Immobilienwissen

Die Anwendungshinweise zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertA) sind ein praxisorientiertes Regelwerk, das die ImmoWertV 2021 konkretisiert und erläutert. Herausgegeben vom Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) dienen sie als Auslegungshilfe für Sachverständige, Gutachter und Gutachterausschüsse bei der Anwendung der Wertermittlungsverordnung.

Gemäß § 194 des Baugesetzbuchs ist der Verkehrswert bei der Immobilienbewertung maßgeblich. Dieser Wert gibt an, wie viel eine Immobilie auf dem aktuellen Markt erzielen könnte. Er wird unter Berücksichtigung verschiedener Faktoren wie Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie ermittelt. Die Berechnung des Verkehrswerts dient dazu, einen realistischen Preis für die Immobilie festzulegen und dient als Grundlage für weitere Entscheidungen, wie zum Beispiel den Verkauf oder die Beleihung der Immobilie.

Die Baunutzungsverordnung ist eine Rechtsverordnung des Bundes im öffentlichen Baurecht, die regelt, wie ein Grundstück baulich nach Art und Maß genutzt werden kann. Sie gilt in der Regel nur für Gebiete, für die ein Bebauungsplan gemäß § 9 BauGB besteht. Allerdings sind die Bestimmungen der §§ 1 - 15 BauNVO gemäß § 34 Absatz 2 BauGB auch auf unbeplante Innenbereiche anwendbar.

Spezielle Betriebswirtschaftslehre  Wie sich einzelne Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und ganze Immobilienportfolios zwischen effizientem, preisorientiertem Wohnen und hochwertigen Premiumangeboten positionieren lassen. Mit Porters Wettbewerbsstrategien, einer zweidimensionalen Strategiematrix, dem Grad der Kosten- und Differenzierungsorientierung, Gebäudetyp E, sozialem Wohnungsbau, Luxus- und Budget-Ferienvermietung, Praxisrechnungen und Übungen. Michael E. Porter unterscheidet in der Wettbewerbsstrategie drei grundlegende Ansätze: Kostenführerschaft, Differenzierung und Fokussierung auf ein bestimmtes Marktsegment. Die Fokussierung lässt sich wiederum mit einer Kostenorientierung oder einer Differenzierungsorientierung verbinden. Im Mittelpunkt steht die Frage, wie ein Unternehmen einen nachhaltigen Wettbewerbsvorteil gegenüber seinen Konkurrenten erreichen kann. Dabei ist die Kostenposition ebenso bedeutsam wie die Fähigkeit, dem Kunden einen besonderen Nutzen anzubieten. Soll der Investor eine Immobilienleistung mit strukturell besonders niedrigen Kosten anbieten oder durch besondere Eigenschaften und Dienstleistungen eine überdurchschnittliche Zahlungsbereitschaft beziehungsweise eine bevorzugte Nachfrage erreichen? Die Kostenführerschaft verfolgt das Ziel, eine im Vergleich zu konkurrierenden Anbietern besonders vorteilhafte Kostenposition aufzubauen. Eine niedrige Kostenstruktur schafft Spielraum für wettbewerbsfähige Preise, größere Ertragsüberschüsse oder höhere Widerstandsfähigkeit gegenüber Marktveränderungen. Bei der Differenzierung entsteht der Wettbewerbsvorteil durch Eigenschaften, die von der relevanten Zielgruppe als besonders wertvoll wahrgenommen werden. Hierzu zählen Qualität, Ausstattung, Standortmerkmale, Design, Service, Komfort oder besondere Nutzungsmöglichkeiten. Ein Investor kann entweder einen breiten Wohnungsmarkt oder eine spezifische Nutzergruppe bedienen. Studentenapartments, Firmenwohnungen, Seniorenwohnen und hochwertige Ferienwohnungen sind Beispiele möglicher Nischen. Innerhalb einer solchen Nische kann wiederum eine Kostenstrategie oder eine Differenzierungsstrategie verfolgt werden. Die Typologie folgt den generischen Wettbewerbsstrategien nach Porter. Für einzelne Immobilien erfolgt eine immobilienwirtschaftliche Übertragung des ursprünglichen branchen- und unternehmensbezogenen Ansatzes. Bei Immobilien entstehen Wettbewerbsvorteile nicht allein durch das Gebäude selbst. Standort, Zielgruppe, Finanzierung, Investitionskosten, Bewirtschaftung, Instandhaltung und das gewählte Vermietungsmodell bestimmen gemeinsam die wirtschaftliche Wettbewerbsposition. Strategische Entscheidungen betreffen Ausstattung, Mietzielgruppe, Bewirtschaftungskosten, Modernisierung und Vermietungsform. Zusätzlich entstehen Möglichkeiten zur Bündelung von Dienstleistungen, Vereinheitlichung von Ausstattung und effizienteren Verwaltung. Die Strategie kann gebäudeübergreifend bei Modernisierung, Mieterstruktur, Flächennutzung und Betriebskosten umgesetzt werden. Skaleneffekte, Rahmenverträge, eigene Mitarbeiter und einheitliche Managementprozesse gewinnen an Bedeutung. Die gewählte Strategie muss stets zum tatsächlichen Immobilienmarkt passen. Ein Luxusapartment in einer Region mit begrenzter Kaufkraft kann ungeachtet seiner hochwertigen Ausstattung wirtschaftlich weniger attraktiv sein als eine funktionale Mietwohnung mit stabiler Nachfrage. Umgekehrt kann eine kostenorientierte Standardvermietung in einer touristischen Spitzenlage auf erhebliche zusätzliche Ertragsmöglichkeiten verzichten. Eine Kostenstrategie verfolgt das Ziel, eine bedarfsgerechte Immobilienleistung zu möglichst wettbewerbsfähigen langfristigen Gesamtkosten bereitzustellen. Dabei stehen nicht die niedrigsten Anschaffungskosten jeder einzelnen Komponente im Mittelpunkt, sondern die Kosten über den gesamten Lebenszyklus. Der Gebäudetyp E steht für einfaches und bedarfsgerechtes Bauen. Ziel ist es, unnötig kostentreibende Standards zu vermeiden und gleichzeitig zwingende Anforderungen an Sicherheit, Gesundheit und rechtlich erforderliche Gebäudequalität einzuhalten. Der Begriff bezeichnet keinen einheitlich spezifizierten Gebäudetyp. Die zivilrechtlichen Erleichterungen und die konkrete rechtliche Ausgestaltung werden bundespolitisch weiterentwickelt. Ein Investor plant zwölf Mietwohnungen mit wiederkehrenden Grundrissen, einheitlicher Haustechnik und bedarfsgerechter Ausstattung. Die Vermeidung überflüssiger Sonderlösungen kann Planungs-, Bau- und spätere Wartungskosten reduzieren. Ob tatsächlich ein Kostenvorteil entsteht, muss durch konkrete Kostenberechnungen und einen Vergleich mit einer alternativen Bauausführung nachgewiesen werden. Fachquelle: Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, Gebäudetyp E. Fertighäuser, Systembau und modulare Konstruktionen können Kostenvorteile durch wiederholte Fertigungsprozesse, Standardisierung und verkürzte Bauabläufe ermöglichen. Ein Fertighaus ist allerdings nicht automatisch günstiger als ein konventionell errichtetes Gebäude. Grundstück, Gründung, Erschließung, Ausstattung, Eigenleistungen und Baunebenkosten müssen vergleichbar abgegrenzt werden. Sozial geförderter Wohnungsbau kann mit einer stark kostenorientierten Investitionsstrategie verbunden werden. Das Geschäftsmodell richtet sich auf die wirtschaftliche Bereitstellung von Wohnraum für berechtigte Haushalte innerhalb der förderrechtlichen Rahmenbedingungen. Typische Bestandteile sind Förderdarlehen, Zuschüsse, Mietpreisbindungen, Belegungsbindungen und festgelegte Förderzeiträume. Förderbedingungen und zulässige Mieten unterscheiden sich nach Bundesland, Förderweg und Bewilligungszeitpunkt. Die soziale Wohnraumförderung ist kein Synonym für besonders billige Bauqualität. Geförderte Wohnungen müssen sämtliche einschlägigen rechtlichen Anforderungen erfüllen. Ein Investor erzielt Kostenführerschaft nur dann, wenn er innerhalb dieses Rahmens tatsächlich effizienter produziert und bewirtschaftet als relevante Konkurrenten. Bei bereits bestehenden Immobilien ist die Kostenstrategie vor allem eine Management- und Bewirtschaftungsstrategie. Skaleneffekte können entstehen, wenn mehrere Wohnungen oder Gebäude gemeinsam verwaltet, instand gehalten und betrieben werden. Ein Investor mit nur einer Eigentumswohnung wird Wartungs-, Reinigungs- und Reparaturleistungen regelmäßig extern einkaufen. Bei größeren Beständen können Rahmenverträge, ein einheitliches Ersatzteilmanagement oder eigene Hausmeister wirtschaftlich werden. Die Entscheidung zwischen Eigenleistung und Fremdvergabe wird als Make-or-Buy-Entscheidung bezeichnet. Externer Hausmeisterdienst: 420 € je Wohnung und Jahr. Eigene Hausmeisterstruktur: 63.000 € jährlich einschließlich Personalnebenkosten, Ausstattung und Organisation. Break-even: 63.000 € / 420 € = 150 Wohnungen. Unter den angenommenen Bedingungen könnte eine eigene Organisation ab etwa 150 Wohnungen rechnerisch konkurrenzfähig sein. Tatsächlich sind Leistungsumfang, Personalvertretung, Auslastung und Haftung zusätzlich zu prüfen. Eine Differenzierungsstrategie verfolgt das Ziel, der relevanten Nutzergruppe einen nachvollziehbaren besonderen Mehrwert zu bieten. Im Immobilienbereich kann sich dieser Mehrwert aus objektbezogenen Eigenschaften, Serviceleistungen und Nutzungsvorteilen ergeben. Im hochwertigen Ferienwohnungsmarkt kann eine Immobilie durch eine besondere Lage, hochwertige Möblierung, große Wohnflächen, private Saunen, Kamin, exklusive Gastronomieangebote und weitere Serviceleistungen positioniert werden. Der besondere Nutzen muss aus Sicht der Gäste wirtschaftlich relevant sein. Nicht jede kostspielige Ausstattung führt zu einer entsprechend höheren Zahlungsbereitschaft. THE SHORELINE Sellin
Wilhelmstraße 25
18586 Ostseebad Sellin
Insel Rügen, Mecklenburg-Vorpommern Das Apartment- und Hotelkonzept befindet sich auf dem Grundstück des ehemaligen Kurhauses von Sellin in unmittelbarer Nähe der Seebrücke. Die veröffentlichten Angebote umfassen hochwertige Ferienapartments und Penthouses, teilweise mit Meerblick, Kamin, privaten Saunen und großzügigen Außenflächen. Apartments können über die Betreiberwebsite gebucht werden. Offizielle Website THE SHORELINE Penthouses und Ausstattung Das Objekt dient als Beispiel einer hochwertigen touristischen Positionierung. Daraus lässt sich ohne Kenntnis der tatsächlichen Kosten, Erträge und Eigentümerstruktur keine Aussage über die erzielte Nettorendite ableiten. Eine Differenzierungsstrategie setzt keinen Luxusstandort voraus. Auch eine normale Stadtwohnung kann durch gute Ausstattung, Barrierearmut, moderne Energieversorgung, flexible Grundrisse oder besondere Nutzungsqualität einen nachfragewirksamen Vorteil erzielen. Beispielsweise kann ein Investor mehrere Eigentumswohnungen einheitlich modernisieren und auf eine qualitätsorientierte Zielgruppe ausrichten. Entscheidend ist, dass der höhere Aufwand durch bessere Vermietbarkeit, niedrigere Leerstandsrisiken oder zusätzliche Erträge gerechtfertigt wird. Eine Premiumpositionierung verursacht regelmäßig zusätzliche Investitions- und Betriebskosten. Diese können beispielsweise aus hochwertiger Einrichtung, häufigerem Austausch von Ausstattungsgegenständen, Servicepersonal, Reinigung, Gästebetreuung, hochwertiger Gebäudetechnik und Marketing entstehen. Eine Differenzierungsstrategie ist nur wirtschaftlich erfolgreich, wenn der zusätzliche Kundennutzen einen hinreichenden Nettoertragsvorteil ermöglicht. Immobilien lassen sich nicht ausschließlich in eine reine Kosten- oder Differenzierungsstrategie einteilen. In der Praxis existieren Zwischenformen mit unterschiedlich ausgeprägten strategischen Schwerpunkten. Für Analysezwecke kann deshalb der Grad der jeweiligen Strategieorientierung auf einer Skala zwischen 0 und 100 beschrieben werden. Der Grad der Kostenorientierung und der Grad der Differenzierungsorientierung sollten unabhängig voneinander betrachtet werden. Ein Objekt kann in beiden Dimensionen hohe oder niedrige Werte erreichen. Differenzierungsorientierung nimmt nach oben zu ↑ Premium-Luxusstrategie mit hohem Service- und Ausstattungsanspruch. Beispiele: Exklusive Penthouses, luxuriöse Serviced Apartments. Qualitäts- und Kostenvorteile gleichzeitig durch systematische Prozesse. Beispiel: Standardisierter Premium-Apartmentbetrieb mit effizienter zentraler Verwaltung. Strategisch schwache Ausgangsposition ohne ausgeprägten Wettbewerbsvorteil. Beispiel: Durchschnittlich ausgestattete Wohnung mit überdurchschnittlich hohen Bewirtschaftungskosten. Standardisierte und wirtschaftlich effizient bereitgestellte Immobilienleistung. Beispiel: Funktionale Mietwohnungen mit niedrigen Kosten je Einheit. Kostenorientierung nimmt nach rechts zu → Alle Prozentwerte sind fiktive Positionierungsbeispiele und keine empirisch erhobenen Daten. Eine mittlere Position ist nicht grundsätzlich problematisch. Zahlreiche Wohnungen im normalen Wohnungsmarkt bieten einen ausgewogenen Standard und werden wirtschaftlich erfolgreich bewirtschaftet. Problematisch wird die Situation vor allem dann, wenn ein Investor keine erkennbaren Kostenvorteile besitzt und zugleich keine für die Zielgruppe relevanten Differenzierungsmerkmale anbietet. Porter beschreibt eine solche ungünstige Position unter dem Begriff Stuck in the Middle. Eine bewusst organisierte Mischstrategie kann dagegen funktionieren, wenn sie besondere Nutzervorteile mit nachweisbaren strukturellen Kostenvorteilen verbindet. Für eine qualitative Selbsteinschätzung können beide Dimensionen getrennt anhand von mehreren Kriterien bewertet werden. Die Bewertung erfordert einen vorher festgelegten Vergleichsmarkt. Ohne diesen lässt sich weder eine überlegene Kostenposition noch ein besonderer Differenzierungsgrad belastbar feststellen. Eine Wohnung mit 75 m² wird langfristig an einen Haushalt vermietet. Die Ausstattung ist funktional, die Lage durchschnittlich bis gut und die Miete bewegt sich im ortsüblichen Rahmen. Strategische Position: Mittlere Differenzierung bei ausgeprägter Kostenkontrolle. Werthebel: Geringe Leerstandszeiten, planmäßige Instandhaltung, langlebige Ausstattung und angemessene Verwaltungskosten. Ein Investor besitzt zehn Eigentumswohnungen. Durch einheitliche Vertrags-, Beschaffungs- und Verwaltungsprozesse können Kostenvorteile entstehen. Strategische Position: Kostenorientierung mit mittlerer Differenzierung. Werthebel: Rahmenverträge, digitale Verwaltung und abgestimmte Instandhaltungsmaßnahmen. Bei Wohnungen in unterschiedlichen Wohnungseigentümergemeinschaften sind gemeinsame Maßnahmen und Einsparungen allerdings nur im jeweiligen rechtlichen Einflussbereich möglich. Ein Investor kauft ein Mehrfamilienhaus mit durchschnittlicher Ausstattung und stabiler Vermietung. Kostenorientierte Strategie: Einheitliche technische Komponenten, zentraler Einkauf, digitale Mietverwaltung und kontrollierte Instandhaltung. Differenzierungsorientierte Strategie: Verbesserung der Ausstattung, barrierearme Maßnahmen, hochwertige Gemeinschaftsflächen und gezielte Positionierung auf eine zahlungskräftigere Nachfragegruppe. Die Investitionsentscheidung muss die tatsächliche Nachfrage und das zulässige Mietentwicklungspotenzial berücksichtigen. Eine Ferienwohnung richtet sich an preisbewusste Urlauber. Die Ausstattung ist funktional, die Einrichtung robust und das Serviceangebot auf notwendige Leistungen begrenzt. Werthebel: Hohe Auslastung, geringer Personalaufwand, standardisierte Reinigung und wirtschaftliche Möblierung. Risiko: Die geringeren Übernachtungspreise müssen bei saisonalem Leerstand ausreichend Deckungsbeitrag ermöglichen. Eine hochwertige Ferienwohnung spricht eine vergleichsweise anspruchsvolle Zielgruppe an. Besondere Architektur, Meerblick, private Sauna, hochwertige Einrichtung und optionaler Service erzeugen Differenzierung. Werthebel: Höhere durchschnittliche Übernachtungserlöse und potenziell höhere Wiederbuchungsraten. Risiko: Hohe Investitions-, Personal-, Service- und Ersatzbeschaffungskosten. Ein Studentenapartment kann als kosteneffizientes Standardzimmer oder als hochwertig ausgestattete Wohneinheit mit Gemeinschafts- und Serviceangeboten positioniert werden. Entscheidend sind Hochschulnähe, Miete, Ausstattung, Gesamtwohnkosten, Fluktuation und die rechtlichen Besonderheiten des Mietverhältnisses. Firmenwohnungen und möblierte Mitarbeiterapartments können durch flexible Nutzung, Möblierung und Service differenziert werden. Eine Kostenstrategie kann dagegen durch standardisierte Mitarbeiterunterkünfte ohne umfangreiche Zusatzleistungen verfolgt werden. Die konkrete Vertrags- und Nutzungsstruktur bestimmt die rechtliche Einordnung. Die folgenden Zahlen sind fiktive Modellannahmen. Sie dienen der Veranschaulichung strategischer Unterschiede. Zwei Ferienwohnungen werden mit unterschiedlichen Strategien bewirtschaftet. Verglichen werden Jahresumsatz und operative Kosten vor Finanzierung und Ertragsteuern. Die Luxuswohnung erzielt im Beispiel einen höheren absoluten Überschuss. Daraus lässt sich jedoch ohne Berücksichtigung des erforderlichen Kaufpreises und Investitionsvolumens keine höhere Rendite ableiten. Angenommene Gesamtinvestitionen einschließlich Erwerbsnebenkosten und anfänglicher Einrichtung: Budgetwohnung: 180.000 € Operativer Überschuss: 10.900 € Vereinfachte operative Rendite: 10.900 / 180.000 × 100 = 6,06 % Luxuswohnung: 420.000 € Operativer Überschuss: 18.400 € Vereinfachte operative Rendite: 18.400 / 420.000 × 100 = 4,38 % Das Modell zeigt, dass eine Luxusstrategie trotz höherem Umsatz und höherem absoluten Überschuss eine geringere laufende Rendite auf die investierten Mittel erzielen kann. Für eine vollständige Investitionsentscheidung wären außerdem Finanzierung, Ertragsteuern, Wertentwicklung, weitere Investitionen und Exit-Erlöse zu betrachten. Ein Mehrfamilienhaus erzielt 96.000 Euro jährliche Nettokaltmiete. Die nicht umlagefähigen Kosten und kalkulatorischen Bewirtschaftungsrisiken betragen zunächst 26.000 Euro. Nettoobjektertrag vor Optimierung: 96.000 € − 26.000 € = 70.000 € Kosteneinsparung: 5.000 € jährlich Nettoobjektertrag nach Optimierung: 75.000 € Steigerung des Nettoobjektertrags: 7,14 % Die Einsparung verbessert den Nettoobjektertrag, auch wenn die Mieteinnahmen unverändert bleiben. Erforderliche einmalige Investitionen und Qualitätswirkungen sind separat zu berücksichtigen. Eine vermietete Eigentumswohnung soll durch gezielte Modernisierung im relevanten Marktsegment attraktiver werden. Angenommener zusätzlicher jährlicher Nettoertrag: 1.500 Euro. Erforderliche Modernisierungsinvestition: 30.000 Euro. 1.500 € / 30.000 € × 100 = 5,0 % p. a. Vereinfachte Rechnung vor Finanzierung, Ertragsteuern und weiteren Effekten. Die zulässige Mietsteigerung muss unter Berücksichtigung des geltenden Mietrechts und der bestehenden Vertragsverhältnisse geprüft werden. Eine strategische Positionierung kann nur dann erfolgreich sein, wenn die einzelnen Aktivitäten des Investors aufeinander abgestimmt werden. Die Tabelle zeigt die unterschiedlichen Steuerungslogiken. Einzelne Maßnahmen können jedoch beiden Strategien dienen. Beispielsweise kann eine moderne digitale Heizungsregelung sowohl Energieaufwand reduzieren als auch den Nutzerkomfort verbessern. Ein Investor mit primärer Kostenstrategie sollte jede größere Ausgabe darauf prüfen, ob sie zur Sicherung der Funktion, zur Risikoreduzierung oder zu einer nachweisbaren Senkung der Lebenszykluskosten beiträgt. Bei einer Differenzierungsstrategie muss dagegen überprüft werden, welche Ausgaben für die gewünschte besondere Qualität tatsächlich kauf- beziehungsweise mietentscheidend sind. Die ausschließliche Maximierung des Ausstattungsniveaus kann ebenso unwirtschaftlich sein wie eine Kostenreduzierung, welche die langfristige Nutzbarkeit und Marktgängigkeit beeinträchtigt. Keine Wettbewerbsstrategie darf auf der Unterschreitung zwingender gesetzlicher Anforderungen oder der Verletzung von Mieterschutzvorschriften beruhen. Eine wirtschaftliche Planung sollte unnötige Ausstattungs- und Komfortkosten vermeiden. Nicht zulässig ist es, gesetzlich zwingende Sicherheits-, Gesundheits- und bauordnungsrechtliche Anforderungen zu unterschreiten. Günstige Materialien sollten zudem im Hinblick auf Haltbarkeit, Reparaturfähigkeit und langfristige Instandhaltungskosten bewertet werden. Bei öffentlich gefördertem Wohnraum gelten je nach Förderprogramm besondere Anforderungen an die Mietpreisgestaltung und die Auswahl der Mieter. Eine freie Premiumpreisgestaltung kann während der Bindungsdauer ausgeschlossen sein. Für den Investor sind daher insbesondere die Förderzusage, die zulässige Miete, die Belegungsbindung und das Bindungsende zu prüfen. Eine vermietete Eigentumswohnung besitzt 70 m² Wohnfläche, einen durchschnittlichen Modernisierungszustand und eine gute Verkehrsanbindung. Sie befindet sich in einem normalen Stadtteil. Aufgaben: Ein Mehrfamilienhaus erzielt jährlich 96.000 Euro Nettokaltmiete. Die jährlichen nicht umlagefähigen Kosten betragen 26.000 Euro. Durch optimierte Verwaltung und Rahmenverträge könnten jährlich 5.000 Euro eingespart werden. Aufgaben: Ermitteln Sie den Nettoobjektertrag vor und nach der Optimierung sowie die prozentuale Veränderung. Prüfen Sie außerdem, welche qualitativen Risiken bei der Kostensenkung entstehen können. Vergleichen Sie zwei Ferienwohnungen anhand der Modellrechnung aus Abschnitt 7. Untersuchen Sie die unterschiedlichen Erlöse, Kosten, Investitionen und operativen Renditen. Aufgaben: Erklären Sie, warum die Luxuswohnung einen höheren absoluten Überschuss, aber eine niedrigere Rendite erzielen kann. Entwickeln Sie zwei Maßnahmen zur Verbesserung der jeweiligen Strategie. Ein Investor plant zwölf Neubauwohnungen. Durch eine bedarfsgerechte Planung und den Verzicht auf nicht notwendige Komfortstandards werden gegenüber der bisherigen Planung Einsparungen angenommen. Aufgaben: Unterscheiden Sie zwingende Anforderungen und freiwillige Ausstattungsstandards. Entwickeln Sie eine Kostenstruktur mit Planungs-, Herstellungs- und späteren Bewirtschaftungskosten. Begründen Sie, welche Vereinfachungen wirtschaftlich sinnvoll wären. Bewerten Sie folgende Objekte auf zwei unabhängigen Skalen von 0 bis 100: Begründen Sie jeweils den Grad der Kostenorientierung und den Grad der Differenzierung. Diskutieren Sie, weshalb verschiedene Analysten zu unterschiedlichen Werten kommen können. Übung 1: Eine kostenorientierte Basisstrategie mit begrenzter, nachfragegerechter Differenzierung kann plausibel sein. Eine abschließende Entscheidung erfordert Vergleichsmieten, Modernisierungskosten und Nachfrageanalysen. Übung 2: Ausgangsertrag 70.000 Euro, optimierter Ertrag 75.000 Euro, Verbesserung rund 7,14 %. Übung 3: Operative Rendite Budgetwohnung rund 6,06 %; Luxuswohnung rund 4,38 % auf die jeweiligen angenommenen Gesamtinvestitionen. Übung 4: Eine Lösung muss zwingende rechtliche Anforderungen uneingeschränkt berücksichtigen. Maßgeblich sind die Lebenszykluskosten, nicht allein die anfänglichen Baukosten. Übung 5: Es gibt keine eindeutige Muster-Prozentzahl. Bewertet werden die Konsistenz der Kriterien, die Vergleichsbasis und die Qualität der Begründung. Die Wahl einer Kosten- oder Differenzierungsstrategie ist eine zentrale strategische Entscheidung. Sie sollte jedoch aus einer umfassenderen Analyse des Immobilienobjekts und seines Marktumfeldes abgeleitet werden. Standortentwicklung, Baukosten, Finanzierung und rechtliche Rahmenbedingungen untersuchen. Konkurrenz, Nachfrager, Substitute und zusätzliche Angebote bewerten. Objektpotenziale identifizieren und konkrete Strategien ableiten. Zielmarkt, Wettbewerbsvorteil und Innovationsausrichtung festlegen. Den gewünschten strategischen Schwerpunkt bestimmen. Ankauf, Finanzierung, Vermietung, Instandhaltung und Service auf die Strategie abstimmen. Die Reihenfolge dient als methodische Arbeitshilfe. In der Praxis können Erkenntnisse aus der Wertkette oder der Investitionsrechnung eine erneute strategische Positionierung erforderlich machen. Weiterführende Fachbeiträge: Kostenführerschaft und Differenzierung sind zwei grundlegende Möglichkeiten, einen Wettbewerbsvorteil aufzubauen. Beide Strategien lassen sich auf einzelne Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Spezialvermietungsformen und Immobilienportfolios übertragen. Dabei bewegen sich Immobilien in der Praxis häufig zwischen den strategischen Idealtypen. Entscheidend ist nicht, eine theoretische Strategie zu 100 % zu erfüllen, sondern eine konsistente, wirtschaftlich tragfähige Position zu entwickeln. Eine Kostenstrategie erfordert die systematische Steuerung der Lebenszykluskosten. Eine Differenzierungsstrategie erfordert einen für die Zielgruppe wahrnehmbaren und wirtschaftlich relevanten besonderen Nutzen.

