Immobilienpreise & Bodenrichtwerte auf Rügen – fundierte Bewertung für einen erfolgreichen Verkauf

Rügens Immobilienmarkt ist stark lokalisiert. Im Folgenden ein Überblick über die vier großen Halbinseln und ausgewählte Orte:

• Halbinsel Mönchgut (Südost-Rügen) – Hier liegen die bekannten Ostseebäder Binz, Sellin, Baabe und Göhren. Diese Regionen erzielen die höchsten Immobilienpreise der Insel. Sellin und Binz stechen besonders hervor: Für Wohnungen werden im Schnitt über 4.000 € /m² bezahlt, Einfamilienhäuser erreichen 3.000–4.000 €/m². Kleine Ferienwohnungen in Strandnähe sind sehr begehrt, was extreme Spitzenpreise ermöglicht (in Binz teils über 10.000 €/m² für Luxus-Neubauten). 

• Halbinsel Jasmund (Nordost-Rügen) Sassnitz als Hafenstadt bietet relativ günstige Wohnungen und Häuser im Vergleich zu den Seebädern (Bodenrichtwerte meist 150–200 €/m², Hauspreise oft unter 2.500 €/m²). Dennoch liegen die Werte über dem Insel-Durchschnitt, insbesondere in attraktiven Lagen mit Meerblick. Im Ferienort Glowe und entlang der Schaabe (Verbindung nach Wittow) ziehen Strandnähe und Meerblick die Preise an, Baugrund kann hier bis ca. 390 € /m² erreichen. Insgesamt ist Jasmund bei Käufern beliebt, die Natur (Nationalpark Jasmund mit den Kreidefelsen) und Küstennähe schätzen, aber etwas weniger zahlen möchten als in Binz oder Sellin.

• Halbinsel Wittow (Nord-Rügen) – Die nördlichste Region um Kap Arkona, mit Ortschaften wie Dranske, Wiek, Altenkirchen und dem Seebad Breege-Juliusruh, ist deutlich ländlicher und preisgünstiger. Häuser werden hier im Schnitt zu rund 2.500–2.700 € /m² angeboten (Beispiel Breege: ca. 2.600 €), damit gut ein Viertel günstiger als in den Top-Bädern. Die Bodenrichtwerte bewegen sich in vielen Dörfern nur im zweistelligen Euro-Bereich (oft <100 €/m²). Allerdings gibt es auch auf Wittow gesuchte Lagen: Das Ostseebad Breege-Juliusruh profitiert von seinem langen Sandstrand – dort liegen Grundstückspreise und Neubau-Angebote höher, und hochwertige Ferienimmobilien finden durchaus Abnehmer. Insgesamt bleibt Wittow aber eine der erschwinglicheren Regionen Rügens, attraktiv für Ruhesuchende und Naturliebhaber.

• Halbinsel Zudar (Süd-Rügen) – Die Zudar-Halbinsel im Südwesten rund um Garz ist dünn besiedelt und touristisch wenig erschlossen. Entsprechend niedrig sind die Immobilienpreise. Der Bodenrichtwert im Ortsteil Zudar beträgt aktuell nur ca. 105 € /m² (Durchschnitt voll erschlossen). Einfamilienhäuser und Bauernhöfe werden hier deutlich unter 2.000 €/m² Wohnfläche gehandelt, oft an lokale Käufer. Zudar richtet sich vor allem an Käufer, die viel Grundstück für ihr Geld suchen und keinen Ostseeblick benötigen. Für Verkäufer in dieser Region ist es besonders wichtig, den Angebotspreis realistisch zu gestalten, da die Zielgruppe überschaubar ist. Positiv wirkt sich die Ruhe und ursprüngliche Natur aus – Argumente, mit denen ein Makler die Besonderheiten der Lage hervorheben kann.

• Zentrales Inselgebiet –  Bergen als Verkehrsknoten und größte Stadt der Insel weist Hauspreise um 2.500–2.600 € /m² auf, Eigentumswohnungen ca. 1.800–2.200 €/m². Putbus und umliegende Dörfer liegen preislich ähnlich oder etwas darunter. Das Inselzentrum spricht häufig einheimische Käufer an (z.B. Familien, die ganzjährig wohnen) mehr als Investoren. Für private Verkäufer ist hier vor allem die korrekte Wertermittlung entscheidend – weder sollten sie unter Wert verkaufen, noch mit überzogenen Forderungen potentielle Käufer abschrecken. Ein regional erfahrener Immobilienexperte kann helfen, die Marktpreise im Inselinneren treffsicher einzuschätzen.

