Nießbrauch bei Immobilien: Bewertung, Berechnung und Einfluss auf den Immobilienwert
Was ist Nießbrauch?
Der Nießbrauch ist ein umfassendes Nutzungsrecht an einer fremden Sache. Nach § 1030 BGB kann eine Sache in der Weise belastet werden, dass der Berechtigte befugt ist, die Nutzungen aus dieser Sache zu ziehen.
Bei einer Immobilie bedeutet dies regelmäßig, dass der Nießbraucher die Immobilie selbst nutzen oder wirtschaftlich verwerten kann, obwohl er nicht Eigentümer ist. Er kann beispielsweise ein Wohnhaus selbst bewohnen oder – soweit der konkrete Inhalt des Rechts dies umfasst – vermieten und die daraus resultierenden Mieterträge vereinnahmen.
Eigentümer und Nießbraucher sind somit unterschiedliche Personen. Das Eigentum verbleibt beim Eigentümer beziehungsweise wird auf einen neuen Eigentümer übertragen, während wesentliche Nutzungs- und Ertragsmöglichkeiten beim Nießbraucher liegen können.
Was Eigentümer und Berechtigte über Nießbrauch wissen sollten
✓ Umfassendes Nutzungsrecht: Der Nießbraucher kann grundsätzlich die Nutzungen aus der Immobilie ziehen.
✓ Selbstnutzung oder Erträge: Je nach Ausgestaltung kann der Berechtigte die Immobilie selbst bewohnen oder beispielsweise Mieterträge beziehen.
✓ Grundbuch: Ein Nießbrauch an einem Grundstück wird als dingliches Recht im Grundbuch gesichert.
✓ Persönliches Recht: Der Nießbrauch einer natürlichen Person ist grundsätzlich nicht übertragbar.
✓ Ausübung: Die Ausübung des Nießbrauchs kann grundsätzlich einem anderen überlassen werden.
✓ Lebenslang oder befristet: Das Recht kann lebenslang oder für einen bestimmten Zeitraum ausgestaltet sein.
✓ Immobilienwert: Ein Nießbrauch kann den Wert und insbesondere die Marktgängigkeit der belasteten Immobilie erheblich beeinflussen.
✓ Keine pauschale Wertminderung: Der rechnerische Kapitalwert des Nießbrauchs ist nicht automatisch mit der tatsächlichen Marktwertminderung gleichzusetzen.
Nießbrauch nach §§ 1030 ff. BGB
§ 1030 BGB beschreibt den gesetzlichen Grundinhalt des Nießbrauchs. Danach ist der Berechtigte befugt, die Nutzungen aus der belasteten Sache zu ziehen. Einzelne Nutzungen können bei der Bestellung des Rechts ausgeschlossen werden.
Nach § 1036 BGB ist der Nießbraucher grundsätzlich zum Besitz der Sache berechtigt. Bei der Ausübung des Rechts hat er die bisherige wirtschaftliche Bestimmung der Sache aufrechtzuerhalten und nach den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft zu verfahren.
Für die Bewertung ist deshalb nicht nur die Bezeichnung „Nießbrauch“ relevant. Maßgeblich ist, welche Nutzungen tatsächlich vom Recht erfasst und welche gegebenenfalls ausdrücklich ausgeschlossen wurden.
Welche Rechte kann ein Nießbraucher haben?
Vorbehaltsnießbrauch und Zuwendungsnießbrauch
Der bisherige Eigentümer überträgt die Immobilie auf einen anderen, behält sich aber den Nießbrauch vor. Diese Gestaltung findet sich häufig bei der vorweggenommenen Vermögens- oder Erbfolge.
Der Eigentümer bleibt Eigentümer der Immobilie und räumt einer anderen Person ein Nießbrauchrecht ein. Damit werden die Nutzungs- und Ertragsmöglichkeiten ganz oder teilweise auf den Berechtigten übertragen.
Für die Bewertung sollte die Eintragungsbewilligung geprüft werden
Aus dem Grundbuch ergibt sich regelmäßig, dass ein Nießbrauch besteht. Der konkrete Inhalt des Rechts kann jedoch erst aus der zugrunde liegenden Bewilligung beziehungsweise notariellen Urkunde vollständig hervorgehen.
Dort können insbesondere Nutzungsumfang, Kostenregelungen, Beschränkungen, Löschungsvoraussetzungen oder weitere Vereinbarungen festgelegt sein.
Gerade bei der Wertermittlung können diese Einzelheiten einen erheblichen Einfluss auf den wirtschaftlichen Wert des Rechts und auf den Wert des belasteten Grundstücks haben.
Kann ein Nießbrauch verkauft oder übertragen werden?
Nach § 1059 BGB ist der Nießbrauch einer natürlichen Person grundsätzlich nicht übertragbar.
Davon zu unterscheiden ist die tatsächliche Ausübung des Rechts. Diese kann grundsätzlich einem anderen überlassen werden. Gerade dieser Punkt unterscheidet den Nießbrauch wirtschaftlich deutlich von einem typischen Wohnungsrecht.
Für juristische Personen und rechtsfähige Personengesellschaften bestehen gesetzliche Sonderregelungen.
Nießbrauch und Wohnungsrecht im Vergleich
| Merkmal | Nießbrauch | Wohnungsrecht |
|---|---|---|
| Eigene Nutzung | Grundsätzlich möglich | Kern des Rechts |
| Vermietung | Grundsätzlich wirtschaftliche Nutzung möglich | Nicht ohne Weiteres vom gesetzlichen Wohnungsrecht umfasst |
| Mieterträge | Können dem Nießbraucher zustehen | Regelmäßig nicht Kern des Rechts |
| Überlassung der Ausübung | Grundsätzlich möglich | Stärker personenbezogen |
| Wirtschaftlicher Umfang | Regelmäßig umfassender | Regelmäßig enger |
Welche Kosten trägt der Nießbraucher?
Die gesetzliche Kostenverteilung ist differenziert. Nach § 1041 BGB hat der Nießbraucher grundsätzlich für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen. Ausbesserungen und Erneuerungen obliegen ihm gesetzlich jedoch nur insoweit, wie sie zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören.
§ 1047 BGB enthält darüber hinaus Regelungen zur Lastentragung. Danach trägt der Nießbraucher gegenüber dem Eigentümer während des Nießbrauchs grundsätzlich bestimmte öffentliche und privatrechtliche Lasten; außerordentliche, den Stammwert betreffende Lasten sind davon ausgenommen.
In der Praxis können die Beteiligten zusätzliche beziehungsweise konkretisierende Vereinbarungen treffen. Für eine Immobilienbewertung sollte deshalb immer die tatsächliche Kostenverteilung aus der Urkunde geprüft werden.
Für die Bewertung besonders relevante Kostenpositionen
Wer trägt die regelmäßig anfallenden Kosten?
Welche laufenden Instandhaltungen trägt der Nießbraucher?
Wer trägt außergewöhnliche beziehungsweise grundlegende Maßnahmen?
Welche laufenden Grundstückslasten treffen den Berechtigten?
Welche Versicherungen bestehen und wer trägt deren Kosten?
Bestehen besondere Vereinbarungen zu Zinsen oder Grundpfandrechten?
Nießbrauch bei Schenkung und vorweggenommener Erbfolge
Besonders häufig wird ein Vorbehaltsnießbrauch im Zusammenhang mit der Übertragung einer Immobilie innerhalb der Familie vereinbart.
Der bisherige Eigentümer überträgt beispielsweise das Eigentum auf Kinder oder andere Angehörige, behält sich jedoch das Recht vor, die Immobilie weiterhin zu nutzen oder die daraus entstehenden Erträge zu vereinnahmen.
Ein Nießbrauch kann auch steuerliche Auswirkungen auf die Bewertung einer Vermögensübertragung haben. Die steuerliche Behandlung ist jedoch von der Verkehrswertermittlung zu trennen und sollte im konkreten Fall mit einem Steuerberater abgestimmt werden.
Wann endet ein Nießbrauch?
Ein Nießbrauch kann zeitlich befristet oder an die Lebenszeit des Berechtigten geknüpft sein.
Nach § 1061 BGB erlischt der Nießbrauch einer natürlichen Person grundsätzlich mit deren Tod.
Bei einer zeitlichen Befristung ist für die Bewertung dagegen die vertraglich festgelegte Restlaufzeit maßgeblich. Die verbleibende Dauer des Rechts ist einer der zentralen Faktoren für dessen wirtschaftlichen Wert.
Nießbrauch für mehrere Personen
Ein Nießbrauch kann beispielsweise zugunsten beider Ehepartner oder Elternteile ausgestaltet werden.
Für die Bewertung muss dann genau geprüft werden, wann das Recht insgesamt endet. Es kann beispielsweise so ausgestaltet sein, dass es erst mit dem Tod des zuletzt lebenden Berechtigten vollständig erlischt.
Diese Ausgestaltung kann die wirtschaftliche Restlaufzeit und damit den Kapitalwert des Rechts erheblich beeinflussen.
Wie beeinflusst ein Nießbrauch den Immobilienwert?
Ein mit Nießbrauch belasteter Eigentümer verfügt zwar weiterhin über das Eigentum, kann die wirtschaftlichen Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie während der Dauer des Rechts jedoch erheblich eingeschränkt haben.
Wie wird ein Nießbrauch sachverständig bewertet?
Die §§ 46 und 47 ImmoWertV bilden die zentralen Grundlagen für die Verkehrswertermittlung bei grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen.
Der Wert des belasteten Grundstücks kann unter anderem aus Vergleichspreisen oder ausgehend vom Wert eines fiktiv unbelasteten Grundstücks ermittelt werden. Der Einfluss des Nießbrauchs kann dabei insbesondere über seine wirtschaftlichen Vor- und Nachteile berücksichtigt werden.
Bei lebensgebundenen Rechten sind die wirtschaftlichen Vor- beziehungsweise Nachteile nach § 47 ImmoWertV unter Verwendung von Leibrentenbarwertfaktoren zu kapitalisieren.
Wie wird der Kapitalwert des Nießbrauchs berechnet?
Ausgangspunkt einer kapitalisierten Betrachtung ist regelmäßig der jährliche wirtschaftliche Vorteil des Nießbrauchers.
± wertrelevante Auswirkungen der vereinbarten Kostenverteilung
Die tatsächliche Verkehrswertermittlung ist komplexer. Zu berücksichtigen sind insbesondere die konkrete Nutzung, die marktüblichen Erträge, die Kostenverteilung, die Restlaufzeit des Rechts und die Reaktion des Immobilienmarktes.
Welche Rolle spielt das Alter des Nießbrauchers?
Bei einem lebenslangen Nießbrauch ist die statistisch zu erwartende Dauer des Rechts ein wesentlicher Bewertungsparameter.
Je länger die statistisch zu erwartende Restlaufzeit eines wirtschaftlich werthaltigen Nießbrauchs ist, desto höher kann dessen Kapitalwert sein.
Die statistische Lebenserwartung ist dabei ausschließlich ein mathematischer Bewertungsparameter und keine Aussage über die tatsächliche Lebensdauer einer konkreten Person.
Steuerlicher Kapitalwert ist nicht automatisch Verkehrswert
Bei Schenkung- und Erbschaftsteuerfragen werden lebenslange Nutzungen unter anderem nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes bewertet. § 14 BewG enthält hierfür gesetzlich vorgegebene Berechnungsparameter.
Diese steuerliche Berechnung verfolgt jedoch einen anderen Bewertungszweck als eine Verkehrswertermittlung nach BauGB und ImmoWertV.
Ein nach steuerlichen Vorgaben berechneter Nießbrauchswert sollte deshalb nicht ungeprüft als Marktwertminderung einer Immobilie übernommen werden.
Welche Faktoren bestimmen den Wert eines Nießbrauchs?
Maßgeblich bei einem lebenslangen Nießbrauch.
Wie lange besteht das Recht voraussichtlich noch?
Welche marktüblichen Erträge können aus der Immobilie erzielt werden?
Ganze Immobilie oder lediglich bestimmte Teile?
Welche Kosten trägt der Nießbraucher und welche der Eigentümer?
Wann endet das Recht bei mehreren Nießbrauchern?
Der Rang kann insbesondere für Finanzierung und Verwertung relevant sein.
Eigengenutztes Wohnhaus, Mietobjekt oder sonstige Immobilie?
Wie reagiert ein typischer Käufer auf die konkrete Belastung?
Kapitalwert des Nießbrauchs ist nicht automatisch die Wertminderung der Immobilie
Eine häufig anzutreffende Vereinfachung besteht darin, den errechneten Kapitalwert des Nießbrauchs unmittelbar vom unbelasteten Verkehrswert der Immobilie abzuziehen.
Für eine sachverständige Verkehrswertermittlung reicht eine solche rein finanzmathematische Betrachtung jedoch nicht in jedem Fall aus.
Entscheidend ist letztlich, wie der Grundstücksmarkt die konkrete Belastung tatsächlich einpreist. Kapitalwert des Rechts und Marktwertminderung des Grundstücks können daher voneinander abweichen.
Kann eine Immobilie mit Nießbrauch verkauft werden?
Grundsätzlich kann auch eine mit einem Nießbrauch belastete Immobilie verkauft werden.
Bleibt das dinglich gesicherte Nießbrauchrecht bestehen, erwirbt der Käufer die Immobilie grundsätzlich mit dieser Belastung.
Für Kaufinteressenten sind daher insbesondere Restlaufzeit, wirtschaftlicher Umfang, Kostenverteilung und Ertragsmöglichkeiten von Bedeutung. Diese Faktoren können die Zahl potenzieller Käufer und den erzielbaren Kaufpreis beeinflussen.
Nießbrauch und Immobilienfinanzierung
Ein eingetragener Nießbrauch kann für die Beleihung und Finanzierung einer Immobilie erhebliche Bedeutung haben.
Kreditinstitute prüfen unter anderem den Rang des Nießbrauchrechts im Verhältnis zu Grundpfandrechten sowie seine wirtschaftlichen Auswirkungen auf die Verwertbarkeit der Immobilie.
Vor Finanzierung, Umschuldung oder Verkauf sollte daher frühzeitig geklärt werden, welche Anforderungen das jeweilige Kreditinstitut an das bestehende Recht stellt.
Welche Unterlagen benötigt der Sachverständige?
Fragen zum Nießbrauch bei Immobilien
Was bedeutet lebenslanger Nießbrauch?
Bei einem lebenslangen Nießbrauch kann der Berechtigte die vom Recht umfassten Nutzungen grundsätzlich bis zu seinem Tod ziehen. Nach § 1061 BGB erlischt der Nießbrauch einer natürlichen Person grundsätzlich mit deren Tod.
Darf der Nießbraucher die Immobilie vermieten?
Der Nießbrauch umfasst grundsätzlich die Nutzungen der Immobilie und ermöglicht daher regelmäßig auch eine wirtschaftliche Nutzung. Maßgeblich bleibt jedoch die konkrete Ausgestaltung des eingetragenen Rechts.
Wem gehören die Mieteinnahmen?
Soweit die Vermietung von dem Nießbrauch umfasst ist, stehen die daraus gezogenen Nutzungen grundsätzlich dem Nießbraucher zu.
Kann der Nießbraucher sein Recht verkaufen?
Bei einer natürlichen Person ist der Nießbrauch nach § 1059 BGB grundsätzlich nicht übertragbar. Die Ausübung des Nießbrauchs kann jedoch einem anderen überlassen werden.
Wer bezahlt Reparaturen?
Nach § 1041 BGB trägt der Nießbraucher insbesondere die gewöhnliche Unterhaltung. Für größere Maßnahmen und weitere Kostenpositionen muss die konkrete gesetzliche und vertragliche Kostenverteilung geprüft werden.
Kann eine Immobilie trotz Nießbrauch verkauft werden?
Ja. Bleibt der Nießbrauch bestehen, übernimmt der Käufer die Immobilie jedoch grundsätzlich mit der dinglichen Belastung.
Wie wird der Wert des Nießbrauchs berechnet?
Bei einer kapitalisierten Betrachtung werden regelmäßig die jährlichen wirtschaftlichen Vor- beziehungsweise Nachteile über die Restlaufzeit berücksichtigt. Bei lebensgebundenen Rechten werden im Rahmen der ImmoWertV Leibrentenbarwertfaktoren verwendet.
Ist der Kapitalwert des Nießbrauchs gleich der Wertminderung der Immobilie?
Nicht zwingend. Für den Verkehrswert ist zusätzlich zu berücksichtigen, wie der Immobilienmarkt die konkrete Belastung tatsächlich bewertet.
Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnungsrecht?
Der Nießbrauch ist regelmäßig umfassender. Er kann neben der eigenen Nutzung insbesondere auch die wirtschaftliche Nutzung und die Vereinnahmung von Erträgen ermöglichen. Das Wohnungsrecht ist dagegen typischerweise stärker auf die persönliche Wohnnutzung ausgerichtet.
Wesentliche Grundlagen
Bürgerliches Gesetzbuch: §§ 1030 ff. BGB zum Nießbrauch, insbesondere zu Nutzungsrecht, Besitz, Erhaltung, Lastentragung und Beendigung.
§ 1059 BGB: Grundsatz der Nichtübertragbarkeit des Nießbrauchs und Möglichkeit der Überlassung seiner Ausübung.
§ 1061 BGB: Erlöschen des Nießbrauchs einer natürlichen Person mit deren Tod.
Immobilienwertermittlungsverordnung: §§ 46 und 47 ImmoWertV zu grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen und deren Wertermittlung.
Bewertungsgesetz: insbesondere §§ 13 und 14 BewG für die steuerliche Kapitalisierung zeitlich begrenzter beziehungsweise lebenslanger Nutzungen und Leistungen.
Weiterführende Informationen
Prof. Dr. Benjamin Beug
Prof. Dr. Benjamin Beug ist Professor für Immobilienbewertung und Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke, für Mieten und Pachten sowie für die Beleihungswertermittlung.
Als zertifizierter Immobiliengutachter nach DIN EN ISO/IEC 17024 verbindet er wissenschaftliche Bewertungsmethodik mit praktischer Immobilienbewertung.
Zu den besonderen Bewertungsgebieten gehören unter anderem Nießbrauch, Wohnungsrechte, Wegerechte, Erbbaurechte, Baulasten und weitere Rechte und Belastungen an Grundstücken.
Wie stark beeinflusst ein Nießbrauch den Wert Ihrer Immobilie?
Dr. Beug Immobilien bewertet Nießbrauchrechte und weitere grundstücksbezogene Rechte und Belastungen sachverständig, nachvollziehbar und unter Berücksichtigung ihrer konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen.
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