Binz und Sellin sind die Vorzeige-Orte Rügens für Ferienimmobilien. Beide Ostseebäder ziehen zahlungskräftige Käufer an, die entweder ein eigenes Feriendomizil suchen oder in eine lukrative Ferienvermietung investieren möchten.

• Ostseebad Binz: Binz ist das größte Seebad der Insel und genießt einen Ruf als Premium-Standort. Entlang der berühmten Bäderarchitektur-Promenade und in Strandnähe erzielen Immobilien die höchsten Preise auf Rügen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen in Binz liegt aktuell bei rund 5.400 €. Kleine Apartments in Top-Lage können sogar etwa 6.200 €/m² kosten, während großzügige Villen oder Einfamilienhäuser je nach Lage etwa 3.000–4.500 €/m² erreichen. Laut aktuellen Marktdaten liegen die Hauspreise in Binz im Schnitt bei ca. 3.930 €/m² (ein Plus von 16 % gegenüber dem Vorjahr). Auch die Angebotspreise für Einfamilienhäuser sind zuletzt kräftig gestiegen (2025 rund 4.450 €/m², +18 % im Jahresvergleich) – ein Indiz dafür, dass hochwertige Objekte begehrt bleiben. Kein Wunder: Binz vereint einen langen Sandstrand, historische Villen und hervorragende Infrastruktur, was es bei Käufern äußerst beliebt macht. Allerdings gelten hier auch teilweise Nutzungsbeschränkungen zum Schutz des Ortscharakters. In reinen Wohngebieten von Binz ist die touristische Nutzung oft reguliert; so hat ein Bebauungsplan verfügt, dass pro Wohnhaus maximal eine Ferienwohnung zulässig ist, um Konflikte zwischen Dauerbewohnern und Feriengästen zu vermeiden. Als Verkäufer sollte man also wissen, ob das eigene Objekt offiziell als Ferienhaus genutzt werden darf – und dies Interessenten transparent mitteilen.

• Ostseebad Sellin: Sellin, mit seiner berühmten Seebrücke, ist ebenfalls ein sehr gefragter Ferienort, wenn auch etwas kleiner und ruhiger als Binz. Die Immobilienpreise liegen hier leicht unter Binz-Niveau, aber immer noch deutlich über dem Landesdurchschnitt. Der durchschnittliche Kaufpreis (über alle Immobilienarten) in Sellin beträgt aktuell etwa 4.800 €/m². Besonders Eigentumswohnungen in Strandnähe sind hochpreisig: Eine 60 m² Wohnung kostet im Schnitt rund 4.380 €/m², kleinere Apartments (~30 m²) sogar rund 4.700 €/m². Größere Wohneinheiten oder Häuser können je nach Lage noch teurer sein – einzelne Spitzen liegen bei über 7.000 €/m² für exklusive Objekte. Auch Sellin weist sehr attraktive Bodenrichtwerte in Wassernähe auf (bis etwa 450 €/m²). Die hohe touristische Nachfrage in Sellin – schöne Strände, die Seebrücke und viele Feriengäste – macht Ferienhäuser hier für Kapitalanleger interessant. Gleichzeitig gibt es in Sellin ebenfalls Vorgaben der Gemeinde zur Bebauung und Nutzung. In einigen Neubaugebieten wird z.B. vorgeschrieben, dass bei Nicht-Feriennutzung nur eine Wohneinheit gebaut werden dar. Als Verkäufer können Sie mit dem Standortvorteil Sellin punkten (hohe Auslastung in der Feriensaison, etablierter Ferienort), sollten aber auch auf eventuelle Zweitwohnungssteuer oder Nutzungsauflagen hinweisen, die Käufer beachten müssen.

Fazit Top-Lagen: In Binz und Sellin erzielen Sie als Eigentümer erfahrungsgemäß höhere Verkaufspreise und oft eine kürzere Vermarktungsdauer, da hier viele Kaufinteressenten gezielt suchen. Allerdings sind die Erwartungen der Käufer auch entsprechend hoch – Immobilien sollten in sehr gutem Zustand sein und idealerweise attraktive Merkmale (Meerblick, strandnahe Lage, gehobene Ausstattung) mitbringen, um Top-Preise zu rechtfertigen. Darüber hinaus sollten Sie als Verkäufer aber auch auf eine eventuell anfallende Zweitwohnungssteuer oder Nutzungsauflagen hinweisen, die Käufer beachten müssen.

