Immobilienwissen

Die Anwendungshinweise zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertA) sind ein praxisorientiertes Regelwerk, das die ImmoWertV 2021 konkretisiert und erläutert. Herausgegeben vom Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) dienen sie als Auslegungshilfe für Sachverständige, Gutachter und Gutachterausschüsse bei der Anwendung der Wertermittlungsverordnung.

Gemäß § 194 des Baugesetzbuchs ist der Verkehrswert bei der Immobilienbewertung maßgeblich. Dieser Wert gibt an, wie viel eine Immobilie auf dem aktuellen Markt erzielen könnte. Er wird unter Berücksichtigung verschiedener Faktoren wie Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie ermittelt. Die Berechnung des Verkehrswerts dient dazu, einen realistischen Preis für die Immobilie festzulegen und dient als Grundlage für weitere Entscheidungen, wie zum Beispiel den Verkauf oder die Beleihung der Immobilie.

Die Baunutzungsverordnung ist eine Rechtsverordnung des Bundes im öffentlichen Baurecht, die regelt, wie ein Grundstück baulich nach Art und Maß genutzt werden kann. Sie gilt in der Regel nur für Gebiete, für die ein Bebauungsplan gemäß § 9 BauGB besteht. Allerdings sind die Bestimmungen der §§ 1 - 15 BauNVO gemäß § 34 Absatz 2 BauGB auch auf unbeplante Innenbereiche anwendbar.

Das Sachwertverfahren ist ein substanzielles Bewertungsverfahren, bei dem der Wert einer Immobilie auf Grundlage ihrer physischen Substanz und Herstellungskosten ermittelt wird. Es kommt vor allem dann zum Einsatz, wenn Marktdaten für Vergleichs- oder Ertragswerte fehlen oder unpassend sind – typischerweise bei selbstgenutzten Wohnimmobilien (z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser) sowie bei Spezialimmobilien und öffentlichen Gebäuden, die nicht primär nach Ertragsgesichtspunkten gehandelt werden.

Die Idee der generischen Wettbewerbsstrategien wurde von Michael Porter systematisch beschrieben. Er unterscheidet die Kostenführerschaft, die Differenzierung und den Fokus auf eine Nische. Bei Kostenführerschaft strebt ein Unternehmen die niedrigsten Gesamtkosten an, bei Differenzierung schafft es erkennbare Einzigartigkeit, die zu Preisprämien oder zu bevorzugter Nachfrage führt. Der Fokus richtet sich auf klar abgegrenzte Segmente und kann wiederum als Kostenfokus oder als Differenzierungsfokus ausgestaltet werden. 

Das Erbbaurecht ist ein etabliertes Instrument des deutschen Immobilienrechts, das insbesondere bei hohen Bodenpreisen eine Alternative zum klassischen Grundstückskauf darstellt. Anstelle des Erwerbs eines Grundstücks erwirbt der Berechtigte das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu nutzen für einen langen, vertraglich festgelegten Zeitraum und gegen Zahlung eines regelmäßigen Erbbauzinses. Dieses Konstrukt stellt eine Ausnahme vom Grundsatz dar, dass Gebäude fest mit dem Grund und Boden verbunden sind. Stattdessen trennt das Erbbaurecht Boden- und Gebäudeeigentum rechtlich voneinander. Der Verkehrswert eines Erbbaurechts ist der Preis, der am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für das Erbbaurecht als selbständiges, grundbuchlich gesichertes Recht voraussichtlich erzielt werden kann. Er ergibt sich also aus Angebot und Nachfrage nach solchen Rechten. Empirisch ist bekannt, dass Immobilien mit Erbbaurecht meist deutlich geringere Kaufpreise erzielen als vergleichbare Objekte auf eigenem Grund. Studien und Marktdaten zeigen Wertabschläge, die oft im Bereich von 20–40 % liegen können, in ungünstigen Fällen bei kurzer Restlaufzeit und hohem Erbbauzins auch darüber. 

Das Ertragswertverfahren ist das standardmäßige Wertermittlungsverfahren für Renditeimmobilien. Es wird angewandt, wenn ein Grundstück unter Ertrags- bzw. Renditegesichtspunkten gehandelt wird, typischerweise also bei vermieteten Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten und anderen Anlageimmobilien. Im Fokus steht die Frage: Welchen erzielbaren jährlichen Überschuss (Reinertrag) erwirtschaftet die Immobilie, und welcher Kaufpreis ergibt sich daraus bei marktüblichen Renditeanforderungen? Das Ertragswertverfahren kommt demzufolge dann zur Anwendung, wenn die Erträge einer Immobilie, also die erzielbare Rendite oder regelmäßig anfallende Zahlungsströme, den maßgeblichen Einfluss auf den Wert des Objekts haben. Damit wird bei diesem Verfahren der Ertragswert auf Grundlage der marktüblich erzielbaren Einnahmen ermittelt. 

