Budget, Kosten, Eigenkapital und monatliche Rate richtig berechnen
Bevor die Suche nach dem passenden Haus oder der passenden Wohnung beginnt, sollte klar sein, welcher Kaufpreis langfristig finanzierbar ist. Nicht allein das Einkommen entscheidet über den möglichen Immobilienkauf, sondern das Zusammenspiel aus Eigenkapital, monatlichem Haushaltsüberschuss, Erwerbsnebenkosten, Zins, Tilgung und ausreichenden finanziellen Reserven.
Dr. Beug Immobilien verbindet Immobilienkauf, Kaufpreisprüfung und Finanzierungsplanung. Der kostenlose Finanzierungsrechner ermöglicht eine erste Orientierung; für eine individuelle Finanzierung steht zusätzlich eine persönliche Finanzierungsberatung zur Verfügung.
Nicht die maximal mögliche Finanzierung sollte das Ziel sein
Banken prüfen, welche Darlehenssumme sie einem Haushalt grundsätzlich zur Verfügung stellen können. Für Käufer ist jedoch eine andere Frage entscheidend: Welche monatliche Belastung lässt sich über viele Jahre tragen, ohne dass Lebensqualität, Rücklagenbildung und finanzielle Flexibilität verloren gehen?
Deshalb sollte die Finanzierung nicht von einer pauschalen Prozentzahl des Einkommens abgeleitet werden. Entscheidend ist eine individuelle Haushaltsrechnung, die sämtliche regelmäßigen und unregelmäßigen Ausgaben sowie ausreichende Reserven berücksichtigt.
Fünf Schritte zu einer tragfähigen Immobilienfinanzierung
Haushaltsbudget ermitteln
Einkommen, laufende Ausgaben, Versicherungen, Mobilität, Freizeit, Urlaube und regelmäßige Rücklagen werden gegenübergestellt. Daraus ergibt sich der tatsächlich verfügbare monatliche Überschuss.
Eigenkapital bestimmen
Bankguthaben, Wertpapiere und andere verfügbare Mittel können die notwendige Darlehenssumme reduzieren. Ein Teil der Liquidität sollte jedoch als Reserve erhalten bleiben.
Gesamtkosten berechnen
Neben dem Kaufpreis müssen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, gegebenenfalls Maklerkosten sowie geplante Modernisierungen und notwendige Anschaffungen berücksichtigt werden.
Finanzierung vergleichen
Sollzins, Effektivzins, Sollzinsbindung, Tilgung, Sondertilgungsrechte und Möglichkeiten zur Änderung der Tilgung sollten gemeinsam betrachtet werden.
Belastbarkeit prüfen
Die Finanzierung sollte auch dann funktionieren, wenn unerwartete Reparaturen entstehen, sich Einkommen verändert oder nach Ende der Sollzinsbindung eine höhere Anschlussrate erforderlich wird.
Wie viel Rate kann tatsächlich getragen werden?
Der Ausgangspunkt einer Finanzierung sollte nicht eine abstrakte maximale Kreditrate sein, sondern der reale finanzielle Spielraum des Haushalts.
– laufende Lebenshaltungskosten
– sonstige Verpflichtungen
– Rücklagen
= verfügbarer Haushaltsüberschuss
Nicht vergessen:
Immobilienfinanzierung online berechnen
Mit dem Finanzierungsrechner von Dr. Beug Immobilien können Kaufinteressenten unterschiedliche Finanzierungsszenarien zunächst selbst durchspielen.
Kaufpreis, Eigenkapital, Darlehenshöhe, Zinssatz und Tilgung können verändert werden, um die Auswirkungen auf die monatliche Belastung besser einordnen zu können.
Zum kostenlosen Finanzierungsrechner →Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?
Eine gesetzlich vorgeschriebene Eigenkapitalquote für den Immobilienkauf gibt es nicht. Grundsätzlich reduziert zusätzliches Eigenkapital die benötigte Darlehenssumme und kann die Finanzierungskonditionen verbessern.
Gleichzeitig sollte nicht das gesamte verfügbare Vermögen in den Kauf eingebracht werden. Nach dem Erwerb können Umzug, Einrichtung, Reparaturen oder Modernisierungen zusätzliche Liquidität erfordern.
Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, hängt deshalb unter anderem von Kaufpreis, Einkommen, Objektzustand, Finanzierungsbedingungen und persönlicher Risikobereitschaft ab.
Der Kaufpreis ist nur ein Teil der tatsächlichen Kosten
Kaufpreis
Der vereinbarte Preis für Grundstück und Gebäude bildet den Ausgangspunkt der Finanzierung.