Herausforderung: Marktgerechte Immobilienbewertung auf Rügen

Die Bodenrichtwerte auf Rügen variieren sehr stark – je nach Lage, Größe, Bebauung und Vermietungspotenzial. Während einfache Lagen, bspw. Poseritz bei ca. 55 €/m² starten, liegen erstklassige Grundstücke in Binz bei bis zu 1.500 €/m².

Ein Problem für Eigentümer und Verkäufer:

Die offiziellen Parameter, wie bpsw. der sog. Sachwertfaktor für Rügen wurden seit 2018 vom Gutachterausschuss nicht mehr aktualisiert. Der Sachwertfaktor wird regelmäßig mit dem Substanzwert der Grundstücks, dazu zählt das Gebäude und auch der Bodenwert, multipliziert. Er signalisiert die Attraktivität eines Grundstücks. Je höher die Attraktivität eines Grundstücks, desto höher der Sachwertfaktor und desto höher der Verkehrswert einer Immobilie. Da der Sachwertfaktor für Binz seit nun über sieben Jahre nicht mehr aktualisiert wurde, benötigt die Festlegung des Angebotspreises viel Erfahrung, Marktwissen und professionelle Bewertungsmethoden, um einen realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. Viele Onlineportale zeigen nur Angebotspreise, die in der Praxis oft um bis zu 25 % über den tatsächlichen Verkaufspreisen liegen. Zu hohe Angebotspreise führen häufig zu langen Verkaufszyklen, Preisnachlässen und abschreckenden Preisreduzierungen, die Interessenten verunsichern.

Die Gefahr unrealistischer Preisansätze beim Verkauf

Ein häufiger Fehler vieler Verkäufer, leider oft bestärkt durch Makler mit rein vertrieblichen Absichten, ist es, mit einem zu hohen Preis in den Markt zu starten. Dies führt zu:

• Verzögerungen im Verkaufsprozess

• wachsenden Preisabschlägen

• misstrauischen Kaufinteressenten

• Verlust von Verhandlungsspielraum

Seit der Zinswende im Jahr 2022 hat sich das Käuferverhalten verändert. Käufer sind preissensibler und abwartender geworden. Daher ist es entscheidend, den richtigen Einstiegspreis zu finden, der sowohl marktgerecht als auch verhandlungsstabil ist.

Immobilienverkauf auf Rügen – mit Expertise & Marktkenntnis

Als zertifizierter Sachverständiger (DIA) für Immobilienbewertung und erfahrener Immobilienmakler auf Rügen unterstütze ich Sie bei der realistischen Preisermittlung und dem professionellen Verkauf Ihrer Immobilie auf Rügen – ganz gleich, ob Ferienhaus, Eigentumswohnung oder Baugrundstück.

Mein Verkaufsansatz:

• Bewertung basierend auf Vergleichswert-, Sachwert- & Ertragswertverfahren

• Einbindung lokaler Vergleichsdaten & Erfahrungswerte

• Marktgerechte Preisstrategie statt reiner Wunschwert-Vermarktung

• Gezieltes Marketing für solvente Zielgruppen

• Ehrliche Einschätzung statt Verkaufsversprechen

Wer auf Rügen verkaufen möchte, braucht Fachwissen statt Wunschdenken

Die Ermittlung des richtigen Angebotspreises ist heute der wichtigste Erfolgsfaktor beim Immobilienverkauf, gerade in einem anspruchsvollen Markt wie Rügen. Lassen Sie sich nicht von überhöhten Portalangaben oder unprofessionellen Maklerbewertungen täuschen. Als Rüganer bin ich mit dem regionalen Immobilienmarkt bestens vertraut. Mit meinem Hintergrundwissen als zertifizierter Sachverständiger und Professor für Immobilienbewertung biete ich Ihnen einen professionelle Verkauf Ihrer Immobile an.

In wenigen Schritten eine potenzielle Markteinschätzung Ihrer Immobilie berechnen lassen: