13.06.2025
Wie wirken sich Bauschäden auf den Wert von Immobilien aus?
Ein Bauschaden ist eine funktionale und/oder optische Beeinträchtigung an einem Gebäude, die durch äußere oder interne Einflüsse entsteht. Laut DIN 31051 liegt ein Schaden im Sinne der Instandhaltung vor, wenn durch Verschleiß oder Mängel ein definierter Grenzwert unterschritten wird und die Funktionsfähigkeit der Baustruktur unzulässig eingeschränkt ist. Zu den häufigsten Bauschadensbildern zählen Risse im Mauerwerk oder im Putz, Abplatzungen und Abblätterungen an beschichteten Oberflächen, Korrosionserscheinungen an Stahl- und Metallbauteilen, Ausblühungen auf Fassadenflächen, Wasserundichtigkeiten an Dachanschlüssen oder Fensterlaibungen sowie Abrieb- und Verschleißerscheinungen an Boden- und Wandbelägen.
Die Entstehung von Gebäudeschäden ist in der Regel auf ein Zusammenspiel mehrerer Ursachen zurückzuführen. Häufige Auslöser sind Planungsfehler in der Architektur, der Tragwerksplanung oder der Technischen Gebäudeausrüstung (TGA). Auch bauphysikalische Mängel – insbesondere eine unzureichende Vermeidung von Wärmebrücken – können Schäden begünstigen. Weitere Ursachen liegen in einer unzureichenden Baugrunduntersuchung, wodurch spätere Setzungen oder Feuchteeinflüsse nicht erkannt werden. Zudem spielen Witterungseinflüsse wie Frost, starke Hitze oder langanhaltender Niederschlag eine Rolle. Nicht zuletzt führen mangelhafte handwerkliche Ausführungen durch unqualifiziertes Personal häufig zu baulichen Mängeln und Folgeschäden.
Typische Risse in Innen- und Außenputzsystemen
Ein Riss im Putzsystem stellt eine sichtbare Unterbrechung oder Öffnung im Baustoff, Baustoffverbund oder in der Oberfläche einer Putzstruktur dar. Solche Risse entstehen, wenn das Material über seine Belastungsgrenzen hinaus beansprucht wird – sei es mechanisch, thermisch oder durch äußere Einwirkungen.
Ursachen für Putzrisse
Die Entstehung eines Putzrisses kann durch eine Vielzahl an Einflussfaktoren begünstigt werden:
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Setzungserscheinungen des Gebäudes oder Fundaments
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Baubewegungen infolge von Tragwerksveränderungen oder Lastumlagerungen
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Temperaturschwankungen mit Ausdehnung und Schrumpfung der Baustoffe
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Feuchtigkeitseinflüsse, wie Schlagregen oder aufsteigende Nässe
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Fehlerhafte Ausführung oder Planung im Bauprozess (z. B. mangelhafte Untergrundvorbereitung, falsche Putzstärken)
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Umwelteinflüsse wie Frost, UV-Strahlung oder Erschütterungen durch Verkehr
Schadensbild und mögliche Schadensursachen
- Haarfeine, netzartige Risse auf der Putzoberfläche. Sie treten meist als Sinter- oder Schwundrisse in der obersten Putzlage auf.
Bei trockenem Putz sind sie häufig zunächst nicht sichtbar.
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Verwendung von zu feinem, gleichkörnigem Sand
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Zu hoher Anteil aufschlämmbarer Bestandteile im Mörtel
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Überhöhter Bindemittelanteil
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Schneller Entzug des Anmachwassers, z. B. durch:
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Witterungseinflüsse wie Wind oder Sonneneinstrahlung
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Nicht fachgerecht vorbehandelter Untergrund
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Empfohlene Instandhaltungsmaßnahmen
1. Schadhaften Putz abschlagen
2. Hohlstellen prüfen
3. Schadbereich erneuern
4. Risse sanieren
5. Putzflächen reinigen
6. Sanierputz auftragen (Schichtdicke ca. 15 mm)
7. Oberputz aufbringen
8. Grundierung auftragen
9. Schlussanstrich ausführen
Kosten
Gesamtkosten: ca. 110 €/m²
Kostenverteilung nach Gewerken:
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Putz- und Stuckarbeiten / WDVS: 77,00 %
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Baureinigung: 7,00 %
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Maler- und Lackierarbeiten (Beschichtung): 16,00 %
Schadensbild
Horizontal und leicht durchhängend verlaufender Riss im Putz.
