Was Erben jetzt wissen müssen
Eine geerbte Immobilie ist nicht nur ein Vermögenswert. Mit dem Erbfall entstehen rechtliche, steuerliche und wirtschaftliche Fragen: Soll das Haus behalten, vermietet oder verkauft werden? Wie hoch ist der Marktwert? Was gilt bei einer Erbengemeinschaft? Wird ein Erbschein benötigt und welche steuerlichen Auswirkungen kann ein Verkauf haben?
Dieser Ratgeber gibt einen strukturierten Überblick über die wichtigsten Entscheidungen rund um eine geerbte Immobilie und zeigt, warum eine fundierte Immobilienbewertung häufig die Grundlage für eine sachgerechte Lösung bildet.
Sachverständige Immobilienbewertung und professionelle Vermarktung geerbter Immobilien
Professor für
Immobilienbewertung
Fundierte Einordnung von Immobilienwert, wirtschaftlichen Entscheidungsalternativen und wertrelevanten Eigenschaften einer geerbten Immobilie.
Diplom-Sachverständiger
(DIA)
Grundstück, Gebäudezustand, Rechte, Belastungen, Modernisierungsbedarf und Marktgegebenheiten werden sachverständig beurteilt.
DIAZert (S)
& REV
Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (S) und Recognised European Valuer (REV).
Bewertung
& Verkauf
Von der neutralen Wertermittlung bis zur professionellen Vermarktung kann der gesamte immobilienwirtschaftliche Prozess begleitet werden.
Die wichtigsten Schritte bei einer geerbten Immobilie
Nicht jede Frage muss unmittelbar abschließend beantwortet werden. Einige Punkte sollten jedoch frühzeitig geklärt werden, bevor über Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung entschieden wird.
Erbfolge klären
Testament, Erbvertrag, gesetzliche Erbfolge und gegebenenfalls die Zusammensetzung einer Erbengemeinschaft feststellen.
Nachlass überblicken
Neben Vermögenswerten auch Darlehen, Grundschulden, Verträge und weitere Verpflichtungen erfassen.
Fristen beachten
Insbesondere bei einer möglichen Ausschlagung der Erbschaft darf die gesetzliche Frist nicht übersehen werden.
Immobilie sichern
Versicherungsschutz, Leerstand, Versorgung, Schlüssel, bestehende Mietverhältnisse und Gebäudezustand prüfen.
Marktwert ermitteln
Eine neutrale Bewertung schafft eine gemeinsame wirtschaftliche Entscheidungsgrundlage.
Strategie festlegen
Behalten, selbst nutzen, vermieten, Miterben auszahlen oder verkaufen – erst nach einer Gesamtbetrachtung entscheiden.
Was passiert rechtlich mit der Immobilie beim Erbfall?
Mit dem Tod des Erblassers geht dessen Vermögen als Ganzes auf den Erben beziehungsweise die Erben über. Zur Erbschaft können deshalb nicht nur Vermögenswerte wie ein Haus oder eine Wohnung gehören, sondern auch bestehende Verbindlichkeiten und weitere Verpflichtungen.
Bei einer Immobilie insbesondere prüfen
Die Sechs-Wochen-Frist kann entscheidend sein
Eine Erbschaft kann ausgeschlagen werden. Die gesetzliche Ausschlagungsfrist beträgt grundsätzlich sechs Wochen. Der Beginn der Frist richtet sich nach den gesetzlichen Voraussetzungen und insbesondere nach der Kenntnis vom Erbfall und vom Grund der eigenen Erbenstellung.
In bestimmten Auslandsfällen beträgt die Frist sechs Monate. Bei unklarer Vermögens- oder Schuldensituation sollte deshalb frühzeitig rechtlicher Rat eingeholt werden.
Nicht nur den Immobilienwert betrachten
Wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie erben
Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben. Die einzelne Immobilie gehört daher nicht anteilig in Form einzelner Zimmer oder Geschosse jeweils einem Miterben. Über einen Nachlassgegenstand kann grundsätzlich nur gemeinschaftlich verfügt werden.
Gemeinsam verkaufen
Soll die geerbte Immobilie verkauft werden, müssen die erforderlichen Entscheidungen und Erklärungen von den hierzu berechtigten Erben gemeinsam getragen werden.
