IMMOBILIEN BEWERTEN LASSEN AUF HÖCHSTEM NIVEAU
Eine professionelle Immobilienbewertung schafft eine belastbare Grundlage für weitreichende wirtschaftliche, steuerliche, gerichtliche und private Entscheidungen.
Ich verbinde sachverständige Bewertungspraxis mit wissenschaftlicher Kompetenz und einer detaillierten Analyse von Immobilie, Grundstück, rechtlichen Gegebenheiten und regionalem Immobilienmarkt.
Sachverständige Immobilienbewertung
in Hamburg und auf Rügen
Professor für
Immobilienbewertung
Verbindung von wissenschaftlicher Immobilienbewertung, immobilienwirtschaftlicher Forschung und praktischer Bewertungsarbeit.
Diplom-Sachverständiger
(DIA)
Qualifizierte Immobilienbewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie grundstücksgleichen Rechten.
DIAZert (S)
& REV
Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (S) und Recognised European Valuer (REV).
Gericht · Finanzamt
Bank · Privat
Gutachten für unterschiedliche Bewertungsanlässe – von Erbschaft und Vermögensaufteilung bis zu steuerlichen, gerichtlichen und finanziellen Entscheidungen.
Der Bewertungsanlass bestimmt Umfang und Methodik
Nicht jedes Gutachten verfolgt dasselbe Ziel. Erbschaft, Vermögensaufteilung, steuerliche Fragestellungen, Gerichtsverfahren und Finanzierungen stellen unterschiedliche Anforderungen an Bewertungsstichtag, Unterlagen, Verfahren und Gutachtenumfang.
Geerbte Immobilie
Immobilienbewertung bei Erbschaft, Erbengemeinschaft, Vermögensaufteilung, Auszahlung von Miterben oder geplantem Verkauf.
Gerichtsverfahren
Sachverständige Bewertung für gerichtliche und außergerichtliche Auseinandersetzungen.
Restnutzungsdauer-Gutachten
Objektspezifischer Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer für steuerliche Zwecke.
Beleihungswertgutachten
Bewertungen nach den Grundsätzen von Pfandbriefgesetz und Beleihungswertermittlungsverordnung.
Scheidung
Bewertung für Zugewinnausgleich, Auszahlung, Verkauf oder gerichtliche Auseinandersetzungen.
Zwangsversteigerung
Verkehrswertermittlung im Zusammenhang mit Zwangs- und Teilungsversteigerungsverfahren.
Rechte und Belastungen
Bewertung von Nießbrauch, Wohnungsrechten, Erbbaurechten, Wegerechten, Baulasten und weiteren Belastungen.
Welche Bewertung passt zu welcher Fragestellung?
| Anlass | Geeignete Bewertung | Typische Fragestellung | Weiterführend |
|---|---|---|---|
| Gericht / Streitfall | Verkehrswertgutachten | Welcher Marktwert ist zum Bewertungsstichtag anzusetzen? | Gerichtsverfahren → |
| Erbschaft / Nachlass | Verkehrswertgutachten | Welchen Wert hat die Immobilie für Nachlass, Erbengemeinschaft, Auszahlung oder Verkauf? | Erbschaft → |
| Scheidung | Verkehrswertgutachten | Zugewinn, Auszahlung oder Verkauf? | Scheidung → |
| Finanzamt / AfA | Restnutzungsdauer-Gutachten | Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer? | Restnutzungsdauer → |
| Finanzierung | Beleihungswertbewertung | Welcher Wert ist langfristig sicherheitsorientiert tragfähig? | Beleihungswert → |
| Nießbrauch / Wohnrecht | Bewertung von Rechten | Wie beeinflusst das Recht den Immobilienwert? | Rechte & Belastungen → |
| Zwangsversteigerung | Verkehrswertermittlung | Welcher Verkehrswert ist fachlich herzuleiten? | Zwangsversteigerung → |
Eine Immobilie lässt sich nicht allein am Bildschirm bewerten
Automatisierte Modelle können einen ersten Orientierungspunkt liefern. Eine objektspezifische Wertermittlung erfordert dagegen die Würdigung des tatsächlichen Gebäudezustands, der rechtlichen Situation und der konkreten wertrelevanten Besonderheiten.
| Prüfpunkt | Typische Online-Schätzung | Individuelles Sachverständigengutachten |
|---|---|---|
| Vor-Ort-Besichtigung | Regelmäßig nicht Bestandteil | Objektspezifische Inaugenscheinnahme |
| Bauschäden & Mängel | Nur begrenzt abbildbar | Feststellung und wertmäßige Würdigung |
| Modernisierungen | Abhängig von Dateneingabe | Plausibilisierung am konkreten Objekt |
| Rechte & Belastungen | Häufig nicht vollständig berücksichtigt | Prüfung nach Auftrag und Unterlagengrundlage |
| Ergebnis | Orientierungswert | Nachvollziehbare objektspezifische Wertermittlung |
Was fließt in eine professionelle Immobilienbewertung ein?
Der Immobilienwert ergibt sich aus dem Zusammenwirken zahlreicher tatsächlicher, rechtlicher und marktbezogener Einflussfaktoren.
Größe, Zuschnitt, Erschließung und Bodenwert.
Standort, Umfeld, Infrastruktur und Marktnachfrage.
Konstruktion, Nutzung und objektspezifische Eigenschaften.
Prüfung und Plausibilisierung vorhandener Flächenangaben.
Instandhaltung, Bauschäden und erkennbare Mängel.
Dach, Fenster, Heizung, Sanitär, Elektro und Innenausbau.
Energetischer Zustand und technische Ausstattung.
Grundbuchrechte, Baulasten und weitere Bindungen.
Mietverhältnisse und nachhaltig erzielbare Erträge.