Vom fiktiven Volleigentum über Bodenwert, angemessenen und erzielbaren Erbbauzins bis zum finanzmathematischen Wert, Erbbaurechtsfaktor und Verkehrswert. Das Erbbaurecht ermöglicht es, Eigentum am Grundstück und die wirtschaftliche Nutzung eines Bauwerks voneinander zu trennen. Nach § 1 ErbbauRG kann ein Grundstück so belastet werden, dass dem Erbbauberechtigten das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Bewertungsrechtlich ist zwischen dem Erbbaurecht und dem Erbbaugrundstück zu unterscheiden. Die §§ 48 bis 52 ImmoWertV enthalten hierfür eigene Bewertungsregeln. Die nachfolgende Rekonstruktion behandelt die Bewertung des Erbbaurechts. Die frühere Lernseite arbeitete mit folgendem Beispiel. Diese Werte werden für die Rekonstruktion wieder verwendet: Ausgangspunkt der finanzmathematischen Bewertung ist nach § 50 Abs. 1 ImmoWertV der Wert des fiktiven Volleigentums. Gemeint ist der Wert des Grundstücks, wenn das Erbbaurecht gedanklich nicht bestünde. Nach § 49 Abs. 1 ImmoWertV entspricht das fiktive Volleigentum dem marktangepassten vorläufigen Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks ohne Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale. Wert des fiktiven Volleigentums Anschließend wird der Bodenwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks bestimmt. Dieser wird vom Wert des fiktiven Volleigentums abgezogen, weil der Erbbauberechtigte gerade nicht Eigentümer des Grund und Bodens ist. Bodenwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks Nach § 50 Abs. 3 ImmoWertV wird der angemessene Erbbauzins in der Regel auf Grundlage des angemessenen Erbbauzinssatzes und des Bodenwerts des Grundstücks ermittelt. Der angemessene Erbbauzinssatz entspricht dem Zinssatz, der bei einer Neubestellung eines vergleichbaren Erbbaurechts am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Bodenwert: 45.561,60 €
angemessener Erbbauzinssatz: 2,50 % Angemessener Erbbauzins: 1.139,04 € jährlich Dem angemessenen Erbbauzins wird der erzielbare Erbbauzins gegenübergestellt. Nach § 50 Abs. 4 ImmoWertV ist dies der Betrag, der sich aus dem im Erbbaurechtsvertrag vereinbarten Erbbauzins unter Berücksichtigung vertraglich vereinbarter und gesetzlich zulässiger Anpassungsmöglichkeiten ergibt. Erzielbarer Erbbauzins Nun wird die Differenz zwischen angemessenem und erzielbarem Erbbauzins bestimmt. Zahlt der Erbbauberechtigte weniger als den marktüblich angemessenen Erbbauzins, entsteht aus seiner Sicht ein wirtschaftlicher Vorteil. Liegt der erzielbare Erbbauzins darüber, entsteht entsprechend ein Nachteil. Der Erbbauberechtigte hat damit einen jährlichen Bodenwertvorteil von 325,90 €. Der jährliche Vorteil oder Nachteil besteht nur während der verbleibenden Laufzeit des Erbbaurechts. Deshalb wird die jährliche Differenz über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisiert. Für eine gleichbleibende nachschüssige Rente kann der Barwertfaktor grundsätzlich mit folgender Formel beschrieben werden: Restlaufzeit: 50 Jahre
verwendeter Barwertfaktor: 28,3623 Kapitalisierter Bodenwertvorteil: 9.243,27 € Der Erbbauberechtigte ist nicht Eigentümer des Bodens. Aus dem Wert des fiktiven Volleigentums wird deshalb zunächst der Bodenwert herausgerechnet. Gebäudewertanteil: 296.925,65 € Nach § 50 Abs. 2 ImmoWertV wird der finanzmathematische Wert des Erbbaurechts aus zwei Bestandteilen gebildet: Ist der angemessene Erbbauzins höher als der erzielbare Erbbauzins, stellt die Differenz aus Sicht des Erbbauberechtigten einen Vorteil dar und wird dem Gebäudewertanteil hinzugerechnet. Finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts: 306.168,92 € Der finanzmathematische Wert bildet noch nicht zwingend das tatsächliche Marktverhalten ab. Deshalb kann nach § 49 Abs. 2 ImmoWertV der vorläufige Vergleichswert des Erbbaurechts durch Multiplikation des finanzmathematischen Werts mit einem objektspezifisch angepassten Erbbaurechtsfaktor ermittelt werden. Nach § 22 ImmoWertV gibt der Erbbaurechtsfaktor das Verhältnis zwischen dem vorläufigen Vergleichswert des Erbbaurechts und seinem finanzmathematischen Wert an. Er wird aus geeigneten Kaufpreisen des Grundstücksmarkts abgeleitet und darf daher nicht frei gewählt werden. Finanzmathematischer Wert: 306.168,92 €
Erbbaurechtsfaktor: 0,85 Marktangepasster vorläufiger Wert: rund 260.244 € Abschließend sind besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale und die konkrete Vertragsgestaltung des Erbbaurechts zu würdigen. Hierzu können insbesondere gehören: Der Verkehrswert des Erbbaurechts ist daher nicht allein das Ergebnis einer finanzmathematischen Formel. Vertragsinhalt, Grundstücksmarkt und objektspezifische Besonderheiten müssen gemeinsam gewürdigt werden. 45.561,60 € × 2,50 % = 1.139,04 € angemessener Erbbauzins
1.139,04 € − 813,14 € = 325,90 € jährlicher Vorteil
325,90 € × 28,3623 = 9.243,27 € 342.487,25 € − 45.561,60 € = 296.925,65 € Gebäudewertanteil
296.925,65 € + 9.243,27 € = 306.168,92 € 306.168,92 € × 0,85 = 260.243,58 € Hinweis: Die Beispielrechnung dient der Lehre. Für eine konkrete Verkehrswertermittlung müssen insbesondere Erbbaurechtsvertrag, Restlaufzeit, Anpassungsklauseln, Entschädigungsregelungen, Heimfallbestimmungen, Bodenwert, Marktdaten und die Modellbeschreibung des zuständigen Gutachterausschusses geprüft werden.

