Welche Unterlagen werden beim Immobilienverkauf benötigt?

Eine geerbte Immobilie ist nicht nur ein Vermögenswert. Mit dem Erbfall entstehen rechtliche, steuerliche und wirtschaftliche Fragen: Soll das Haus behalten, vermietet oder verkauft werden? Wie hoch ist der Marktwert? Was gilt bei einer Erbengemeinschaft? Wird ein Erbschein benötigt und welche steuerlichen Auswirkungen kann ein Verkauf haben? Dieser Ratgeber gibt einen strukturierten Überblick über die wichtigsten Entscheidungen rund um eine geerbte Immobilie und zeigt, warum eine fundierte Immobilienbewertung häufig die Grundlage für eine sachgerechte Lösung bildet. Fundierte Einordnung von Immobilienwert, wirtschaftlichen Entscheidungsalternativen und wertrelevanten Eigenschaften einer geerbten Immobilie. Grundstück, Gebäudezustand, Rechte, Belastungen, Modernisierungsbedarf und Marktgegebenheiten werden sachverständig beurteilt. Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (S) und Recognised European Valuer (REV). Von der neutralen Wertermittlung bis zur professionellen Vermarktung kann der gesamte immobilienwirtschaftliche Prozess begleitet werden. Nicht jede Frage muss unmittelbar abschließend beantwortet werden. Einige Punkte sollten jedoch frühzeitig geklärt werden, bevor über Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung entschieden wird. Testament, Erbvertrag, gesetzliche Erbfolge und gegebenenfalls die Zusammensetzung einer Erbengemeinschaft feststellen. Neben Vermögenswerten auch Darlehen, Grundschulden, Verträge und weitere Verpflichtungen erfassen. Insbesondere bei einer möglichen Ausschlagung der Erbschaft darf die gesetzliche Frist nicht übersehen werden. Versicherungsschutz, Leerstand, Versorgung, Schlüssel, bestehende Mietverhältnisse und Gebäudezustand prüfen. Eine neutrale Bewertung schafft eine gemeinsame wirtschaftliche Entscheidungsgrundlage. Behalten, selbst nutzen, vermieten, Miterben auszahlen oder verkaufen – erst nach einer Gesamtbetrachtung entscheiden. Mit dem Tod des Erblassers geht dessen Vermögen als Ganzes auf den Erben beziehungsweise die Erben über. Zur Erbschaft können deshalb nicht nur Vermögenswerte wie ein Haus oder eine Wohnung gehören, sondern auch bestehende Verbindlichkeiten und weitere Verpflichtungen. Eine Erbschaft kann ausgeschlagen werden. Die gesetzliche Ausschlagungsfrist beträgt grundsätzlich sechs Wochen. Der Beginn der Frist richtet sich nach den gesetzlichen Voraussetzungen und insbesondere nach der Kenntnis vom Erbfall und vom Grund der eigenen Erbenstellung. In bestimmten Auslandsfällen beträgt die Frist sechs Monate. Bei unklarer Vermögens- oder Schuldensituation sollte deshalb frühzeitig rechtlicher Rat eingeholt werden. Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben. Die einzelne Immobilie gehört daher nicht anteilig in Form einzelner Zimmer oder Geschosse jeweils einem Miterben. Über einen Nachlassgegenstand kann grundsätzlich nur gemeinschaftlich verfügt werden. Soll die geerbte Immobilie verkauft werden, müssen die erforderlichen Entscheidungen und Erklärungen von den hierzu berechtigten Erben gemeinsam getragen werden. Ein Miterbe kann die Immobilie gegebenenfalls übernehmen und die übrigen Beteiligten im Rahmen einer abgestimmten Auseinandersetzung abfinden. Bei einer vermieteten Immobilie kann auch die gemeinsame Fortführung als Kapitalanlage eine Option sein. Ein nachvollziehbar ermittelter Marktwert kann Interessengegensätze versachlichen und eine gemeinsame wirtschaftliche Grundlage schaffen. Die Einschätzung des Immobilienwertes ist bei einer Erbengemeinschaft häufig der zentrale Ausgangspunkt. Ein zu niedrig angesetzter Wert