Der Riss zeichnet sich meist über größere Wandabschnitte hinweg gleichmäßig ab.
Mögliche Schadensursachen
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Nicht fachgerecht vorbehandelter Untergrund
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Zu dicker Putzauftrag:
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Der Putz entwickelt durch sein Eigengewicht eine Eigendynamik und rutscht ab
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Zu spätes Abreiben während des Abbindeprozesses:
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Dies stört die Aushärtung des Materials und führt zu Rissbildung
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Empfohlene Instandhaltungsmaßnahmen
1. Schadhaften Putz abschlagen
2. Putz auf Hohlstellen prüfen
3. Schadbereich erneuern
4. Risse fachgerecht sanieren
5. Putzflächen reinigen
6. Sanierputz auftragen (ca. 15 mm Schichtdicke)
7. Oberputz aufbringen
8. Grundierung ausführen
9. Schlussanstrich herstellen
Kosten
Gesamtkosten: ca. 110 €/m²
Kostenverteilung nach Gewerken:
-
Putz- und Stuckarbeiten / WDVS: 77,00 %
-
Baureinigungsarbeiten: 7,00 %
-
Maler- und Lackierarbeiten (Beschichtung): 16,00 %
Schadensbild
Netzartige Rissbilder, die häufig die Fugen des tragenden Mauerwerks nachzeichnen.
Diese Schwindrisse verlaufen meist rechtwinklig und lassen die Struktur des darunterliegenden Mauerwerks erkennen.
Mögliche Schadensursachen
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Unterschiedlich saugende Untergründe (z. B. Mischmauerwerk)
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Das Anmachwasser wird ungleichmäßig entzogen, wodurch der Putz unregelmäßig abbindet
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Dies führt zu spannungsbedingten Rissbildungen an den Übergängen der Materialien
Empfohlene Instandhaltungsmaßnahmen
1. Schadhaften Putz abschlagen
2. Putzflächen auf Hohlstellen prüfen
3. Schadbereich vollständig erneuern
4. Risse fachgerecht sanieren
5. Flächen gründlich reinigen
6. Sanierputz auftragen (Schichtdicke ca. 15 mm)
7. Oberputz applizieren
8. Grundierung ausführen
9. Schlussanstrich aufbringen
Kosten
Gesamtkosten: ca. 110 €/m²
Kostenverteilung nach Gewerken:
-
Putz- und Stuckarbeiten / WDVS: 77,00 %
-
Baureinigungsarbeiten: 7,00 %
-
Maler- und Lackierarbeiten (Beschichtung): 16,00 %
Schadensbild
In den Eckbereichen (Kopf- und Fußpunkte) von Bauteilanschlüssen sowie in Anschlussfugen zwischen aufeinandertreffenden Wandflächen kommt es zu Rissbildungen bzw. zum Ablösen der Fugenmasse.
Mögliche Schadensursachen
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Planungsfehler: Die Ausbildung der Anschlussfuge wurde im Rahmen der Ausführungsplanung nicht vorgesehen oder unzureichend berücksichtigt.
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Ausführungsmangel: Die Fuge wurde nicht gemäß den anerkannten Regeln der Technik ausgebildet, insbesondere fehlte ein notwendiger Kellenschnitt, oder es wurde kein geeigneter (z. B. überstreichbarer) Acryl-Dichtstoff verwendet.
Instandhaltungsmaßnahme
Die betroffenen Fugen sind fachgerecht zu öffnen, zu reinigen und anschließend mit einem überstreichbaren, dauerelastischen Acryldichtstoff neu auszuführen.
Kostenansatz
8,25 €/lfm
Schadensbild
Schräg verlaufende Risse (ca. 45°), ausgehend von Ecken von Tür- oder Fensteröffnungen.