Eine systematische Einführung in die Ermittlung des Immobilienertragswerts: Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Reinertrag, Bodenwertverzinsung, Liegenschaftszinssatz, Barwertfaktor und Verkehrswert. Das Ertragswertverfahren ist ein normiertes Verfahren der Immobilienwertermittlung. Es wird insbesondere bei Immobilien angewandt, bei denen die nachhaltig erzielbaren Erträge die Kaufpreisbildung maßgeblich bestimmen. Zu den typischen Anwendungsfällen zählen Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Büroimmobilien und andere Renditeimmobilien. Die gesetzlichen Grundlagen bilden die §§ 27 bis 34 ImmoWertV. Das nachfolgend dargestellte allgemeine Ertragswertverfahren richtet sich insbesondere nach § 28 ImmoWertV. Die Liegenschaftszinssätze sind in § 21 Abs. 2, ihre objektspezifische Anpassung in § 33 und die Barwertfaktoren in § 34 ImmoWertV geregelt. Der Wert einer Renditeimmobilie wird aus den zukünftig nachhaltig erzielbaren Reinerträgen abgeleitet. Da Grund und Boden grundsätzlich zeitlich unbegrenzt wirtschaftlich nutzbar sind, während bauliche Anlagen nur eine begrenzte wirtschaftliche Restnutzungsdauer aufweisen, werden Boden und Gebäude im allgemeinen Ertragswertverfahren rechnerisch getrennt behandelt. Für die Darstellung wird ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen und insgesamt 500 m² Wohnfläche verwendet. Die Berechnung erfolgt mit einem modellhaft angenommenen Liegenschaftszinssatz von 4,00 % und einer wirtschaftlichen Restnutzungsdauer von 30 Jahren. Nach § 31 Abs. 2 ImmoWertV umfasst der Rohertrag die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträge des Grundstücks. Bei Wohnimmobilien wird hierfür grundsätzlich die marktüblich erzielbare Nettokaltmiete angesetzt. Umlagefähige Betriebskosten werden nicht als Bestandteil der Nettokaltmiete berücksichtigt. Wohnfläche: 500 m²
Marktübliche Nettokaltmiete: 10,00 €/m² monatlich Jährlicher Rohertrag: 60.000 € Die tatsächlich vereinbarte Vertragsmiete darf für die Wertermittlung verwendet werden, wenn sie marktüblich erzielbar ist. Bei wesentlichen Abweichungen zwischen der tatsächlich gezahlten und der marktüblich erzielbaren Miete sind mögliche besondere objektspezifische Werteinflüsse zu prüfen. Die Vertragsmiete liegt unter der marktüblichen Miete. Eine noch wirksame vertragliche Bindung kann einen besonderen objektspezifischen Werteinfluss begründen. Die Vertragsmiete liegt über dem marktüblichen Niveau. Ihre Nachhaltigkeit sowie die Dauer der vertraglichen Bindung sind zu untersuchen. Bewirtschaftungskosten umfassen nach § 32 ImmoWertV die marktüblich entstehenden Aufwendungen, die für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung des Grundstücks laufend erforderlich sind, soweit sie nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind. Zu unterscheiden sind Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und nicht gedeckte Betriebskosten. Anlage 3 zur ImmoWertV enthält Modellansätze für die Bewirtschaftungskosten. Die dort genannten Basiswerte für Verwaltung und Instandhaltung werden entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindex fortgeschrieben. Die maßgeblichen Ausgangswerte beziehen sich auf den Preisstand Oktober 2001. Die geltende ImmoWertV stammt dagegen vom 14. Juli 2021 und ist seit dem 1. Januar 2022 anzuwenden. Die Verwaltung und Instandhaltung einer Immobilie verursacht laufende Aufwendungen, deren Höhe sich mit der allgemeinen Preisentwicklung verändert. Die auf Oktober 2001 bezogenen Basiswerte müssen deshalb nach der in Anlage 3 festgelegten Methode an den jeweiligen Modellstand angepasst werden. Der Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes misst die durchschnittliche Preisentwicklung von Waren und Dienstleistungen für private Haushalte. Für das Beispiel werden die Indexstände Oktober 2001 und Oktober 2025 auf der gemeinsamen Basis 2020 = 100 verwendet. VPI Oktober 2001: 77,1 Punkte auf der Basis 2020 = 100. VPI Oktober 2025: 123,0 Punkte auf derselben Basis. Die Preissteigerung seit Oktober 2001 beträgt rund 59,5 %. Der gesetzliche Basiswert für die Verwaltung einer Wohnung beträgt 230 € jährlich. Dieser wird mit dem VPI-Faktor fortgeschrieben. Verwaltungskosten: 2.936 € jährlich Für Garagen oder vergleichbare Einstellplätze sieht Anlage 3 einen Basiswert von 30 € jährlich je Platz vor. Indexiert ergeben sich daraus 48 € je Platz. Instandhaltungskosten umfassen die langfristig durchschnittlich erforderlichen Aufwendungen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs. Der Basiswert beträgt 9,00 €/m² Wohnfläche jährlich, sofern die Schönheitsreparaturen von den Mietern getragen werden. Instandhaltungskosten: 7.200 € jährlich Für Garagen und vergleichbare Einstellplätze beträgt der Basiswert 68 € je Platz und Jahr. Unter Anwendung des hier verwendeten Indexierungsfaktors ergeben sich gerundet 108 € je Platz. Das Mietausfallwagnis berücksichtigt das gewöhnliche Risiko uneinbringlicher Mietforderungen, vorübergehenden Leerstands und bestimmter Rechtsverfolgungskosten. Bei Wohnimmobilien beträgt der Modellansatz nach Anlage 3 ImmoWertV 2 % des marktüblich erzielbaren Rohertrags. 60.000 € × 0,02 = 1.200 € Mietausfallwagnis: 1.200 € jährlich Betriebskosten werden nur insoweit als Bewirtschaftungskosten berücksichtigt, wie sie nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind. Im Beispiel wird angenommen, dass die üblicherweise umlagefähigen Betriebskosten vollständig durch die Mieter getragen werden und keine weiteren nicht gedeckten Betriebskosten verbleiben. Die Bewirtschaftungskosten sind mit den Modellvorgaben des verwendeten Liegenschaftszinssatzes abzustimmen. Die Kostenansätze dürfen nicht unabhängig vom Ableitungsmodell des Gutachterausschusses gewählt werden (§ 10 ImmoWertV). Der Reinertrag ergibt sich nach § 31 Abs. 1 ImmoWertV durch Abzug der Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag. 60.000 € − 11.336 € = 48.664 € Jährlicher Reinertrag: 48.664 € Nach § 40 ImmoWertV ist der Bodenwert grundsätzlich so zu bestimmen, als wäre das Grundstück unbebaut. Geeignete Vergleichspreise oder objektspezifisch angepasste Bodenrichtwerte können als Grundlage verwendet werden. 1.000 m² × 500 €/m² = 500.000 € Bodenwert: 500.000 € Der Liegenschaftszinssatz gehört zu den wichtigsten Einflussgrößen des Ertragswertverfahrens. Er bestimmt zusammen mit der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer den Barwertfaktor, mit dem die zukünftigen Gebäudereinerträge kapitalisiert werden. Anders als die Miete oder der Bodenwert lässt sich der Liegenschaftszinssatz nicht unmittelbar am Bewertungsobjekt ablesen. Er ist vielmehr eine aus tatsächlichen Markttransaktionen abgeleitete Größe, die das Verhältnis zwischen Kaufpreisen und den nachhaltig erzielbaren Reinerträgen vergleichbarer Immobilien beschreibt. Nach § 21 Abs. 2 ImmoWertV sind Liegenschaftszinssätze Kapitalisierungszinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Die Liegenschaftszinssätze werden nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens gemäß §§ 27 bis 34 ImmoWertV aus geeigneten Kaufpreisen und den zugehörigen Reinerträgen abgeleitet. Der Liegenschaftszinssatz ist eine aus dem Immobilienmarkt abgeleitete durchschnittliche Kapitalisierungsgröße. Er verdeutlicht, zu welchen Ertrags- und Preisverhältnissen vergleichbare Immobilien tatsächlich gehandelt werden. Er ist daher kein frei gewählter Zinssatz des Sachverständigen, sondern ein auf geeigneten Kaufpreisen beruhender Marktparameter. Ein Investor erwirbt eine Immobilie in der Regel mit der Erwartung, aus dem eingesetzten Kapital künftig Erträge zu erzielen. Gleichzeitig ist eine Immobilieninvestition mit Unsicherheiten und wirtschaftlichen Risiken verbunden. Der Investor muss deshalb beurteilen, welcher Kaufpreis für eine bestimmte Immobilie unter Berücksichtigung ihrer nachhaltig erzielbaren Erträge, ihrer Lage, ihres Zustands und ihrer Risiken angemessen erscheint. Zwei Immobilien können beispielsweise denselben jährlichen Reinertrag erzielen, sich hinsichtlich ihrer Risiken jedoch erheblich unterscheiden. Der Markt wird für diese Immobilien deshalb nicht zwangsläufig denselben Kaufpreis akzeptieren. Genau hier setzt der Liegenschaftszinssatz an: Er verbindet die nachhaltig erzielbaren Erträge mit dem marktüblichen Preisniveau vergleichbarer Immobilien. Er berücksichtigt mittelbar die von den Marktteilnehmern eingepreisten Renditeerwartungen, Risiken und Zukunftsaussichten. Aus investitionswirtschaftlicher Sicht lässt sich der Liegenschaftszinssatz vereinfacht als marktlich abgeleiteter, risikogeprägter Kapitalisierungszinssatz verstehen. Ein Investor verlangt für eine wirtschaftlich unsicherere Investition häufig eine höhere Rendite als für eine Immobilie mit vergleichsweise stabilen Erträgen und geringen Vermietungsrisiken. Dies hängt unter anderem damit zusammen, dass zukünftige Mieteinnahmen nicht immer mit Sicherheit erzielt werden können und sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen während der Haltedauer verändern können. Eine Immobilie besitzt eine gute Vermietbarkeit, eine gefragte Lage, eine solide Bausubstanz und stabile Ertragserwartungen. Eine Immobilie besitzt unsicherere Mieteinnahmen, eine schwache Vermietbarkeit, eine eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit oder andere erhöhte Risiken. Diese Einordnung beschreibt einen typischen wirtschaftlichen Zusammenhang, jedoch keine allgemeingültige feste Rangfolge. Der tatsächlich am Markt beobachtete Liegenschaftszinssatz wird auch durch Erwartungen zur künftigen Mietentwicklung, Finanzierungsmöglichkeiten, Objektqualität, Grundstücksart und das allgemeine Kapitalmarktumfeld beeinflusst. Die Marktteilnehmer berücksichtigen beim Erwerb einer Renditeimmobilie unterschiedliche Risiken und Ertragsperspektiven. Diese können in den beobachteten Kaufpreisen und damit mittelbar in den abgeleiteten Liegenschaftszinssätzen zum Ausdruck kommen. Bevölkerungsentwicklung, wirtschaftliche Struktur, Infrastruktur, Nachfrage nach Mietflächen und langfristige Standortattraktivität. Leerstandsrisiko, Mieterwechsel, Nachfrage nach bestimmten Flächen und Unsicherheit der zukünftigen Mietzahlungen. Bonität der Mieter, Mietvertragslaufzeiten, Konzentration auf wenige Mieter sowie mögliche Anschlussvermietungen. Technischer Zustand, Modernisierungsbedarf, Drittverwendungsfähigkeit und langfristige wirtschaftliche Nutzbarkeit. Nachfrage am Investmentmarkt, Anzahl potenzieller Käufer und Möglichkeit eines späteren Wiederverkaufs. Erwartete Mietsteigerungen oder Mietrückgänge sowie die langfristige Entwicklung von Bewirtschaftungskosten. Immobilien lassen sich nach ihrer Nutzungsart verschiedenen Asset-Klassen zuordnen. Zu den wichtigsten zählen Wohnimmobilien, Büroimmobilien, Einzelhandelsimmobilien, Logistikimmobilien, Hotels und Gastronomieimmobilien. Diese Asset-Klassen unterscheiden sich unter anderem hinsichtlich ihrer Ertragsstabilität, Mietvertragsstrukturen, Nutzerabhängigkeiten, Drittverwendungsfähigkeit und konjunkturellen Anfälligkeit. Deshalb können sich auch die marktüblichen Liegenschaftszinssätze zwischen den jeweiligen Grundstücksarten unterscheiden. Zur Veranschaulichung werden zwei unterschiedliche Immobilieninvestitionen betrachtet. Eine Wohnung in einer wirtschaftlich starken Großstadt besitzt eine hohe Vermietbarkeit, einen breiten potenziellen Mietermarkt und eine gefragte Lage. Bei ansonsten günstigen Marktbedingungen kann dies mit einer vergleichsweise geringen Risikoeinschätzung verbunden sein. Eine Gastronomieimmobilie kann stärker von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit eines bestimmten Betreibers abhängig sein. Hinzu kommen gegebenenfalls erhöhte Risiken bei Mieterwechseln und einer möglichen Umnutzung der Flächen. Die Zinssätze von 2,5 % und 6,0 % sind ausschließlich didaktisch gewählte Annahmen. Sie sind keine empirisch nachgewiesenen Liegenschaftszinssätze für die genannten Asset-Klassen. Die Gegenüberstellung verdeutlicht: Ein Investor kann für eine risikoreichere Immobilie eine höhere Rendite erwarten. Diese höhere Renditeanforderung kann sich in einem geringeren Kaufpreis und einem entsprechend höheren marktlich abgeleiteten Kapitalisierungszinssatz widerspiegeln. Allerdings kann auch eine Gastronomieimmobilie an einem hervorragenden Standort mit langfristigem, bonitätsstarkem Mietvertrag ein günstiges Risikoprofil aufweisen. Umgekehrt kann eine Wohnimmobilie in einer nachfrageschwachen Lage erhöhte Risiken besitzen. Bei ansonsten gleichen Ausgangsgrößen führt ein höherer Liegenschaftszinssatz im vorliegenden allgemeinen Ertragswertmodell zu einem niedrigeren Barwertfaktor und damit zu einem niedrigeren Gebäudeertragswert. Die folgende Tabelle verwendet einen gleichbleibenden jährlichen Gebäudereinertrag von 28.664 € und eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren. Ausschließlich der Liegenschaftszinssatz wird verändert. Die Tabelle verdeutlicht den isolierten Einfluss des Liegenschaftszinssatzes auf die Kapitalisierung des