Ein Miterbe übernimmt
Ein Miterbe kann die Immobilie gegebenenfalls übernehmen und die übrigen Beteiligten im Rahmen einer abgestimmten Auseinandersetzung abfinden.
Vermietung fortführen
Bei einer vermieteten Immobilie kann auch die gemeinsame Fortführung als Kapitalanlage eine Option sein.
Neutraler Marktwert
Ein nachvollziehbar ermittelter Marktwert kann Interessengegensätze versachlichen und eine gemeinsame wirtschaftliche Grundlage schaffen.
Wie viel ist die geerbte Immobilie tatsächlich wert?
Die Einschätzung des Immobilienwertes ist bei einer Erbengemeinschaft häufig der zentrale Ausgangspunkt. Ein zu niedrig angesetzter Wert kann einzelne Beteiligte benachteiligen, ein unrealistisch hoher Wert kann dagegen eine Auseinandersetzung oder einen Verkauf erheblich erschweren.
Wie wird der Erbe im Grundbuch eingetragen?
Durch den Erbfall wird der Erbe Eigentümer, auch wenn im Grundbuch zunächst weiterhin der Verstorbene eingetragen ist. Das Grundbuch ist deshalb zu berichtigen. Hierfür muss die Erbfolge gegenüber dem Grundbuchamt nachgewiesen werden.
Erbschein
Der Nachweis der Erbfolge kann insbesondere durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis geführt werden.
Öffentliches Testament oder Erbvertrag
Beruht die Erbfolge auf einer öffentlichen letztwilligen Verfügung, können die Urkunde und die gerichtliche Eröffnungsniederschrift den Erbschein ersetzen, soweit das Grundbuchamt die Erbfolge dadurch als nachgewiesen ansieht.
Zwei Jahre beachten
Für die Eintragung der Erben wird die entsprechende Grundbuchgebühr nicht erhoben, wenn der Eintragungsantrag innerhalb von zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Andere Kosten können hiervon unberührt bleiben.
Welche Freibeträge gelten bei einer Erbschaft?
Die steuerliche Belastung hängt insbesondere vom Verwandtschaftsverhältnis, vom steuerpflichtigen Erwerb und von möglichen Steuerbefreiungen ab. Der Wert einer Immobilie ist dabei nur ein Bestandteil des gesamten Erwerbs.
| Erwerber | Persönlicher Freibetrag | Hinweis |
|---|---|---|
| Ehegatte / Lebenspartner | 500.000 € | Steuerklasse I |
| Kinder und Stiefkinder | 400.000 € | Je Erwerber |
| Kinder verstorbener Kinder | 400.000 € | Zum Beispiel Enkel, wenn das betreffende Kind des Erblassers bereits verstorben ist |
| Übrige Enkel | 200.000 € | Je Erwerber |
| Eltern / Großeltern bei Erwerb von Todes wegen | 100.000 € | Steuerklasse I bei Erwerb von Todes wegen |
| Geschwister, Nichten, Neffen u. a. | 20.000 € | Regelmäßig Steuerklasse II |
| Übrige Erwerber | 20.000 € | Regelmäßig Steuerklasse III |
Steuersätze nach Steuerklasse
Das geerbte Familienheim kann unter Voraussetzungen steuerfrei sein
Für das vom Erblasser selbst genutzte Familienheim sieht das Erbschaftsteuerrecht unter bestimmten Voraussetzungen besondere Steuerbefreiungen für Ehegatten, Lebenspartner sowie Kinder beziehungsweise Kinder verstorbener Kinder vor.
Selbstnutzung kann begünstigt sein
Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann der Erwerb des Familienheims steuerfrei sein, wenn die Immobilie unverzüglich zur eigenen Wohnnutzung bestimmt wird und die weiteren Voraussetzungen eingehalten werden.
Wohnflächengrenze beachten
Auch Kinder beziehungsweise Kinder verstorbener Kinder können unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Steuerbefreiung erhalten. Die Begünstigung ist dabei grundsätzlich auf eine Wohnfläche von 200 m² begrenzt.
Behalten, vermieten, selbst nutzen oder verkaufen?
Die wirtschaftlich beste Entscheidung hängt von der Immobilie ebenso ab wie von der persönlichen Situation der Erben. Eine pauschale Empfehlung ist deshalb nicht sinnvoll.