Grunderwerbsteuer
Die Höhe unterscheidet sich nach Bundesland und muss zusätzlich zum Kaufpreis finanziell eingeplant werden.
Notar und Grundbuch
Beurkundung, Grundschuldbestellung und Grundbucheintragungen verursachen weitere Erwerbskosten.
Maklerkosten
Soweit eine Maklerprovision anfällt, muss auch diese in der Gesamtfinanzierung berücksichtigt werden.
Modernisierung
Bei Bestandsgebäuden sollten notwendige Arbeiten möglichst vor dem Kauf erkannt und mitfinanziert werden.
Reserve
Auch nach dem Kauf sollte ausreichend Liquidität für unvorhergesehene Ausgaben verfügbar bleiben.
Der Zinssatz bestimmt einen wesentlichen Teil der Finanzierungskosten
Bereits vergleichsweise kleine Unterschiede beim Zinssatz können bei großen Darlehenssummen über viele Jahre erhebliche Auswirkungen auf die Gesamtkosten haben. Angebote sollten deshalb nicht nur anhand der monatlichen Rate verglichen werden.
Die Tilgung entscheidet über die Geschwindigkeit des Schuldenabbaus
Eine höhere Tilgung erhöht zunächst die monatliche Rate, reduziert jedoch schneller die Restschuld. Die richtige Höhe muss deshalb zwischen langfristigem Schuldenabbau und ausreichender monatlicher Liquidität abgewogen werden.
Kurze oder lange Zinsbindung?
Eine längere Sollzinsbindung schafft Planungssicherheit, weil der vereinbarte Zinssatz über einen längeren Zeitraum feststeht. Eine kürzere Bindung kann dagegen flexibler sein und je nach Marktsituation andere Konditionen ermöglichen.
Welche Variante sinnvoll ist, hängt nicht von einer allgemeinen Zinsprognose allein ab. Entscheidend sind unter anderem Restschuld, Tilgungsplan, persönliche Risikobereitschaft, geplante Haltedauer und finanzielle Reserven.
Nicht nur auf den Zinssatz schauen
Sondertilgungen
Zusätzliche Tilgungsmöglichkeiten können helfen, die Restschuld schneller zu reduzieren.
Tilgungssatzwechsel
Flexible Tilgungsoptionen können bei Veränderungen des Einkommens zusätzlichen Spielraum schaffen.
Bereitstellungszinsen
Vor allem bei Neubau oder größeren Sanierungen kann der Zeitraum bis zur vollständigen Auszahlung wichtig sein.
Restschuld
Die erwartete Restschuld am Ende der Sollzinsbindung ist für das Risiko der Anschlussfinanzierung besonders wichtig.
Eine gute Finanzierung funktioniert nicht nur im Idealfall
Vor Vertragsabschluss sollte geprüft werden, wie robust die Finanzierung bei Veränderungen der persönlichen oder wirtschaftlichen Situation bleibt.
Kaufpreis und Modernisierung gemeinsam finanzieren
Bei älteren Häusern sollte nicht ausschließlich der Kaufpreis betrachtet werden. Dach, Heizung, Fenster, Elektroinstallation, Leitungen oder energetische Maßnahmen können nach dem Erwerb erhebliche zusätzliche Investitionen erforderlich machen.
Werden diese Kosten erst nach dem Kauf erkannt, kann eine ursprünglich solide Finanzierung schnell zu knapp kalkuliert sein.
Vor dem Kauf prüfen, was die Immobilie tatsächlich wert ist
Die Finanzierung beantwortet die Frage, ob ein Kaufpreis bezahlt werden kann. Sie beantwortet jedoch nicht automatisch, ob der verlangte Kaufpreis auch marktgerecht ist.
Zur Kaufpreisberatung →Förderprogramme frühzeitig prüfen
Abhängig von Immobilie, energetischem Standard, geplanter Modernisierung und persönlicher Situation können öffentliche Förderprogramme oder vergünstigte Finanzierungsmöglichkeiten infrage kommen.
Da Förderprogramme und Voraussetzungen regelmäßig angepasst werden, sollten die jeweils aktuellen Bedingungen bereits vor Abschluss der Finanzierung geprüft werden.
Finanzierung strukturiert vergleichen
Ein Finanzierungsangebot sollte nicht nur nach dem niedrigsten Nominalzins ausgewählt werden. Effektivzins, Tilgungsstruktur, Zinsbindung, Sondertilgungsrechte und langfristige Restschuld müssen gemeinsam zur persönlichen Situation passen.