In der Immobilienwirtschaft versteht man unter Assetklassen verschiedene Nutzungsarten von Immobilien. In Deutschland gehören zu den gängigen Assetklassen insbesondere:

Jährlich wird der Immobilienmarktbericht Hamburg veröffentlicht, der eine detaillierte Analyse des Immobilienmarktes der Freien und Hansestadt bietet. Im ersten Teil werden die Umsätze und Preise von Grundstücken, Wohnungen und Häusern sowie weitere relevante Fakten aus dem Berichtszeitraum präsentiert, um Veränderungen im Vergleich zum Vorjahr aufzuzeigen. Im zweiten Teil sind die für die Wertermittlung benötigten Daten gemäß § 193 Absatz 5 des Baugesetzbuchs und der §§ 12-23 der Immobilienwertermittlungsverordnung enthalten, mit Ausnahme der Bodenrichtwerte.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist die gesetzliche Grundlage für die standardisierte und nachvollziehbare Ermittlung des Verkehrswerts (Marktwerts) von Grundstücken und Immobilien in Deutschland. Sie definiert die zulässigen Bewertungsverfahren – darunter das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren – und sorgt dafür, dass Wertermittlungen bundesweit einheitlich und transparent erfolgen. Ein zentrales Element der ImmoWertV ist die Einbindung von Daten der Gutachterausschüsse, insbesondere der Bodenrichtwerte und anderer Marktdaten. Diese sorgen für eine fundierte, marktnahe Bewertung und stärken die Nachvollziehbarkeit der Ergebnisse. Die Verordnung richtet sich an Sachverständige, Gutachter, Immobilienbewerter sowie Behörden und Banken, die Verkehrswerte etwa für Finanzierungen, Kaufentscheidungen oder gerichtliche Verfahren benötigen.

Der Nießbrauch stellt ein höchstpersönliches Recht dar. Er ist also nicht vererbbar und grundsätzlich nicht übertragbar. Inhaltlich gewährt er dem Berechtigten die Befugnis, sämtliche Nutzungen aus dem belasteten Objekt zu ziehen. Dieses Objekt kann sowohl eine Sache, beweglich oder unbeweglich, als auch ein Recht sein. Bei Grundstücken regeln die §§ 1030 ff. BGB die Einzelheiten. § 1030 Abs. 1 BGB legt fest, dass eine Sache so belastet werden kann, dass der Berechtigte berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen. Abs. 2 eröffnet die Möglichkeit, den Nießbrauch auf bestimmte Nutzungen zu beschränken. Belastet werden können Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte sowie bewegliche Sachen. Der Nießbrauch erstreckt sich nach §§ 93 ff. BGB grundsätzlich auch auf die wesentlichen Bestandteile eines Grundstücks.

Das Fünf-Kräfte-Modell nach Michael E. Porter ist ein etabliertes Instrument der strategischen Managementlehre zur Analyse der Attraktivität von Branchen. Es beschreibt fünf wettbewerbsbestimmende Kräfte, die den Wettbewerb in einer Branche prägen und damit deren Rentabilität beeinflussen. Zu diesen „Five Forces“ zählen: (1) die Bedrohung durch neue Wettbewerber, (2) die Verhandlungsmacht der Lieferanten, (3) die Verhandlungsmacht der Kunden, (4) die Bedrohung durch Ersatzprodukte (Substitute) und (5) die Rivalität unter den bestehenden Wettbewerbern. Die kombinierte Stärke dieser Wettbewerbskräfte bestimmt, wie attraktiv bzw. profitabel eine Branche ist. Je stärker eine oder mehrere dieser Kräfte ausgeprägt sind, desto schwieriger ist es für die Unternehmen, nachhaltige Gewinne zu erzielen. Umgekehrt führt eine Schwächung aller fünf Kräfte zu einer „5-Sterne-Industrie“, in der hohe Profitabilität möglich ist, da z.B. wenige Wettbewerber, hohe Markteintrittsbarrieren und schwache Verhandlungspositionen von Lieferanten und Kunden vorliegen.

Die SWOT-Analyse dient der strukturierten Betrachtung interner Stärken und Schwächen sowie externer Chancen und Risiken eines Unternehmens. Bauunternehmen profitieren intern häufig von hoher Innovationsbereitschaft, technischen Kompetenzen und etablierten Qualitätsstandards. Gleichzeitig kämpfen sie mit strukturellen Schwächen wie niedrigen Gewinnmargen, geringer Eigenkapitaldecke und hoher Verschuldung. Externe Chancen entstehen z.B. durch Spezialisierung oder neue Technologien, während Risiken u. a. aus Konjunkturabhängigkeit, intensivem Preiswettbewerb und regulatorischen Vorgaben resultieren. Immobilienunternehmen (z.B. Projektentwickler, Wohnungsunternehmen, Investmentgesellschaften) zeichnen sich oft durch stabile Cashflows aus Immobilienbeständen und Größenvorteile bei großen Portfolios aus. Als Schwächen gelten u. a. hohe Fremdfinanzierungsquoten und Anfälligkeit für Zinsänderungen. Wichtige Chancen liegen in Megatrends wie Digitalisierung, Nachhaltigkeit (ESG) und demographischem Wandel, die neue Marktsegmente eröffnen. Dem stehen Risiken wie steigende Zinsen, Baukosteninflation, Fachkräftemangel und politische Eingriffe (z. B. Mietregulierung) gegenüber. 