Selbst nutzen
Sinnvoll kann die Eigennutzung insbesondere sein, wenn Lage, Grundriss, laufende Kosten und gegebenenfalls erforderliche Modernisierungen zur eigenen Lebensplanung passen.
Vermieten
Hier sollten nachhaltig erzielbare Miete, Verwaltungsaufwand, Instandhaltung, Finanzierung und steuerliche Auswirkungen gemeinsam betrachtet werden.
Miterben auszahlen
Will ein Erbe die Immobilie übernehmen, sollte die Abfindung auf einer belastbaren Wertgrundlage basieren.
Immobilie verkaufen
Ein Verkauf schafft Liquidität und kann insbesondere bei mehreren Erben eine klare Auseinandersetzung des Immobilienvermögens ermöglichen.
Welche Fragen sprechen für welche Strategie?
| Prüfpunkt | Behalten / Eigennutzung | Vermieten | Verkaufen |
|---|---|---|---|
| Eigener Bedarf | Passt die Immobilie langfristig? | Nicht entscheidend | Kein eigener Bedarf vorhanden |
| Modernisierungsbedarf | Investition langfristig tragbar? | Rechnet sich die Investition? | Verkauf im Ist-Zustand prüfen |
| Erbengemeinschaft | Auszahlung der Miterben nötig? | Gemeinsame Verwaltung gewollt? | Klare Liquiditätsaufteilung möglich |
| Kapitalbindung | Langfristig | Langfristig mit laufenden Erträgen | Immobilienwert wird liquidiert |
Beginnt mit der Erbschaft eine neue Zehn-Jahres-Frist?
Bei einem unentgeltlichen Erwerb wird für die Prüfung eines privaten Veräußerungsgeschäfts grundsätzlich auf die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger abgestellt. Die Zehn-Jahres-Frist beginnt daher nicht allein aufgrund des Erbfalls automatisch neu.
Vor einem Verkauf prüfen
Welche Unterlagen werden bei einer geerbten Immobilie wichtig?
Neben dem Erbnachweis sollten auch die objektbezogenen Unterlagen frühzeitig zusammengestellt werden. Dies erleichtert Bewertung, Abstimmung innerhalb der Erbengemeinschaft und einen möglichen Verkauf.
Eine neutrale Bewertung schafft Klarheit
Gerade bei einer geerbten Immobilie treffen emotionale Erinnerungen, unterschiedliche Interessen der Erben und erhebliche Vermögenswerte aufeinander. Eine sachverständige Bewertung trennt persönliche Vorstellungen von der Marktbetrachtung.
Bewertungsrelevante Punkte
Geerbte Immobilie professionell verkaufen
Nach Klärung der Erbfolge und der Verkaufsentscheidung sollte die Immobilie nicht vorschnell mit einem beliebigen Angebotspreis am Markt platziert werden. Ausgangspunkt ist eine fundierte Bewertung und darauf aufbauend eine objektspezifische Vermarktungsstrategie.
Unterlagen prüfen
Erbnachweis und Objektunterlagen systematisch zusammenstellen.
Marktwert bestimmen
Marktgerechte Grundlage für die Preisstrategie schaffen.
Immobilie vorbereiten
Fotos, Grundrisse, Exposé und Objektinformationen professionell aufbereiten.
Vermarkten
Passende Käuferzielgruppen gezielt ansprechen.
Interessenten qualifizieren
Besichtigungen, Kaufinteresse und Finanzierung strukturiert steuern.
Verkauf abschließen
Kaufvertragsvorbereitung, Notartermin und Immobilienübergabe begleiten.
Geerbte Immobilien in zwei unterschiedlichen Immobilienmärkten
Eine geerbte Eigentumswohnung in Hamburg, ein Einfamilienhaus in Bergen oder eine Ferienimmobilie an der Ostseeküste stellen unterschiedliche Anforderungen an Bewertung und Vermarktung. Entscheidend ist immer der konkrete Teilmarkt.
Geerbte Immobilie in Hamburg
Stark differenzierte Stadtteil- und Mikrolagen erfordern eine marktnahe Bewertung des konkreten Objekts.
Geerbte Immobilie auf Rügen
Dauerwohnen, Zweitwohnsitz, Feriennutzung und besondere Lagen können zu sehr unterschiedlichen Wert- und Vermarktungssituationen führen.