Dr. Beug Immobilien unterstützt bei der Entwicklung und dem Vergleich einer geeigneten Finanzierungsstruktur.
Zur Finanzierungsberatung →Finanzmanagement und Immobilienbewertung
Prof. Dr. Benjamin Beug verfügt über einen wissenschaftlichen Hintergrund im Bankwesen und ist Professor für Betriebswirtschaftslehre, Finanzmanagement und Immobilienbewertung.
Dadurch können Finanzierung, Kaufpreis und Immobilienwert nicht isoliert, sondern gemeinsam betrachtet werden.
Den Hauskauf vollständig vorbereiten
Hauskauf ohne Eigenkapital?
Chancen und Risiken einer Finanzierung mit wenig oder ohne Eigenkapital.
Checkliste Hauskauf
Wichtige Unterlagen, Prüfungen und Fragen vor dem Immobilienkauf.
Kaufpreisberatung
Den geforderten Immobilienpreis vor der Kaufentscheidung fachlich einordnen lassen.
Finanzierungsrechner
Darlehenssumme, Zins, Tilgung und monatliche Rate online kalkulieren.
Finanzierung beim Hauskauf
Wie hoch darf die monatliche Kreditrate sein?
Eine für jeden Haushalt passende feste Prozentgrenze gibt es nicht. Entscheidend ist, welcher Betrag nach sämtlichen Lebenshaltungskosten, Verpflichtungen und notwendigen Rücklagen dauerhaft für die Finanzierung zur Verfügung steht.
Wie viel Eigenkapital wird für einen Hauskauf benötigt?
Eine gesetzliche Mindestquote besteht nicht. Mehr Eigenkapital reduziert grundsätzlich die notwendige Darlehenssumme und kann die Finanzierungskonditionen verbessern. Gleichzeitig sollte nach dem Kauf eine ausreichende Liquiditätsreserve verbleiben.
Welche Kosten müssen zusätzlich zum Kaufpreis berücksichtigt werden?
Zusätzlich zum Kaufpreis fallen insbesondere Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten an. Je nach Kauf können außerdem Maklerkosten, Modernisierungskosten, Umzug und weitere Anschaffungen hinzukommen.
Was ist wichtiger – Sollzins oder Effektivzins?
Beide Werte sind relevant. Für einen Kostenvergleich verschiedener Darlehensangebote ist insbesondere der Effektivzins hilfreich. Darüber hinaus sollten jedoch auch Tilgung, Zinsbindung, Sondertilgungen und die verbleibende Restschuld berücksichtigt werden.
Sollte der Kaufpreis vor der Finanzierung geprüft werden?
Gerade bei größeren Kaufentscheidungen kann dies sinnvoll sein. Eine Finanzierung zeigt, ob ein Kaufpreis finanzierbar ist. Eine Kaufpreisberatung untersucht dagegen, ob der verlangte Preis aus immobilienwirtschaftlicher Sicht plausibel erscheint.
Kann ein Haus auch ohne Eigenkapital finanziert werden?
Finanzierungen mit sehr geringem oder ohne Eigenkapital können grundsätzlich möglich sein, sind jedoch stärker von Einkommen, Bonität, Immobilienwert und den Anforderungen des Finanzierungspartners abhängig und weisen regelmäßig ein höheres finanzielles Risiko auf.
Erst das Budget kennen – dann die passende Immobilie kaufen
Dr. Beug Immobilien unterstützt Kaufinteressenten bei der finanziellen Planung, der Prüfung des Kaufpreises und der Auswahl einer geeigneten Finanzierungsstruktur. So können Immobilienwert und Finanzierung gemeinsam betrachtet werden.
Externe Dienste / Social Media
Inhalte aus externen Quellen, Videoplattformen und Social-Media-Plattformen. Wenn Cookies von externen Medien akzeptiert werden, bedarf der Zugriff auf diese Inhalte keiner manuellen Zustimmung mehr
Externe Dienste / Social Media
Inhalte aus externen Quellen, Videoplattformen und Social-Media-Plattformen. Wenn Cookies von externen Medien akzeptiert werden, bedarf der Zugriff auf diese Inhalte keiner manuellen Zustimmung mehr
Externe Dienste / Social Media
Inhalte aus externen Quellen, Videoplattformen und Social-Media-Plattformen. Wenn Cookies von externen Medien akzeptiert werden, bedarf der Zugriff auf diese Inhalte keiner manuellen Zustimmung mehr
