Wohnungsrecht bei Immobilien: Bewertung, Berechnung und Einfluss auf den Immobilienwert

Was ist ein Wohnungsrecht?

Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist eine besondere Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Es berechtigt eine bestimmte Person, ein Gebäude oder einen bestimmten Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.

In der Praxis wird ein Wohnungsrecht häufig im Zusammenhang mit einer vorweggenommenen Erbfolge vereinbart. Eltern übertragen beispielsweise ihr Wohnhaus oder eine Eigentumswohnung auf ihre Kinder und sichern sich gleichzeitig ein lebenslanges Wohnungsrecht.

Das Eigentum an der Immobilie geht dabei auf den Erwerber über. Die Nutzungsmöglichkeit des Eigentümers wird jedoch durch das Wohnungsrecht eingeschränkt. Diese Belastung kann einen erheblichen Einfluss auf den Verkehrswert und die Marktgängigkeit der Immobilie haben.

Was Eigentümer und Berechtigte über das Wohnungsrecht wissen sollten

✓ Persönliches Recht: Das Wohnungsrecht steht grundsätzlich einer bestimmten Person zu und ist regelmäßig nicht übertragbar.

✓ Grundbuch: Dingliche Wohnungsrechte werden typischerweise in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

✓ Umfang: Das Recht kann sich auf ein ganzes Gebäude, eine Wohnung oder einzelne Räume beziehen.

✓ Lebenslang oder befristet: Wohnungsrechte können an die Lebenszeit des Berechtigten oder an einen bestimmten Zeitraum gebunden werden.

✓ Kosten: Wer Betriebskosten, Instandhaltung oder außergewöhnliche Reparaturen trägt, hängt von Gesetz und konkreter Vereinbarung ab.

✓ Immobilienwert: Das Wohnungsrecht kann die Verfügbarkeit und wirtschaftliche Nutzung der Immobilie erheblich beschränken.

✓ Bewertung: Lebenslange Wohnungsrechte werden bei einer kapitalisierten Betrachtung regelmäßig unter Berücksichtigung eines Leibrentenbarwertfaktors bewertet.

Wohnungsrecht nach § 1093 BGB

§ 1093 BGB ermöglicht die Bestellung des Rechts, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.

Der Berechtigte darf grundsätzlich auch seine Familie sowie Personen aufnehmen, die zu seiner Pflege erforderlich sind. Ist das Wohnungsrecht nur auf einen Teil eines Gebäudes beschränkt, dürfen regelmäßig auch Einrichtungen und Anlagen mitbenutzt werden, die für den gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmt sind.

Welche Räume und Flächen tatsächlich vom Wohnungsrecht erfasst werden, sollte in der Eintragungsbewilligung möglichst eindeutig beschrieben werden.

Worauf kann sich ein Wohnungsrecht beziehen?

Der Grundbucheintrag allein reicht für die Bewertung häufig nicht aus

Im Grundbuch wird das Wohnungsrecht oftmals nur in verkürzter Form bezeichnet. Der genaue Inhalt ergibt sich häufig erst aus der Eintragungsbewilligung beziehungsweise der zugrunde liegenden notariellen Urkunde.

Für eine sachverständige Immobilienbewertung sollte deshalb geprüft werden, welche Räume und Flächen umfasst sind, welche Personen aufgenommen werden dürfen, welche Kostenregelungen bestehen und ob besondere Bedingungen vereinbart wurden.

Bereits kleine Unterschiede in der Ausgestaltung können zu deutlich unterschiedlichen wirtschaftlichen Auswirkungen führen.

Kann ein Wohnungsrecht verkauft oder übertragen werden?

Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist das Wohnungsrecht grundsätzlich persönlich an den Berechtigten gebunden. Nach § 1092 BGB ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit grundsätzlich nicht übertragbar.

Auch die Überlassung der Ausübung an einen anderen ist nicht automatisch zulässig. Hierfür kommt es auf die konkrete rechtliche Ausgestaltung und eine gegebenenfalls ausdrücklich erteilte Gestattung an.

Für die Bewertung ist diese eingeschränkte wirtschaftliche Verwertbarkeit ein wesentlicher Unterschied zum Nießbrauch.

Wohnungsrecht und Nießbrauch: Was ist der Unterschied?

Wer trägt die Kosten bei einem Wohnungsrecht?

Die Kostenverteilung sollte für jede Bewertung konkret geprüft werden. § 1093 BGB verweist für das Wohnungsrecht auf verschiedene Vorschriften des Nießbrauchrechts. Zusätzlich können die Beteiligten in der Bestellungsurkunde detaillierte Regelungen getroffen haben.

Von Bedeutung sind insbesondere laufende Betriebskosten, Verbrauchskosten, gewöhnliche Unterhaltung, größere Instandsetzungen, Versicherungen und gegebenenfalls öffentliche Lasten.

Für die Wertermittlung ist entscheidend, welche wirtschaftlichen Belastungen tatsächlich vom Eigentümer und welche vom Wohnungsberechtigten getragen werden.

Lebenslanges oder befristetes Wohnungsrecht

In der Praxis werden Wohnungsrechte häufig lebenslang bestellt. Das Recht endet dann grundsätzlich mit dem Tod des Berechtigten, sofern die konkrete Vereinbarung nichts Besonderes vorsieht.

Möglich ist jedoch auch ein zeitlich befristetes Wohnungsrecht, beispielsweise für zehn oder zwanzig Jahre.

Die Dauer des Rechts ist einer der entscheidenden Faktoren für seine wirtschaftliche Wertwirkung: Je länger die voraussichtliche Restlaufzeit, desto größer kann die Belastung für den Eigentümer sein.

Wohnungsrecht für zwei Personen

Häufig wird ein Wohnungsrecht zugunsten beider Elternteile oder Ehepartner bestellt. Für die Bewertung muss dann genau geprüft werden, wie das Recht ausgestaltet ist.

Insbesondere ist entscheidend, ob das Wohnungsrecht beim Tod des zuerst Versterbenden vollständig bestehen bleibt und dem länger lebenden Berechtigten weiterhin uneingeschränkt zusteht.

Die statistisch zu erwartende Dauer des Rechts kann sich dadurch gegenüber einem Wohnungsrecht für nur eine Person erheblich verändern.

Erlischt das Wohnungsrecht automatisch, wenn der Berechtigte auszieht?

Ein dauerhaftes Verlassen der Wohnung bedeutet nicht automatisch, dass ein im Grundbuch eingetragenes Wohnungsrecht erlischt.

Auch ein Umzug in eine andere Wohnung oder ein Pflegeheim führt grundsätzlich nicht allein zur Löschung des Rechts im Grundbuch.

Für Eigentümer kann daher eine Situation entstehen, in der die Wohnung tatsächlich nicht mehr genutzt wird, das dingliche Wohnungsrecht rechtlich aber weiterhin besteht. Die konkrete Urkunde und die Umstände des Einzelfalls sind deshalb zu prüfen.

Wie kann ein Wohnungsrecht gelöscht werden?

Soll ein bestehendes dingliches Wohnungsrecht vorzeitig aufgehoben werden, ist regelmäßig eine entsprechende Löschungsbewilligung des Berechtigten erforderlich.

In der Praxis kann eine solche Aufgabe des Rechts mit einer Abfindungszahlung verbunden werden. Deren Höhe kann sich am wirtschaftlichen Wert des noch bestehenden Wohnungsrechts orientieren, muss diesem aber nicht zwingend entsprechen.

Die Berechnung eines Wohnungsrechts kann daher auch bei familiären Übertragungen, Verkaufsabsichten oder Verhandlungen über eine vorzeitige Löschung erforderlich sein.

Wie beeinflusst ein Wohnungsrecht den Immobilienwert?

Für einen potenziellen Käufer ist eine mit einem Wohnungsrecht belastete Immobilie regelmäßig weniger frei nutzbar als eine unbelastete Immobilie.

Wie wird ein Wohnungsrecht sachverständig bewertet?

