Möglich – aber deutlich anspruchsvoller als eine Finanzierung mit Eigenkapital

Bei einer klassischen Immobilienfinanzierung reduziert Eigenkapital den Darlehensbetrag und verbessert regelmäßig die Risikoposition des Kreditinstituts. Fehlt dieses Polster, muss ein größerer Teil der Gesamtkosten fremdfinanziert werden. Die Finanzierung reagiert dadurch empfindlicher auf Zinsänderungen, Wertverluste und ungeplante Ausgaben.

Eine Vollfinanzierung ist deshalb nicht automatisch ungeeignet. Sie kann vertretbar sein, wenn Einkommen und Beschäftigung besonders stabil sind, die Immobilie marktgerecht erworben wird, keine hohen Sanierungsrisiken bestehen und trotz fehlenden Eigenkapitals liquide Reserven vorhanden bleiben.

Kein Eigenkapital bedeutet nicht keine Rücklagen

Wer Kaufpreis und Nebenkosten vollständig finanziert, sollte trotzdem über eine Liquiditätsreserve verfügen. Andernfalls müssen auch Reparaturen, Umzug, Ausstattung und unerwartete Kosten zusätzlich kreditfinanziert werden.

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital, aber mit finanziellen Reserven, ist wirtschaftlich anders zu beurteilen als eine Finanzierung ohne jede verfügbare Liquidität.

100-%- und 110-%-Finanzierung sind nicht dasselbe

Sehr gute Bonität

Pünktliches Zahlungsverhalten, geringe sonstige Verbindlichkeiten und ein insgesamt überzeugendes Kreditprofil sind besonders wichtig.

Stabiles Einkommen

Langfristig sichere Einkünfte und eine ausreichend große Haushaltsreserve verbessern die Tragfähigkeit der Finanzierung.

Marktgerechter Kaufpreis

Ein überhöhter Kaufpreis vergrößert das Risiko einer Finanzierung oberhalb des nachhaltig beleihbaren Immobilienwerts.

Guter Objektzustand

Hoher kurzfristiger Sanierungsbedarf ist problematisch, wenn hierfür keine zusätzlichen Mittel oder verbindlich eingeplante Darlehen vorhanden sind.

Liquiditätsreserve

Rücklagen für Reparaturen, Umzug und unvorhergesehene Ausgaben sollten trotz fehlenden Eigenkapitaleinsatzes vorhanden sein.

Langfristige Nutzung

Eine kurze Haltedauer erhöht das Risiko, dass Verkaufsnebenkosten und Restschuld nicht durch den Verkaufserlös gedeckt werden.

Die Finanzierung darf nicht beim Kaufpreis enden

Bei einer Vollfinanzierung müssen alle Kostenpositionen vor dem Notartermin erfasst werden. Dazu gehören neben dem Kaufpreis insbesondere Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, gegebenenfalls Maklerprovision, Finanzierungskosten, Umzug, Ausstattung und unmittelbar erforderliche Modernisierungen.

Besonders bei Bestandsimmobilien sollte der technische Zustand nicht nur qualitativ beschrieben, sondern in einen kurzfristigen, mittelfristigen und langfristigen Investitionsplan übersetzt werden. Ein vermeintlich günstiger Kauf kann durch Dach, Heizung, Feuchtigkeit, Fenster oder Leitungen wirtschaftlich erheblich teurer werden.

Die entscheidende Größe ist daher nicht der finanzierte Kaufpreis, sondern der gesamte Kapitalbedarf einschließlich Reserve.

Höherer Zinssatz

Ein höherer Beleihungsauslauf kann zu höheren Kreditmargen und damit zu höheren Finanzierungskosten führen.

Hohe Restschuld

Bei geringer Anfangstilgung bleibt nach Ablauf der Zinsbindung ein erheblicher Darlehensbetrag bestehen.

Anschlussfinanzierungsrisiko

Steigende Marktzinsen können die spätere Monatsrate deutlich erhöhen, wenn die Restschuld noch hoch ist.