Bergen auf Rügen ist die Kreisstadt und geographisch in der Mitte der Insel gelegen. Im Gegensatz zu den Ostseebädern steht Bergen nicht für Strandurlaub, sondern fungiert als Versorgungszentrum mit Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Verwaltung. Ferienhäuser in Bergen und Umgebung werden daher oft von Einheimischen oder Zuzüglern als Erstwohnsitz genutzt – die Nachfrage durch Touristen ist geringer als an der Küste. Das spiegelt sich in moderateren Preisen wider: Der durchschnittliche Angebotspreis für Häuser in Bergen liegt bei ca. 2.200–2.500 €/m². Engel & Völkers gibt den Median für Häuser mit rund 2.048 €/m² an (Stand Q1 2025). Wohnungen in Bergen kosten im Schnitt etwa 2.500–3.000 €/m² – hier gibt es allerdings eine große Spanne je nach Baujahr und Lage. Neuere Eigentumswohnungen liegen aktuell bei ~2.991 €/m² (Medianwert), während einfache Bestandswohnungen teils deutlich darunter liegen (Immowelt nennt im Juli 2025 einen Durchschnitt von 2.300 €/m² für Immobilien in Bergen).

Für Verkäufer bedeutet dies: Bergen bietet ein solides, etwas ruhigeres Marktumfeld. Die Vermarktungsdauer kann hier tendenziell etwas länger sein als in den Hotspots, da Käufer nicht primär aus emotionalen Urlaubserinnerungen kaufen, sondern eher preisbewusst vergleichen. Laut Datenanalyse dauert es im Schnitt etwa 14–20 Wochen, bis ein Inserat in der Region Vorpommern-Rügen einen Käufer findet – also gut 3 bis 5 Monate. In Bergen selbst könnte ein marktgerecht bepreistes Haus aber durchaus binnen 3 Monaten verkauft werden, da die Gemeinde als Wohnstandort beliebt ist (Nahversorgung, Bahnhof, zentrale Lage auf der Insel).

Besonderheiten: In Bergen und umliegenden Dörfern (z.B. Zirkow, Patzig) ist zu beachten, dass viele Grundstücke groß sind und teils alte Gebäude (Bauernhäuser, DDR-Fertighäuser, bspw. das "DDR Einfamilienhaus Typ 83 G – Stralsund") aufweisen. Hier interessiert Käufer oft die Ausbaureserve oder die Frage, ob sich ein Grundstück teilen oder weiter bebauen lässt. Die Bodenrichtwerte sind im Inselzentrum niedrig (Bergen Ø ~50 €/m²), was größere Grundstücke attraktiv erscheinen lässt – jedoch sind Bauvorschriften und Erschließung zu prüfen. Als Verkäufer sollten Sie Baupläne, Genehmigungen und evtl. Flächennutzungspläne bereithalten, damit Interessenten das Potenzial Ihres Objekts erkennen können. Insgesamt sind die Preise in Bergen auf Rügen in den letzten Jahren relativ stabil geblieben bzw. nur leicht nominal gestiegen. was auf eine ausgeglichene Marktsituation hindeutet.

Abseits der bekannten Seebäder gibt es auf Rügen auch ruhige ländliche Regionen, etwa die Halbinsel Zudar im Süden oder Dörfer im Binnenland. Hier ein Ferienhaus zu verkaufen erfordert oft etwas mehr Geduld, kann aber bestimmte Käuferzielgruppen besonders ansprechen (z.B. Naturliebhaber, Ruhesuchende oder Individualisten).

Die Halbinsel Zudar gehört zur Gemeinde Garz/Rügen und ist dünn besiedelt mit viel Natur und Boddenküste. Die touristische Infrastruktur ist dort wenig entwickelt, was einerseits für Idylle und unberührte Landschaft steht, andererseits bedeutet, dass Ferienhäuser dort weniger Rendite durch Vermietung abwerfen als in Binz & Co. Die Immobilienpreise sind entsprechend niedriger: In Garz (inkl. Zudar) liegen die Angebotspreise im Schnitt bei ca. 2.200 €/m². Grundstücke sind teils groß und günstig – der Bodenrichtwert bewegt sich meist zwischen 36 und 120 €/m². Ein einfaches Ferienhaus im ländlichen Raum wird somit deutlich preiswerter angeboten als ein modernes Ferien-Apartment in Binz. Käufer achten hier besonders auf den Zustand von Gebäude und Infrastruktur: Ist das Ferienhaus winterfest? Wie ist die Internetverbindung? Gibt es Einkaufsmöglichkeiten in vertretbarer Nähe? Als Verkäufer sollten Sie aufzeigen, was Ihr Standort dennoch attraktiv macht – z.B. Ruhe, Naturblick, Strandnähe am Bodden oder Ähnliches.