Gebäudereinertrags. In einer vollständigen Ertragswertermittlung ist zusätzlich zu beachten, dass der Zinssatz zugleich für die Berechnung des Bodenwertverzinsungsbetrags verwendet wird. Der gesamte Ertragswert muss deshalb bei einer Veränderung des Liegenschaftszinssatzes vollständig neu berechnet werden. Bei sonst gleichen Bewertungsannahmen gilt grundsätzlich: Ein niedrigerer Liegenschaftszinssatz führt zu einem höheren Ertragswert, ein höherer Liegenschaftszinssatz zu einem niedrigeren Ertragswert. Der Liegenschaftszinssatz wird nicht durch eine freie Schätzung festgelegt. Seine Ableitung beruht auf tatsächlichen Kaufpreisen geeigneter Immobilien und deren zugehörigen Reinerträgen. Die Gutachterausschüsse verfügen über Kaufpreissammlungen, in denen die relevanten Grundstückskaufverträge ausgewertet werden. Auf dieser Grundlage können marktbezogene Daten für die Immobilienwertermittlung abgeleitet werden. Die Ableitung des Liegenschaftszinssatzes erfolgt nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens. Vereinfacht ausgedrückt wird das gesetzlich vorgesehene Bewertungsmodell umgekehrt: Der tatsächlich gezahlte Kaufpreis ist bekannt, der dazu passende Kapitalisierungszinssatz wird rechnerisch ermittelt. Aus der Kaufpreissammlung werden geeignete Transaktionen vergleichbarer Grundstücksarten ausgewählt. Für die Kaufobjekte werden die marktüblich erzielbaren Erträge und modellgerechten Bewirtschaftungskosten bestimmt. Hierzu gehören insbesondere Bodenwert, Restnutzungsdauer und gegebenenfalls weitere erforderliche Daten. Es wird derjenige Zinssatz gesucht, bei dem das Ertragswertmodell den geeigneten Kaufpreis rechnerisch abbildet. Da der Zinssatz sowohl im Bodenwertverzinsungsbetrag als auch im Barwertfaktor enthalten ist, erfolgt die Berechnung regelmäßig iterativ. Aus den ausgewerteten Kaufobjekten werden unter Berücksichtigung der jeweiligen Grundstücksarten und Modellparameter geeignete Liegenschaftszinssätze abgeleitet. Die von den Gutachterausschüssen veröffentlichten Liegenschaftszinssätze können beispielsweise in Grundstücksmarktberichten enthalten sein. Dort werden häufig auch die Eigenschaften der ausgewerteten Objekte und die zugrunde liegenden Modellannahmen beschrieben. In der Immobilienwirtschaft wird häufig eine einfache Renditekennzahl verwendet, bei der ein jährlicher Ertrag ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt wird. Diese Renditekennzahl kann für eine erste wirtschaftliche Orientierung hilfreich sein. Sie entspricht jedoch nicht automatisch dem Liegenschaftszinssatz nach § 21 Abs. 2 ImmoWertV. Der Liegenschaftszinssatz ist Bestandteil eines normierten Wertermittlungsmodells. Bei seiner Ableitung werden unter anderem der Bodenwert, die Restnutzungsdauer, der Reinertrag und die jeweils maßgeblichen Modellparameter berücksichtigt. Eine einfache Division des Reinertrags durch den Kaufpreis ist daher grundsätzlich keine ausreichende Ermittlung eines Liegenschaftszinssatzes im Sinne der ImmoWertV. Der von einem Gutachterausschuss veröffentlichte Liegenschaftszinssatz beschreibt regelmäßig die durchschnittlichen Marktverhältnisse der zugrunde liegenden Vergleichsobjekte. Das konkrete Bewertungsobjekt kann hiervon abweichen, beispielsweise hinsichtlich Lage, Mietniveau, Objektgröße, Restnutzungsdauer oder anderer wertrelevanter Merkmale. Nach § 33 ImmoWertV ist deshalb zu prüfen, ob der nach § 21 Abs. 2 ImmoWertV ermittelte Liegenschaftszinssatz für das Wertermittlungsobjekt geeignet ist. Bei relevanten Abweichungen ist nach Maßgabe des § 9 ImmoWertV eine objektspezifische Anpassung vorzunehmen. Die objektspezifische Anpassung des Liegenschaftszinssatzes ist zu begründen. Sie darf nicht allein deshalb vorgenommen werden, um einen gewünschten Ertragswert zu erreichen. Zudem dürfen wertbeeinflussende Merkmale nicht mehrfach berücksichtigt werden. Beim Mietausfallwagnis und beim Liegenschaftszinssatz besteht ein wirtschaftlicher Zusammenhang, beide Größen haben im Ertragswertverfahren jedoch unterschiedliche Funktionen. Das Mietausfallwagnis wird nach § 32 ImmoWertV als Bestandteil der Bewirtschaftungskosten berücksichtigt. Es mindert den jährlich angesetzten Reinertrag und bildet insbesondere das gewöhnliche Risiko von Mietausfällen und vorübergehendem Leerstand ab. Der Liegenschaftszinssatz ist dagegen ein aus Marktdaten abgeleiteter Kapitalisierungszinssatz. In ihm können sich die allgemeinen Renditeerwartungen sowie weitere Risiko- und Zukunftseinschätzungen der Marktteilnehmer widerspiegeln. Ein überdurchschnittliches Vermietungsrisiko kann sich daher in einem geeigneten objektspezifischen Kapitalisierungsansatz widerspiegeln. Es ist jedoch zu prüfen, welche Risiken bereits durch das Mietausfallwagnis, den modellierten Reinertrag oder den verwendeten Liegenschaftszinssatz berücksichtigt wurden. Eine zusätzliche Risikoanpassung darf nicht zu einer Doppelberücksichtigung desselben Sachverhalts führen. Der Liegenschaftszinssatz ist der aus geeigneten Kaufpreisen und Reinerträgen abgeleitete marktübliche Kapitalisierungszinssatz einer Grundstücksart. Er wird von den Ertrags- und Risikoeinschätzungen der Marktteilnehmer beeinflusst und verbindet damit die nachhaltig erzielbaren Immobilienerträge mit den am Markt gezahlten Kaufpreisen. Bei sonst gleichen Bedingungen führen höhere Liegenschaftszinssätze regelmäßig zu niedrigeren Ertragswerten und niedrigere Liegenschaftszinssätze zu höheren Ertragswerten. Bei der Ermittlung des jährlichen Grundstücksreinertrags ist zu beachten, dass sich die Miete wirtschaftlich nicht ausschließlich auf die Nutzung des Gebäudes bezieht. Ein Mieter zahlt nicht nur für Wände, Dach, Fenster und andere Gebäudebestandteile. Die Miete vergütet zugleich die Nutzung des Grundstücks und dessen Lage. Der gesamte Grundstücksreinertrag enthält daher sowohl einen Ertragsanteil des Bodens als auch einen Ertragsanteil der baulichen Anlagen. Da Grund und Boden grundsätzlich zeitlich unbegrenzt wirtschaftlich nutzbar sind, während Gebäude nur eine begrenzte wirtschaftliche Restnutzungsdauer besitzen, müssen beide Ertragsanteile im allgemeinen Ertragswertverfahren getrennt behandelt werden. Ein Gebäude kann nach Ablauf seiner wirtschaftlichen Nutzungsdauer abgebrochen und ersetzt werden. Der Boden bleibt jedoch bestehen und kann grundsätzlich weiterhin genutzt werden. Deshalb darf die Bodenwertverzinsung nicht wie der Gebäudereinertrag ausschließlich über die verbleibende wirtschaftliche Restnutzungsdauer des bestehenden Gebäudes kapitalisiert werden. Bodenwert: 500.000 €
Liegenschaftszinssatz: 4,00 % Bodenwertverzinsungsbetrag: 20.000 € jährlich Die Darstellung zeigt eine rechnerische Zuordnung innerhalb des Ertragswertmodells, keine mietvertraglich vereinbarte Aufteilung der Miete. Würde der gesamte Grundstücksreinertrag mit dem Barwertfaktor kapitalisiert und anschließend zusätzlich der vollständige Bodenwert angesetzt, würde der bereits kapitalisierte Bodenverzinsungsanteil nochmals berücksichtigt. Es entstünde eine teilweise Doppelberücksichtigung des Bodens. 48.664 € − 20.000 € = 28.664 € Gebäudereinertrag 28.664 € × 17,292033 ≈ 495.659 € 495.659 € + 500.000 € 48.664 € werden vollständig kapitalisiert. 48.664 € × 17,292033 ≈ 841.500 € 841.500 € + 500.000 € Würde man den gesamten Grundstücksreinertrag lediglich über die Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisieren, ohne den Bodenwert gesondert hinzuzufügen, würde dagegen der langfristige wirtschaftliche Wert des Bodens nicht sachgerecht abgebildet. Die Miete vergütet sowohl die Nutzung des Gebäudes als auch die Nutzung des Grund und Bodens. Da das Gebäude nur eine begrenzte Restnutzungsdauer besitzt, muss die Bodenwertverzinsung vor der Kapitalisierung des Gebäudereinertrags abgezogen werden. Der Bodenwert wird anschließend gesondert berücksichtigt. Vom Grundstücksreinertrag wird der Bodenwertverzinsungsbetrag abgezogen. Der verbleibende Betrag stellt den jährlich auf die baulichen Anlagen entfallenden Reinertrag dar. Jährlicher Gebäudereinertrag: 28.664 € Die Restnutzungsdauer bezeichnet nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Modernisierungen können die wirtschaftliche Restnutzungsdauer verlängern. Erhebliche Schäden oder unterlassene Instandhaltungen können zu einer Verkürzung führen. Für die weitere Berechnung wird eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 30 Jahren angenommen. Der Barwertfaktor gemäß § 34 ImmoWertV dient dazu, zukünftige Erträge in Abhängigkeit vom Liegenschaftszinssatz und von der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer auf den Wertermittlungsstichtag zu kapitalisieren. Mit dem Barwertfaktor wird somit der heutige Wert des zukünftig jährlich erzielbaren Gebäudereinertrags ermittelt. Der Barwertfaktor für die Kapitalisierung nach § 34 Abs. 2 ImmoWertV berücksichtigt die zeitliche Begrenzung der Erträge sowie den Zinseffekt. Der Barwertfaktor hängt von zwei Größen ab: Ein höherer Zinssatz führt bei gleicher Restnutzungsdauer zu einem niedrigeren Barwertfaktor. Eine längere Restnutzungsdauer führt bei gleichem Zinssatz zu einem höheren Barwertfaktor. i = Liegenschaftszinssatz als Dezimalzahl
n = Restnutzungsdauer in Jahren Die Barwertfaktoren können aus Tabellen abgelesen oder mit der Formel nach § 34 Abs. 2 ImmoWertV berechnet werden. Amtliche Tabellen enthält Anhang B der Muster-Anwendungshinweise zur ImmoWertV (ImmoWertA). Die Tabellen ordnen den Restnutzungsdauern und den Liegenschaftszinssätzen die jeweils passenden Barwertfaktoren zu. Quelle: Eigene Berechnung nach § 34 Abs. 2 ImmoWertV. Vergleichbare Tabellen finden sich in Anhang B der ImmoWertA. Für das Beispiel wird die Zeile mit 30 Jahren Restnutzungsdauer und die Spalte mit einem Liegenschaftszinssatz von 4,00 % ausgewählt. Am Schnittpunkt ergibt sich der Barwertfaktor von 17,2920. Bei einem Liegenschaftszinssatz von 4,00 % und einer Restnutzungsdauer von 30 Jahren besitzt ein jährlich gleichbleibender Gebäudereinertrag von 1 € einen heutigen Barwert von rund 17,29 €. Der Barwertfaktor bildet somit die zukünftigen Gebäudereinerträge unter Berücksichtigung ihrer zeitlichen Begrenzung und des Liegenschaftszinssatzes als einen auf den Wertermittlungsstichtag bezogenen Kapitalwert ab. Der vorläufige Ertragswert der baulichen Anlagen ergibt sich aus dem jährlich erzielbaren Gebäudereinertrag multipliziert mit dem Barwertfaktor. Gebäudereinertrag: 28.664 €
Barwertfaktor: 17,292033 Gebäudeertragswert: rund 495.659 € Der vorläufige Ertragswert ergibt sich aus dem kapitalisierten Gebäudereinertrag und dem gesondert ermittelten Bodenwert. Vorläufiger Ertragswert: rund 995.659 € Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale können nach § 8 ImmoWertV zusätzliche Zu- oder Abschläge erforderlich machen, sofern ihr Werteinfluss noch nicht durch andere Modellparameter berücksichtigt wurde. Zeitlich begrenzte Abweichungen der Vertragsmiete vom marktüblichen Mietniveau. Außergewöhnliche Schäden, soweit nicht bereits anderweitig berücksichtigt. Beispielsweise Wohnungsrechte, Nießbrauch oder andere grundstücksbezogene Rechte. Weitere objektspezifische Einflüsse, die nicht ausreichend durch das Modell erfasst sind. Wertbeeinflussende Merkmale dürfen nicht mehrfach berücksichtigt werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn ein Risiko bereits in der Marktmiete, in den Bewirtschaftungskosten, im Liegenschaftszinssatz oder in der Restnutzungsdauer berücksichtigt wurde. Der Ertragswert ergibt sich gemäß § 27 ImmoWertV aus dem marktangepassten vorläufigen Ertragswert unter Berücksichtigung vorhandener besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale. Der Verkehrswert wird anschließend nach § 6 ImmoWertV und § 194 BauGB unter Würdigung der Aussagefähigkeit des angewandten Verfahrens abgeleitet. Die ImmoWertV unterscheidet das allgemeine Ertragswertverfahren, das vereinfachte Ertragswertverfahren und das periodische Ertragswertverfahren. Die vorstehende Berechnung zeigt das allgemeine Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV. Es verdeutlicht insbesondere die rechnerische Trennung zwischen Boden- und Gebäudereinertrag sowie die Anwendung des Liegenschaftszinssatzes und des Barwertfaktors. Im vereinfachten Ertragswertverfahren nach § 29 ImmoWertV wird der gesamte Grundstücksreinertrag kapitalisiert und der abgezinste Bodenwert ergänzt. Das periodische Ertragswertverfahren nach § 30 ImmoWertV ermöglicht eine zeitlich differenzierte Berücksichtigung der Ertragsverhältnisse. Methodischer Hinweis: Die dargestellten Berechnungen dienen der fachlichen Veranschaulichung. Die verwendeten Werte für Miete, Bodenwert, Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer sind didaktische Annahmen. Die Aussagen über die Risiken unterschiedlicher Asset-Klassen beschreiben wirtschaftliche Zusammenhänge und keine empirisch belegte allgemeingültige Rangfolge. Bei einer konkreten Verkehrswertermittlung sind die objektspezifischen Merkmale, die Daten des zuständigen Gutachterausschusses sowie die Modellkonformität nach § 10 ImmoWertV zu beachten.

