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Wie bewertet man ein markantes Hamburger Hochhaus wie das Columbus-Haus realistisch?

Ein Bauschaden ist eine funktionale und/oder optische Beeinträchtigung an einem Gebäude, die durch äußere oder interne Einflüsse entsteht. Laut DIN 31051 liegt ein Schaden im Sinne der Instandhaltung vor, wenn durch Verschleiß oder Mängel ein definierter Grenzwert unterschritten wird und die Funktionsfähigkeit der Baustruktur unzulässig eingeschränkt ist. Zu den häufigsten Bauschadensbildern zählen Risse im Mauerwerk oder im Putz, Abplatzungen und Abblätterungen an beschichteten Oberflächen, Korrosionserscheinungen an Stahl- und Metallbauteilen, Ausblühungen auf Fassadenflächen, Wasserundichtigkeiten an Dachanschlüssen oder Fensterlaibungen sowie Abrieb- und Verschleißerscheinungen an Boden- und Wandbelägen. Die Entstehung von Gebäudeschäden ist in der Regel auf ein Zusammenspiel mehrerer Ursachen zurückzuführen. Häufige Auslöser sind Planungsfehler in der Architektur, der Tragwerksplanung oder der Technischen Gebäudeausrüstung (TGA). Auch bauphysikalische Mängel – insbesondere eine unzureichende Vermeidung von Wärmebrücken – können Schäden begünstigen. Weitere Ursachen liegen in einer unzureichenden Baugrunduntersuchung, wodurch spätere Setzungen oder Feuchteeinflüsse nicht erkannt werden. Zudem spielen Witterungseinflüsse wie Frost, starke Hitze oder langanhaltender Niederschlag eine Rolle. Nicht zuletzt führen mangelhafte handwerkliche Ausführungen durch unqualifiziertes Personal häufig zu baulichen Mängeln und Folgeschäden.

Ein Ferienhaus auf der Insel Rügen zu verkaufen, erfordert eine gute Vorbereitung und Kenntnisse des lokalen Immobilienmarkts. Rügen ist Deutschlands größte und besucherstärkste Insel – mit über 1,2 Millionen Gästen pro Jahr ist sie sogar die meistbesuchte Insel der Republik, und rund jeder vierte Gast übernachtet in Binz. Entsprechend hoch ist die Nachfrage nach Ferienimmobilien, insbesondere in den beliebten Ostseebädern. In diesem Blogbeitrag erfahren Sie, worauf Eigentümer beim Verkauf ihres Ferienhauses auf Rügen achten sollten. Wir beleuchten aktuelle Marktpreise, regionale Besonderheiten von Orten wie Binz, Sellin, Bergen auf Rügen, der Halbinsel Zudar und dem ländlichen Raum, nennen wichtige rechtliche Rahmenbedingungen (vom Energieausweis bis zu Nachweispflichten) und gehen auf typische Herausforderungen beim Verkauf von Ferienobjekten ein. Schließlich geben wir Tipps, wie Sie Vertrauen bei Kaufinteressenten aufbauen – mit dem Ziel, Sie bestmöglich auf einen erfolgreichen Verkauf vorzubereiten.

In dem Seminar "C01 | Gerichtlicher Sachverständiger: Zwangsversteigerung, Ehescheidung und mehr" zeige ich Ihnen fundiertes Fachwissen im Bereich der Gerichtsgutachten. Darüber hinaus erhalten Sie praktische Ratschläge für eine effektive Zusammenarbeit mit den Amtsgerichten. Bereiten Sie sich durch mein Seminar optimal auf Ihre erfolgreiche Tätigkeit als Immobiliensachverständiger vor Gericht vor. Der Veranstalter dieses Seminars ist die Sprengnetter Akademie. Das nächste Seminar findet am 24.10.2025.
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Viele Immobilieneigentümer überlegen, ihr Vermögen schon zu Lebzeiten an Kinder oder Enkel weiterzugeben – aus gutem Grund: Schenkungen können erhebliche Steuerersparnisse bringen. Im Gegensatz zur Vererbung können durch eine gestaffelte Übertragung, die gezielte Nutzung von Freibeträgen und individuelle Gestaltung steuerliche Vorteile genutzt werden. Zudem kann die Immobilie so in der Familie bleiben – rechtssicher und planvoll.