Herausforderung Vermarktung: In dörflichen Lagen ist die Anzahl potenzieller Käufer kleiner. Die Vermarktungsdauer kann daher länger sein; während an der Küste oft innerhalb weniger Wochen mehrere Anfragen kommen, muss man im Hinterland evtl. einige Monate einplanen. Durchschnittlich dauert ein Verkauf im Landkreis Vorpommern-Rügen ca. 20 Wochen. Geduld und der richtige Angebotspreis sind hier entscheidend. Es kann hilfreich sein, das Ferienhaus möbliert anzubieten, wenn die Einrichtung zum Charme passt – manche Käufer suchen ein sofort nutzbares Refugium auf dem Land.

Nicht vergessen: Auch in ländlichen Gebieten gibt es rechtliche Rahmen. Prüfen Sie, ob für Ihr Ferienhaus alle Bau- und Nutzungsnachweise vorliegen. In Außenbereichen kann z.B. eine Zweitwohnnutzung oder Ferienvermietung ohne Genehmigung problematisch sein (Stichwort: Baugebiet als „reines Wohngebiet“ ohne Feriennutzung). Klären Sie, ob Ihr Objekt erschlossen ist (Wasser, Abwasser, Elektrik auf aktuellem Stand) – diese Fakten beeinflussen den Wert. Orte wie Garz erheben neuerdings auch eine Zweitwohnungssteuer. 

In Deutschland müssen Verkäufer einer Wohnimmobilie einen gültigen Energieausweis vorlegen. Spätestens bei der Besichtigung des Hauses ist Interessenten der Energieausweis zu zeigen, und spätestens bei Vertragsabschluss zu übergeben. Dies gilt auch für Ferienhäuser, sofern sie länger als 4 Monate im Jahr genutzt oder vermietet werden. Es gibt Ausnahmen für wirklich saisonale Sommerhäuser (Nutzung unter 4 Monaten/Jahr) oder denkmalgeschützte Gebäude – aber im Zweifel sollten Sie lieber einen Energieausweis vorweisen. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) sieht bei Verstößen hohe Bußgelder vor: Wer keinen Energieausweis bei Verkauf vorlegen kann oder in Anzeigen Pflichtangaben verschweigt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 15.000 €. Diese Regel wird zwar nicht flächendeckend streng kontrolliert, aber allein aus Gründen der Professionalität sollten Sie den Energieverbrauchsnachweis parat haben. Ein Verbrauchsausweis (auf Basis der letzten 3 Jahre Energieverbrauch) genügt in den meisten Fällen und kostet oft unter 100 €. Hinweis: In Immobilienanzeigen müssen Kennwerte wie die Energieeffizienzklasse, der Energieträger (z.B. Gas, Strom) und der Ausweis-Typ angegeben werden – achten Sie darauf, um Abmahnungen zu vermeiden

• Grundbuchauszug: Dieser weist Ihr Eigentum nach und zeigt Belastungen (Wegerechte, Grundschulden etc.). Er sollte aktuell (max. 3 Monate alt) sein.
• Flurkarte/Katasterauszug: Zur Darstellung des Grundstücks und der Grenzen.
• Bauunterlagen: Bauplan, Grundrisse aller Etagen, Wohnflächenberechnung und Baubeschreibung. Daraus gehen Baugenehmigung, ggf. Auflagen und der umbauter Raum hervor. Käufer möchten z.B. wissen, ob ein Dachgeschoss legal ausgebaut wurde oder noch Ausbaureserve besteht.
• Energieausweis: Wie oben erwähnt, Pflicht – am besten in aktueller Version bereithalten.
• Nachweise zu Modernisierungen: Wenn Sie in den letzten Jahren saniert oder renoviert haben (z.B. neue Heizung, Dach, Fenster), legen Sie Handwerkerrechnungen oder Wartungsnachweise vor. Das untermauert einen guten Zustand und rechtfertigt den Preis.
• Bei Ferienvermietung: Hier sollten Sie dem Kaufinteressenten auch Belegungszahlen und Einnahmen der letzten Saisons zeigen können. Für einen Kapitalanleger ist es äußerst attraktiv zu sehen, wie hoch die Mieteinnahmen in Spitzenmonaten und Nebensaison waren. Dies schafft Vertrauen in die Rentabilität. Achten Sie aber auch auf den Datenschutz Ihrer Mieter und anonymisieren Sie persönliche Daten in Buchungsübersichten.
• Weitere Unterlagen: Dazu zählen evtl. Grundsteuerbescheid, Nachweis über Gebäudeversicherung, ein Baulastenverzeichnis-Auszug (zeigt, ob öffentliche Baulasten aufs Grundstück eingetragen sind), sowie – falls Ihr Haus ein Baudenkmal ist – die Denkmalschutz-Bescheinigung (denn bei Denkmälern entfällt die Energieausweispflicht, was Sie belegen sollten
• Wenn Ihr Ferienhaus Teil einer Eigentümergemeinschaft (Wohnung in einer Ferienanlage o.Ä.) ist, brauchen Sie zusätzlich die Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Höhe des Hausgelds. Und ist die Immobilie aktuell vermietet (z.B. feste Langzeitmieter oder Pachtvertrag), müssen natürlich Mietvertrag und ggf. Kündigungsfristen offengelegt werden

Privatverkäufer sollten die Spekulationsfrist im Auge haben. Wenn Sie die Immobilie nicht selbst bewohnt haben und der Kauf weniger als 10 Jahre zurückliegt, unterliegt ein Verkaufsgewinn der Einkommensteuer (Spekulationssteuer). Eine Ausnahme gibt es, wenn das Objekt im Jahr des Verkaufs und den zwei vorigen Jahren eigengenutzt war – was jedoch bei einem reinen Ferienhaus zur Vermietung selten zutrifft. Planen Sie also rechtzeitig, um ggf. die 10-Jahres-Frist abzuwarten, falls ein erheblicher Wertzuwachs erzielt wurde. Besprechen Sie im Zweifel die steuerlichen Konsequenzen mit Ihrem Steuerberater.

Sollten Sie einen Makler einschalten (was gerade bei Ferienimmobilien sinnvoll ist, um professionelle Vermarktung vor Ort sicherzustellen), beachten Sie die aktuelle Rechtslage zur Provisionsteilung. Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die an private Käufer verkauft werden, gilt seit Ende 2020 das Bestellerprinzip in abgewandelter Form: Die Provision muss zwischen Verkäufer und Käufer geteilt werden, sofern der Verkäufer den Makler beauftragt hat. In der Praxis heißt das in Mecklenburg-Vorpommern oft je 3,0 % plus MwSt. für Käufer und Verkäufer. Sie als Verkäufer müssen nachweisen, dass Sie Ihren Anteil gezahlt haben, bevor der Makler vom Käufer seinen Anteil verlangen darf. Seriöse Makler kümmern sich um diese Formalitäten, aber als Kunde können Sie ruhig nachfragen. Generell sollte der Maklervertrag schriftlich fixieren, welche Leistung Sie erhalten – von der Bewertung über Exposé-Erstellung bis hin zur Vertragsvorbereitung.

Ferienhäuser sind oft vermietet, besonders in der Hauptsaison. Das kann Besichtigungen erschweren. Potenzielle Käufer möchten das Objekt meist vor Ort sehen, am liebsten bei gutem Wetter und in gepflegtem Zustand. Wenn Ihr Haus im Sommer durchgehend von Urlaubsgästen belegt ist, müssen Sie entweder Zeitfenster zwischen den Buchungen finden oder überlegen, die Vermietung zeitig einzustellen. Eine Möglichkeit ist, die Nebensaison (Frühjahr/Herbst) gezielt für den Verkauf zu nutzen – dann ist die Immobilie frei und die Umgebung immer noch attraktiv. Beachten Sie: In der Winterzeit wirkt ein Seebad wie Binz oder eine ländliche Region auf Rügen deutlich ruhiger; manche Interessenten kommen aber gerade dann, um die Immobilie ohne Trubel zu erleben. Planen Sie Besichtigungen sorgfältig und haben Sie Verständnis, wenn Kaufinteressenten vielleicht mehrfach kommen möchten (z.B. einmal im Sommer, einmal im Winter), um ein Gefühl für Lage und Auslastung zu bekommen.