Die Bau- und Immobilienwirtschaft ist eine der zentralen Branchen der Volkswirtschaft. Sie ist geprägt durch hohe Investitionen, lange Projektlaufzeiten, komplexe regulatorische Rahmenbedingungen und eine starke lokale Marktbindung. Für Unternehmen in dieser Branche ist es daher entscheidend, ihre strategische Ausrichtung an klar definierten Unternehmenszielen auszurichten. Ein etabliertes Modell hierfür ist die Ressourcen- und Kompetenzperspektive, die den Weg von Ressourcen über Kompetenzen und Kernkompetenzen hin zu Wettbewerbsvorteilen beschreibt (vgl. Barney 1991; Grant 1991).

Der strategische Würfel ist ein Modell zur systematischen Entwicklung von Wettbewerbsstrategien. Er umfasst drei Dimensionen: Ort des Wettbewerbs, Regeln des Wettbewerbs und Schwerpunkt des Wettbewerbs. Die Kombination der jeweils gewählten Pole führt zu 2³ = 8 möglichen Strategietypen. In der Praxis bedeutet dies, dass ein Unternehmen beispielsweise entscheiden kann, ob es mit einem kostengünstigen Angebot im Massenmarkt agiert oder ob es als spezialisierter Anbieter in einem Teilmarkt individuelle Mehrwerte bietet. Eine konsistente Strategie folgt dabei einer klaren Wertschöpfungslogik und vermeidet „halbe Lösungen“, da widersprüchliche Ziele, etwa zugleich günstige Preise und einzigartige Qualität, den Erfolg gefährden.

Die Bau- und Immobilienwirtschaft steht in einem komplexen Spannungsfeld aus ökologischen, wirtschaftlichen, technischen, politischen und sozialen Entwicklungen. Umweltanalyse bezeichnet in diesem Kontext die systematische Untersuchung jener externen Einflussfaktoren und Trends, welche die Rahmenbedingungen für Bau- und Immobilienprojekte bestimmen. Ziel ist es, Chancen und Risiken frühzeitig zu erkennen und strategische Entscheidungen wissenschaftlich fundiert abzustützen. Wirtschaftliche Schwankungen beeinflussen Bauinvestitionen, technologische Innovationen wie Building Information Modeling (BIM) und Drohnen verändern Planungs- und Bauprozesse, gesetzliche Vorgaben (z. B. neue Energieeffizienz-Standards oder Vertragsformen) definieren neue Rahmenbedingungen. Zugleich verändern demografische Verschiebungen – etwa Urbanisierung, alternde Bevölkerung und mehr Single-Haushalte – die Nachfrage auf den Wohnungsmärkten. So wächst z. B. der Wohnungsbedarf selbst bei stagnierender Einwohnerzahl, weil immer mehr Menschen alleine wohnen. Solche soziodemografischen Trends wirken direkt auf die Immobilienwirtschaft, indem sie etwa Wohnformen, Standortpräferenzen und Nutzeransprüche beeinflussen.

Die nachhaltige Sicherung von Wettbewerbsvorteilen ist ein zentrales Ziel des strategischen Managements. Zur Analyse von Unternehmen und ihrer strategischen Positionierung hat Michael E. Porter in den 1980er Jahren das Konzept der Wertkette (Value Chain) entwickelt. Die Wertkette ist ein Analysetool, das ein Unternehmen in seine wesentlichen Aktivitäten zerlegt, um Quellen von Kosten- und Differenzierungsvorteilen aufzudecken. Insbesondere in der Bau- und Immobilienwirtschaft – einem Sektor, der durch projektorientierte Abläufe, eine starke Fragmentierung der Leistungserstellung und lange Lebenszyklen von Immobilien geprägt ist – bietet die Wertkettenanalyse einen wertvollen Ansatz zur strukturierten Untersuchung der Unternehmensprozesse. Sie ermöglicht es, branchenbedingte Besonderheiten systematisch zu berücksichtigen und strategische Handlungsoptionen für Bau- und Immobilienunternehmen abzuleiten.

Das Wohnungsrecht nach den Paragraphen 1093 ff. BGB spielt in der Immobilienbewertung eine zentrale Rolle. Damit das Wohnungsrecht fachgerecht bewertet werden kann, ist ein Grundverständnis der rechtlichen Konstruktion und der finanzmathematischen Methode erforderlich.

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