Wohnhäuser mit schlechtem Energiestandard (z. B. alte Öl- oder Gasheizung, ungedämmte Bausubstanz) haben stark an Wert verloren und finden teils nur noch schwer einen Käufer. Zunehmend bestimmt auch der energetische Zustand den Marktwert einer Immobilie. Käufer achten heute verstärkt auf Energieausweise; viele filtern Online-Angebote sogar gezielt nach guter Effizienzklasse (D oder besser) und ignorieren unsanierte Objekte in den Klassen E, F, G oder H. Für Eigentümer und Verkäufer bedeutet dies, dass fehlende energetische Sanierungen direkt in Preisabschlägen beim Verkehrswert sichtbar werden.

In drei klaren Schritten zum erfolgreichen Immobilienverkauf – professionell, effizient und individuell 

Die Ostseeinsel Rügen gehört zu den gefragtesten Regionen für Wohneigentum in Mecklenburg-Vorpommern. Nach Jahren deutlichen Preisanstiegs hat sich der Immobilienmarkt seit 2022 jedoch abgekühlt. Landesweit gingen sowohl Verkaufszahlen als auch Umsätze spürbar zurück – im Jahr 2023 sank die Zahl der Kauffälle in MV um 13 % und der Geldumsatz sogar um 27 % gegenüber dem Vorjahr. Erstmals seit langer Zeit gaben auch die Preise nach (im Binnenland stärker als in Küstenregionen). Auf Rügen, als Küstenstandort, fielen die Korrekturen moderater aus, aber auch hier zeigt sich eine Trendwende: Zwischen dem Höchststand Ende 2023 und Herbst 2024 sanken die durchschnittlichen Angebotspreise auf Rügen um rund 11 %.  Einfamilienhäuser auf Rügen erzielen aktuell hohe Quadratmeterpreise, wobei erstmals leichte Rückgänge zu verzeichnen sind. Im ersten Quartal 2025 lag der durchschnittliche Kaufpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser auf der Insel bei ca. 3.100 € pro m², was einem Rückgang von etwa -5 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Dieser Preisabrieb auf Rügen folgt auf eine jahrelange Boomphase; noch Ende 2023 wurden Spitzenpreise von knapp 4.000 €/m² erzielt, bevor der Markt drehte. Aktuell scheinen sich die Hauspreise zu stabilisieren. Regional differenziert zeigen sich jedoch große Spannweiten: In weniger gefragten Lagen des Inselinneren sind die Preise weit niedriger als in den Ostseebädern. Beispielsweise kosten Häuser in der Inselhauptstadt Bergen auf Rügen derzeit im Schnitt rund 2.600 € pro m², während im prominenten Badeort Binz etwa 3.500 € pro m² erzielt werden. Diese Unterschiede spiegeln Lagequalität und Käufernachfrage wider. Generell müssen Eigennutzer auf Rügen trotz der leichten Marktberuhigung weiterhin ein hohes Preisniveau einkalkulieren – insbesondere in Wasserlage. Der Markt für Eigentumswohnungen (Eigennutzer und Ferienwohnungen) zeigt ein differenziertes Bild. Insgesamt liegen die Wohnungspreise auf Rügen ebenfalls hoch, haben sich zuletzt aber teils robuster gezeigt als die Hauspreise. Eine Auswertung von Inseratsdaten ergab für Eigentumswohnungen im Landkreis Vorpommern-Rügen (inkl. Rügen) im Frühjahr 2024 einen durchschnittlichen Angebotspreis von ca. 2.700 € pro m², ein Anstieg um +3 % gegenüber dem Vorjahr. Allerdings unterscheiden sich die Teilmärkte stark. Im Ostseebad Sellin etwa lagen die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohnungen 2023 noch nahe 4.900 € pro m² und