Immobilien-Ratgeber - gratis zum Download

Von der ersten Immobiliensuche bis zur Schlüsselübergabe – in unserem kostenlosen Ratgeber finden Sie alles, was Sie für einen erfolgreichen Immobilienkauf oder -verkauf wissen müssen. Ob Finanzierung, Besichtigungstipps oder der Ablauf des Kaufprozesses: Wir geben Ihnen einen klaren Leitfaden an die Hand, mit dem Sie gut informiert und sicher entscheiden können. 

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Eine geerbte Immobilie ist nicht nur ein Vermögenswert. Mit dem Erbfall entstehen rechtliche, steuerliche und wirtschaftliche Fragen: Soll das Haus behalten, vermietet oder verkauft werden? Wie hoch ist der Marktwert? Was gilt bei einer Erbengemeinschaft? Wird ein Erbschein benötigt und welche steuerlichen Auswirkungen kann ein Verkauf haben? Dieser Ratgeber gibt einen strukturierten Überblick über die wichtigsten Entscheidungen rund um eine geerbte Immobilie und zeigt, warum eine fundierte Immobilienbewertung häufig die Grundlage für eine sachgerechte Lösung bildet. Fundierte Einordnung von Immobilienwert, wirtschaftlichen Entscheidungsalternativen und wertrelevanten Eigenschaften einer geerbten Immobilie. Grundstück, Gebäudezustand, Rechte, Belastungen, Modernisierungsbedarf und Marktgegebenheiten werden sachverständig beurteilt. Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (S) und Recognised European Valuer (REV). Von der neutralen Wertermittlung bis zur professionellen Vermarktung kann der gesamte immobilienwirtschaftliche Prozess begleitet werden. Nicht jede Frage muss unmittelbar abschließend beantwortet werden. Einige Punkte sollten jedoch frühzeitig geklärt werden, bevor über Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung entschieden wird. Testament, Erbvertrag, gesetzliche Erbfolge und gegebenenfalls die Zusammensetzung einer Erbengemeinschaft feststellen. Neben Vermögenswerten auch Darlehen, Grundschulden, Verträge und weitere Verpflichtungen erfassen. Insbesondere bei einer möglichen Ausschlagung der Erbschaft darf die gesetzliche Frist nicht übersehen werden. Versicherungsschutz, Leerstand, Versorgung, Schlüssel, bestehende Mietverhältnisse und Gebäudezustand prüfen. Eine neutrale Bewertung schafft eine gemeinsame wirtschaftliche Entscheidungsgrundlage. Behalten, selbst nutzen, vermieten, Miterben auszahlen oder verkaufen – erst nach einer Gesamtbetrachtung entscheiden. Mit dem Tod des Erblassers geht dessen Vermögen als Ganzes auf den Erben beziehungsweise die Erben über. Zur Erbschaft können deshalb nicht nur Vermögenswerte wie ein Haus oder eine Wohnung gehören, sondern auch bestehende Verbindlichkeiten und weitere Verpflichtungen. Eine Erbschaft kann ausgeschlagen werden. Die gesetzliche Ausschlagungsfrist beträgt grundsätzlich sechs Wochen. Der Beginn der Frist richtet sich nach den gesetzlichen Voraussetzungen und insbesondere nach der Kenntnis vom Erbfall und vom Grund der eigenen Erbenstellung. In bestimmten Auslandsfällen beträgt die Frist sechs Monate. Bei unklarer Vermögens- oder Schuldensituation sollte deshalb frühzeitig rechtlicher Rat eingeholt werden. Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben. Die einzelne Immobilie gehört daher nicht anteilig in Form einzelner Zimmer oder Geschosse jeweils einem Miterben. Über einen Nachlassgegenstand kann grundsätzlich nur gemeinschaftlich verfügt werden. Soll die geerbte Immobilie verkauft werden, müssen die erforderlichen Entscheidungen und Erklärungen von den hierzu berechtigten Erben gemeinsam getragen werden. Ein Miterbe kann die Immobilie gegebenenfalls übernehmen und die übrigen Beteiligten im Rahmen einer abgestimmten Auseinandersetzung abfinden. Bei einer vermieteten Immobilie kann auch die gemeinsame Fortführung als Kapitalanlage eine Option sein. Ein nachvollziehbar