kann einzelne Beteiligte benachteiligen, ein unrealistisch hoher Wert kann dagegen eine Auseinandersetzung oder einen Verkauf erheblich erschweren. Durch den Erbfall wird der Erbe Eigentümer, auch wenn im Grundbuch zunächst weiterhin der Verstorbene eingetragen ist. Das Grundbuch ist deshalb zu berichtigen. Hierfür muss die Erbfolge gegenüber dem Grundbuchamt nachgewiesen werden. Der Nachweis der Erbfolge kann insbesondere durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis geführt werden. Beruht die Erbfolge auf einer öffentlichen letztwilligen Verfügung, können die Urkunde und die gerichtliche Eröffnungsniederschrift den Erbschein ersetzen, soweit das Grundbuchamt die Erbfolge dadurch als nachgewiesen ansieht. Für die Eintragung der Erben wird die entsprechende Grundbuchgebühr nicht erhoben, wenn der Eintragungsantrag innerhalb von zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Andere Kosten können hiervon unberührt bleiben. Die steuerliche Belastung hängt insbesondere vom Verwandtschaftsverhältnis, vom steuerpflichtigen Erwerb und von möglichen Steuerbefreiungen ab. Der Wert einer Immobilie ist dabei nur ein Bestandteil des gesamten Erwerbs. Für das vom Erblasser selbst genutzte Familienheim sieht das Erbschaftsteuerrecht unter bestimmten Voraussetzungen besondere Steuerbefreiungen für Ehegatten, Lebenspartner sowie Kinder beziehungsweise Kinder verstorbener Kinder vor. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann der Erwerb des Familienheims steuerfrei sein, wenn die Immobilie unverzüglich zur eigenen Wohnnutzung bestimmt wird und die weiteren Voraussetzungen eingehalten werden. Auch Kinder beziehungsweise Kinder verstorbener Kinder können unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Steuerbefreiung erhalten. Die Begünstigung ist dabei grundsätzlich auf eine Wohnfläche von 200 m² begrenzt. Die wirtschaftlich beste Entscheidung hängt von der Immobilie ebenso ab wie von der persönlichen Situation der Erben. Eine pauschale Empfehlung ist deshalb nicht sinnvoll. Sinnvoll kann die Eigennutzung insbesondere sein, wenn Lage, Grundriss, laufende Kosten und gegebenenfalls erforderliche Modernisierungen zur eigenen Lebensplanung passen. Hier sollten nachhaltig erzielbare Miete, Verwaltungsaufwand, Instandhaltung, Finanzierung und steuerliche Auswirkungen gemeinsam betrachtet werden. Will ein Erbe die Immobilie übernehmen, sollte die Abfindung auf einer belastbaren Wertgrundlage basieren. Ein Verkauf schafft Liquidität und kann insbesondere bei mehreren Erben eine klare Auseinandersetzung des Immobilienvermögens ermöglichen. Bei einem unentgeltlichen Erwerb wird für die Prüfung eines privaten Veräußerungsgeschäfts grundsätzlich auf die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger abgestellt. Die Zehn-Jahres-Frist beginnt daher nicht allein aufgrund des Erbfalls automatisch neu. Neben dem Erbnachweis sollten auch die objektbezogenen Unterlagen frühzeitig zusammengestellt werden. Dies erleichtert Bewertung, Abstimmung innerhalb der Erbengemeinschaft und einen möglichen Verkauf. Gerade bei einer geerbten Immobilie treffen emotionale Erinnerungen, unterschiedliche Interessen der Erben und erhebliche Vermögenswerte aufeinander. Eine sachverständige Bewertung trennt persönliche Vorstellungen von der Marktbetrachtung. Nach Klärung der Erbfolge und der Verkaufsentscheidung sollte die Immobilie nicht vorschnell mit einem beliebigen Angebotspreis am Markt platziert werden. Ausgangspunkt ist eine fundierte Bewertung und darauf aufbauend eine objektspezifische Vermarktungsstrategie. Erbnachweis und Objektunterlagen systematisch zusammenstellen. Marktgerechte