Immobilienpreise & Bodenrichtwerte in Buxtehude – fundierte Bewertung für einen erfolgreichen Verkauf

In Buxtehude sind die Bodenrichtwerte in den letzten Jahren deutlich gestiegen und gehören zu den höchsten in der Region. Im Jahr 2018 lag der Bodenrichtwert in guten Wohnlagen bei etwa 439 €/m², in 2022 erreichte er seinen Höchststand von ca. 516 €/m², bevor er 2023 leicht auf rund 500 €/m² sank. Ähnliche Trends zeigten sich in mittleren Lagen (Anstieg von ~360 €/m² 2018 auf 423 €/m² in 2022, danach Rückgang auf ~410 €/m² 2023). Damit spiegeln die Bodenrichtwerte die allgemeine Marktentwicklung wider: Bis 2021/22 kam es zu rasanter Wertsteigerung, während 2023 eine Marktkorrektur von etwa –3 % einsetzte. Trotz dieser leichten Korrektur bleibt Buxtehude Spitzenreiter im Landkreis Stade. Laut Grundstücksmarktdaten des Gutachterausschusses (Otterndorf) hat Buxtehude mit 500 €/m² weiterhin den höchsten Bodenrichtwert für Wohnbauland im Kreis, deutlich über Stade (370 €/m²) sowie den Nachbargemeinden Jork und Lühe (je 250 €/m²). Baugrundstücke sind knapp und begehrt, was das hohe Niveau erklärt. Zum Vergleich: Im nördlichen Kreisgebiet (z.B. Nordkehdingen) liegen die Richtwerte teils unter 100 €/m². 

Immobilienpreise in den Stadtteilen von Buxtehude

Generell gilt: Zentrumsnahe Viertel und begehrte Wohngegenden erzielen die höchsten Preise, während die dörflichen Ortsteile am Stadtrand etwas günstigere Kaufpreise bieten (bei oft größeren Grundstücken).

• Altstadt/Altkloster: Die historische Altstadt (Ortsteil Altkloster) mit ihren Fachwerkhäusern, dem Fleth und der Fußgängerzone zählt zu den teuersten Lagen. Hier sind die Bodenrichtwerte am Maximum (bis ~500 €/m²). Hochwertig sanierte Altbauten und Stadthäuser erzielen Spitzenpreise. Wohnungen im Zentrum sind ebenfalls begehrt, trotz begrenzten Angebots.

• Ottensen und Eilendorf: Diese beliebten Wohnviertel im Stadtgebiet bieten ruhige Wohnlagen mit Einfamilienhäusern und grüner Umgebung. Ottensen (nicht zu verwechseln mit Hamburg-Ottensen) und das familienfreundliche Eilendorf zählen laut Capital zu den gefragtesten Wohngegenden Buxtehudes. Die Preise liegen nur wenig unter Altstadt-Niveau; moderne Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften erreichen hier ebenfalls >3.000 €/m².

• Neukloster und Hedendorf: Die Ortschaften Neukloster und Hedendorf im Osten der Stadt profitieren von der S-Bahn-Anbindung (Haltepunkt Neukloster) und expandierenden Neubaugebieten. Die Immobilienpreise sind hoch, aber etwas moderater als in der Kernstadt. Für Einfamilienhäuser werden hier je nach Baujahr und Ausstattung durchschnittlich ~2.500–3.000 €/m² angesetzt. Baugrundstücke in Neukloster lagen 2024 etwa bei 410 €/m² (mittlere Lage).

• Ovelgönne/Ketzendorf, Immenbeck, Daensen, Dammhausen usw.: Dies sind ländlich geprägte Ortsteile am Stadtrand. Hier sind größere Grundstücke und Resthöfe zu finden. Die Bodenrichtwerte liegen unter dem Stadtkern (Beispiel Ovelgönne/Ketzendorf ~420 €/m² in 2025). Die Kaufpreise für Bestandsimmobilien sind etwas niedriger – attraktiv für Käufer, die Ruhe und Platz suchen. Dennoch ziehen auch diese Ortsteile Preissteigerungen an, da Buxtehude insgesamt wächst.

Preise für Wohnhäuser

Laut LBS betrug 2024 der Durchschnittspreis für ein gebrauchtes Eigenheim in Buxtehude rund 500.000 €. In Stade lag ein vergleichbares Haus bei ca. 365.000 € (nur +2 % zum Vorjahr). Auch im Vergleich zur gesamten Region Hamburger Umland/Unterelbe (Median ca. 350.000 €) liegt Buxtehude deutlich oben. In Buxtehude lag der Durchschnitt für ein gebrauchtes Reihenhaus im Jahre 2024 bei ca. 340.000 €. 

Preise für Eigentumswohnungen

Auch Eigentumswohnungen in Buxtehude sind stark nachgefragt. Hier zeigt sich ein differenziertes Bild: Ältere Bestandswohnungen vs. moderne Neubauwohnungen.

