Immobilien als Kapitalanlage – Kaufpreis, Rendite und Risiko richtig beurteilen
Eine Immobilie kann langfristig Vermögen aufbauen und laufende Mieteinnahmen ermöglichen. Ob ein konkretes Objekt jedoch eine gute Kapitalanlage ist, entscheidet sich nicht allein an Lage oder Kaufpreis. Mietertrag, Bewirtschaftungskosten, Gebäudezustand, Finanzierung, steuerliche Rahmenbedingungen und langfristige Marktgängigkeit müssen gemeinsam betrachtet werden.
Dr. Beug Immobilien verbindet Immobilienbewertung, Kaufpreisberatung und Finanzmanagement. Dadurch kann eine mögliche Kapitalanlage sowohl aus immobilienwirtschaftlicher als auch aus finanzwirtschaftlicher Perspektive eingeordnet werden.
Eine gute Immobilie ist nicht automatisch eine gute Kapitalanlage
Ein hochwertiges Gebäude in einer sehr guten Lage kann wirtschaftlich unattraktiv sein, wenn der Kaufpreis im Verhältnis zum nachhaltig erzielbaren Ertrag zu hoch ist. Umgekehrt kann eine vergleichsweise einfache Immobilie bei angemessenem Kaufpreis und stabiler Nachfrage ein interessantes Investment darstellen.
Kapitalanleger sollten deshalb nicht ausschließlich fragen, ob ihnen eine Immobilie gefällt. Entscheidend ist, ob Kaufpreis, nachhaltige Mieteinnahmen, Kosten, Finanzierung, Risiko und langfristige Veräußerbarkeit zueinander passen.
Vier Ebenen sollten vor dem Kauf gemeinsam betrachtet werden
Kaufpreis und Immobilienwert
Wie hoch ist der marktgerechte Wert des Objektes? Ein attraktives Investment beginnt mit einem angemessenen Einstiegspreis und einer realistischen Einordnung des Immobilienmarktes.
Ertrag und Vermietbarkeit
Entscheidend ist nicht nur die aktuelle Miete. Auch nachhaltige Marktmiete, Mietvertragsgestaltung, Vermietbarkeit und mögliche Leerstandsrisiken beeinflussen den wirtschaftlichen Erfolg.
Gebäude und Kosten
Instandhaltung, Modernisierung, energetischer Zustand, nicht umlagefähige Kosten und mögliche Sonderumlagen können eine zunächst attraktive Rendite erheblich verändern.
Finanzierung und Risiko
Fremdkapital kann die Eigenkapitalrendite erhöhen, gleichzeitig aber das Risiko steigern. Zinsbindung, Tilgung, Liquiditätsreserve und Belastbarkeit bei Mietausfällen müssen zur Gesamtstrategie passen.
Vier Kennzahlen für eine erste wirtschaftliche Einordnung
Keine einzelne Kennzahl kann eine Investitionsentscheidung ersetzen. Gemeinsam ermöglichen sie jedoch einen schnellen Vergleich unterschiedlicher Immobilien.
Bruttomietrendite
Einfach zu berechnen und gut für einen ersten Vergleich. Erwerbsnebenkosten und laufende Aufwendungen bleiben jedoch unberücksichtigt.
Nettomietrendite
Aussagekräftiger, weil nicht umlagefähige Kosten und der tatsächliche Kapitaleinsatz berücksichtigt werden können.
Kaufpreisfaktor
Der Vervielfältiger zeigt, dem Wievielfachen einer Jahreskaltmiete der Kaufpreis entspricht. Ein niedriger Faktor ist nicht automatisch besser, da Lage und Risiko berücksichtigt werden müssen.
Cashflow
Ein positiver Cashflow schafft Liquidität. Ein negativer Cashflow kann tragbar sein, sollte aber bewusst kalkuliert und langfristig finanzierbar sein.
Warum die Bruttomietrendite allein nicht genügt
Eine Wohnung wird beispielsweise für 300.000 € erworben und erzielt eine Jahreskaltmiete von 12.000 €. Die Bruttomietrendite beträgt damit 4,0 %.
Erst wenn zusätzlich Erwerbsnebenkosten, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Instandhaltung, mögliche Leerstände und Finanzierung einbezogen werden, lässt sich beurteilen, welche Rendite und welcher tatsächliche Cashflow verbleiben.
Wie entwickelt sich die Region?
Arbeitsmarkt, Bevölkerungsentwicklung, Infrastruktur, Hochschulen, größere Arbeitgeber und Wohnungsangebot beeinflussen die langfristige Nachfrage.
Ein hoher aktueller Mietertrag verliert an Bedeutung, wenn langfristig eine schwache Vermietbarkeit oder sinkende Nachfrage zu erwarten ist.
Was bietet das unmittelbare Umfeld?
ÖPNV, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, medizinische Versorgung, Lärm, Parkplatzsituation und das konkrete Wohnumfeld beeinflussen Vermietbarkeit und Marktgängigkeit.
Schon innerhalb eines Stadtteils oder Ortes können wenige hundert Meter erhebliche Unterschiede für Miete und Immobilienwert verursachen.
Was vor dem Immobilienkauf geprüft werden sollte
Gerade bei vermieteten Bestandsimmobilien entscheidet eine gründliche Prüfung darüber, ob nach dem Kauf unerwartete wirtschaftliche Belastungen auftreten.
Dienstbarkeiten, Wohnungsrechte, Erbbaurechte und weitere Belastungen können Wert und Nutzung beeinflussen.
Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen und energetischer Zustand sollten fachlich eingeordnet werden.
Miethöhe, Vertragsbeginn, Index- oder Staffelmiete und sonstige Vereinbarungen sind wirtschaftlich relevant.
Bei Eigentumswohnungen sind Teilungserklärung, Beschlüsse, Protokolle, Wirtschaftsplan und Rücklagen besonders wichtig.
Genehmigte Nutzung und mögliche Abweichungen sollten vor dem Erwerb geklärt werden.
Zukünftige Investitionen müssen bereits in der Wirtschaftlichkeitsrechnung berücksichtigt werden.
Fremdkapital erhöht nicht nur Chancen, sondern auch Risiken
Der sogenannte Leverage-Effekt kann die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital erhöhen, solange die wirtschaftliche Rendite der Immobilie oberhalb der Finanzierungskosten liegt. Gleichzeitig steigt mit wachsendem Fremdkapitalanteil die Abhängigkeit von Mieteinnahmen, Zinsentwicklung und Anschlussfinanzierung.
Deshalb sollte eine Finanzierung nicht auf eine einzige optimistische Prognose zugeschnitten werden. Sinnvoll sind Szenarien für Leerstand, Reparaturen, Veränderungen des Zinsniveaus und geringere als erwartete Mieteinnahmen.
Zur Finanzierungsberatung →Rendite entsteht nicht ohne Risiko
Mietausfall
Leerstand oder Zahlungsprobleme können den geplanten Cashflow kurzfristig erheblich verändern.
Instandhaltung
Größere Reparaturen können unregelmäßig auftreten und müssen aus ausreichender Liquidität finanziert werden können.
Zinsänderung
Bei einer Anschlussfinanzierung können höhere Finanzierungskosten die Wirtschaftlichkeit beeinflussen.
Marktrisiko
Immobilienpreise und Mieten entwickeln sich nicht in jeder Region dauerhaft positiv.
Steuerliche Effekte gehören in die Kalkulation – sollten aber nicht das Investment ersetzen
Bei vermieteten Immobilien können unter anderem Finanzierungskosten, bestimmte laufende Aufwendungen und die Gebäude-AfA steuerlich relevant sein. Die gesetzlichen linearen AfA-Sätze unterscheiden sich insbesondere nach dem Fertigstellungszeitpunkt des Gebäudes.
Ist die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes nachweisbar kürzer als die gesetzlich typisierte Nutzungsdauer, kann im Einzelfall eine entsprechend höhere jährliche Gebäude-AfA in Betracht kommen.
Auch ein späterer Verkauf kann steuerliche Folgen haben. Die konkrete steuerliche Beurteilung hängt vom jeweiligen Einzelfall ab und sollte mit einem Steuerberater abgestimmt werden.
