Entwicklung von Schadenhäufigkeit und -kosten

• Laut IFB Bauforschung & BSB stieg die Zahl der gemeldeten Berufshaftpflicht-Bauschäden von 2002 bis 2013 um ca. 451 %, von etwa 33.000 € auf mindestens 67.000 € durchschnittlicher Schadenshöhe.

• Die monatlichen Baukosten in Deutschland nahmen gleichzeitig aufgrund gestiegener Bauleistungen deutlich zu, wodurch die Schadensquote relativ wuchs .

Schadentypen

• Haustechnik, Wärmedämmung und Feuchtigkeitsschäden gehören zu den häufigsten Bauschäden Insbesondere Schwachstellen in der Dämmung sind bei älteren Bestandsimmobilien nicht selten.

Einfluss des Klimawandels

• Feuchte- und Schimmelschäden nehmen in Regionen mit höheren Niederschlägen zu, insbesondere bei schlechter Wartung oder unzureichender Dämmung¹.

• Ungenügend abgedichtete Gebäude leiden durch Sturm, Starkregen und höhere Temperaturdifferenzen besonders stark.

• Ältere Bestandsimmobilie mit fehlerhafter Dämmung:

  • In fahrlässiger energetischer Sanierung enthalten sich Schimmel- und Feuchteschäden, die den Wert um 10–15 % drücken.

• Neubau unter hohem Kostendruck:

  • Mängel bei Wärmedämmung oder Technik führen schnell zu Mehrkosten und möglichen Haftungsfällen, wie aus Studien der AIA AG ersichtlich 

• Objektbegehung & Dokumentation:

  • Schadensbilder fotografisch festhalten, einschliesslich Feuchte-, Schimmel- und Dämmstatus.

• Kostenabschätzung:

  • Orientiert an IFB-Daten, derzeit etwa 67.000 € durchschnittlicher Schaden.

• Abschläge in der Verkehrswertermittlung:

  • Kalkulatorische Sonderposten für Schäden an Fassade, Technik oder Dach.

• Langfristige Risikoanalyse:

  • Einschluss klimatischer Risiken bei Feuchtigkeit und zunehmender Schimmelgefahr.

• Energiekrise & Dämmpflicht:

  • Durch BEG-Mindestanforderungen (EFH ≥ 200 kWh/m², Effizienzhausstandard) verstärken sich Feuchterisiken bei mangelnder Sanierung.

  • Feuchteschäden drohen, wenn energetische Maßnahmen unsachgemäß geplant werden

Ein Riss im Putzsystem stellt eine sichtbare Unterbrechung oder Öffnung im Baustoff, Baustoffverbund oder in der Oberfläche einer Putzstruktur dar. Solche Risse entstehen, wenn das Material über seine Belastungsgrenzen hinaus beansprucht wird – sei es mechanisch, thermisch oder durch äußere Einwirkungen.

Ursachen für Putzrisse

Die Entstehung eines Putzrisses kann durch eine Vielzahl an Einflussfaktoren begünstigt werden:

• Setzungserscheinungen des Gebäudes oder Fundaments

• Baubewegungen infolge von Tragwerksveränderungen oder Lastumlagerungen

• Temperaturschwankungen mit Ausdehnung und Schrumpfung der Baustoffe

• Feuchtigkeitseinflüsse, wie Schlagregen oder aufsteigende Nässe

• Fehlerhafte Ausführung oder Planung im Bauprozess (z. B. mangelhafte Untergrundvorbereitung, falsche Putzstärken)

• Umwelteinflüsse wie Frost, UV-Strahlung oder Erschütterungen durch Verkehr

Bewertung von Rissen in der Immobilienbewertung

Die monetäre Bewertung von Rissschäden ist komplex und lässt sich nicht pauschal beziffern. Die Höhe des Schadens hängt vom konkreten Schadensbild, der baulichen Ausführung, der Größe, Tiefe und Ausbreitung des Risses sowie vom betroffenen Bauteil ab.

Eine sachgerechte Wertermittlung berücksichtigt u. a.:

• Arbeitsaufwand (Anzahl der Arbeitskräfte, Zeitbedarf)

• Materialkosten (Putz, Armierung, Grundierung, Farbe)

• Planungs- und Überwachungskosten

• Zugangsmöglichkeiten und Gerüstbau

• Baunebenkosten und Zuschläge

Daher erfolgt die Wertermittlung im Regelfall objektbezogen und auf Grundlage eines individuellen Gutachtens.

a) Alter des Putzes:
Wann wurde der Putzauftrag durchgeführt und wie alt ist das Material zum Zeitpunkt der Begutachtung?

b) Materialzusammensetzung und Hersteller:
Welche Materialien wurden verwendet und von welchem Hersteller stammt das Putzsystem?

c) Verarbeitungsbedingungen:
Unter welchen technischen und baulichen Rahmenbedingungen wurde der Putz aufgebracht?

d) Witterungseinflüsse bei Verarbeitung:
Welche klimatischen Bedingungen herrschten während und unmittelbar nach dem Putzauftrag?

e) Beschaffenheit des Putzgrunds:
Welche Kenntnisse liegen über den Untergrund (z. B. Mauerwerk, Dämmstoff, Altputz) vor?

f) Zeitpunkt der Rissbildung:
Wann wurden die ersten Risse festgestellt und wie lässt sich deren Entstehungszeitpunkt eingrenzen?

g) Verlauf der Rissentwicklung:
Wie hat sich das Rissbild über die Zeit hinweg entwickelt? Liegen Anhaltspunkte für eine fortschreitende Ausbreitung vor?

h) Hohllagen:
Treten zusätzlich Hohllagen unterhalb der Putzoberfläche auf, die auf eine mangelhafte Haftung hinweisen?

i) Rissverlauf:
Wo beginnen und enden die Risse? Verlaufen sie horizontal, vertikal oder diagonal?

j) Externe Schadensursachen:
Gab es äußere Einflüsse wie Erschütterungen, Setzungen, Überschwemmungen oder Frost-Tau-Wechsel, die zur Rissbildung beigetragen haben könnten?