Verkaufsrisiko

Bei einem frühen Verkauf können Restschuld und Verkaufsnebenkosten den erzielbaren Erlös übersteigen.

Reparatur- und Sanierungsrisiko

Fehlen Reserven, müssen unerwartete Maßnahmen möglicherweise über teure Zusatzkredite finanziert werden.

Geringe Flexibilität

Hohe feste Belastungen erschweren Arbeitsplatzwechsel, Elternzeit, Trennung oder andere Veränderungen im Haushalt.

Kaufpreis und bankseitiger Beleihungswert können voneinander abweichen

Das Kreditinstitut orientiert sich nicht ausschließlich am vereinbarten Kaufpreis. Es prüft den Immobilienwert und die langfristige Verwertbarkeit des Objekts nach eigenen Vorgaben. Liegt der bankseitig angesetzte Wert unter dem Kaufpreis, erhöht sich der rechnerische Beleihungsauslauf.

Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital ist diese Differenz besonders relevant. Bereits ein moderat überhöhter Kaufpreis kann dazu führen, dass ein erheblicher Teil des Darlehens außerhalb der bevorzugten Beleihungsgrenzen liegt.

Eine unabhängige Kaufpreisberatung kann vor der Beurkundung klären, ob Lage, Grundstück, Gebäudezustand und regionale Marktdaten den verlangten Preis plausibel tragen.

Vereinfachte Betrachtung

Darlehenssumme

÷ bankseitig angesetzter Immobilienwert

× 100

= Beleihungsauslauf

Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher ist regelmäßig das Risiko des Kreditinstituts. Die konkrete Berechnung und Konditionierung hängt von den Vorgaben des jeweiligen Instituts ab.

Nicht nur die heutige Rate, sondern mehrere Zukunftsszenarien berechnen

Monatliche Gesamtbelastung

Kreditrate

+ Grundsteuer, Versicherung und laufende Bewirtschaftung

+ Instandhaltungsrücklage

+ weitere Darlehen und langfristige Verpflichtungen

= tatsächliche monatliche Immobilienbelastung

Warum kleine Zinsunterschiede bei hoher Darlehenssumme erheblich wirken

Bei einer Vollfinanzierung ist die Darlehenssumme höher. Dadurch wirken sich selbst geringe Unterschiede beim Sollzins über viele Jahre deutlich auf Monatsrate, Zinsaufwand und Restschuld aus.

Das Beispiel dient ausschließlich der methodischen Veranschaulichung und stellt kein aktuelles Finanzierungsangebot dar.

Alternativen zur vollständigen 110-%-Finanzierung

KfW-Programme können ergänzen, ersetzen aber nicht die Tragfähigkeitsprüfung

Das KfW-Wohneigentumsprogramm kann beim Kauf oder Bau einer selbst genutzten Immobilie eingesetzt werden. Für Familien mit Kindern kann bei einem Bestandskauf und anschließender energetischer Sanierung zudem das Programm „Wohneigentum für Familien – Bestandserwerb“ in Betracht kommen.

Förderkredite können Kaufpreis, Modernisierung oder bestimmte Nebenkosten mitfinanzieren. Je nach Programm bestehen Anforderungen an Selbstnutzung, Einkommen, Familie, Energiezustand und Sanierungsziel.

Der Antrag muss regelmäßig vor Beginn des förderfähigen Vorhabens beziehungsweise vor Abschluss des maßgeblichen Kaufvertrags gestellt werden. Die aktuellen Bedingungen sind deshalb vor der Beurkundung mit dem Finanzierungspartner zu prüfen.

Fördercheck

✓ Selbstnutzung geplant?

✓ Familien- und Einkommensgrenzen erfüllt?

✓ Energetische Sanierung erforderlich?

✓ Energieeffizienz-Experte einzubinden?

✓ Antrag vor Kaufvertrag gestellt?

✓ Kombination mit Bankdarlehen geprüft?