Weitere Themen rund um die geerbte Immobilie
Fragen zur geerbten Immobilie
Wann wird man Eigentümer einer geerbten Immobilie?
Mit dem Erbfall geht das Vermögen des Erblassers im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den Erben beziehungsweise die Erben über. Die spätere Grundbuchberichtigung dokumentiert die neue Eigentumssituation im Grundbuch.
Wie lange kann eine Erbschaft ausgeschlagen werden?
Die Ausschlagungsfrist beträgt grundsätzlich sechs Wochen. In bestimmten Auslandsfällen gilt eine sechsmonatige Frist. Wann die Frist konkret beginnt, richtet sich nach den gesetzlichen Voraussetzungen des Einzelfalls.
Benötigt man bei einer geerbten Immobilie immer einen Erbschein?
Nein. Beruht die Erbfolge beispielsweise auf einer öffentlichen letztwilligen Verfügung, können diese Urkunde und die Eröffnungsniederschrift für den Nachweis der Erbfolge genügen. Das Grundbuchamt kann jedoch einen Erbschein verlangen, wenn die Erbfolge dadurch nicht ausreichend nachgewiesen ist.
Ist die Grundbuchberichtigung nach einer Erbschaft kostenlos?
Für die Eintragung der Erben wird die entsprechende Grundbuchgebühr nicht erhoben, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingereicht wird. Daraus folgt jedoch keine allgemeine Kostenfreiheit für sämtliche damit verbundenen Vorgänge.
Kann ein einzelner Miterbe die Immobilie verkaufen?
Eine zum Nachlass gehörende Immobilie kann grundsätzlich nicht von einem einzelnen Miterben allein verkauft werden. Über einen Nachlassgegenstand können die Erben grundsätzlich nur gemeinschaftlich verfügen.
Wie hoch ist der Erbschaftsteuer-Freibetrag für Kinder?
Der persönliche Freibetrag für Kinder und Stiefkinder beträgt bei unbeschränkter Steuerpflicht grundsätzlich 400.000 Euro je Erwerber. Daneben können weitere steuerliche Regelungen und Befreiungen relevant sein.
Muss auf ein geerbtes Familienheim immer Erbschaftsteuer gezahlt werden?
Nein. Für Familienheime bestehen unter bestimmten Voraussetzungen besondere Steuerbefreiungen. Die Voraussetzungen unterscheiden sich unter anderem danach, ob Ehegatten beziehungsweise Lebenspartner oder Kinder die Immobilie erwerben. Insbesondere die vorgesehene Selbstnutzung und deren Dauer können entscheidend sein.
Beginnt die Zehn-Jahres-Frist der Spekulationssteuer bei der Erbschaft neu?
Bei einem unentgeltlichen Erwerb wird für die Anwendung des § 23 EStG grundsätzlich auf die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger abgestellt. Die Erbschaft setzt daher nicht allein eine neue Zehn-Jahres-Frist in Gang. Der konkrete Sachverhalt sollte vor einem Verkauf steuerlich geprüft werden.
Warum sollte eine geerbte Immobilie bewertet werden?
Eine Bewertung schafft eine objektive Grundlage für Verkauf, Eigennutzung, Vermietung oder die Auszahlung von Miterben. Besonders innerhalb einer Erbengemeinschaft kann ein nachvollziehbarer Marktwert helfen, unterschiedliche Preisvorstellungen zu versachlichen.
Sollte eine geerbte Immobilie vor dem Verkauf noch saniert werden?
Nicht zwangsläufig. Vor einer größeren Investition sollte geprüft werden, welchen Marktwert die Immobilie im aktuellen Zustand besitzt und ob die voraussichtliche Wertwirkung einer Sanierung in einem wirtschaftlich sinnvollen Verhältnis zu den Kosten steht.
Erst den Immobilienwert kennen – dann über Behalten, Aufteilen oder Verkaufen entscheiden
Dr. Beug Immobilien unterstützt Erben und Erbengemeinschaften bei der sachverständigen Bewertung und – sofern gewünscht – bei der anschließenden professionellen Vermarktung der Immobilie. So entsteht eine nachvollziehbare wirtschaftliche Grundlage für die weitere Entscheidung.