Technische und wirtschaftliche Zukunftsperspektive.
Vergleichspreise, Faktoren und regionale Marktdaten.
Planungsrechtliche und wirtschaftliche Entwicklungsmöglichkeiten.
Vergleichswert, Ertragswert oder Sachwert?
Welches Verfahren anzuwenden ist, richtet sich insbesondere nach Objektart, Nutzung, Datenlage und den Gepflogenheiten des Immobilienmarktes.
Vergleichswertverfahren
Ableitung des Wertes aus Kaufpreisen hinreichend vergleichbarer Immobilien oder aus geeigneten Vergleichsfaktoren.
Eigentumswohnungen, Baugrundstücke und standardisierte Wohnimmobilien.
Ertragswertverfahren
Betrachtung nachhaltig erzielbarer Erträge, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer.
Mehrfamilienhäuser, vermietete und renditeorientierte Immobilien.
Sachwertverfahren
Bewertung von Boden und baulichen Anlagen unter Berücksichtigung von Herstellungskosten, Alter, Zustand und Marktanpassung.
Eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser sowie besondere Objekte.
Vom Erstgespräch bis zum fertigen Gutachten
Auftragsklärung
Bewertungsanlass, Stichtag, Objekt und konkrete Fragestellung werden festgelegt.
Unterlagen
Grundbuch-, Bau-, Flächen- und weitere bewertungsrelevante Unterlagen werden ausgewertet.
Ortsbesichtigung
Gebäude, Grundstück, Ausstattung, Zustand und erkennbare Besonderheiten werden aufgenommen.
Marktanalyse
Regionaler Immobilienmarkt, Vergleichsdaten und weitere Bewertungsparameter werden analysiert.
Wertermittlung
Die geeigneten Bewertungsverfahren werden angewendet und die Ergebnisse plausibilisiert.
Gutachten & Erläuterung
Das Ergebnis wird nachvollziehbar dokumentiert und kann anschließend persönlich erläutert werden.
Welche Immobilien werden bewertet?
Wohnimmobilien
Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser.
Gewerbeimmobilien
Büro-, Handels-, Lager-, Produktions- und weitere gewerblich genutzte Immobilien.
Grundstücke
Bebaute und unbebaute Grundstücke mit unterschiedlichen planungsrechtlichen Rahmenbedingungen.
Spezialimmobilien
Hotels, Studentenwohnheime und Immobilien mit besonderer Nutzung oder eingeschränkter Drittverwendung.
Grundstücksgleiche Rechte
Wohnungs- und Teileigentum, Erbbaurechte und weitere bewertungsrelevante Rechtspositionen.
Nachvollziehbar
Annahmen, Marktdaten, Verfahren und wertrelevante Merkmale werden strukturiert dokumentiert und fachlich hergeleitet.
Objektspezifisch
Nicht das Standardobjekt, sondern die tatsächliche Immobilie mit ihren individuellen Besonderheiten steht im Mittelpunkt.
Methodisch
Die Wertermittlung erfolgt unter Berücksichtigung der einschlägigen gesetzlichen und fachlichen Bewertungsgrundlagen.
Spezialisierte Immobilienbewertungen
Fragen zur Immobilienbewertung
Warum ist eine Immobilienbewertung bei einer Erbschaft sinnvoll?
Eine fundierte Wertermittlung schafft eine nachvollziehbare Grundlage für Entscheidungen innerhalb einer Erbengemeinschaft. Dies kann insbesondere bei der Auszahlung von Miterben, einer Vermögensaufteilung, einem geplanten Verkauf oder unterschiedlichen Vorstellungen über den Immobilienwert von Bedeutung sein.
Kann der Wert einer Immobilie innerhalb einer Erbengemeinschaft ermittelt werden?
Ja. Eine Immobilienbewertung kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn mehrere Erben beteiligt sind und beispielsweise ein Miterbe die Immobilie übernehmen, ein anderer ausgezahlt oder die Immobilie gemeinsam verkauft werden soll. Die Wertermittlung schafft dabei eine sachliche gemeinsame Bewertungsgrundlage.
Warum ist eine Ortsbesichtigung wichtig?
Erst bei der Besichtigung lassen sich der tatsächliche Gebäudezustand, erkennbare Bauschäden, Modernisierungen, Ausstattung und weitere objektspezifische Besonderheiten sachgerecht erfassen.
Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert beziehungsweise Marktwert beschreibt den unter den gesetzlichen Voraussetzungen des § 194 BauGB am Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis.
Welches Bewertungsverfahren wird angewendet?
Je nach Objektart, Nutzung und Datenlage kommen insbesondere Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren beziehungsweise Kombinationen und Plausibilisierungen der Verfahren in Betracht.
Werden auch Rechte und Belastungen bewertet?
Ja. Je nach Auftrag können unter anderem Nießbrauch, Wohnungsrechte, Erbbaurechte, Wegerechte, Baulasten und weitere rechtliche Besonderheiten wertmäßig untersucht werden.
Werden auch Gewerbe- und Spezialimmobilien bewertet?
Ja. Neben klassischen Wohnimmobilien werden auch gewerblich genutzte Immobilien und Spezialimmobilien bewertet.
Wo ist Dr. Beug Immobilien tätig?
Schwerpunkte der Tätigkeit sind Hamburg und Rügen. Darüber hinaus erfolgen Bewertungen in weiteren Regionen nach Abstimmung.
Sie benötigen eine belastbare Immobilienbewertung?
Ob Erbschaft, Scheidung, Gerichtsverfahren, steuerliche Fragestellung oder Finanzierung: Im ersten Schritt wird geklärt, welcher Bewertungsanlass vorliegt, welcher Stichtag maßgeblich ist und welche Form der Wertermittlung für Ihre Fragestellung geeignet ist.