Typisch sind diagonal verlaufende Spannungsrisse, die sich vom Eckpunkt aus in die Fläche erstrecken.
Mögliche Schadensursache
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Bewegungen im Bereich des Sturzauflagers
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Setzungen oder Verformungen von Bauteilen des Tragwerks
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Ungenügende Verkrallung des Putzes im Bereich von Lastwechseln
Empfohlene Instandhaltungsmaßnahmen
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Risse V-förmig aufweiten (Kellenschnitt)
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Mit Reparaturspachtel fachgerecht verfüllen
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Oberfläche schleifen, um die Ebenheit wiederherzustellen
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Einlage einer Rissbinde zur dauerhaften Stabilisierung und zur Verhinderung erneuter Rissbildung
Kosten
Kosten: ca. 25,45 €/m
a) Alter des Putzes:
Wann wurde der Putzauftrag durchgeführt und wie alt ist das Material zum Zeitpunkt der Begutachtung?
b) Materialzusammensetzung und Hersteller:
Welche Materialien wurden verwendet und von welchem Hersteller stammt das Putzsystem?
c) Verarbeitungsbedingungen:
Unter welchen technischen und baulichen Rahmenbedingungen wurde der Putz aufgebracht?
d) Witterungseinflüsse bei Verarbeitung:
Welche klimatischen Bedingungen herrschten während und unmittelbar nach dem Putzauftrag?
e) Beschaffenheit des Putzgrunds:
Welche Kenntnisse liegen über den Untergrund (z. B. Mauerwerk, Dämmstoff, Altputz) vor?
f) Zeitpunkt der Rissbildung:
Wann wurden die ersten Risse festgestellt und wie lässt sich deren Entstehungszeitpunkt eingrenzen?
g) Verlauf der Rissentwicklung:
Wie hat sich das Rissbild über die Zeit hinweg entwickelt? Liegen Anhaltspunkte für eine fortschreitende Ausbreitung vor?
h) Hohllagen:
Treten zusätzlich Hohllagen unterhalb der Putzoberfläche auf, die auf eine mangelhafte Haftung hinweisen?
i) Rissverlauf:
Wo beginnen und enden die Risse? Verlaufen sie horizontal, vertikal oder diagonal?
j) Externe Schadensursachen:
Gab es äußere Einflüsse wie Erschütterungen, Setzungen, Überschwemmungen oder Frost-Tau-Wechsel, die zur Rissbildung beigetragen haben könnten?
Typische Schadensbilder am Wärmedämmverbundsystem (WDVS)
Ein Wärmedämmverbundsystem (WDVS) dient der energetischen Optimierung von Gebäuden, indem es eine effiziente Wärmedämmung bietet und die Bausubstanz vor Witterungseinflüssen schützt. Das System besteht aus mehreren Schichten: einem Klebemörtel, einem Dämmstoff (wahlweise aus natürlichen Materialien oder kunststoffmodifiziert), einer Armierungsschicht und einer abschließenden Oberflächengestaltung – meist in Form von Edelputz oder Klinkerriemchen. Schäden an einem WDVS entstehen häufig durch unzureichende Planung, mangelndes Fachwissen bei der Ausführung oder durch Materialfehler. Wie auch bei Rissen in Putzsystemen können verschiedenste Faktoren zum Versagen der Fassade führen – oft handelt es sich dabei um ein Zusammenspiel mehrerer Ursachen. Besonders wichtig: Wärmedämmverbundsysteme gelten als wartungsintensiv. Der Oberputz, meist kunstharzbasiert, muss im Regelfall alle 10 bis 15 Jahre erneuert oder überarbeitet werden, um die Schutzfunktion der Gebäudehülle langfristig zu erhalten. Eine pauschale Kostenbewertung für die Beseitigung von WDVS-Schäden ist kaum möglich. Der Sanierungsaufwand hängt vom konkreten Schadensbild ab und muss individuell beurteilt werden – unter Einbezug von Arbeitszeit, Materialeinsatz, Personalaufwand sowie eventuellen Planungsleistungen.