ermittelter Marktwert kann Interessengegensätze versachlichen und eine gemeinsame wirtschaftliche Grundlage schaffen. Die Einschätzung des Immobilienwertes ist bei einer Erbengemeinschaft häufig der zentrale Ausgangspunkt. Ein zu niedrig angesetzter Wert kann einzelne Beteiligte benachteiligen, ein unrealistisch hoher Wert kann dagegen eine Auseinandersetzung oder einen Verkauf erheblich erschweren. Durch den Erbfall wird der Erbe Eigentümer, auch wenn im Grundbuch zunächst weiterhin der Verstorbene eingetragen ist. Das Grundbuch ist deshalb zu berichtigen. Hierfür muss die Erbfolge gegenüber dem Grundbuchamt nachgewiesen werden. Der Nachweis der Erbfolge kann insbesondere durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis geführt werden. Beruht die Erbfolge auf einer öffentlichen letztwilligen Verfügung, können die Urkunde und die gerichtliche Eröffnungsniederschrift den Erbschein ersetzen, soweit das Grundbuchamt die Erbfolge dadurch als nachgewiesen ansieht. Für die Eintragung der Erben wird die entsprechende Grundbuchgebühr nicht erhoben, wenn der Eintragungsantrag innerhalb von zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Andere Kosten können hiervon unberührt bleiben. Die steuerliche Belastung hängt insbesondere vom Verwandtschaftsverhältnis, vom steuerpflichtigen Erwerb und von möglichen Steuerbefreiungen ab. Der Wert einer Immobilie ist dabei nur ein Bestandteil des gesamten Erwerbs. Für das vom Erblasser selbst genutzte Familienheim sieht das Erbschaftsteuerrecht unter bestimmten Voraussetzungen besondere Steuerbefreiungen für Ehegatten, Lebenspartner sowie Kinder beziehungsweise Kinder verstorbener Kinder vor. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann der Erwerb des Familienheims steuerfrei sein, wenn die Immobilie unverzüglich zur eigenen Wohnnutzung bestimmt wird und die weiteren Voraussetzungen eingehalten werden. Auch Kinder beziehungsweise Kinder verstorbener Kinder können unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Steuerbefreiung erhalten. Die Begünstigung ist dabei grundsätzlich auf eine Wohnfläche von 200 m² begrenzt. Die wirtschaftlich beste Entscheidung hängt von der Immobilie ebenso ab wie von der persönlichen Situation der Erben. Eine pauschale Empfehlung ist deshalb nicht sinnvoll. Sinnvoll kann die Eigennutzung insbesondere sein, wenn Lage, Grundriss, laufende Kosten und gegebenenfalls erforderliche Modernisierungen zur eigenen Lebensplanung passen. Hier sollten nachhaltig erzielbare Miete, Verwaltungsaufwand, Instandhaltung, Finanzierung und steuerliche Auswirkungen gemeinsam betrachtet werden. Will ein Erbe die Immobilie übernehmen, sollte die Abfindung auf einer belastbaren Wertgrundlage basieren. Ein Verkauf schafft Liquidität und kann insbesondere bei mehreren Erben eine klare Auseinandersetzung des Immobilienvermögens ermöglichen. Bei einem unentgeltlichen Erwerb wird für die Prüfung eines privaten Veräußerungsgeschäfts grundsätzlich auf die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger abgestellt. Die Zehn-Jahres-Frist beginnt daher nicht allein aufgrund des Erbfalls automatisch neu. Neben dem Erbnachweis sollten auch die objektbezogenen Unterlagen frühzeitig zusammengestellt werden. Dies erleichtert Bewertung, Abstimmung innerhalb der Erbengemeinschaft und einen möglichen Verkauf. Gerade bei einer geerbten Immobilie treffen emotionale Erinnerungen, unterschiedliche Interessen der Erben und erhebliche Vermögenswerte aufeinander. Eine sachverständige Bewertung trennt persönliche Vorstellungen von der Marktbetrachtung. Nach Klärung der Erbfolge und der Verkaufsentscheidung sollte die Immobilie nicht vorschnell mit einem beliebigen Angebotspreis am Markt platziert werden. Ausgangspunkt ist eine fundierte Bewertung und darauf aufbauend eine objektspezifische