sanken bis 2025 auf etwa 4.200 € pro m². Kleinere Ferienapartments in Top-Lagen kosten dabei pro Quadratmeter deutlich mehr als größere Einheiten: In Sellin ist z. B. eine 50 m²-Wohnung mit 4.600 €/m² bewertet als eine 90 m²-Wohnung (3.750€/m²). Absolut erreichen die Spitzenpreise für Premium-Eigentumswohnungen direkt am Meer nach wie vor fünfstellige Werte je Quadratmeter – in Binz werden in erster Reihe zur Ostsee über 10.000 € pro m² aufgerufen, in Einzelfällen wurden sogar bis zu ca. 14.000 € oder mehr erzielt. Solche Extremwerte bilden jedoch Ausnahmen. Im Durchschnitt liegt der aktuelle Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen in Binz bei rund 5.350 € (etwa +3 % ggü. Vorjahr), während Wohnungen in Bergen mit etwa 2.000 € pro m² deutlich günstiger sind. Insgesamt bewegen sich Eigentumswohnungen auf Rügen auf hohem Niveau, vor allem in den Seebädern – für Eigennutzer bedeuten die gestiegenen Zinsen zwar etwas mehr Verhandlungsspielraum, doch das Kaufpreisniveau bleibt anspruchsvoll. Die Preise für Baugrundstücke haben auf Rügen in den vergangenen Jahren stark angezogen und zuletzt leicht nachgegeben. Orientierung bieten hier die offiziellen Bodenrichtwerte, die von den Gutachterausschüssen ermittelt werden. Diese Richtwerte (€/m² unbebautes Bauland) zeigen ein ausgeprägtes Nord-Süd-Gefälle auf der Insel: In den Ostseebädern erreichen sie die höchsten Werte, während im Inselinneren deutlich geringere Preise gelten. So liegt der durchschnittliche Bodenrichtwert in der Stadt Bergen auf Rügen aktuell bei nur 50 € pro m² – nach einem leichten Rückgang um 3,8 % gegenüber dem Vorjahr (2024: 52 €/m²). In Bergen reichen die Richtwerte je nach Zone von 36 € bis maximal 185 € pro m². Demgegenüber bewegen sich die Bodenrichtwerte in den begehrten Ostseegemeinden um ein Vielfaches höher: Im Ostseebad Binz beträgt der durchschnittliche Richtwert (erschlossen) aktuell etwa 360 € pro m², im benachbarten Sellin rund 400 € pro m². Auch Sassnitz als Hafenstadt an der Ostküste liegt mit typischen Bodenwerten um 150–200 € pro m² deutlich über dem Inselmittel; dort reichen die Werte je nach Lage von ca. 110 € (einfachere Ortsrandlage) bis 280 € pro m² in den besten Lagen. Putbus, die fürstliche Kleinstadt im Süden Rügens, weist Bodenrichtwerte im Schnitt von etwa 130–150 € pro m² auf– also ebenfalls im moderaten Mittelfeld. Insgesamt zeigen die Bodenrichtwerte, dass Bauland auf Rügen in Küstennähe ein knappes und teures Gut ist. Nach einer Phase rasanter Steigerungen um 2020/21 (z. B. Bergen: 20 €/m² im Jahr 2000 auf 54 €/m² in 2021) ist seit 2022 eine Seitwärts- bis Abwärtsbewegung erkennbar. Für Eigennutzer, die auf Rügen bauen möchten, bedeutet dies leicht bessere Chancen als noch vor wenigen Jahren – allerdings muss je nach Ort weiterhin mit hohen Grundstückspreisen kalkuliert werden.   Quellen: Aktuelle Marktberichte der Gutachterausschüsse und Immobilienportale (2024/25), u. a. Immobilienmarktbericht www.laiv-mv.de, Von Poll Küstenreport 2025cdn.von-poll.com, Immowelt/ImmoScout engelvoelkers.com, Bodenrichtwertkarten Landkreis Vorpommern-Rügenbodenrichtwerte-deutschland.de, sowie regionale Pressemeldungen aus der Ostseezeitung.