| Maßnahme | Grober Kostenrahmen (netto und regional abhängig) |
|---|---|
| Oberflächenbehandlung (z. B. Rissvlies, Spachtel, Anstrich) | 20–40 €/m² |
| Lokale Risssanierung mit Kellenschnitt + Putzangleichung | 40–80 €/m² |
| Komplette Überarbeitung mit Armierungsputz + Endbeschichtung | 70–130 €/m² |
| WDVS mit konstruktiven Schäden – Rückbau und Neuaufbau | ab 150 €/m² |
Schadensbild
Die Wärmedämmplatten (WDVS) zeichnen sich in ihrer Kontur sichtbar auf der Fassadenoberfläche ab. Es entstehen Raster- oder Linienmuster, die das Fugenbild der Dämmplatten nachzeichnen.
Mögliche Schadensursache
Die Stoßfugen der Dämmplatten wurden nicht fachgerecht ausgeführt – ein Verstoß gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik.
Insbesondere bei zu breiten oder ungefüllten Fugen entstehen Wärmebrücken:
In diesen Bereichen kühlt die Luft schneller ab als in der restlichen Fläche, wodurch sich die Plattenränder optisch auf der Fassade abzeichnen.
Instandhaltungsmaßnahmen
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Öffnen der schadhaften Fugen
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Fugen < 0,5 cm: Verfüllen mit systemkompatiblem Sprühschaumstoff
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Fugen > 0,5 cm: Schließen mit passendem Plattendämmstoff
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Fassadenaufbau überarbeiten
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Putz abschlagen, insbesondere im Schadbereich
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Putzflächen auf Hohlstellen prüfen und ggf. entfernen
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Erneuerung mit Systemaufbau:
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Sanierputz (Dicke ca. 15 mm)
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Oberputz auftragen
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Grundierung und Schlussanstrich
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Kostenansatz
ca. 130 €/m² (inkl. Material und Arbeitsleistung)
Leistungsanteile (nach Gewerken):
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Putz- und Stuckarbeiten / WDVS: 77 %
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Baureinigungsarbeiten: 7 %
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Maler- und Beschichtungsarbeiten: 16 %
Schadensbild
Aus den Eckpunkten von Fenster- und Türöffnungen verlaufende Risse, typischerweise in einem Winkel von ca. 45° zur Öffnung.
Mögliche Schadensursache
In den Eckpunkten von Öffnungen innerhalb eines außenliegenden Putzsystems ist gemäß den Herstellerrichtlinien eine Putzbewehrung vorzusehen. Diese Bewehrung muss korrekt verlegt und mit ausreichender Überlappung eingebracht werden. Fehlt sie oder ist sie unsachgemäß ausgeführt, kann es zu spannungsbedingten Rissbildungen kommen.
Instandhaltungsmaßnahme und Kosten
Die betroffenen Risse sind V-förmig (Kellenschnitt) zu öffnen, mit geeignetem Reparaturspachtel zu verfüllen und anschließend zu schleifen, um eine ebene Oberfläche herzustellen. Zur Wahrung eines homogenen Erscheinungsbilds ist in der Regel die Überarbeitung der gesamten Außenputzfläche erforderlich, da partielle Ausbesserungen optisch wahrnehmbar bleiben und das Gesamtbild beeinträchtigen können. Die Kosten variieren je nach Umfang der Schäden und Flächengröße, sind aber aufgrund des Flächenaufwands in der Regel als mittel bis hoch einzuschätzen.
Zusammengefasst wirken sich Bauschäden negativ auf die Gebäudesubstanz, die Sicherheit und den Verkehrswert von Immobilien aus. Ein Schaden kann zu Preisabschlägen führen. Die monetäre Bewertung hängt vom konkreten Schadensbild sowie vom betroffenen Bauteil ab und lässt sich nicht pauschal beziffern.
Bei den aufgeführten Kosten müssen zudem die regionalen Gegebenheiten, wie Arbeitsaufwand; Materialkosten; Planungs- & Überwachungskosten; Zugangsmöglichkeiten & Gerüstbau; Baunebenkosten & Zuschläge berücksichtigt werden.
Die Wertermittlung erfolgt im Regelfall objektbezogen und auf Grundlage eines individuellen Gutachtens.
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