Vermarktungsstrategie. Erbnachweis und Objektunterlagen systematisch zusammenstellen. Marktgerechte Grundlage für die Preisstrategie schaffen. Fotos, Grundrisse, Exposé und Objektinformationen professionell aufbereiten. Passende Käuferzielgruppen gezielt ansprechen. Besichtigungen, Kaufinteresse und Finanzierung strukturiert steuern. Kaufvertragsvorbereitung, Notartermin und Immobilienübergabe begleiten. Eine geerbte Eigentumswohnung in Hamburg, ein Einfamilienhaus in Bergen oder eine Ferienimmobilie an der Ostseeküste stellen unterschiedliche Anforderungen an Bewertung und Vermarktung. Entscheidend ist immer der konkrete Teilmarkt. Stark differenzierte Stadtteil- und Mikrolagen erfordern eine marktnahe Bewertung des konkreten Objekts. Dauerwohnen, Zweitwohnsitz, Feriennutzung und besondere Lagen können zu sehr unterschiedlichen Wert- und Vermarktungssituationen führen. Mit dem Erbfall geht das Vermögen des Erblassers im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den Erben beziehungsweise die Erben über. Die spätere Grundbuchberichtigung dokumentiert die neue Eigentumssituation im Grundbuch. Die Ausschlagungsfrist beträgt grundsätzlich sechs Wochen. In bestimmten Auslandsfällen gilt eine sechsmonatige Frist. Wann die Frist konkret beginnt, richtet sich nach den gesetzlichen Voraussetzungen des Einzelfalls. Nein. Beruht die Erbfolge beispielsweise auf einer öffentlichen letztwilligen Verfügung, können diese Urkunde und die Eröffnungsniederschrift für den Nachweis der Erbfolge genügen. Das Grundbuchamt kann jedoch einen Erbschein verlangen, wenn die Erbfolge dadurch nicht ausreichend nachgewiesen ist. Für die Eintragung der Erben wird die entsprechende Grundbuchgebühr nicht erhoben, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingereicht wird. Daraus folgt jedoch keine allgemeine Kostenfreiheit für sämtliche damit verbundenen Vorgänge. Eine zum Nachlass gehörende Immobilie kann grundsätzlich nicht von einem einzelnen Miterben allein verkauft werden. Über einen Nachlassgegenstand können die Erben grundsätzlich nur gemeinschaftlich verfügen. Der persönliche Freibetrag für Kinder und Stiefkinder beträgt bei unbeschränkter Steuerpflicht grundsätzlich 400.000 Euro je Erwerber. Daneben können weitere steuerliche Regelungen und Befreiungen relevant sein. Nein. Für Familienheime bestehen unter bestimmten Voraussetzungen besondere Steuerbefreiungen. Die Voraussetzungen unterscheiden sich unter anderem danach, ob Ehegatten beziehungsweise Lebenspartner oder Kinder die Immobilie erwerben. Insbesondere die vorgesehene Selbstnutzung und deren Dauer können entscheidend sein. Bei einem unentgeltlichen Erwerb wird für die Anwendung des § 23 EStG grundsätzlich auf die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger abgestellt. Die Erbschaft setzt daher nicht allein eine neue Zehn-Jahres-Frist in Gang. Der konkrete Sachverhalt sollte vor einem Verkauf steuerlich geprüft werden. Eine Bewertung schafft eine objektive Grundlage für Verkauf, Eigennutzung, Vermietung oder die Auszahlung von Miterben. Besonders innerhalb einer Erbengemeinschaft kann ein nachvollziehbarer Marktwert helfen, unterschiedliche Preisvorstellungen zu versachlichen. Nicht zwangsläufig. Vor einer größeren Investition sollte geprüft werden, welchen Marktwert die Immobilie im aktuellen Zustand besitzt und ob die voraussichtliche Wertwirkung einer Sanierung in einem wirtschaftlich sinnvollen Verhältnis zu den Kosten steht. Dr. Beug Immobilien unterstützt Erben und Erbengemeinschaften bei der sachverständigen Bewertung und – sofern gewünscht – bei der anschließenden professionellen Vermarktung der Immobilie. So entsteht eine nachvollziehbare wirtschaftliche Grundlage für die weitere Entscheidung.

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