Der Kauf einer Immobilie ist eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen im Leben – und für die meisten Menschen nur mit Hilfe einer Finanzierung möglich. Um das Ausfallrisiko zu minimieren, prüfen Banken im Rahmen der Kreditvergabe die Bonität des potenziellen Käufers. Diese sogenannte Bonitätsprüfung hat sich in den letzten Jahren – insbesondere durch gesetzliche Vorgaben wie die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) und regulatorische Anforderungen wie Basel III – deutlich verschärft. Im Jahr 2025 gelten höhere Anforderungen an Kreditnehmer, insbesondere im Hinblick auf Eigenkapital, Einkommen und finanzielle Belastbarkeit. Die Bonitätsprüfung bewertet sowohl die Zahlungsfähigkeit als auch die Zahlungswilligkeit des Antragstellers. Dabei spielen verschiedene Faktoren eine Rolle. Im Mittelpunkt steht die Einkommenssituation: Banken verlangen stabile, regelmäßige Einkünfte, in der Regel aus einem unbefristeten Arbeitsverhältnis. Selbstständige oder befristet Beschäftigte müssen in der Regel deutlich mehr Nachweise erbringen und höhere Anforderungen erfüllen. Auch die Eigenkapitalausstattung ist entscheidend: Aktuell erwarten viele Banken mindestens 20 % Eigenkapital bezogen auf den Kaufpreis – bei einem Objektwert von 400.000 Euro also rund 80.000 Euro. Je höher das Eigenkapital, desto günstiger fallen in der Regel die Zinssätze und Konditionen aus. Darüber hinaus werden auch bestehende Verpflichtungen berücksichtigt. Dazu zählen laufende Kredite, Leasingverträge oder Unterhaltspflichten. Besonders wichtig ist die sogenannte Schuldendienstquote – also das Verhältnis der monatlichen Kreditrate zum verfügbaren Nettoeinkommen. Diese sollte in der Regel maximal 40 % betragen, um eine langfristige Tragfähigkeit der Finanzierung sicherzustellen. Ein weiterer zentraler Faktor ist der Schufa-Score. Er gibt Auskunft über das bisherige Zahlungsverhalten und beeinflusst maßgeblich die Kreditentscheidung. Negative Einträge, auch bei kleinen Beträgen, können die Kreditvergabe erschweren oder ganz verhindern. Banken ziehen zudem Renteninformationen, Haushaltsrechnungen und in Einzelfällen auch private Lebensumstände in die Bewertung ein – etwa Kinder, Trennung, Umzug oder baldigen Renteneintritt. Ein konkretes Beispiel zeigt, wie sich diese Anforderungen auf eine Finanzierung auswirken: Bei einem Immobilienkauf von 400.000 Euro und einem eingebrachten Eigenkapital von 80.000 Euro wird ein Darlehen über 320.000 Euro benötigt. Bei einem effektiven Jahreszins von 3,5 % und einer anfänglichen Tilgung von 2 % ergibt sich eine monatliche Rate von ca. 1.467 Euro. Diese Rate muss zu den finanziellen Möglichkeiten des Kreditnehmers passen, ohne dessen wirtschaftliche Existenz zu gefährden. Hinzu kommen gesetzliche Regelungen, die Banken verpflichten, die langfristige Rückzahlungsfähigkeit über die gesamte Laufzeit zu prüfen – auch im Hinblick auf mögliche zukünftige Einkommensänderungen, etwa im Rentenalter. Dadurch kann es für ältere Kreditnehmer oder Käufer ohne ausreichendes Eigenkapital schwieriger werden, eine Finanzierung zu erhalten. Außerdem steigen durch die Vorgaben von Basel III die Eigenkapitalanforderungen für Banken, was zu einer insgesamt strengeren Kreditvergabepolitik führt. Zusammenfassend lässt sich sagen: Die Bonitätsprüfung beim Hauskauf im Jahr 2025 ist komplexer und umfassender als je zuvor. Kaufinteressenten sollten sich frühzeitig mit ihrer finanziellen Situation auseinandersetzen, ihre Unterlagen vollständig vorbereiten und idealerweise professionellen Rat einholen. Wer über eine gute Bonität, ausreichend Eigenkapital und ein stabiles Einkommen verfügt, hat nach wie vor gute Chancen auf eine solide Finanzierung – auch in einem anspruchsvollen Marktumfeld.

