Der Wert eines Hochhauses entsteht aus dem Zusammenspiel von Lage, Ertrag, Technik und Zukunftsfähigkeit
Bei einem gewerblich genutzten Hochhaus reicht es nicht aus, eine durchschnittliche Miete mit der Gesamtfläche zu multiplizieren. Die einzelnen Geschosse können sich hinsichtlich Aussicht, Belichtung, Erreichbarkeit, Flächeneffizienz, Ausbauqualität und Vermietbarkeit deutlich unterscheiden. Gleichzeitig wirken sich Aufzugsanlagen, Brandschutz, Fassade, Gebäudetechnik und Energieversorgung wesentlich auf Betriebskosten und zukünftige Investitionen aus.
Die sachverständige Bewertung muss deshalb sowohl die gegenwärtigen Erträge als auch die langfristige Wettbewerbsfähigkeit des Gebäudes untersuchen. Besonders relevant sind Mietvertragslaufzeiten, Leerstand, Anschlussvermietungsrisiken, CapEx-Bedarf, technische Obsoleszenz und die Frage, ob das Hochhaus auch künftig den Anforderungen institutioneller Nutzer und Investoren entspricht.
Was gilt als Hochhaus?
Nach der Musterbauordnung gelten Gebäude als Hochhäuser, wenn die Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist, mehr als 22 Meter über der Geländeoberfläche liegt.
Hochhäuser sind Sonderbauten. Die konkret anzuwendenden bauordnungsrechtlichen Anforderungen richten sich nach dem jeweiligen Landesrecht und der Genehmigungssituation des Objekts.
Für welche Zwecke werden Hochhäuser bewertet?
Je nach Auftrag unterscheiden sich Wertbegriff, Methodik, Dokumentationstiefe und Anforderungen an die Plausibilisierung.
Verkehrswertgutachten
Ermittlung des Marktwerts für An- und Verkauf, Vermögensauseinandersetzungen, gerichtliche Verfahren, Unternehmensentscheidungen oder interne Dokumentationszwecke.
Beleihungswertgutachten
Langfristig und vorsichtig ausgerichtete Bewertung für Finanzierungs- und Kreditsicherungszwecke unter Berücksichtigung nachhaltiger Erträge und Verwertbarkeit.
Mehr zum Beleihungswertgutachten →An- und Verkaufsprüfung
Plausibilisierung des Kaufpreises, Prüfung der Ertragsannahmen, Szenarioanalysen und Aufbereitung der wertrelevanten Chancen und Risiken für Investoren.
Investmentvermögen
Bewertungen und Bewertungsunterstützung im Umfeld institutioneller Anleger und Immobilienfonds unter Beachtung der jeweils maßgeblichen regulatorischen und auftragsspezifischen Vorgaben.
Welche Faktoren machen die Hochhausbewertung besonders anspruchsvoll?
Hochhäuser bündeln eine Vielzahl technischer, wirtschaftlicher und rechtlicher Risiken in einem Objekt. Schon geringe Änderungen einzelner Annahmen können bei großen Flächen erhebliche Wertauswirkungen verursachen.
Geschossabhängige Mieten
Aussicht, Belichtung, Gebäudeseite, Höhe, Erreichbarkeit und Repräsentativität können zu unterschiedlichen Mietniveaus innerhalb desselben Gebäudes führen.
Vertikale Erschließung
Anzahl, Geschwindigkeit, Kapazität, Zonierung und Ausfallrisiko der Aufzüge beeinflussen Nutzerkomfort, Betriebskosten und Vermietbarkeit der oberen Etagen.
Technische Gebäudeausrüstung
Kälte, Wärme, Lüftung, Druckhaltung, Elektroversorgung, Gebäudeautomation und Sicherheitsanlagen sind komplex und können hohe Erneuerungsinvestitionen auslösen.
Fassade und Gebäudehülle
Fassadensanierungen, Glasersatz, Dichtungen, Befestigungen, Sonnenschutz und bauphysikalische Defizite können bei großen Fassadenflächen erhebliche CapEx-Risiken verursachen.
Brandschutz und Betriebssicherheit
Rettungswege, Sicherheitstreppenräume, Feuerwehraufzüge, Druckbelüftung, Brandmelde- und Löschanlagen sowie wiederkehrende Prüfungen sind für Betrieb und Investitionsplanung zentral.
Flächeneffizienz
Große Kerne, Technikflächen und Erschließungszonen können den Anteil vermietbarer Flächen reduzieren. Entscheidend sind Mietfläche, BGF, Effizienzquote und Teilbarkeit.
Mieterstruktur und Klumpenrisiko
Großmieter, gleichzeitige Vertragsabläufe, Sonderkündigungsrechte und hohe mieterspezifische Ausbauten können die Ertragsstabilität wesentlich beeinflussen.
Betriebskosten
Energie, Reinigung, Sicherheit, Wartung, Aufzüge, technische Anlagen und Gemeinschaftsflächen können überdurchschnittliche Nebenkosten verursachen und die Konkurrenzfähigkeit begrenzen.