In der Immobilienwirtschaft versteht man unter Assetklassen verschiedene Nutzungsarten von Immobilien. In Deutschland gehören zu den gängigen Assetklassen insbesondere:

Jährlich wird der Immobilienmarktbericht Hamburg veröffentlicht, der eine detaillierte Analyse des Immobilienmarktes der Freien und Hansestadt bietet. Im ersten Teil werden die Umsätze und Preise von Grundstücken, Wohnungen und Häusern sowie weitere relevante Fakten aus dem Berichtszeitraum präsentiert, um Veränderungen im Vergleich zum Vorjahr aufzuzeigen. Im zweiten Teil sind die für die Wertermittlung benötigten Daten gemäß § 193 Absatz 5 des Baugesetzbuchs und der §§ 12-23 der Immobilienwertermittlungsverordnung enthalten, mit Ausnahme der Bodenrichtwerte.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist die gesetzliche Grundlage für die standardisierte und nachvollziehbare Ermittlung des Verkehrswerts (Marktwerts) von Grundstücken und Immobilien in Deutschland. Sie definiert die zulässigen Bewertungsverfahren – darunter das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren – und sorgt dafür, dass Wertermittlungen bundesweit einheitlich und transparent erfolgen. Ein zentrales Element der ImmoWertV ist die Einbindung von Daten der Gutachterausschüsse, insbesondere der Bodenrichtwerte und anderer Marktdaten. Diese sorgen für eine fundierte, marktnahe Bewertung und stärken die Nachvollziehbarkeit der Ergebnisse. Die Verordnung richtet sich an Sachverständige, Gutachter, Immobilienbewerter sowie Behörden und Banken, die Verkehrswerte etwa für Finanzierungen, Kaufentscheidungen oder gerichtliche Verfahren benötigen.

Der Nießbrauch stellt ein höchstpersönliches Recht dar. Er ist also nicht vererbbar und grundsätzlich nicht übertragbar. Inhaltlich gewährt er dem Berechtigten die Befugnis, sämtliche Nutzungen aus dem belasteten Objekt zu ziehen. Dieses Objekt kann sowohl eine Sache, beweglich oder unbeweglich, als auch ein Recht sein. Bei Grundstücken regeln die §§ 1030 ff. BGB die Einzelheiten. § 1030 Abs. 1 BGB legt fest, dass eine Sache so belastet werden kann, dass der Berechtigte berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen. Abs. 2 eröffnet die Möglichkeit, den Nießbrauch auf bestimmte Nutzungen zu beschränken. Belastet werden können Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte sowie bewegliche Sachen. Der Nießbrauch erstreckt sich nach §§ 93 ff. BGB grundsätzlich auch auf die wesentlichen Bestandteile eines Grundstücks.

Spezielle Betriebswirtschaftslehre Das Fünf-Kräfte-Modell nach Michael E. Porter ermöglicht die systematische Untersuchung der Wettbewerbsstruktur eines Marktes. Durch eine methodisch begründete Übertragung kann es auch zur Beurteilung der Wettbewerbsposition einer einzelnen Immobilie eingesetzt werden. Im Mittelpunkt steht die Frage, welchen Wettbewerbskräften eine konkrete Immobilie innerhalb ihres relevanten Teilmarktes ausgesetzt ist und welche Auswirkungen daraus auf Nachfrage, Vermarktung, Vermietbarkeit, Ertragsmöglichkeiten und wirtschaftliche Attraktivität entstehen. Die Attraktivität einer Immobilie hängt nicht ausschließlich von ihrem Standort, ihrem baulichen Zustand oder ihrem Kaufpreis ab. Wesentlich ist auch ihre Stellung im jeweiligen Immobilienmarkt. Selbst eine baulich hochwertige Immobilie kann wirtschaftlich unattraktiv sein, wenn sie einer erheblichen Konkurrenz ausgesetzt ist, die Nachfrage gering ausfällt oder kostengünstigere Alternativen bestehen. Zur systematischen Untersuchung solcher Zusammenhänge kann das ursprünglich branchenbezogene Five-Forces-Modell herangezogen werden. Es identifiziert fünf Wettbewerbskräfte, welche die Wettbewerbsintensität und die strukturellen Ertragsbedingungen eines Marktes beeinflussen. Wie attraktiv ist eine konkrete Immobilie unter Berücksichtigung der fünf Wettbewerbskräfte ihres relevanten lokalen Immobilienmarktes? Das Verfahren eignet sich insbesondere für eine erste strategische Beurteilung von Kaufangeboten, Bestandsimmobilien, Kapitalanlageobjekten und gewerblich genutzten Immobilien. Michael E. Porter entwickelte das Five-Forces-Modell zur Analyse der strukturellen Wettbewerbssituation einer Branche. Die grundlegende Veröffentlichung erschien 1979 in der Harvard Business Review. Später wurde der Ansatz unter anderem in seinem Werk Competitive Strategy sowie in einem Beitrag aus dem Jahr 2008 vertieft. Nach Porter wird der Wettbewerb nicht allein durch unmittelbar konkurrierende Marktteilnehmer bestimmt. Zusätzlich beeinflussen potenzielle neue Wettbewerber, Lieferanten, Kunden und Substitute die langfristige Ertragskraft eines Marktes. Die einzelne Immobilie ist keine Branche. Sie ist jedoch Bestandteil eines konkreten Immobilienmarktes und steht dort in Konkurrenz zu anderen Immobilien und Nutzungsmöglichkeiten. Die Übertragung des Modells setzt daher voraus, dass ein sachlich und räumlich abgegrenzter Teilmarkt als Bezugsrahmen definiert wird. Die Bewertung der Wettbewerbskräfte richtet sich nach dem Untersuchungsziel. Bei einer Kapitalanlage sind insbesondere Vermietbarkeit, Mietentwicklung, Ertragsrisiken und Investitionsbedarf relevant. Bei selbst genutzten Immobilien stehen Wohnqualität, Nutzungsmöglichkeiten, Wiederverkaufbarkeit und alternative Wohnangebote stärker im Vordergrund. Für die Wettbewerbsanalyse sind insbesondere folgende Dimensionen abzugrenzen: Im ursprünglichen Modell beschreibt diese Kraft die Wahrscheinlichkeit, mit der neue Unternehmen in eine Branche eintreten. Im Immobilienkontext wird untersucht, wie leicht zusätzliche, konkurrierende Flächenangebote in den relevanten Teilmarkt gelangen können. Konkurrenz entsteht insbesondere durch Neubauten, Nachverdichtung, Dachgeschossausbau, Umnutzung und die erneute Vermarktung bestehender Objekte. In der Nähe einer Bestandswohnung sind 80 neue Wohnungen geplant. Die zusätzlichen Angebote können mittelfristig den Wettbewerbsdruck erhöhen, insbesondere wenn sie eine vergleichbare Zielgruppe ansprechen und über eine bessere Energieeffizienz verfügen. Hohe Markteintrittsbarrieren können bestehende Immobilien vor zusätzlicher Konkurrenz schützen. Umfangreiche Neubaupotenziale sprechen dagegen für eine erhöhte Bedrohung durch neue Wettbewerber. Quellen: Kommunale Bauleitplanung, Bebauungspläne, Bauantrags- und Genehmigungsstatistik, örtliche Wohnungsmarktberichte. Lieferanten beeinflussen die Kosten und die Verfügbarkeit von Leistungen, die zur Herstellung, Erhaltung und wirtschaftlichen Nutzung einer Immobilie benötigt werden. Dazu zählen insbesondere Bauunternehmen, Handwerksbetriebe, technische Dienstleister und bestimmte Versorgungsunternehmen. Finanzierungskonditionen können als ergänzende wirtschaftliche Abhängigkeit untersucht werden. Kreditgeber sind dabei nicht uneingeschränkt klassischen Lieferanten im Porter-Modell gleichzusetzen. Bei einer älteren Eigentumswohnung stehen umfangreiche Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum bevor. Wegen begrenzter Handwerkskapazitäten und spezialisierter Arbeiten bestehen erhöhte Kosten- und Terminrisiken. Eine hohe Abhängigkeit von wenigen Anbietern oder spezialisierten Leistungen kann die Wirtschaftlichkeit der Immobilie belasten. Gut kalkulierbare Kosten und eine breite Anbieterstruktur wirken grundsätzlich entlastend. Quellen: Handwerkerangebote, Baupreisindizes, Wirtschaftsplan und Beschlusssammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft, Gebäudeenergiegesetz. Diese Kraft beschreibt den Einfluss von Kaufinteressenten, Mietern oder gewerblichen Nutzern auf Preise und Vertragsbedingungen. Hohe Nachfragermacht entsteht insbesondere dann, wenn zahlreiche vergleichbare Angebote bestehen und die Zahl potenzieller Interessenten begrenzt ist. In einem Wohnungsmarkt mit zahlreichen vergleichbaren Kaufangeboten können Interessenten verschiedene Wohnungen gegeneinander abwägen. Ist der geforderte Kaufpreis höher als bei Konkurrenzobjekten, erhöht sich der Verhandlungsspielraum der Käufer. Eine hohe Verhandlungsmacht der Nachfrager kann zu längeren Vermarktungszeiten und geringeren erzielbaren Preisen führen. Bei knappem Angebot und hoher zahlungskräftiger Nachfrage fällt die Verhandlungsmacht einzelner Interessenten in der Regel geringer aus. Quellen: Örtliche Grundstücksmarktberichte, Immobilienportale, amtliche Bevölkerungsstatistik, Mietspiegel, Marktberichte. Substitute sind alternative Möglichkeiten, denselben grundlegenden Bedarf zu erfüllen. Sie sind von direkt vergleichbaren Konkurrenzimmobilien zu unterscheiden. Bei Wohnimmobilien kann beispielsweise die Anmietung einer Wohnung eine Alternative zum Erwerb von Wohneigentum darstellen. Bei Büroimmobilien können Homeoffice und Coworking die Nachfrage nach klassischen Büroflächen teilweise ersetzen. Eine Eigentumswohnung kostet 295.000 Euro. Eine vergleichbare Wohnung kann für 850 Euro monatliche Nettokaltmiete angemietet werden. Je nach Eigenkapital, Finanzierungskosten, Kaufnebenkosten und individuellen Präferenzen kann die Mietalternative wirtschaftlich attraktiver sein. Je günstiger, verfügbarer und nutzungsäquivalenter alternative Lösungen sind, desto höher ist der Substitutionsdruck. Die Rivalität beschreibt den Wettbewerbsdruck zwischen bereits vorhandenen Angeboten. Bei einer Einzelimmobilie wird untersucht, wie stark das Objekt mit funktional vergleichbaren Immobilien um dieselbe Nachfrage konkurriert. Eine Wohnung wird für rund 3.933 Euro/m² angeboten. Vergleichbare Wohnungen kosten zwischen 3.600 und 3.850 Euro/m². Sofern die Wohnung keine entsprechenden Qualitäts- oder Lagevorteile besitzt, kann ein Wettbewerbsnachteil bestehen. Eine hohe Angebotsdichte bei geringer Differenzierbarkeit verstärkt die Rivalität. Besondere Alleinstellungsmerkmale können den Wettbewerbsdruck abschwächen. Wichtig: Angebotspreise aus Immobilienportalen sind nicht mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen gleichzusetzen. Das folgende Beispiel demonstriert die Anwendung aller fünf Kräfte auf eine einzelne Eigentumswohnung. Eigentumswohnung in einem mittelgroßen deutschen Wohnungsmarkt, Baujahr 1995, 75 m² Wohnfläche, durchschnittlicher baulicher Zustand, Balkon und Tiefgaragenstellplatz. Kaufpreis Wohnfläche Monatliche Nettokaltmiete 10.200 € ÷ 295.000 € × 100 = 3,46 % p. a. Ohne Erwerbsnebenkosten, Bewirtschaftungskosten, Finanzierung, Mietausfall und Investitionsbedarf. Keine Nettorendite. Das Untersuchungsobjekt weist einen erhöhten Wettbewerbsdruck auf. Insbesondere die bestehende Konkurrenz, die erwarteten Neubauangebote sowie mögliche Instandhaltungskosten belasten seine Wettbewerbsposition. Die Stärke der Wettbewerbskräfte kann über eine fünfstufige Skala erfasst werden. Ein höherer Wert bedeutet einen stärkeren Wettbewerbsdruck und somit tendenziell eine ungünstigere Wettbewerbsposition. (4 + 4 + 4 + 3 + 5) ÷ 5 = 4,0 Bei vereinfachender Gleichgewichtung ergibt sich ein hoher Wettbewerbsdruck. Für die Durchführung kann ein aktuelles Immobilienangebot aus einem Immobilienportal herangezogen werden. Die Analyse erfolgt in sieben Schritten. Kaufpreis, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr, Zustand, Ausstattung und Standort dokumentieren. Eigennutzung, Kapitalanlage oder gewerbliche Nutzung als Untersuchungsperspektive bestimmen. Vergleichbare Immobilien nach Lage, Objektart, Größe, Preisniveau und Zielgruppe abgrenzen. Konkurrenzangebote, Neubauvorhaben, Marktberichte, Nachfrageindikatoren und Kostenrisiken untersuchen. Alle fünf Kräfte einzeln auf der Skala von 1 bis 5 bewerten und jede Einschätzung begründen. Dominierende Risiken, besondere Wettbewerbsvorteile und Unsicherheiten identifizieren. Die Wettbewerbsposition der Immobilie zusammenfassend und nachvollziehbar beurteilen. Rechtliche Vorschriften können den Wettbewerb innerhalb eines Immobilienmarktes beeinflussen. Sie wirken insbesondere auf die Entstehung zusätzlicher Flächenangebote, die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und die Nutzungsmöglichkeiten einzelner Immobilien ein. Die konkrete Anwendbarkeit rechtlicher Vorschriften richtet sich nach dem Untersuchungsobjekt, dem maßgeblichen Zeitpunkt und der geltenden Gesetzesfassung. Die Umweltanalyse und Porters Five Forces untersuchen unterschiedliche, sich ergänzende Einflussbereiche. Eine Immobilie ist nicht allein aufgrund ihres Kaufpreises attraktiv. Entscheidend ist auch, ob sie innerhalb ihres relevanten Teilmarktes langfristig wettbewerbsfähig bleibt.