Restnutzungsdauer-Gutachten →Der wirtschaftliche Erfolg beginnt beim Einkauf
Ein zu hoher Kaufpreis lässt sich später nur schwer korrigieren. Deshalb sollte bereits vor der Beurkundung geprüft werden, ob der verlangte Kaufpreis durch Immobilienwert, Ertrag und Objektqualität plausibel begründet werden kann.
Dr. Beug Immobilien bietet eine sachverständige Kaufpreisberatung für Käufer, die eine Immobilie vor dem Erwerb fachlich einordnen lassen möchten.
Zur Kaufpreisberatung →Immobilienbewertung und Finanzmanagement verbinden
Prof. Dr. Benjamin Beug ist Diplom-Sachverständiger für Immobilienbewertung und zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024.
Als Professor für Betriebswirtschaftslehre, Finanzmanagement und Immobilienbewertung werden bei der Beurteilung einer Kapitalanlage sowohl Immobilienwert als auch Investitionsrechnung und Finanzierungsstruktur berücksichtigt.
Der spätere Verkauf sollte bereits beim Kauf mitgedacht werden
Immobilien sind langfristige und vergleichsweise illiquide Vermögenswerte. Deshalb sollte bereits vor dem Erwerb geprüft werden, welche Käufergruppe für das Objekt bei einem späteren Verkauf grundsätzlich infrage kommt.
Eine Immobilie mit guter Drittverwendungsfähigkeit, marktgerechter Größe und nachhaltiger Nachfrage bietet regelmäßig mehr Flexibilität als ein sehr spezielles Objekt mit eingeschränktem Käuferkreis.
Kapitalanlagen müssen im jeweiligen Teilmarkt beurteilt werden
Dr. Beug Immobilien ist insbesondere auf Rügen sowie in Hamburg, Buxtehude, Stade und den angrenzenden Märkten tätig. Mietniveau, Kaufpreisfaktoren, Nachfrage und Objektstrukturen unterscheiden sich regional teilweise deutlich.
Immobilien als Kapitalanlage
Welche Mietrendite sollte eine Immobilie haben?
Eine allgemeingültige Mindestrendite gibt es nicht. Eine niedrigere Rendite kann bei sehr guter Lage und geringem Risiko vertretbar sein, während eine hohe Rendite häufig mit höheren Standort-, Vermietungs- oder Objektrisiken verbunden ist.
Was ist wichtiger: Mietrendite oder Wertsteigerung?
Beide Faktoren können relevant sein. Laufende Mieteinnahmen sind vergleichsweise gut kalkulierbar. Eine zukünftige Wertsteigerung ist dagegen unsicher und sollte deshalb nicht die einzige Grundlage einer Investitionsentscheidung sein.
Sollte eine vermietete Wohnung vor dem Kauf bewertet werden?
Eine fachliche Prüfung kann insbesondere bei größeren Investitionen sinnvoll sein. Dabei können Immobilienwert, nachhaltige Miete, Gebäudezustand, WEG-Unterlagen und besondere Rechte oder Belastungen berücksichtigt werden.
Ist viel Fremdkapital bei einer Kapitalanlage sinnvoll?
Ein höherer Fremdkapitalanteil kann die Eigenkapitalrendite steigern, erhöht aber gleichzeitig das finanzielle Risiko. Maßgeblich sind unter anderem Zins, Tilgung, Mieteinnahmen, Liquiditätsreserve und die persönliche Risikotragfähigkeit.
Welche Rolle spielt die Restnutzungsdauer bei einer Kapitalanlage?
Die Restnutzungsdauer ist sowohl für die sachverständige Immobilienbewertung als auch unter bestimmten Voraussetzungen für die steuerliche Gebäude-AfA von Bedeutung. Die steuerliche Anerkennung ist im Einzelfall zu prüfen.
Kann Dr. Beug Immobilien einen angebotenen Kaufpreis prüfen?
Ja. Im Rahmen der Kaufpreisberatung können das konkrete Objekt, die wertrelevanten Merkmale und der aufgerufene Kaufpreis fachlich eingeordnet werden.
Erst rechnen, prüfen und bewerten – dann investieren
Dr. Beug Immobilien unterstützt bei der fachlichen Einordnung von Kaufpreis, Immobilienwert und Finanzierung. So können Chancen und Risiken einer möglichen Immobilieninvestition vor der Kaufentscheidung strukturiert beurteilt werden.