Grundlage für die Preisstrategie schaffen. Fotos, Grundrisse, Exposé und Objektinformationen professionell aufbereiten. Passende Käuferzielgruppen gezielt ansprechen. Besichtigungen, Kaufinteresse und Finanzierung strukturiert steuern. Kaufvertragsvorbereitung, Notartermin und Immobilienübergabe begleiten. Eine geerbte Eigentumswohnung in Hamburg, ein Einfamilienhaus in Bergen oder eine Ferienimmobilie an der Ostseeküste stellen unterschiedliche Anforderungen an Bewertung und Vermarktung. Entscheidend ist immer der konkrete Teilmarkt. Stark differenzierte Stadtteil- und Mikrolagen erfordern eine marktnahe Bewertung des konkreten Objekts. Dauerwohnen, Zweitwohnsitz, Feriennutzung und besondere Lagen können zu sehr unterschiedlichen Wert- und Vermarktungssituationen führen. Mit dem Erbfall geht das Vermögen des Erblassers im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den Erben beziehungsweise die Erben über. Die spätere Grundbuchberichtigung dokumentiert die neue Eigentumssituation im Grundbuch. Die Ausschlagungsfrist beträgt grundsätzlich sechs Wochen. In bestimmten Auslandsfällen gilt eine sechsmonatige Frist. Wann die Frist konkret beginnt, richtet sich nach den gesetzlichen Voraussetzungen des Einzelfalls. Nein. Beruht die Erbfolge beispielsweise auf einer öffentlichen letztwilligen Verfügung, können diese Urkunde und die Eröffnungsniederschrift für den Nachweis der Erbfolge genügen. Das Grundbuchamt kann jedoch einen Erbschein verlangen, wenn die Erbfolge dadurch nicht ausreichend nachgewiesen ist. Für die Eintragung der Erben wird die entsprechende Grundbuchgebühr nicht erhoben, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingereicht wird. Daraus folgt jedoch keine allgemeine Kostenfreiheit für sämtliche damit verbundenen Vorgänge. Eine zum Nachlass gehörende Immobilie kann grundsätzlich nicht von einem einzelnen Miterben allein verkauft werden. Über einen Nachlassgegenstand können die Erben grundsätzlich nur gemeinschaftlich verfügen. Der persönliche Freibetrag für Kinder und Stiefkinder beträgt bei unbeschränkter Steuerpflicht grundsätzlich 400.000 Euro je Erwerber. Daneben können weitere steuerliche Regelungen und Befreiungen relevant sein. Nein. Für Familienheime bestehen unter bestimmten Voraussetzungen besondere Steuerbefreiungen. Die Voraussetzungen unterscheiden sich unter anderem danach, ob Ehegatten beziehungsweise Lebenspartner oder Kinder die Immobilie erwerben. Insbesondere die vorgesehene Selbstnutzung und deren Dauer können entscheidend sein. Bei einem unentgeltlichen Erwerb wird für die Anwendung des § 23 EStG grundsätzlich auf die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger abgestellt. Die Erbschaft setzt daher nicht allein eine neue Zehn-Jahres-Frist in Gang. Der konkrete Sachverhalt sollte vor einem Verkauf steuerlich geprüft werden. Eine Bewertung schafft eine objektive Grundlage für Verkauf, Eigennutzung, Vermietung oder die Auszahlung von Miterben. Besonders innerhalb einer Erbengemeinschaft kann ein nachvollziehbarer Marktwert helfen, unterschiedliche Preisvorstellungen zu versachlichen. Nicht zwangsläufig. Vor einer größeren Investition sollte geprüft werden, welchen Marktwert die Immobilie im aktuellen Zustand besitzt und ob die voraussichtliche Wertwirkung einer Sanierung in einem wirtschaftlich sinnvollen Verhältnis zu den Kosten steht. Dr. Beug Immobilien unterstützt Erben und Erbengemeinschaften bei der sachverständigen Bewertung und – sofern gewünscht – bei der anschließenden professionellen Vermarktung der Immobilie. So entsteht eine nachvollziehbare wirtschaftliche Grundlage für die weitere Entscheidung.