Spezielle Betriebswirtschaftslehre Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken einer einzelnen Immobilie systematisch erkennen, bewerten und daraus konkrete Investitionsstrategien entwickeln. Mit SWOT-Matrix, Praxisbeispielen für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser, Wirtschaftlichkeitsrechnungen und der Verknüpfung zu Umweltanalyse, Five Forces, strategischem Würfel und Wertkette. Die SWOT-Analyse ist ein etabliertes Instrument des strategischen Managements. Die Abkürzung SWOT steht für Strengths, Weaknesses, Opportunities und Threats, also Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken. Der grundlegende Gedanke besteht darin, interne Eigenschaften eines Untersuchungsgegenstandes mit den externen Rahmenbedingungen zusammenzuführen. Eine Immobilie kann interne Stärken und Schwächen besitzen. Gleichzeitig entstehen im wirtschaftlichen, gesellschaftlichen, rechtlichen und wettbewerblichen Umfeld externe Chancen und Risiken. Erst aus dem Zusammenwirken beider Perspektiven lassen sich fundierte strategische Handlungsoptionen ableiten. Im wissenschaftlichen Kontext ist die SWOT-Analyse insbesondere mit der strategischen Unternehmensplanung verbunden. Die häufig anzutreffende Zuschreibung an einen einzigen Urheber ist historisch nicht eindeutig. Eine wichtige methodische Weiterentwicklung stellt die TOWS-Matrix nach Heinz Weihrich (1982) dar. Weihrich betont die systematische Verbindung interner und externer Einflussfaktoren, um daraus Handlungsstrategien abzuleiten. Eigenschaften der Immobilie oder des Investors, die bereits vorhanden und grundsätzlich beeinflussbar sind. Entwicklungen und Bedingungen außerhalb der unmittelbaren Kontrolle des Investors. Wichtige Abgrenzung: Eine aktuell schlechte Energieeffizienz ist eine interne Schwäche des Gebäudes. Steigende Energiepreise oder neue gesetzliche Anforderungen sind dagegen externe Risiken. Die daraus möglicherweise entstehenden Modernisierungskosten verbinden beide Ebenen. Die SWOT-Analyse lässt sich auf eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus, eine Gewerbeimmobilie oder ein Immobilienportfolio anwenden. Voraussetzung ist die Festlegung des Untersuchungsgegenstandes und der Analyseperspektive. Für einen Immobilieninvestor stehen insbesondere Ertragsfähigkeit, Kostenstruktur, Marktposition, Risiken, Wertsteigerungsmöglichkeiten und Veräußerbarkeit im Mittelpunkt. Eine Immobilie kann aus Sicht eines Eigennutzers attraktiv sein, obwohl sie aus Investorensicht nur eine geringe Rendite bietet. Die Bewertung hängt deshalb vom festgelegten Investitionsziel ab. Stärken und Schwächen der konkreten Immobilie. Beispiel: Balkon, Energiezustand, Instandhaltungsstau. Finanzierung, Kompetenzen, Kapital und Organisation. Beispiel: Ausreichende Liquiditätsreserve und eigenes Sanierungs-Know-how. Chancen und Risiken des Standortes und Wettbewerbsumfeldes. Beispiel: Bevölkerungswachstum, Neubaukonkurrenz oder Zinsen. Die verschiedenen Betrachtungsebenen dürfen nicht ohne Kennzeichnung miteinander vermischt werden. Für eine objektbezogene SWOT-Analyse empfiehlt sich die Immobilie als primärer Untersuchungsgegenstand. Investorenbezogene Ressourcen werden ergänzend dokumentiert. Eine Eigenschaft ist nicht zwangsläufig eine Stärke oder Schwäche, nur weil sie vorhanden ist. Entscheidend ist ihre Bedeutung im konkreten Marktsegment. Ein kleiner Grundriss kann bei einer Familienwohnung eine Schwäche sein, bei einem Apartment für Berufspendler dagegen einen geeigneten Zuschnitt darstellen. Ebenso kann ein älteres Gebäude aufgrund seiner architektonischen Qualität und Lage attraktiv sein, obwohl gleichzeitig ein erheblicher Modernisierungsbedarf besteht. Eine geplante Fassadensanierung ist keine externe Chance, sondern eine mögliche interne Maßnahme. Eine staatliche Förderung kann dagegen eine externe Chance darstellen, die eine Sanierung wirtschaftlich attraktiver macht. Diese Unterscheidung ist für die spätere Ableitung von Strategien entscheidend. Die klassische SWOT-Matrix bildet den Ausgangszustand ab. Für eine konkrete Investitionsentscheidung genügt eine bloße Aufzählung von Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken jedoch nicht. Der nächste Schritt besteht darin, diese Faktoren miteinander zu kombinieren und daraus strategische Handlungsoptionen abzuleiten.   SO-Strategien nutzen bereits vorhandene Wettbewerbsvorteile zur Erschließung günstiger Marktbedingungen. Ein Mehrfamilienhaus in einer attraktiven Hochschulstadt besitzt möglicherweise gute ÖPNV-Anbindungen und flexibel nutzbare Wohnungsgrundrisse. Steigt die Nachfrage nach kleineren Wohnungen, können diese Stärken für eine gezielte Neupositionierung genutzt werden. ST-Strategien nutzen interne Stärken, um externe Gefahren abzufedern. Ein energetisch modernisiertes Gebäude kann beispielsweise bei steigenden Energiekosten gegenüber einem unsanierten Konkurrenzobjekt Vorteile besitzen. Eine langfristige Mietbindung kann die Ertragsstabilität verbessern, aber gegebenenfalls auch die Flexibilität einschränken. WO-Strategien zielen darauf ab, vorhandene Schwächen zu beseitigen, damit externe Chancen wirtschaftlich genutzt werden können. Beispiel: Eine zentral gelegene Wohnung ist aufgrund ihrer veralteten Ausstattung schwer vermietbar. Die Nachfrage nach möblierten Apartments steigt. Eine gezielte Modernisierung könnte die Marktgängigkeit verbessern. WT-Strategien werden besonders relevant, wenn interne Schwächen mit ungünstigen externen Entwicklungen zusammentreffen. Ein stark sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus in einer schrumpfenden Region kann erhebliche Risiken besitzen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Veräußerung wirtschaftlich sinnvoller sein als eine umfassende Modernisierung. Eine gute SWOT-Analyse endet nicht bei vier Listen. Ihr eigentlicher Nutzen entsteht durch die Ableitung, Prüfung und Priorisierung konkreter Strategien. Untersucht wird eine fiktive vermietete Eigentumswohnung aus Investorensicht. Die Immobilie soll langfristig gehalten werden. Alternativ kommen eine Modernisierung oder ein späterer Verkauf infrage. Wohnfläche Kaufpreis Monatliche Nettokaltmiete Fiktives Baujahr Ausgangsannahmen: Bruttomietrendite: 9.000 € / 240.000 € × 100 = 3,75 % Nettoobjektertrag: 9.000 € − 2.200 € = 6.800 € Gesamtinvestition: 264.000 € Nettomietrendite vor Finanzierung und Steuern: 2,58 % Angenommen, eine wirtschaftlich und rechtlich zulässige Maßnahme ermöglicht zusätzliche Mieterträge von 900 Euro jährlich. Steigen gleichzeitig die jährlichen eigentümerseitigen Kosten um 100 Euro, verbessert sich der Nettoobjektertrag um 800 Euro. Ob die Maßnahme wirtschaftlich vorteilhaft ist, hängt vom einmaligen Investitionsbedarf ab. Bei einem zusätzlichen Kapitaleinsatz von beispielsweise 20.000 Euro entspräche der jährliche Mehrertrag von 800 Euro einer anfänglichen Rendite auf die Maßnahme von 4 % vor Finanzierung und Steuern. Mieterhöhungen im laufenden Wohnraummietverhältnis unterliegen insbesondere den Voraussetzungen der §§ 558 ff. BGB. Modernisierungsbedingte Mieterhöhungen sind gesondert nach §§ 559 ff. BGB zu prüfen. Eine rechnerisch mögliche Mietsteigerung ist nicht automatisch rechtlich zulässig. Ein fiktives Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen soll erworben werden. Das Gebäude ist vollständig vermietet, weist jedoch einen erhöhten Modernisierungsbedarf auf. Einzelne Mieten liegen unter den angenommenen örtlichen Marktmieten. 8 Wohnungen · 600 m² Wohnfläche · Kaufpreis 1.200.000 € · Jahresnettokaltmiete 78.000 € · Modernisierungsbedarf 200.000 € Gute Vermietbarkeit und angenommene Nachfrageentwicklung nutzen, um rechtlich zulässige Mietpotenziale schrittweise zu erschließen. Bestehende Vollvermietung und gute Mieterstruktur durch vorausschauende Instandhaltung langfristig stabilisieren. Technische Schwächen durch wirtschaftlich tragfähige Modernisierungen reduzieren und mögliche Förderungen prüfen. Bei hohen Modernisierungskosten, schwacher Rendite und ungünstigem Marktumfeld einen Gesamtverkauf oder andere Exit-Optionen untersuchen. Angenommen, das Objekt wird für 200.000 Euro modernisiert. Nach vollständiger Umsetzung steigen die rechtlich zulässigen jährlichen Mieteinnahmen um 12.000 Euro und die nicht umlagefähigen laufenden Kosten sinken um 3.000 Euro. Zusätzliche Mieterträge: 12.000 € jährlich Laufende Kosteneinsparungen: 3.000 € jährlich Zusätzlicher jährlicher Nettoobjektertrag: 15.000 € Modernisierungsinvestition: 200.000 € Rechnerische anfängliche Ertragssteigerung bezogen auf die Maßnahme: 7,5 % p. a. Diese vereinfachte Berechnung berücksichtigt noch keine Finanzierung, Ertragsteuern, zeitliche Verzögerungen und weitere Kosten. Die angenommene Mietsteigerung ist zusätzlich rechtlich zu überprüfen. Eine alternative Entwicklungsstrategie könnte die Bildung von Wohnungseigentum und anschließende Einzelveräußerung der Wohnungen sein. Hierfür müssen insbesondere die rechtliche Zulässigkeit, Abgeschlossenheit, Teilungsunterlagen, Mietverhältnisse, gegebenenfalls bestehende Genehmigungspflichten und die tatsächlichen Einzelverkaufserlöse untersucht werden. In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten können Umwandlungen nach § 250 BauGB genehmigungspflichtig sein. Gesetzesgrundlage. Die SWOT-Analyse identifiziert hier die Chancen und Risiken. Die Wirtschaftlichkeitsrechnung muss anschließend entscheiden, ob eine langfristige Vermietung, Modernisierung oder Aufteilung wirtschaftlich vorteilhafter ist. Die SWOT-Analyse eignet sich insbesondere dazu, alternative Investmentstrategien für ein konkretes Objekt zu prüfen und deren Voraussetzungen sichtbar zu machen. Die SWOT-Matrix beschreibt die Ausgangsbedingungen. Der strategische Würfel kann anschließend genutzt werden, um die daraus entwickelten Geschäftsmodelle nach Zielmarkt, Kosten- oder Differenzierungsstrategie und Innovation oder Adaption zu positionieren. Eine rein qualitative SWOT-Analyse kann viele Faktoren hervorbringen. Für eine systematische Investitionsentscheidung empfiehlt sich eine nachvollziehbare Priorisierung. Eine mögliche Vorgehensweise besteht darin, jeden Faktor anhand seiner wirtschaftlichen Bedeutung und der Belastbarkeit der zugrunde liegenden Informationen zu bewerten. Beispiel: Ein erwarteter Sanierungsbedarf von 200.000 Euro kann für ein kleines Investment von sehr hoher Bedeutung sein. Eine geringfügig ungünstige Ausstattung kann dagegen eine niedrigere Priorität besitzen. Die vorgeschlagene Punkteskala ist eine heuristische Arbeitshilfe und kein wissenschaftlich validiertes Bewertungssystem. Ihre Ergebnisse dürfen nicht unmittelbar als Rendite, Marktwert oder objektive Investitionsattraktivität interpretiert werden. Für die praktische Anwendung kann ein aktuelles Immobilienangebot aus einem Immobilienportal ausgewählt werden. Adresse, Kaufpreis, Fläche, Baujahr, Ausstattung, Nutzung und Energieinformationen dokumentieren. Langfristige Vermietung, aktive Entwicklung, kurzfristiger Wiederverkauf oder alternative Nutzung bestimmen. Welche besonderen Objektmerkmale und Ressourcen begünstigen das Investment? Welche baulichen, wirtschaftlichen, technischen oder organisatorischen Nachteile bestehen? Welche Entwicklungen könnten Nachfrage, Mieten, Nutzungsmöglichkeiten oder Marktwert positiv beeinflussen? Welche Marktveränderungen, rechtlichen Vorgaben oder Kostenentwicklungen könnten sich ungünstig auswirken? SO-, ST-, WO- und WT-Kombinationen bilden. Für jeden Strategietyp mindestens eine konkrete Handlungsoption entwickeln. Investitionskosten, Ertragsveränderungen, laufende Kosten, Finanzierungsfolgen und Risiken quantitativ untersuchen. Die Optionen hinsichtlich Umsetzbarkeit, Ertragspotenzial, Risiko, Zeitbedarf und Kapitalbedarf miteinander vergleichen. Die Einschätzungen sollten möglichst auf nachvollziehbaren Daten beruhen. Geeignete Quellen sind insbesondere: Inseratsangaben sind nicht ungeprüft als gesicherte Tatsachen zu übernehmen. Fehlende Unterlagen oder unklare Informationen müssen als Unsicherheit gekennzeichnet werden. Die fünf Instrumente untersuchen unterschiedliche Aspekte einer Investitionsentscheidung und ergänzen sich. Welche externen Rahmenbedingungen bestimmen die Entwicklung der Immobilie? Welchem Wettbewerbsdruck ist die Immobilie im Teilmarkt ausgesetzt? Welche internen Eigenschaften treffen auf welche äußeren Chancen und Risiken? Welche Handlungsoptionen entstehen daraus? Welche Markt- und Wettbewerbsstrategie soll verfolgt werden? Mit welchen Maßnahmen soll die ausgewählte Strategie wirtschaftlich umgesetzt werden? Diese Reihenfolge ist eine zweckmäßige Vorgehensweise, keine zwingende wissenschaftliche Vorschrift. In der Praxis können Rückkopplungen zwischen den einzelnen Analysen erforderlich sein. Vertiefende Fachbeiträge: Die SWOT-Analyse ist ein qualitatives Instrument der strategischen Planung. Sie ersetzt weder eine Wirtschaftlichkeitsrechnung noch eine Due Diligence oder eine Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB und ImmoWertV. Die SWOT-Analyse ermöglicht es, die interne Qualität einer Immobilie mit externen Chancen und Risiken zusammenzuführen. Ihr wesentlicher Nutzen liegt nicht ausschließlich in der Beschreibung des Ausgangszustandes. Durch die ergänzende TOWS-Matrix können aus den Untersuchungsergebnissen konkrete Handlungsoptionen entwickelt werden. Für Immobilieninvestoren kommen unter anderem langfristige Bestandsstrategien, Modernisierungen, alternative Vermietungskonzepte, WEG-Aufteilungen, Nachverdichtungen und Veräußerungen in Betracht. Eine wirtschaftlich erfolgreiche Immobilienstrategie entsteht, wenn interne Objektpotenziale, äußere Marktbedingungen, Investitionskosten und Risiken systematisch miteinander verbunden werden.