• Bestandswohnungen: Laut LBS kostete 2024 eine typische 80 m² Wohnung in Buxtehude durchschnittlich ca. 216.000 €, etwa –2 % weniger als im Vorjahr. Das entspricht rund 2.700 €/m². Ältere Wohnungen aus den 1960er/70er-Jahren drücken die Einstiegspreise etwas, da hier oft Modernisierungen anstehen. In Stade lagen vergleichbare Wohnungen bei ca. 195.000 € (–5 %), Buxtehude also ca.10 % teurer. Insgesamt sind Bestandswohnungen noch bezahlbarer als Häuser, verzeichneten 2023/24 aber leicht sinkende Preise infolge höherer Zinsen.

• Neubauwohnungen: Neubaustandard wird erheblich teurer gehandelt. Der Quadratmeterpreis für Neubau-Eigentumswohnungen lag 2024 in Buxtehude bei etwa 5.190 €/m², höher als in Stade (ca. 4.800 €/m²). Eine neue 80 m² Wohnung kostet damit rund 415.000 €, was sogar leicht über dem Vorjahr (+€17.600) lag. Buxtehude erzielt hier nahezu Großraum-Hamburg-Niveau. Der Gutachterausschuss weist für den Landkreis Stade einen Median-Neubaupreis von ca. 4.000 €/m² aus– Buxtehude als Top-Standort liegt deutlich darüber.

Aktuelle Marktbeobachtungen Mitte 2025 zeigen sogar wieder anziehende Angebotspreise: Laut Engel & Völkers liegen die durchschnittlichen Angebotspreise für Wohnungen in Buxtehude jetzt bei etwa 3.440 €/m², was +11 % höher ist als im Vorjahr. 

Mietrenditen 

Aktuell liegt die durchschnittliche Brutto-Mietrendite für Wohnimmobilien in Buxtehude bei nur ca. 3,4 %. Laut Analyse bewegen sich die Renditen typischerweise zwischen ca. 2,9 % und 3,9 %, abhängig vom Objekt. Ein hoher Kaufpreisfaktor von ca. 25–30 (entspricht 25- bis 30-fachen Jahreskaltmieten) bedeutet eine lange Amortisationszeit. Niedriger bewertete Wohnungen (günstiger Kaufpreis) erzielen etwas höhere Renditen ca. 3,7 %, während teure Objekte oft nur ca. 3,0 % erreichen. Damit liegt Buxtehude im Bundesvergleich im unteren Renditebereich.

Die Gefahr unrealistischer Preisansätze beim Verkauf

Ein häufiger Fehler vieler Verkäufer, leider oft bestärkt durch Makler mit rein vertrieblichen Absichten, ist es, mit einem zu hohen Preis in den Markt zu starten. Dies führt zu:

• Verzögerungen im Verkaufsprozess

• wachsenden Preisabschlägen

• misstrauischen Kaufinteressenten

• Verlust von Verhandlungsspielraum

Seit der Zinswende im Jahr 2022 hat sich das Käuferverhalten verändert. Käufer sind preissensibler und abwartender geworden. Daher ist es entscheidend, den richtigen Einstiegspreis zu finden, der sowohl marktgerecht als auch verhandlungsstabil ist.

Immobilienverkauf in Buxtehude – mit Expertise & Marktkenntnis

Als zertifizierter Sachverständiger (DIA) für Immobilienbewertung und erfahrener Immobilienmakler in Buxtehude unterstütze ich Sie bei der realistischen Preisermittlung und dem professionellen Verkauf Ihrer Immobilie in Buxtehude– ganz gleich, Wohnhaus, Eigentumswohnung oder Gewerbeobjekt.

Mein Verkaufsansatz:

• Bewertung basierend auf Vergleichswert-, Sachwert- & Ertragswertverfahren

• Einbindung lokaler Vergleichsdaten & Erfahrungswerte

• Marktgerechte Preisstrategie statt reiner Wunschwert-Vermarktung

• Gezieltes Marketing für solvente Zielgruppen

• Ehrliche Einschätzung statt Verkaufsversprechen

Wer in Buxtehude verkaufen möchte, braucht Fachwissen statt Wunschdenken

Die Ermittlung des richtigen Angebotspreises ist heute der wichtigste Erfolgsfaktor beim Immobilienverkauf. Lassen Sie sich nicht von überhöhten Portalangaben oder unprofessionellen Maklerbewertungen täuschen. Durch meine langjährige Tätigkeit als Professor an der Fachhochschule Buxthude ist mir der regionale Immobilienmarkt im gesamten Landkreis Stade bestens vertraut. Mit meinem Hintergrundwissen als zertifizierter Sachverständiger und Professor für Immobilienbewertung biete ich Ihnen eine professionelle Beratung von der ersten Kontaktaufnahme bis zur Schlüsselübergabe. 

Der Kauf einer Immobilie ist eine langfristige Investition, die sorgfältig geplant sein sollte. Und ich werde Ihnen dabei helfen, den richtigen Ort zu finden.

Durch meine langjährige Tätigkeit als Professor an der Fachhochschule Buxthude ist mir der regionale Immobilienmarkt im gesamten Landkreis Stade bestens vertraut. Mit meinem Hintergrundwissen als zertifizierter Sachverständiger und Professor für Immobilienbewertung biete ich Ihnen eine professionelle Beratung von der ersten Kontaktaufnahme bis zur Schlüsselübergabe.

In wenigen Schritten eine potenzielle Markteinschätzung Ihrer Immobilie berechnen lassen: