10.06.2025
Steuern sparen mit Immobilien-Schenkungen – so funktioniert’s
Warum eine Schenkung steuerlich sinnvoll sein kann
Viele Immobilieneigentümer überlegen, ihr Vermögen schon zu Lebzeiten an Kinder oder Enkel weiterzugeben – aus gutem Grund: Schenkungen können erhebliche Steuerersparnisse bringen. Im Gegensatz zur Vererbung können durch eine gestaffelte Übertragung, die gezielte Nutzung von Freibeträgen und individuelle Gestaltung steuerliche Vorteile genutzt werden. Zudem kann die Immobilie so in der Familie bleiben – rechtssicher und planvoll.
Schenkungsteuer vs. Erbschaftsteuer: Der rechtliche Rahmen
Beide Steuerarten unterliegen in Deutschland dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). Grundsätzlich gelten gleiche Steuersätze und Freibeträge – der entscheidende Unterschied liegt im Zeitpunkt der Vermögensübertragung.
-
Erbschaft: Vermögensübergang nach dem Tod → oft hohe Steuerlast auf einmal
-
Schenkung: Vermögensübertragung zu Lebzeiten → Freibeträge alle 10 Jahre neu nutzbar
Steuerfreie Freibeträge bei Schenkung einer Immobilie
Die wichtigsten Schenkungsfreibeträge (pro Beschenktem, alle 10 Jahre neu verfügbar):
| Beziehung | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatten | 500.000 € |
| Kinder | 400.000 € |
| Enkel (wenn Eltern verstorben) | 400.000 € |
| Enkel (sonst) | 200.000 € |
| Urenkel, Geschwister, Neffen etc. | 20.000 € |
Beispiel: Eine Immobilie im Wert von 800.000 € kann an zwei Kinder übertragen werden, ohne dass Schenkungsteuer anfällt (2 × 400.000 € Freibetrag).
Clever nutzen: 10-Jahresfrist bei Schenkungen
Ein entscheidender Vorteil der Schenkung: Die Freibeträge können alle 10 Jahre erneut genutzt werden. Das bedeutet: Wer frühzeitig plant, kann größere Vermögen stückweise steuerfrei übertragen.
Beispiel: Eine Mutter überträgt 2025 eine Immobilie an ihren Sohn (Wert: 400.000 €). Im Jahr 2035 kann sie eine weitere Immobilie oder Geldvermögen im gleichen Wert erneut steuerfrei übertragen.
Immobilienbewertung: Maßgeblich für die Steuerhöhe
Die Steuer richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkung, wie er vom Finanzamt anhand des Bewertungsgesetzes (BewG) ermittelt wird. Je nach Nutzungsart wird ein Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren angewandt.
Tipp: Mit einem Gutachten eines Immobiliensachverständigen kann der tatsächliche Marktwert oft realitätsnäher und ggf. niedriger angesetzt werden – was Steuern spart.
Gestaltungsmöglichkeiten: Nießbrauch, Wohnrecht & Co.
Schenkung heißt nicht gleich vollständiger Verzicht! Viele Eigentümer behalten sich bestimmte Rechte vor:
-
Nießbrauchrecht: Der Schenker darf die Immobilie weiter bewohnen oder vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Der Nießbrauch mindert den steuerlichen Wert der Schenkung!
-
Wohnrecht: Der Schenker darf weiter im Haus wohnen – ebenfalls steuermindernd.
-
Teilübertragung: Nur ein Miteigentumsanteil wird verschenkt (z. B. 50 %), um Freibeträge optimal zu nutzen.
-
Rückforderungsrecht: Für Scheidungs- oder Insolvenzfälle des Beschenkten absichern.
Praxisbeispiel: Steuern sparen mit Schenkung
Fallbeispiel 1: Eltern schenken Haus an Tochter
-
Verkehrswert: 700.000 €
-
Schenkung an Tochter (Freibetrag: 400.000 €)
-
Differenz: 300.000 € → steuerpflichtig
-
Steuerklasse I → Steuersatz 11 %
-
Steuerlast: 33.000 €
Lösung: Eltern übertragen zunächst 50 % (350.000 €), dann nach 10 Jahren erneut 50 % → keine Steuer fällig
Fallbeispiel 2: Mutter mit Nießbrauch schenkt vermietetes Haus
-
Wert der Immobilie: 600.000 €
-
Jahresmiete: 24.000 €
-
Nießbrauchswert (Alter 65): ca. 240.000 €
-
Bewerteter Schenkungswert: 360.000 €
→ innerhalb Freibetrag von 400.000 € für Kind → steuerfrei
Fallstricke vermeiden: Spekulationsfrist, Pflichtteilergänzung & mehr
Wichtig: Eine Schenkung ist steuerlich vorteilhaft – aber sie sollte gut durchdacht sein:
-
Spekulationsfrist: Bei späterem Verkauf durch den Beschenkten gelten die üblichen Fristen (10 Jahre seit Erwerb, oder 3 Jahre bei Eigennutzung).
-
Pflichtteilergänzungsansprüche: Nahestehende Erben (z. B. Geschwister) können unter Umständen 10 Jahre lang Pflichtteilsergänzung verlangen, wenn der Erbfall eintritt.
-
Notarkosten & Grundbuch: Eine Schenkung muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Kosten: ca. 1,5 % des Immobilienwerts.
-
Finanzielle Absicherung des Schenkers: Nießbrauch oder Rückforderungsrechte sollten vertraglich gut abgesichert sein, um keine Nachteile im Alter zu riskieren.
Fazit: Mit Planung Steuern sparen – und Familie absichern
Die Schenkung einer Immobilie kann eine steuerlich clevere und menschlich sinnvolle Entscheidung sein. Wer frühzeitig handelt, die Freibeträge ausnutzt und sich gut beraten lässt, kann mehrere Hunderttausend Euro steuerfrei übertragen – legal und vorausschauend. Besonders mit Nießbrauch oder Teilübertragungen lassen sich Nutzung und Vermögen trennen, was steuerlich attraktive Lösungen ermöglicht. Wichtig ist jedoch: Jede Situation ist individuell. Ein Beratungsgespräch mit Notar oder Steuerberater ist unverzichtbar.
Mehr zur steueroptimierten Immobilienübertragung mit Nießbrauch oder Wohnrecht erfahren Sie in den folgenden Beiträgen:
Kontaktieren Sie mich
Schreiben Sie mir oder rufen Sie mich an.
Gerne berate ich Sie zu Ihren Möglichkeiten rund um den Kauf, Verkauf und die Bewertung von Immobilien. Sprechen Sie mich einfach an, ich freuen mich darauf, Sie kennenzulernen.