Das eigene Haus steht häufig für Jahrzehnte gemeinsamer Erinnerungen, Sicherheit und Selbstständigkeit. Gleichzeitig können sich die Anforderungen an das Wohnen im Laufe des Lebens verändern. Treppen, Gartenpflege, laufende Kosten oder notwendige Instandhaltungen können zunehmend an Bedeutung gewinnen. Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht automatisch: „Soll die Immobilie verkauft werden?“ Vielmehr sollte frühzeitig geprüft werden, welche Wohnform langfristig Sicherheit, finanzielle Planbarkeit, soziale Nähe und möglichst viel Selbstständigkeit ermöglicht. Es gibt keinen bestimmten Zeitpunkt, an dem ein Einfamilienhaus plötzlich „zu groß“ oder ein Umzug zwingend sinnvoll wird. Manche Eigentümer können und möchten bis ins hohe Alter im vertrauten Haus wohnen. Für andere wird eine kleinere, leichter zugängliche Wohnung schon deutlich früher attraktiver. Eine gute Entscheidung berücksichtigt deshalb nicht nur den heutigen Zustand, sondern auch die Frage, wie sich Mobilität, finanzielle Möglichkeiten, familiäre Situation und Unterstützungsbedarf in den kommenden Jahren entwickeln könnten. Treppen, Schwellen, Badezimmer, Schlafräume, Hauseingang und Wege auf dem Grundstück können entscheidend dafür sein, wie selbstständig die Immobilie auch bei eingeschränkter Mobilität genutzt werden kann. Garten, Reinigung, Reparaturen und technische Anlagen verursachen Arbeit und Kosten. Entscheidend ist, ob diese Aufgaben weiterhin selbst erledigt oder dauerhaft durch externe Hilfe übernommen werden können. Energie, Versicherungen, Grundsteuer, Wartung und Instandhaltung bleiben auch im Ruhestand bestehen. Zusätzlich können größere Modernisierungen erforderlich werden. Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Familie, Freunde und öffentliche Verkehrsmittel können mit sinkender Mobilität wichtiger werden als Wohnfläche oder Grundstücksgröße. Die Entscheidung muss nicht auf „Haus behalten“ oder „Haus verkaufen“ reduziert werden. Je nach persönlicher Situation kommen unterschiedliche Lösungen in Betracht. Ist das Haus weiterhin gut nutzbar, finanziell tragbar und organisatorisch beherrschbar, kann der Verbleib die richtige Entscheidung sein. Vertrautes Umfeld und soziale Bindungen sprechen häufig dafür. Umbauten im Badezimmer, ein besser zugänglicher Eingang oder eine veränderte Raumaufteilung können den Verbleib erleichtern. Dabei sollte geprüft werden, ob Aufwand und Nutzen in einem vernünftigen Verhältnis stehen. Weniger Wohnfläche kann Pflegeaufwand und laufende Kosten reduzieren. Gleichzeitig kann eine zentralere Lage den Alltag erleichtern und die Selbstständigkeit länger unterstützen. Der Verkauf einer größeren Immobilie kann Kapital für den Erwerb einer kleineren und besser geeigneten Wohnung oder eines altersgerechten Hauses freisetzen. Eine Mietwohnung kann die Verantwortung für größere Instandhaltungsmaßnahmen reduzieren und gleichzeitig finanzielle Flexibilität schaffen. Dafür entfällt allerdings das Eigentum an der selbst genutzten Immobilie. Die Größe einer Immobilie ist nicht automatisch ein Maßstab für Lebensqualität. Entscheidend ist, ob das Zuhause den Alltag erleichtert oder zunehmend Ressourcen bindet. Eine kleinere und besser gelegene Immobilie kann weniger Arbeit verursachen, Wege verkürzen und gleichzeitig mehr finanzielle und zeitliche Freiräume schaffen. Bei vielen Eigentümern bildet die selbst genutzte Immobilie einen erheblichen Teil des Vermögens. Gleichzeitig steht dieses Vermögen während der Eigennutzung nicht unmittelbar für andere Ausgaben zur Verfügung. Ein Verkauf mit anschließendem Erwerb einer kleineren Immobilie kann einen Teil dieses gebundenen Kapitals freisetzen. Ob dies wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt jedoch von Verkaufspreis, Kosten der neuen Wohnform, steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen sowie der persönlichen Lebensplanung ab. Eine belastbare Entscheidung sollte deshalb nicht allein auf einem geschätzten