Laut dem Immobilienmarktbericht für das Jahr 2024 blieben die Preise für bebaute Grundstücke insgesamt weitgehend stabil. Die Erhebung basiert auf einer Jahresauswertung, wobei die Daten sich überwiegend auf den Stichtag 1. Juli 2024 bzw. auf das arithmetische Jahresmittel beziehen. Der durchschnittliche Kaufpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser verzeichnete nur einen leichten Rückgang von etwa einem Prozent. Auch nach Bereinigung um lage-, ausstattungs- und größenbezogene Unterschiede ergab sich lediglich eine durchschnittliche Preisreduktion von rund zwei Prozent. Der Medianwert lag dabei bei etwa 558.000 Euro und wich damit kaum vom Vorjahresniveau ab. Im Segment der Eigentumswohnungen wurde ein durchschnittlicher Preisanstieg von zwei Prozent festgestellt, wobei bei bereinigter Betrachtung von keiner nennenswerten Preisveränderung auszugehen ist. Für neu errichtete Eigentumswohnungen in mittleren Lagen wurden durchschnittlich rund 8.200 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Die Preise für Mehrfamilienhäuser sanken im Zeitraum zwischen Mitte 2023 und Mitte 2024 leicht auf durchschnittlich 2.900 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Lagebereinigt entsprach dies einem Rückgang um acht Prozent. Das durchschnittlich gezahlte Vielfache der Jahresnettokaltmiete belief sich hier auf das 21-Fache. Für Büro- und Geschäftshäuser wurde im Mittel das 18,9-Fache der Jahresnettokaltmiete entrichtet. Aufgrund der geringen Fallzahl und starken Heterogenität der Transaktionen ist hier jedoch von einer begrenzten Aussagekraft auszugehen; bereinigt wird eine stabile Preisentwicklung angenommen. Für Produktions- und Logistikimmobilien konnte mangels ausreichender Transaktionen keine belastbare Auswertung erfolgen. Im Bereich des Baulandes wurden die Entwicklungen anhand der zum 1. Januar 2025 fortgeschriebenen Bodenrichtwerte analysiert. Dabei blieben die Werte für Einfamilienhausbauplätze unverändert, während Grundstücke für den Geschosswohnungsbau um fünf Prozent zulegten. Die Bodenrichtwerte für Bürohausbauplätze gingen hingegen um zehn Prozent zurück. Bauplätze für Produktions- und Logistiknutzung verzeichneten einen deutlichen Anstieg um 20 Prozent (vgl. Gutachterausschuss Hamburg, 2025).   Quellen: Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses Hamburg 2025

Dass das duale Studium an der hochschule 21 nicht nur in den Praxisphasen Einblicke in den Berufsalltag bietet, dafür sorgen die regelmäßig stattfindenden Exkursionen. Die Studierenden des Studiengangs Wirtschaftsingenieurwesen Bau und Immobilien besuchten gemeinsam mit ihrem Professor Dr. Benjamin Beug, Sachverständiger für Immobilienbewertung, die Handelskammer Hamburg. Ziel der Exkursion war es, einen praxisnahen Einblick in das historische und aktuelle wirtschaftliche Geschehen Hamburger Unternehmen zu erhalten. Im Rahmen des Besuchs wurden neben einem fachlichen Vortrag auch mehrere historisch bedeutende Räume besichtigt – darunter die traditionsreiche Commerzbibliothek sowie das Börsenparkett der Versicherungsbörse. Im Anschluss an den Besuch wird nun zusammen mit der Handelskammer geprüft, ob im Rahmen eines zukünftigen studentischen Projekts eine Immobilienbewertung der historischen Gebäude erfolgen kann. Mehr dazu finden Sie unter dem nachstehenden Link:

Hamburg - Neustadt