfassung objektspezifischer Merkmale.
Welche Anforderungen muss ein Restnutzungsdauer-Gutachten erfüllen?
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Das Gutachten muss sich konkret und ausführlich auf das bewertete Objekt beziehen.
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Allgemeine Standardformulierungen oder rein modellbasierte Ableitungen (z. B. nur ImmoWertV-Punktwertverfahren) reichen nicht aus.
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Die baulichen, wirtschaftlichen und funktionalen Gegebenheiten des Gebäudes müssen nachvollziehbar beschrieben und bewertet werden.
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Die Restnutzungsdauer darf nicht pauschal geschätzt werden, sondern muss fachlich nachvollziehbar hergeleitet sein.
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Dabei sind u. a. folgende Faktoren zu berücksichtigen:
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Baujahr und Bauweise
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Technischer Zustand und Modernisierungsgrad
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Instandhaltungsrückstand oder -stand
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Nutzung und Mieterstruktur
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Lage, wirtschaftliches Umfeld, Nutzungsdauer vergleichbarer Objekte
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Die Herleitung sollte sowohl qualitative als auch quantitative Aspekte enthalten.
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Eine tatsächliche Begehung der Immobilie wird in vielen Finanzämtern als zwingend erforderlich angesehen.
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Nur so lassen sich Zustand, Abnutzungsgrad und bauliche Besonderheiten wirklich bewerten.
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Das Gutachten sollte Datum, Umfang und Ergebnis der Vor-Ort-Besichtigung dokumentieren.
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Das Gutachten muss für Dritte – insbesondere für das Finanzamt – verständlich und prüfbar sein.
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Es sollte enthalten:
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Fotos der Immobilie (innen & außen)
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Beschreibung der Baukonstruktion, Technik und Ausstattung
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Übersicht über Modernisierungen/Instandsetzungen
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Tabellen, ggf. Modellrechnungen oder Punktbewertungssysteme
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Fundierte Bewertung, warum z. B. nur noch 25 statt 50 Jahre Nutzungsdauer realistisch sind
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Der Sachverständige muss entweder öffentlich bestellt oder von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle zertifiziert sein
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Der Bundesfinanzhof (BFH) fordert ausdrücklich eine Würdigung der konkreten Umstände der Immobilie (Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19
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Eine rein schematische Anwendung von Berechnungsmodellen genügt nicht.
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Gutachten müssen somit Einzelfallgerechtigkeit und Sachkunde nachweisen.
Keine Standardgutachten sondern individuell mit Vor-Ort-Besichtigung!
Soll die verkürzte Restnutzungsdauer durch das Finanzamt anerkannt werden, muss das Gutachten mehr leisten als Standardformeln wiederzugeben. Es braucht eine nachvollziehbare, objektspezifische Begründung – idealerweise gestützt durch eine Vor-Ort-Besichtigung und individuelle Würdigung aller relevanten Merkmale. Nur dann erfüllen Gutachten die Anforderungen der Finanzbehörden und bieten echte steuerliche Vorteile. Mit einem qualifizierten Restnutzungsdauer-Gutachten lässt sich die steuerliche Nutzungsdauer Ihrer Immobilie gezielt verkürzen. Als erfahrener Sachverständiger ermittle ich die tatsächliche Restnutzungsdauer präzise und nachvollziehbar – aufbereitet in einem Gutachten, das den Anforderungen der Finanzverwaltung entspricht. So optimieren Sie Ihre Abschreibungen und reduzieren dauerhaft Ihre Steuerlast.
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