Verkaufspreis beruhen. Zunächst sollte der tatsächliche Marktwert der vorhandenen Immobilie möglichst realistisch eingeschätzt werden. Eigentümer müssen sich für eine Immobilienbewertung nicht bereits für einen Verkauf entschieden haben. Eine Marktpreiseinschätzung oder ein Verkehrswertgutachten kann zunächst ausschließlich dazu dienen, die eigene Vermögenssituation besser beurteilen zu können. Prof. Dr. Benjamin Beug ist Diplom-Sachverständiger für Immobilienbewertung und zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024. Neben einem klassischen Verkauf können im Alter auch Modelle eine Rolle spielen, bei denen eine Immobilie übertragen wird und gleichzeitig ein Wohnungsrecht oder Nießbrauch vereinbart wird. Solche Rechte können den wirtschaftlichen Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen. Ob eine solche Gestaltung persönlich, steuerlich oder rechtlich sinnvoll ist, sollte mit den jeweils zuständigen Rechts- und Steuerberatern geklärt werden. Dr. Beug Immobilien kann die wertmäßigen Auswirkungen entsprechender Rechte auf die Immobilie sachverständig untersuchen. Wer sich frühzeitig mit der eigenen Wohnsituation beschäftigt, kann einen möglichen Verkauf vorbereiten, bevor äußere Umstände eine schnelle Entscheidung erzwingen. Dadurch bleibt mehr Zeit für die Suche nach einer geeigneten neuen Immobilie, die Zusammenstellung der Verkaufsunterlagen und eine marktgerechte Vermarktung. Dr. Beug Immobilien begleitet den Verkaufsprozess von der sachverständigen Preisfindung über Objektaufbereitung und Vermarktung bis zur Kaufpreisverhandlung, notariellen Beurkundung und Übergabe. Wer sein bisheriges Haus verlässt, sollte nicht lediglich eine kleinere Version der bisherigen Immobilie suchen. Entscheidend ist vielmehr, welche Eigenschaften in den kommenden Jahren wirklich wichtig werden. Dazu gehören neben einer geeigneten Wohnfläche insbesondere Zugänglichkeit, Infrastruktur, laufende Kosten, Nähe zu Familie und Freunden sowie die Möglichkeit, wesentliche Wege auch ohne eigenes Auto zurücklegen zu können. Das Elternhaus besitzt häufig nicht nur einen wirtschaftlichen, sondern auch einen hohen emotionalen Wert. Kinder verbinden damit eigene Erinnerungen und möglicherweise Vorstellungen über die spätere Nutzung oder Übernahme der Immobilie. Deshalb kann es sinnvoll sein, Angehörige frühzeitig in die Überlegungen einzubeziehen. Die Entscheidung sollte jedoch die Wohn- und Lebensqualität des Eigentümers in den Mittelpunkt stellen. Dr. Beug Immobilien ist insbesondere auf der Insel Rügen sowie in Hamburg, Buxtehude, Stade und den angrenzenden Regionen tätig. Dafür gibt es keine feste Wohnfläche oder Altersgrenze. Entscheidend ist, ob Pflege, Instandhaltung, laufende Kosten und die tägliche Nutzung dauerhaft ohne unverhältnismäßige Belastung möglich sind. Nein. Ein Verkauf ist nur eine von mehreren Möglichkeiten. Je nach Immobilie können auch der Verbleib, bauliche Anpassungen oder andere Lösungen sinnvoll sein. Ja. Eine Immobilienbewertung ist eine eigenständige Leistung. Sie kann zunächst ausschließlich dazu dienen, den Wert des gebundenen Immobilienvermögens zu kennen und verschiedene Handlungsoptionen vergleichen zu können. Besonders wichtig können ein möglichst stufenarmer Zugang, ein Aufzug, gut zugängliche Sanitärbereiche, eine überschaubare Wohnfläche und eine gute Infrastruktur im direkten Umfeld sein. Wird zunächst eine Marktpreiseinschätzung oder ein Vollgutachten beauftragt und Dr. Beug Immobilien später zusätzlich mit dem Immobilienverkauf beauftragt, kann das zuvor gezahlte Bewertungshonorar auf die Maklerprovision angerechnet werden. Dr. Beug Immobilien unterstützt Eigentümer dabei, den Wert ihrer Immobilie sachverständig einzuordnen und die immobilienwirtschaftlichen Möglichkeiten eines Verbleibs, einer Veränderung oder eines späteren Verkaufs besser beurteilen zu können.

Dieser Ratgeber zeigt Ihnen 7 Fehler, die Sie beim Immobilienverkauf unbedingt vermeiden sollten.