Immobilie geerbt: Was Erben jetzt wissen müssen

Mit Eintritt des medizinischen Todes des Erblassers wird der Erbe Gesamtrechtsnachfolger des Erblassers. Dabei ist egal ob der Erbe zu dem Zeitpunkt überhaupt in Kenntnis über den Tod des Erblassers ist oder die Immobilie(n) kennt. § 857 besagt, dass der Erbe Eigentümer der Immobilien(n) wird, aber auch für die Schulden des Erblassers haftet. Er wird Inhaber aller vermögensrechtlichen Positionen. Beispielsweise gehen alle Rechte und Pflichten an einer Immobilie den Erben über, auch die Schulden in Form von Zins- und Tilgungszahlungen, Grundsteuern, Abgaben etc. Es bedarf jedoch nicht einer ausdrücklichen Annahme oder eines „Antritts“ der Erbschaft. Der Erbe hat gemäß § 1942 die Möglichkeit, Erbschaft auszuschlagen. Die Ausschlagungsfrist beträgt dabei 6 Wochen ab Kenntnisnahme über die Erbschaft.

Hier ist eine übersichtliche Tabelle zur Erbschaftssteuer in Deutschland (Stand: 2024) Die Steuersätze und Freibeträge unterscheiden sich je nach Verwandtschaftsgrad (Steuerklasse) und dem Wert der Erbschaft

Wenn mehrere Personen gemeinsam eine Erbschaft antreten, entsteht automatisch eine sogenannte Erbengemeinschaft. Das bedeutet: Alle Miterben sind gemeinsam Eigentümer des Nachlasses – z. B. einer Immobilie – und können nur gemeinsam darüber entscheiden.

Typische Merkmale einer Erbengemeinschaft:

• Jeder Miterbe hält einen ideellen Anteil am gesamten Nachlass – keine Einzelobjekte.

• Entscheidungen wie Verkauf, Vermietung oder Renovierung einer geerbten Immobilie erfordern die Zustimmung aller.

• Solange keine Einigung erzielt wird, kann das Vermögen nicht aufgeteilt oder verwertet werden.

• Ziel ist in der Regel die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft, also die Aufteilung des Nachlasses oder der Verkauf.

Häufige Herausforderungen:

Erbengemeinschaften führen oft zu Konflikten, besonders wenn Interessen auseinandergehen – z. B. wenn ein Teil verkaufen, ein anderer vermieten will. Als erfahrene Makler unterstützen wir Sie dabei, eine gemeinsame Lösung zu finden und Ihre Immobilie wertsteigernd und fair zu vermarkten.

Sie sind Teil einer Erbengemeinschaft? Wir beraten Sie unverbindlich zu Ihren Möglichkeiten.

Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, sind Sie nicht automatisch als Eigentümer im Grundbuch vermerkt. Damit Sie rechtlich als neuer Eigentümer anerkannt werden, muss die Umschreibung im Grundbuch beantragt werden – beim zuständigen Grundbuchamt.

Voraussetzungen für die Grundbuchänderung:

• Nachweis der Erbschaft
  Sie benötigen einen Erbschein, ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll oder einen gerichtlichen Erbvertrag. Diese Dokumente belegen Ihr Erbrecht.

• Antrag auf Grundbuchberichtigung
  Der Antrag wird beim Grundbuchamt gestellt – entweder selbst oder durch einen Notar. Die Umschreibung muss formlos, aber schriftlich erfolgen.

• Fristgerechte Eintragung
  Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Umschreibung gebührenfrei. Danach fallen Notar- und Grundbuchkosten an.

• Miterbengemeinschaft?
  Sind mehrere Personen Erben, müssen alle gemeinsam die Änderung beantragen oder sich gegenseitig bevollmächtigen.

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Ein Erbschein ist ein amtliches Dokument, das bestätigt, wer rechtmäßiger Erbe einer verstorbenen Person ist – inklusive Erbanteil. Gerade bei geerbten Immobilien ist der Erbschein oft entscheidend, um Rechte im Grundbuch durchzusetzen oder einen Verkauf zu ermöglichen.

In diesen Fällen benötigen Sie einen Erbschein:

• Kein notarielles Testament oder Erbvertrag liegt vor

• Die Erbschaft muss gerichtlich nachgewiesen werden (z. B. für Banken, Behörden, Grundbuchamt)

• Die Immobilie soll verkauft oder überschrieben werden

• Es bestehen Zweifel oder Unklarheiten über die Erbfolge

Wann ist kein Erbschein nötig?

• Wenn ein notarielles Testament oder Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll vorliegt – das ersetzt oft den Erbschein.

• Wenn Sie gemeinsam mit dem Verstorbenen im Grundbuch standen (z. B. als Ehepartner in Gütergemeinschaft).

Wichtig für Immobilienerben:

Ohne Erbschein oder gleichwertigen Nachweis können Sie nicht ins Grundbuch eingetragen werden – und somit auch keine rechtlichen Entscheidungen über die Immobilie treffen.

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Ob zu Lebzeiten oder durch ein Testament – die Immobilienübertragung will gut geplant sein. Wer rechtzeitig vorsorgt, kann nicht nur Erbstreitigkeiten verhindern, sondern auch steuerliche Vorteile nutzen.

Strategien für eine sinnvolle Immobilienübertragung:

1. Vorweggenommene Erbfolge
Durch die Schenkung zu Lebzeiten kann Vermögen frühzeitig übertragen werden – z. B. an Kinder. So lassen sich mehrere Freibeträge alle 10 Jahre nutzen und Erbschaftssteuer deutlich reduzieren.

2. Nutzung von Steuerfreibeträgen
Je nach Verwandtschaftsgrad gelten unterschiedliche Freibeträge (z. B. 400.000 € für Kinder, 500.000 € für Ehepartner). Eine gestaffelte Übertragung kann helfen, Steuerlast zu vermeiden.

3. Nießbrauch oder Wohnrecht sichern
Wer eine Immobilie verschenkt, kann sich über ein Nießbrauchrecht oder Wohnrecht absichern – und damit weiterhin Mieteinnahmen oder Wohnnutzung behalten.

4. Klare Regelung durch Testament oder Erbvertrag
Ein notarielles Testament schafft Rechtssicherheit und verhindert Streit unter Erben, besonders bei mehreren Kindern oder Patchwork-Familien.

5. Immobilienbewertung durch Experten
Eine objektive Bewertung ist wichtig, um faire Lösungen zu finden – z. B. bei Teilübertragungen oder der Bildung von Erbengemeinschaften.