Von der Bodenwertermittlung über die Herstellungskosten und die Anpassung mit dem Baupreisindex bis zur Alterswertminderung, Marktanpassung und Ableitung des Verkehrswerts. Das Sachwertverfahren ist ein normiertes Verfahren der Immobilienwertermittlung. Es wird insbesondere bei Grundstücken angewandt, bei denen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nicht primär die nachhaltig erzielbaren Erträge, sondern die bauliche Substanz und die Herstellungskosten wertprägend sind. Typische Anwendungsfälle sind Ein- und Zweifamilienhäuser sowie bestimmte andere, überwiegend eigengenutzte Immobilien. Die rechtliche Grundlage bilden insbesondere die §§ 35 bis 39 ImmoWertV. Der Bodenwert wird nach den §§ 40 ff. ImmoWertV ermittelt. Die Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) sind in Anlage 4 zur ImmoWertV geregelt. Für die Ableitung des Verkehrswerts ist darüber hinaus § 194 BauGB maßgeblich. Ausgangspunkt sind der Bodenwert sowie die modellhaft ermittelten Herstellungskosten der baulichen Anlagen. Die Herstellungskosten werden an die Baupreisentwicklung angepasst und anschließend unter Berücksichtigung der Alterswertminderung zum Gebäudesachwert fortgeführt. Aus Bodenwert, Gebäudesachwert und sonstigen Anlagen ergibt sich der vorläufige Sachwert. Dieser wird mithilfe eines Sachwertfaktors an die Verhältnisse des Grundstücksmarktes angepasst. Zur Veranschaulichung des Sachwertverfahrens wird ein vereinfachtes Beispiel verwendet. Die einzelnen Rechenschritte bauen aufeinander auf. Für die Baupreisindexierung wird der Index des 2. Quartals 2026 angesetzt. Nach § 35 ImmoWertV wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert abgeleitet. Zunächst werden Boden und bauliche Substanz getrennt betrachtet. Anschließend erfolgt die Marktanpassung. Die im Sachwertverfahren verwendeten Herstellungskosten sind keine tatsächlichen historischen Baukosten. Vielmehr werden durchschnittliche Herstellungskosten eines vergleichbaren Gebäudes unter Beachtung des maßgeblichen Sachwertmodells ermittelt. Der Bodenwert wird grundsätzlich so ermittelt, als wäre das Grundstück unbebaut. Nach § 40 ImmoWertV ist der Bodenwert vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Hierzu können geeignete Vergleichspreise oder ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert verwendet werden. Ein Bodenrichtwert beschreibt den durchschnittlichen Lagewert des Bodens innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Weicht das Bewertungsgrundstück vom Bodenrichtwertgrundstück ab, etwa hinsichtlich Grundstücksgröße, Entwicklungszustand oder baulicher Ausnutzbarkeit, sind diese Unterschiede sachgerecht zu berücksichtigen. Grundstücksfläche: 600 m²
Bodenwertansatz: 300 €/m² Bodenwert: 180.000 € Die Herstellungskosten des Gebäudes werden auf Grundlage der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) ermittelt. Die NHK 2010 sind in Anlage 4 zur ImmoWertV enthalten und unterscheiden insbesondere nach Gebäudeart, Gebäudetyp und Standardstufe. Die Kostenkennwerte beziehen sich grundsätzlich auf die Brutto-Grundfläche (BGF) und auf den Preisstand des Jahres 2010. Da die Wertermittlung zu einem späteren Stichtag erfolgt, ist die Baupreisentwicklung durch den Baupreisindex zu berücksichtigen. Der Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes beschreibt die Preisentwicklung bestimmter Bauleistungen im Zeitablauf. Er zeigt, wie sich die Preise gegenüber einem festgelegten Basisjahr verändert haben. Ein Indexwert von 100 entspricht dem Preisniveau des jeweiligen Basisjahres. Ein Index von 120 bedeutet, dass die erfassten Bauleistungen gegenüber diesem Basisjahr um 20 % teurer geworden sind. Der Baupreisindex beschreibt die Preisentwicklung von Bauleistungen. Er ist nicht mit einem Immobilienpreisindex gleichzusetzen, der die Kaufpreisentwicklung von Immobilien misst. Die Baupreisindexierung dient der Fortschreibung von Herstellungskosten und ersetzt keine Marktanpassung. Die Normalherstellungskosten beziehen sich auf das Jahr 2010. Der aktuelle Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes verwendet dagegen das Basisjahr 2021 = 100. Für die sachgerechte Fortschreibung der NHK 2010 muss der Baupreisindex deshalb auf das Jahr 2010 bezogen werden. Eine unmittelbare Multiplikation der NHK 2010 mit dem Index 140,3 / 100 wäre falsch, weil dieser Index das Jahr 2021 als Basis verwendet. Entscheidend ist, dass sowohl der aktuelle als auch der historische Indexwert aus derselben Indexreihe mit derselben Basis stammen. Die folgende Beispielrechnung zeigt die Umbasierung für das 2. Quartal 2026 (Berichtsmonat Mai 2026). Das Statistische Bundesamt weist für Mai 2026 einen Baupreisindex für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Deutschland von 140,3 Punkten aus. Aus derselben amtlichen Indexreihe wird der Jahresdurchschnitt des Jahres 2010 abgelesen. Dieser beträgt auf der Basis 2021 = 100: Daraus ergibt sich rechnerisch der häufig als Verkettungswert bezeichnete Umbasierungswert: Der aktuelle Index wird durch den Jahresdurchschnitt 2010 geteilt und mit 100 multipliziert. Der Baupreisindex des 2. Quartals 2026 beträgt auf der Basis 2010 = 100 somit gerundet 198,2 Punkte. Der umbasierte Index wird durch 100 geteilt. Alternativ wird der Anpassungsfaktor unmittelbar aus den ursprünglichen Indexwerten bestimmt: Der Anpassungsfaktor beträgt gerundet 1,982. Die erfassten Bauleistungspreise sind gegenüber dem Basisjahr 2010 somit um rund 98,2 % gestiegen. Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis), Baupreisindizes für den Neubau von Wohngebäuden in konventioneller Bauart, Bauleistungen am Bauwerk einschließlich Umsatzsteuer. Berichtsmonat Mai 2026, Indexbasis 2021 = 100. Die Umbasierung erfolgt anhand des Jahresdurchschnitts 2010 derselben Indexreihe. Baupreisindizes bei Destatis. Historische Indexwerte: GENESIS-Online, Tabelle 61261-0001. Der anzuwendende Baupreisindex richtet sich nach dem Wertermittlungsstichtag und den Vorgaben des verwendeten Sachwertmodells. Der Gutachterausschuss Hamburg sieht in dem hier beispielhaft angesprochenen Modell den Baupreisindex des dem Stichtag vorausgehenden Quartals ohne Interpolation vor. Diese Regel darf nicht ohne Prüfung auf sämtliche Gutachterausschüsse übertragen werden. Nachdem der Anpassungsfaktor bestimmt wurde, werden die NHK 2010 auf das Baupreisniveau des 2. Quartals 2026 fortgeschrieben. NHK 2010: 700 €/m² BGF
Anpassungsfaktor: 140,3 / 70,8 = 1,981638 Fortgeschriebener Kostenkennwert: rund 1.387,15 €/m² BGF Die fortgeschriebenen NHK werden mit der Brutto-Grundfläche multipliziert. Anschließend wird der nach dem maßgeblichen Bewertungsmodell anzusetzende Regionalfaktor berücksichtigt. BGF: 200 m²
NHK 2010: 700 €/m²
Baupreisindexfaktor: 140,3 / 70,8
Regionalfaktor: 1,10 Herstellungskosten des Gebäudes: rund 305.172 € Der Regionalfaktor ist gemäß § 36 ImmoWertV unter Beachtung des maßgeblichen Bewertungsmodells anzusetzen. Er darf nicht beliebig gewählt werden. Der Faktor 1,10 dient in dieser Beispielrechnung ausschließlich der Veranschaulichung. Neben dem Gebäude können weitere bauliche und sonstige Anlagen wertrelevant sein. Hierzu zählen beispielsweise befestigte Wege, Terrassen, Einfriedungen, besondere Gartenanlagen, Carports oder sonstige bauliche Außenanlagen. Nach § 37 ImmoWertV sind solche Anlagen gesondert zu berücksichtigen, soweit sie wertbeeinflussend sind und ihr Wert nicht bereits anderweitig erfasst wurde. Ihre Wertermittlung kann über durchschnittliche Herstellungskosten, geeignete Erfahrungssätze oder sachverständige Schätzung erfolgen. Für die vorhandenen Außenanlagen wird ein bereits sachgerecht abgeleiteter Sachwert von 15.000 € angesetzt. Gebäude unterliegen einer wirtschaftlichen Alterung. Der Sachwert eines älteren Gebäudes liegt bei ansonsten vergleichbaren Voraussetzungen regelmäßig unter dem Sachwert eines Neubaus. Nach § 38 ImmoWertV wird die Alterswertminderung anhand des Alterswertminderungsfaktors berücksichtigt. Dieser ergibt sich aus dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer. Modernisierungsmaßnahmen können die wirtschaftliche Restnutzungsdauer verlängern. Daher muss das effektive Alter nicht zwingend dem tatsächlichen Gebäudealter entsprechen. Gesamtnutzungsdauer: 70 Jahre
Effektives Alter: 30 Jahre
Restnutzungsdauer: 40 Jahre Altersgeminderter Gebäudesachwert: rund 174.384 € Der vorläufige Sachwert des Grundstücks ergibt sich aus dem Bodenwert, dem altersgeminderten Gebäudesachwert sowie dem Sachwert der sonstigen baulichen Anlagen und Außenanlagen. Bodenwert: 180.000 €
Altersgeminderter Gebäudesachwert: rund 174.384 €
Sachwert der Außenanlagen: 15.000 € Vorläufiger Sachwert: rund 369.384 € Der rechnerisch ermittelte vorläufige Sachwert entspricht nicht automatisch dem am Grundstücksmarkt erzielbaren Kaufpreis. Deshalb muss eine Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse erfolgen. Hierzu dienen die von den Gutachterausschüssen abgeleiteten Sachwertfaktoren gemäß § 21 Abs. 3 und § 39 ImmoWertV. Sachwertfaktoren bilden das Verhältnis zwischen geeigneten Kaufpreisen und modellkonform ermittelten vorläufigen Sachwerten ab. Ein Sachwertfaktor über 1,0 erhöht den rechnerischen Wert, während ein Faktor unter 1,0 diesen verringert. Vorläufiger Sachwert: rund 369.384 €
Sachwertfaktor: 1,10 Marktangepasster vorläufiger Sachwert: rund 406.000 € Nicht sämtliche wertbeeinflussenden Eigenschaften einer Immobilie lassen sich bereits über Herstellungskosten, Alterswertminderung und Sachwertfaktor sachgerecht erfassen. Gegebenenfalls sind nach § 8 ImmoWertV besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale gesondert zu berücksichtigen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale dürfen nicht doppelt berücksichtigt werden. Ist ein Umstand bereits über die Restnutzungsdauer, den Kostenansatz oder einen anderen Modellparameter erfasst, darf er nicht nochmals zu einem gesonderten Zu- oder Abschlag führen. Nach § 6 ImmoWertV ist der Verkehrswert aus dem Ergebnis des oder der angewandten Wertermittlungsverfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit abzuleiten. Die gesetzliche Definition des Verkehrswerts enthält § 194 BauGB. Die nachfolgende Tabelle fasst die einzelnen Berechnungsschritte des vereinfachten Beispiels zusammen. Hinweis: Die dargestellte Berechnung dient der Veranschaulichung des Sachwertverfahrens. Die verwendeten NHK, der Regionalfaktor sowie der Sachwertfaktor sind didaktische Beispielwerte. Bei der Bewertung eines konkreten Grundstücks sind die tatsächlichen Objektmerkmale, der maßgebliche Wertermittlungsstichtag, die geltenden Vorschriften sowie die Modellvorgaben des zuständigen Gutachterausschusses zu berücksichtigen.

Die Bau- und Immobilienwirtschaft ist eine der zentralen Branchen der Volkswirtschaft. Sie ist geprägt durch hohe Investitionen, lange Projektlaufzeiten, komplexe regulatorische Rahmenbedingungen und eine starke lokale Marktbindung. Für Unternehmen in dieser Branche ist es daher entscheidend, ihre strategische Ausrichtung an klar definierten Unternehmenszielen auszurichten. Ein etabliertes Modell hierfür ist die Ressourcen- und Kompetenzperspektive, die den Weg von Ressourcen über Kompetenzen und Kernkompetenzen hin zu Wettbewerbsvorteilen beschreibt (vgl. Barney 1991; Grant 1991).

Immobilienwissen | Strategisches Management Strategien systematisch entwickeln, Marktsegmente auswählen, Wettbewerbsvorteile aufbauen und Immobilien wirtschaftlich positionieren. Von der klassischen Bestandsvermietung über Studentenwohnen, Corporate Housing und Luxusapartments bis zu Fix and Flip, Value Add und opportunistischen Projektentwicklungen. Der strategische Würfel ist ein Instrument zur systematischen Entwicklung und Einordnung von Wettbewerbsstrategien. Er kombiniert drei strategische Entscheidungsdimensionen mit jeweils zwei Ausprägungen. Aus 2 × 2 × 2 Entscheidungsvarianten entstehen acht strategische Grundpositionen. Für Immobilieninvestitionen wird das Modell auf konkrete Objekte, Nutzungsarten, Zielgruppen und Geschäftsmodelle übertragen. Dabei kann eine einzelne Eigentumswohnung ebenso untersucht werden wie ein Mehrfamilienhaus oder ein umfangreiches Immobilienportfolio. Die Systematik ist ein konzeptionelles Analysemodell. Sie erweitert die Überlegungen zu Wettbewerbsvorteilen nach Michael E. Porter um eine Innovations- beziehungsweise Adaptionsdimension. Sie ist weder ein eigenständiges Originalmodell Porters noch ein normiertes Immobilienbewertungsverfahren. Der Massenmarkt umfasst große Nachfragergruppen mit weitgehend vergleichbaren Bedürfnissen. Der Nischenmarkt richtet sich dagegen an spezielle Nutzergruppen oder besondere Nutzungskonzepte. Klassische Mietwohnungen, familiengeeignete Wohnungen, standardisierte Eigentumswohnungen und breit nachgefragte Wohnimmobilien. Studentenwohnen, Mitarbeiterapartments, Seniorenwohnen, Luxusapartments, Ferienwohnungen oder spezialisierte Wohnangebote. Bei einer Kostenstrategie soll ein Wettbewerbsvorteil aus einer günstigeren Kostenposition entstehen. Dies kann insbesondere durch standardisierte Abläufe, Skaleneffekte, hohe Auslastung und eine effiziente Bewirtschaftung gelingen. Eine Differenzierungsstrategie verfolgt das Ziel, durch besondere Merkmale eine höhere Attraktivität und gegebenenfalls zusätzliche Zahlungsbereitschaft zu schaffen. Eine Kostenstrategie ist nicht gleichbedeutend mit niedrigen Mieten. Entscheidend ist die relative Kosteneffizienz gegenüber konkurrierenden Angeboten. Innovation bezeichnet die Einführung einer für den relevanten Markt neuen oder wesentlich verbesserten Lösung. Adaption bezeichnet die Übertragung oder Anpassung eines bereits bestehenden Konzeptes. Ein etabliertes Studentenwohnheimkonzept, das auf einen weiteren Hochschulstandort übertragen wird, ist beispielsweise eine Adaption. Ein neu entwickeltes Wohn- und Betriebsmodell mit bislang nicht vorhandenen Leistungen kann dagegen eine Innovation darstellen. Innovative effiziente Massenvermietung Neuartiges Wohnangebot für breite Zielgruppen Innovatives Budget-Wohnkonzept Innovatives Premium-Apartmentkonzept Klassische effiziente Bestandsvermietung Bewährtes Komfortwohnkonzept Standardisierte Mitarbeiterapartments Bewährtes Luxus- oder Seniorenwohnkonzept Die grafische Darstellung trennt die beiden Innovationsausprägungen in zwei Ebenen. Zusammen repräsentieren sie sämtliche acht Kombinationen des dreidimensionalen strategischen Würfels. Die Investmentstile beschreiben das Risikoprofil und den Umfang aktiver Entwicklungsmaßnahmen. Sie sind von den drei Würfeldimensionen zu unterscheiden. Grundsätzlich gilt: Core ist die defensivste Kategorie. Danach folgen Core Plus und Value Add. Opportunistic ist typischerweise mit den höchsten Risiken verbunden. Eine Nischenstrategie muss nicht automatisch Opportunistic sein. Beispielsweise kann ein langfristig voll vermietetes Spezialwohnobjekt ein Core-ähnliches Risikoprofil aufweisen. Die nachfolgende Übersicht zeigt unterschiedliche Vermietungs-, Entwicklungs- und Verwertungsstrategien. Ihre Zuordnung ist als beispielhafte Ausgangshypothese zu verstehen. Die Buy-and-Hold-Strategie verfolgt das Ziel, über einen längeren Zeitraum stabile Mieterträge und gegebenenfalls Wertzuwächse zu erzielen. Sie eignet sich besonders für Immobilien mit tragfähiger Nachfrage, angemessenen Bewirtschaftungskosten und überschaubarem Instandhaltungsbedarf. Beispiel: Eine vermietete Eigentumswohnung in einer nachgefragten Wohnlage. Die Strategie kann als Massenmarkt-Kosten-Adaption und bei geringem Risiko als Core eingeordnet werden. Studentenwohnen konzentriert sich auf eine definierte Zielgruppe. Die Wirtschaftlichkeit hängt unter anderem von der Hochschulentwicklung, der Erreichbarkeit, den Wohnungsgrößen, der Ausstattung, dem Mietniveau und der Fluktuation ab. Ein standardisiertes Budget-Wohnheim kann eine Kostenfokussierung verfolgen. Ein hochwertiges Wohnheim mit Service- und Gemeinschaftsangeboten verfolgt eher eine Differenzierungsstrategie. Beide Konzepte können durch Übertragung erprobter Modelle adaptiv oder durch neuartige Leistungen innovativ ausgestaltet werden. Corporate Housing richtet sich insbesondere an Unternehmen, Projektteams und beruflich vorübergehend tätige Personen. Mögliche Differenzierungsmerkmale sind Möblierung, flexible Nutzung, Internet, Reinigungsservice, einfache Abrechnung und die räumliche Nähe zu wichtigen Arbeitgebern. Wichtige Risiken sind die Abhängigkeit von einzelnen Firmenkunden, eine schwankende Auslastung sowie höhere Verwaltungs- und Einrichtungskosten. Eine Luxusstrategie richtet sich an eine kleine Zielgruppe mit hoher Zahlungsbereitschaft. Erfolgsentscheidend ist eine glaubwürdige Differenzierung durch Lage, Architektur, Ausstattung, Service und Exklusivität. Die höheren erzielbaren Mieten müssen den zusätzlichen Investitions- und Betriebsaufwand rechtfertigen. Eine Premiumstrategie ist nicht allein durch einen hohen Angebotspreis gegeben. Budget-Wohnkonzepte verfolgen eine effiziente Bereitstellung von Wohnraum für preisbewusste Zielgruppen. Werthebel können kleine funktionale Grundrisse, standardisierte Ausstattung, gemeinsame Nutzungsflächen und niedrige Verwaltungs- sowie Instandhaltungskosten sein. Eine Ferienwohnung wird für touristische Nutzungen positioniert. Die wirtschaftliche Analyse muss Auslastung, Saisonabhängigkeit, Tagespreis, Reinigungskosten, Plattformprovisionen und Instandhaltung berücksichtigen. Eine Differenzierung kann durch Aussicht, Lage, Ausstattung, Gestaltung oder Service entstehen. Ein standardisiertes preisgünstiges Unterkunftskonzept kann dagegen eine Kostenstrategie verfolgen. Baurechtliche und gegebenenfalls kommunale Zweckentfremdungsregelungen sind vor der Umsetzung zu prüfen. Bei Fix and Flip wird eine Immobilie mit Entwicklungspotenzial angekauft, saniert und weiterverkauft. Der Erfolg hängt wesentlich von einem angemessenen Einstiegspreis, einer realistischen Baukostenplanung, einer kurzen Projektdauer und dem tatsächlich erzielbaren Verkaufspreis ab. Die Strategie wird häufig dem Value-Add-Bereich zugeordnet. Bei erheblichen Entwicklungsrisiken kann sie opportunistische Merkmale aufweisen. Ein Mehrfamilienhaus kann unter bestimmten Voraussetzungen in Wohnungseigentum aufgeteilt und anschließend in einzelnen Einheiten veräußert werden. Die Wirtschaftlichkeit ergibt sich aus den möglichen Einzelverkaufserlösen abzüglich sämtlicher Ankauf-, Sanierungs-, Teilungs-, Finanzierungs- und Vertriebskosten. Rechtliche Beschränkungen, insbesondere nach Wohnungseigentumsgesetz und gegebenenfalls § 250 BauGB, sind zu berücksichtigen. Eine Umnutzungsstrategie kann beispielsweise darin bestehen, leerstehende Büroflächen in Wohnungen umzuwandeln oder aus einer geeigneten Gewerbeimmobilie eine Apartmentanlage zu entwickeln. Der Wertbeitrag entsteht durch die wirtschaftlich sinnvollere Verwendung vorhandener Flächen. Genehmigungen, technische Anforderungen und Investitionskosten bestimmen die tatsächliche Machbarkeit. Eine Eigentumswohnung mit 65 m² soll aus Investorensicht analysiert werden. Verglichen werden die klassische Dauervermietung und ein möbliertes Corporate-Housing-Konzept. Corporate Housing erzielt 6.600 Euro höhere jährliche Sollerlöse, aber lediglich 1.400 Euro mehr Überschuss vor Finanzierung und Steuern. Zusätzliche Möblierungsinvestitionen und mögliche steuerliche Auswirkungen sind hierbei noch gesondert zu untersuchen. Strategische Einordnung: Die Dauervermietung verfolgt beispielhaft eine Massenmarkt-Kosten-Adaption. Corporate Housing kann als Nischenmarkt-Differenzierung-Adaption eingeordnet werden. Das Beispiel verdeutlicht, dass eine Strategie mit höheren Einnahmen aufgrund höherer Kosten und Risiken wirtschaftlich nicht zwingend überlegen ist. Eine sanierungsbedürftige Eigentumswohnung soll erworben, modernisiert und weiterveräußert werden. Kaufpreis: 180.000 € Erwerbsnebenkosten: 18.000 € Sanierungsaufwand: 42.000 € Finanzierungs-, Halte- und Vermarktungskosten: 15.000 € Gesamtkosten: 255.000 € Angenommener Verkaufserlös: 290.000 € Fiktive Modellrechnung vor Ertragsteuern und zusätzlichen unvorhergesehenen Kosten. Die kalkulierte Gewinnmarge im Verhältnis zum Verkaufserlös beträgt rund 12,1 %. Bezogen auf die Gesamtkosten ergibt sich ein rechnerischer Gewinn von rund 13,7 %. Zu prüfen sind insbesondere zusätzliche Baukosten, Verzögerungen, die tatsächliche Verkäuflichkeit und steuerliche Folgen. Die Wahl einer Immobilienstrategie ist nicht allein eine betriebswirtschaftliche Entscheidung. Insbesondere spezialisierte Vermietungsformen und bauliche Veränderungen können rechtlichen Einschränkungen unterliegen. Insbesondere gilt: Eine möblierte Vermietung oder ein kurzer Mietvertrag führt nicht automatisch zum Wegfall des gesetzlichen Wohnraummieterschutzes. Auch die Vermietung an Studenten ist rechtlich nicht automatisch mit dem Betrieb eines Studentenwohnheims gleichzusetzen. Zur Untersuchung einer angebotenen Immobilie bietet sich folgendes Vorgehen an: Welche strategische Nutzung und Positionierung ermöglicht für die untersuchte Immobilie unter Beachtung der Marktbedingungen, Investitionskosten und rechtlichen Grenzen den vorteilhaftesten risikoadjustierten wirtschaftlichen Erfolg? Die vier Instrumente ergänzen sich und untersuchen unterschiedliche Ebenen einer Immobilieninvestition. Welche politischen, wirtschaftlichen, gesellschaftlichen, technologischen, ökologischen und rechtlichen Faktoren beeinflussen die Immobilie? Welchen Wettbewerbskräften ist die Immobilie innerhalb ihres relevanten Teilmarktes ausgesetzt? Welche strategische Positionierung soll das Investment hinsichtlich Zielmarkt, Wettbewerbsvorteil und Innovationsausrichtung einnehmen? Wie müssen Ankauf, Finanzierung, Vermietung, Betrieb, Modernisierung und Verwertung gestaltet werden, um die Strategie wirtschaftlich umzusetzen? Weiterführende Fachbeiträge: Der strategische Würfel ermöglicht eine systematische Einordnung von Immobilieninvestitionen anhand der drei Dimensionen Zielmarkt, Wettbewerbsvorteil und Innovation beziehungsweise Adaption. Die zusätzliche Betrachtung der vier Investmentstile Core, Core Plus, Value Add und Opportunistic ergänzt die strategische Positionierung um eine Risikoperspektive. Eine erfolgreiche Immobilienstrategie entsteht durch die abgestimmte Kombination von Marktsegment, Wettbewerbsvorteil, Nutzungskonzept, wirtschaftlicher Tragfähigkeit und professioneller Umsetzung. Die Anwendung des strategischen Würfels auf Immobilieninvestitionen ist ein konzeptionelles Analyseinstrument. Die Fallbeispiele enthalten fiktive Annahmen. Sie ersetzen weder eine individuelle Investitionsrechnung noch eine rechtliche Prüfung oder Verkehrswertermittlung. Redaktioneller Stand: Oktober 2026.

Von der rechtlichen Prüfung über den jährlichen Wohnwert und den Leibrentenbarwertfaktor bis zum kapitalisierten Wert eines lebenslangen Wohnungsrechts. Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Es berechtigt eine Person, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Für die Immobilienbewertung stellt ein eingetragenes Wohnungsrecht regelmäßig eine grundstücksbezogene Belastung dar, weil der Eigentümer die betroffenen Räume während der Dauer des Rechts nicht oder nur eingeschränkt selbst nutzen beziehungsweise anderweitig verwerten kann. Nach §§ 46 und 47 ImmoWertV können grundstücksbezogene Rechte und Belastungen den Wert des belasteten Grundstücks beeinflussen und zugleich selbst Gegenstand einer Wertermittlung sein. Wird der Wert aus den wirtschaftlichen Vor- und Nachteilen abgeleitet und ist das Recht an das Leben des Berechtigten gebunden, sind nach § 47 Abs. 5 ImmoWertV Leibrentenbarwertfaktoren zu verwenden. Das Wohnungsrecht ist enger als ein Nießbrauch. Während der Nießbrauch grundsätzlich das Recht vermittelt, sämtliche Nutzungen – also insbesondere auch Mieterträge – zu ziehen, ist das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB auf die Nutzung als Wohnung gerichtet. Der Berechtigte darf nach § 1093 Abs. 2 BGB seine Familie sowie erforderliche Pflege- und Bedienungspersonen aufnehmen. Die frühere Seite arbeitete mit einem lebenslangen Wohnungsrecht für einen 66-jährigen Mann. Der Wohnwert wurde aus der marktüblichen Miete der vom Recht erfassten Wohnfläche sowie aus zwei mitumfassten Garagen abgeleitet. Vor der Berechnung muss zunächst geklärt werden, welche Räume und Nebenflächen vom Wohnungsrecht erfasst werden und welche Nutzungsbefugnisse tatsächlich eingeräumt wurden. Maßgeblich sind die Grundbucheintragung und die in Bezug genommene Bewilligungsurkunde. Der jährliche Wohnwert fällt über einen längeren Zeitraum an und muss deshalb auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst werden. Hierfür ist ein sachgerechter Kapitalisierungszinssatz anzusetzen. In der früheren Lernseite wurde hierfür der für die Immobilie angesetzte Liegenschaftszinssatz von 2,60 % als Kapitalisierungszinssatz verwendet. Für eine konkrete Verkehrswertermittlung ist stets zu prüfen, welcher Zinssatz zum Bewertungszweck, zur Objektart, zum Recht und zu den örtlichen Marktverhältnissen passt. Bei einem lebenslangen Wohnungsrecht steht die tatsächliche Laufzeit nicht fest. Deshalb wird sie über biometrische Wahrscheinlichkeiten abgebildet. § 47 Abs. 5 ImmoWertV bestimmt ausdrücklich, dass bei lebensgebundenen Rechten mit Leibrentenbarwertfaktoren zu kapitalisieren ist. Der Leibrentenbarwertfaktor verbindet die statistisch zu erwartende Dauer des Rechts mit dem Kapitalisierungszinssatz. In die konkrete Berechnung fließen insbesondere Alter, die verwendete Sterbetafel beziehungsweise Absterbeordnung, Zinssatz und Zahlungsweise ein. Der wirtschaftliche Vorteil des Wohnungsberechtigten besteht darin, die vom Recht erfassten Räume nutzen zu können, ohne hierfür eine marktübliche Miete zahlen zu müssen. Bewertet wird deshalb grundsätzlich die marktüblich erzielbare Miete für die konkrete Wohnfläche und gegebenenfalls für weitere vom Recht erfasste Nutzungen. Wohnfläche: 123,56 m²
marktübliche Miete: 6,82 €/m² Garagenwert: 2 × 35 €/Monat Im letzten Schritt wird der jährliche Wohnwert mit dem Leibrentenbarwertfaktor multipliziert. Dadurch werden die künftig erwarteten Nutzungsvorteile auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst. jährlicher Wohnwert: 10.952,15 €
Leibrentenbarwertfaktor: 13,2408 Finanzmathematischer Wert des Wohnungsrechts: rund 145.000 € Der kapitalisierte Wert des Wohnungsrechts ist eine wesentliche Rechengröße für die Ermittlung seines wirtschaftlichen Einflusses. Nach § 47 ImmoWertV dürfen der Wert des Rechts und der Wert des belasteten Grundstücks jedoch nicht ausschließlich finanzmathematisch betrachtet werden. Zusätzlich sind die allgemeinen Wertverhältnisse des Grundstücksmarkts im Hinblick auf das konkrete Recht zu berücksichtigen. In einer Verkehrswertermittlung ist jedoch zu prüfen, ob der Markt den finanzmathematischen Barwert vollständig, nur teilweise oder in besonderer Weise einpreist. Einfluss haben beispielsweise Umfang und Rang des Rechts, Alter des Berechtigten, Größe des betroffenen Gebäudeteils, Verkäuflichkeit und die konkrete rechtliche Ausgestaltung. Hinweis: Die Beispielrechnung dient der Lehre. Für eine konkrete Wertermittlung sind Grundbuch, Bestellungsurkunde, aktuelle Marktmiete, Kostentragung, Bewertungsstichtag, Kapitalisierungszinssatz und die zum Stichtag geeigneten biometrischen Grundlagen objektspezifisch zu prüfen.

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