Ist Ihr Ferienhaus bereits erfolgreich in Vermietung, kann das ein Pluspunkt sein. Viele Käufer (gerade Kapitalanleger) schätzen es, wenn ein laufender Betrieb übernommen werden kann. Sie könnten anbieten, bestehende Stammgäste-Kontakte oder Buchungsportale zu übergeben. Möglicherweise möchte ein Käufer aber das Haus selbst nutzen und gar nicht vermieten – in dem Fall sollten zum Verkaufszeitpunkt keine langfristigen Verpflichtungen mehr bestehen. Klären Sie frühzeitig, was mit zukünftigen Buchungen passieren soll, falls der Verkauf vor dem Termin zustande kommt. Rechtlich gilt: Ein Kauf bricht nicht automatisch bestehende Mietverträge. Ferienmietverhältnisse sind zwar meist kurzfristig und befristet, aber es ist fair, Gäste rechtzeitig zu informieren oder mit dem Käufer abzusprechen, ob er Buchungen übernehmen würde.

Ferienhäuser unterliegen oft hoher Beanspruchung (ständiger Gästewechsel, feuchtes Meeresklima). Achten Sie darauf, Instandhaltungsstau vor dem Verkauf zu beseitigen. Kleine Schönheitsreparaturen (Anstrich, lockere Balkonbretter, Reinigung der Fassade/Dach) steigern den ersten Eindruck erheblich. Auch die Gartenanlage sollte gepflegt aussehen – viele Ferienimmobilien punkten mit ihrem Grundstück (Terrasse, Grillplatz, Strandkorb etc.). Zeigen Sie das Haus von seiner besten Seite: ein frisch gemähter Rasen und ein aufgeräumtes Interieur lassen Interessenten spüren, dass das Objekt wertgeschätzt wurde. Denken Sie daran, dass Käufer bei Ferienhäusern manchmal nach spezifischen Austattungen fragen: Sauna? Kamin? Carport? Solche Extras erhöhen den Wert. Wenn Ihr Haus das nicht hat, können Sie eventuell genehmigungsfähige Ausbauideen bereithalten (z.B. Plan für eine Sauna im Garten, falls leicht umsetzbar). Die örtlichen Bebauungsvorschriften sollten Sie dafür kennen – ein Blick in den Bebauungsplan oder eine Anfrage beim Bauamt kann klären, ob Anbauten oder Erweiterungen möglich sind.

Beachten Sie, dass Ferienimmobilien von Banken manchmal anders bewertet werden als normale Wohnhäuser. Nicht jeder Käufer bringt das Kapital komplett mit; wenn Finanzierer im Spiel sind, werden diese genau prüfen, ob der Kaufpreis durch den Ertrag (bei Vermietung) gedeckt ist. Hier hilft es, wenn Sie belastbare Zahlen zu laufenden Kosten (Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung) und Einnahmen vorlegen können. Eine gut dokumentierte Betriebskostenaufstellung und ggf. ein Energieverbrauchs-Nachweis (aus dem Energieausweis) schaffen Vertrauen bei der Finanzierung. Die Bank des Käufers wird auch den Gutachter schicken – ein weiterer Grund, das Haus in Schuss zu halten und alle Unterlagen bereit zu haben. Bitte beachten Sie zudem, dass: 

Ferienhäuser bei Banken als risikoreichere Finanzierungsobjekte gelten, da:

• sie oft nicht selbst genutzt, sondern vermietet werden (höheres Ausfallrisiko),

• sie sich häufig in Ferienregionen mit schwankender Nachfrage befinden (Wertschwankung),

• es sich in vielen Fällen um eine Zweitimmobilie handelt (nicht grundlegend wohnwirtschaftlich),

• und die Immobilien oft nicht ganzjährig nutzbar oder nicht als Hauptwohnsitz geeignet sind.

Daher setzen viele Banken bei Ferienhausfinanzierungen:

• höhere Zinssätze an (oft +0,3 – 0,8 Prozentpunkte im Vergleich zur klassischen Baufinanzierung),

• fordern mehr Eigenkapital (i.d.R. mind. 30–40 %, teilweise auch 50 %),

• und verlangen strenge Bonitäts- und Werthaltigkeitsprüfungen.

Wenn Sie ein Ferienhaus verkaufen, weisen Sie potenzielle Käufer darauf hin, dass eine solide Finanzierungsplanung notwendig ist – das erhöht die Realisierungschancen des Verkaufs. Gerne unterstütze ich Sie auch mit einem belastbaren Wertermittlungsgutachten, das Käufer bei der Bank einreichen können.