Die nachhaltige Miete ist der zentrale Werttreiber
Gewerbemieten sind frei verhandelbar und können selbst innerhalb eines Teilmarkts deutlich variieren. Bei einem Hochhaus ist daher eine differenzierte Mietanalyse erforderlich. Vertragsmieten, Marktmieten, mietfreie Zeiten, Incentives, Ausbaukostenzuschüsse, Indexierungen und Optionsrechte müssen getrennt untersucht werden.
Bei großvolumigen Objekten empfiehlt sich regelmäßig eine geschoss-, nutzungs- und mietvertragsbezogene Betrachtung. Büro-, Einzelhandels-, Gastronomie-, Lager-, Technik- und Stellplatzflächen weisen unterschiedliche Ertrags- und Risikoprofile auf.
Für die Anschlussvermietung sind nicht nur nominale Angebotsmieten relevant. Entscheidend sind effektiv erzielbare Mieten nach Berücksichtigung marktüblicher Incentives, Umbaukosten, Vermarktungszeiten und möglicher Leerstandsperioden.
Typische Mietvertragskennzahlen
✓ Vertragsmiete und marktüblich erzielbare Miete
✓ WAULT beziehungsweise gewichtete Restlaufzeit
✓ Indexierungs- und Staffelklauseln
✓ Kündigungs-, Options- und Sonderrechte
✓ Mietfreie Zeiten und Incentives
✓ Umlagefähigkeit von Betriebskosten
✓ Bonität und Branchenstruktur der Mieter
✓ Leerstand, Untermietflächen und Flächenreserven
Welche Bewertungsverfahren kommen zum Einsatz?
Bei gewerblich genutzten Hochhäusern steht regelmäßig die Ertragskraft im Vordergrund. Die Wahl und Gewichtung der Verfahren richtet sich nach Bewertungszweck, Datenlage und Marktüblichkeit.
Ertragswertverfahren
Marktüblich erzielbare Erträge, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer, Bodenwert und objektspezifisch angepasster Liegenschaftszinssatz bilden die zentralen Bewertungsgrößen.
Periodisches Ertragswertverfahren
Unterschiedliche Erträge innerhalb eines überschaubaren Betrachtungszeitraums können explizit abgebildet werden, etwa bei auslaufenden Mietverträgen, gestaffeltem Leerstandsabbau oder geplanten Modernisierungen.
Discounted-Cashflow-Analyse
Für Investitions- und Szenariobetrachtungen können periodengenaue Zahlungsströme, Vermietungskosten, CapEx, Mietwachstum, Leerstand und ein Exit-Wert transparent modelliert werden.
Vergleichs- und Kontrollbetrachtung
Transaktionen, Multiplikatoren, Nettoanfangsrenditen und marktübliche Kennzahlen vergleichbarer Investmentimmobilien dienen der Plausibilisierung, sofern belastbare Daten verfügbar sind.
Warum Szenarioanalysen besonders wichtig sind
Bei einer großen vermietbaren Fläche führen bereits geringe Änderungen der Marktmiete, des Kapitalisierungszinssatzes, der Leerstandsquote oder der Investitionskosten zu erheblichen absoluten Wertänderungen.
Ein belastbares Gutachten sollte daher zentrale Annahmen nicht nur punktuell ansetzen, sondern ihre Wirkung in plausiblen Sensitivitäten und Szenarien untersuchen.
CapEx kann den Wert eines Hochhauses entscheidend verändern
Die technische Lebensdauer einzelner Anlagen ist häufig deutlich kürzer als die wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gesamtgebäudes. Deshalb ist eine bauteil- und anlagenbezogene Investitionsplanung erforderlich.
Aufzüge
Modernisierung von Steuerung, Antrieb, Kabinen, Türen und Sicherheitskomponenten sowie mögliche Kapazitätsprobleme bei veränderter Nutzerzahl.
Fassade
Dichtigkeit, Befestigung, Wärmeschutz, Sonnenschutz, Glas, Schadstoffrisiken und mögliche Einschränkungen während einer Sanierung.
Heizung, Kälte und Lüftung
Restlebensdauer, Effizienz, Redundanz, Ersatzteilverfügbarkeit, Dekarbonisierung und Anpassungsfähigkeit an neue Nutzungskonzepte.
Brandschutztechnik
Sprinkler, Brandmeldung, Alarmierung, Rauchfreihaltung, Sicherheitsstrom, Feuerwehraufzüge und Dokumentation wiederkehrender Prüfungen.
Innenausbau
Ausbauzustand, Rückbaupflichten, mieterspezifische Einbauten, flexible Teilbarkeit und Kosten einer marktgerechten Neuvermietung.
Schadstoffe und Altlasten
Bei älteren Gebäuden können Schadstoffe in Fassaden, Brandschutzbekleidungen, Dichtstoffen oder technischen Anlagen erhebliche Sanierungsrisiken verursachen.
Energieeffizienz und Anpassungsfähigkeit beeinflussen die Marktgängigkeit
Institutionelle Nutzer und Investoren achten zunehmend auf Energieverbrauch, CO₂-Intensität, Zertifizierungen, Komfort, Flächenflexibilität und die technische Umsetzbarkeit von Dekarbonisierungsmaßnahmen. Bei Hochhäusern können energetische Verbesserungen aufgrund der Fassadenfläche und der komplexen Anlagentechnik besonders investitionsintensiv sein.
Bewertungsrelevant ist deshalb nicht allein der aktuelle Energieausweis. Zu untersuchen sind der tatsächliche Verbrauch, die zukünftige Vermietbarkeit, notwendige Investitionen, mögliche Stranding-Risiken und die Frage, ob die Kosten über Mieten oder Betriebskosten am Markt getragen werden können.
Zukunftsrelevante Prüffelder
✓ Energieverbrauch und CO₂-Intensität
✓ Heizungs- und Kälteversorgung
✓ Fassaden- und Sonnenschutzkonzept
✓ Flexible Grundrisse und Teilbarkeit
✓ Nutzerkomfort und Innenraumqualität
✓ Fahrrad-, Lade- und Mobilitätsinfrastruktur
✓ Technische und wirtschaftliche Umnutzbarkeit
Aktuelle Bewertungsprojekte in der Hamburger Innenstadt
Im Rahmen der Professur für Immobilienbewertung werden regelmäßig großvolumige Büro- und Geschäftsimmobilien untersucht. Die beiden bereits vorhandenen Projektverlinkungen wurden vollständig übernommen.
Bewertung des Columbus-Hauses in Hamburg
Untersuchung eines markanten Geschäftsgebäudes mit einem 22-geschossigen Hochhausturm, einem siebengeschossigen Flachbau und mehr als 18.000 m² vermietbarer Büro- und Ladenfläche.
Rund 50 Studenten erhoben in mehr als 400 Interviews aktuelle Mietdaten für Büro- und Ladenflächen und werteten diese statistisch aus.
Zum Projekt Columbus-Haus →Büro- und Geschäftshaus mit mehr als 10.000 m² Mietfläche
Analyse eines großvolumigen Büro- und Geschäftshauses in Hamburg-Neustadt mit Läden, Büroflächen, Technikbereichen und Tiefgarage.
Die lokale Mietuntersuchung umfasste mehr als 100 Interviews mit Büro- und Ladenmietern im Umfeld des Bewertungsobjekts.
Zum Projekt Büro- und Geschäftshaus →In fünf Schritten zum Hochhausgutachten
Auftragsklärung
Abstimmung von Wertbegriff, Stichtag, Bewertungszweck, Berichtstiefe und besonderen Anforderungen.
Datenraum
Prüfung von Mietverträgen, Flächen, Betriebskosten, Technik, CapEx, Genehmigungen und rechtlichen Verhältnissen.
Besichtigung
Aufnahme von Gebäude, Mietflächen, Technikzentralen, Erschließung, Außenanlagen und Umfeld.
Markt und Modell
Ableitung von Marktmieten, Kosten, Zinssätzen, Vermietungsannahmen und objektspezifischen Szenarien.
Gutachten
Nachvollziehbare Herleitung, Sensitivitäten, Risikowürdigung und Übergabe der Bewertung.
Welche Dokumente sind für die Bewertung hilfreich?
Der Unterlagenbedarf richtet sich nach Nutzungsstruktur, Bewertungszweck und Datenverfügbarkeit. Bei komplexen Hochhäusern ist ein strukturierter Datenraum besonders wichtig.
FAQ zur Bewertung von Hochhäusern
Hochhaus oder großvolumige Gewerbeimmobilie bewerten lassen
Für eine erste Einschätzung sind insbesondere Anschrift, Objektart, vermietbare Fläche, Nutzungsstruktur, Bewertungsanlass, gewünschter Stichtag sowie Angaben zu Leerstand und Mietvertragsstruktur hilfreich. Vorhandene Exposés, Mietlisten und technische Berichte können anschließend strukturiert geprüft werden.
Jetzt Anfrage senden E-Mail schreiben Immobilienwert online einschätzenSachverständigenbüro Dr. Beug Immobilien
Telefon: 0162 1531 468
E-Mail: info@dr-beug-immobilien.de
Tätigkeitsgebiet: insbesondere Hamburg, Berlin, Frankfurt und München
Hinweis: Bewertungsmethodik, Unterlagenbedarf und Gutachtenumfang richten sich nach Objekt, Stichtag und Bewertungszweck. Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder technische Fachberatung.
Stand der fachlichen Überarbeitung: Juli 2026.
Ausgewählte amtliche Grundlagen:
Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV
§ 31 KARBV – Grundlagen und Annahmen der Immobilienbewertung
Muster-Hochhaus-Richtlinie – MHHR
Die konkrete bauordnungsrechtliche Beurteilung richtet sich nach dem jeweils geltenden Landesrecht und der objektspezifischen Genehmigungslage.