Hauskauf ohne Eigenkapital in Hamburg und auf Rügen

Die Tragfähigkeit einer Vollfinanzierung hängt nicht nur vom Einkommen, sondern auch vom regionalen Markt, der Objektart, der Wiederverkäuflichkeit und dem Investitionsbedarf ab. Hamburg und Rügen weisen dabei sehr unterschiedliche Teilmärkte auf.

Regionale Marktkenntnis reduziert Finanzierungsrisiken

Gerade bei fehlendem Eigenkapital muss der Kaufpreis besonders belastbar sein. Eine regionale Kaufpreisberatung kann helfen, Teilmarkt, Lage, Nutzbarkeit, Objektzustand und bankseitige Verwertbarkeit vor der Beurkundung sachgerecht einzuordnen.

In sieben Schritten zur belastbaren Finanzierungsentscheidung

Bei diesen Warnsignalen ist besondere Zurückhaltung geboten

✓ Der Kaufpreis liegt deutlich über nachvollziehbaren Vergleichswerten.

✓ Die Bank bewertet die Immobilie erheblich niedriger als den Kaufpreis.

✓ Erwerbsnebenkosten und Modernisierung sollen vollständig über ungesicherte Zusatzkredite finanziert werden.

✓ Nach der Kaufpreiszahlung verbleibt keine Liquiditätsreserve.

✓ Die Monatsrate funktioniert nur bei unverändertem Höchsteinkommen.

✓ Dach, Heizung, Leitungen oder Feuchteschäden sind ungeklärt.

✓ Anbauten, Dachausbau oder Feriennutzung sind nicht eindeutig genehmigt.

✓ Der Kauf muss angeblich sofort und ohne ausreichende Vertrags- oder Unterlagenprüfung erfolgen.

Wichtige Unterlagen

✓ aktueller Grundbuchauszug

✓ Flurkarte und Bauunterlagen

✓ Wohn- und Nutzflächenberechnung

✓ Energieausweis und Verbrauchsdaten

✓ Modernisierungs- und Wartungsnachweise

✓ Baulasten- und Altlastenauskunft

✓ bei Wohnungseigentum: Teilungserklärung, Protokolle und Rücklage

✓ vollständige Finanzierungs- und Tilgungspläne

Eine tragfähige Finanzierung beginnt mit einem realistischen Immobilienwert

Bei einer Vollfinanzierung besteht kaum Spielraum für einen überhöhten Kaufpreis oder unerwarteten Investitionsbedarf. Deshalb sollten Finanzierung und Objekt nicht getrennt voneinander beurteilt werden.

Prof. Dr. Benjamin Beug verbindet die Perspektiven des Finanzmanagements und der Immobilienbewertung. Dadurch können Kaufpreis, Beleihung, monatliche Belastung, Restschuld und Investitionsrisiken in einer gemeinsamen wirtschaftlichen Betrachtung eingeordnet werden.

Prof. Dr. Benjamin Beug

✓ Professor für Immobilienbewertung

✓ Diplom-Sachverständiger für Immobilienbewertung

✓ Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (S)

✓ Recognised European Valuer – REV

FAQ zum Hauskauf ohne Eigenkapital

Hauskauf ohne Eigenkapital fundiert prüfen lassen

Für eine erste Einordnung sind Haushaltsnettoeinkommen, Eigenmittel und Reserven, bestehende Kredite, gewünschter Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, Objektunterlagen und geplanter Modernisierungsbedarf hilfreich.

Dr. Beug Immobilien

Telefon: 0162 1531 468

E-Mail: info@dr-beug-immobilien.de

Tätigkeitsgebiet: Hamburg, Rügen und nach Abstimmung weitere Regionen

Welche Region betrifft Ihre Immobilie?

Hamburg und Rügen erfordern unterschiedliche Markt- und Objektbetrachtungen.

Unsicher, welcher Weg richtig ist?

Eine kurze Beschreibung des Objekts und der Zielsetzung genügt für eine erste fachliche Einordnung.