Nach § 47 ImmoWertV können Rechte und Belastungen unter anderem anhand ihrer wirtschaftlichen Vor- und Nachteile bewertet werden.

Werden die wirtschaftlichen Vor- oder Nachteile eines Wohnungsrechts kapitalisiert, sind die jährlichen Beträge über die verbleibende Dauer des Rechts zu berücksichtigen. Bei lebensgebundenen Rechten sieht § 47 ImmoWertV die Kapitalisierung mit Leibrentenbarwertfaktoren vor.

Dabei ist stets zu prüfen, ob der rechnerisch ermittelte Kapitalwert auch die tatsächliche Reaktion des Grundstücksmarktes angemessen widerspiegelt.

Wie lässt sich der Kapitalwert eines Wohnungsrechts berechnen?

In einer vereinfachten Betrachtung kann zunächst der jährliche wirtschaftliche Vorteil des Wohnungsberechtigten ermittelt werden.

Diese Darstellung ist bewusst vereinfacht. In einer Verkehrswertermittlung müssen unter anderem der konkrete Mietwert, der Umfang des Rechts, Kostenverteilungen, die Restlaufzeit sowie die Marktreaktion berücksichtigt werden.

Welche Rolle spielt das Alter des Berechtigten?

Bei einem lebenslangen Wohnungsrecht hängt die wirtschaftliche Restlaufzeit wesentlich vom Alter und der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten ab.

Für sachverständige Berechnungen können aktuelle amtliche Sterbetafeln herangezogen werden. Die statistische Lebenserwartung stellt dabei keine Prognose über die tatsächliche Lebensdauer einer konkreten Person dar, sondern einen mathematischen Bewertungsparameter.

Mit zunehmendem Alter des Berechtigten verändert sich der anzusetzende Leibrentenbarwertfaktor und damit regelmäßig auch der rechnerische Kapitalwert des Wohnungsrechts.

Welche Faktoren bestimmen den Wert eines Wohnungsrechts?

Kapitalwert des Wohnungsrechts ist nicht automatisch die Wertminderung der Immobilie

In vereinfachten Berechnungen wird der Kapitalwert eines Wohnungsrechts teilweise unmittelbar vom unbelasteten Immobilienwert abgezogen.

Für eine sachverständige Verkehrswertermittlung kann eine solche rein mathematische Vorgehensweise jedoch zu kurz greifen.

Maßgeblich ist letztlich, wie der Immobilienmarkt auf die konkrete rechtliche und wirtschaftliche Einschränkung reagiert. Der rechnerische Wert des Rechts und die tatsächliche Marktwertminderung müssen daher nicht zwingend identisch sein.

Kann eine Immobilie mit Wohnungsrecht verkauft werden?

Grundsätzlich kann auch eine mit einem Wohnungsrecht belastete Immobilie verkauft werden.

Ist das Wohnungsrecht wirksam im Grundbuch eingetragen und wird es im Rahmen des Verkaufs nicht gelöscht, übernimmt der Käufer die Immobilie grundsätzlich mit der bestehenden Belastung.

Für die Vermarktung ist deshalb eine nachvollziehbare Bewertung des Wohnungsrechts besonders wichtig. Kaufinteressenten möchten wissen, wie lange die Nutzung voraussichtlich eingeschränkt ist und welche wirtschaftlichen Folgen daraus entstehen.

Wohnungsrecht und Immobilienfinanzierung

Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnungsrecht kann auch für die Beleihung einer Immobilie relevant sein.

Für Kreditinstitute sind insbesondere der Umfang des Rechts, seine voraussichtliche Dauer und der Rang gegenüber Grundpfandrechten von Bedeutung.

Bei einer Finanzierung oder Umschuldung sollte deshalb frühzeitig geprüft werden, welche Anforderungen das finanzierende Kreditinstitut an bestehende Wohnungsrechte stellt.

Welche Unterlagen benötigt der Sachverständige?

Fragen zum Wohnungsrecht bei Immobilien

Was ist ein lebenslanges Wohnungsrecht?

Ein lebenslanges Wohnungsrecht ermöglicht dem Berechtigten, die vereinbarten Räume grundsätzlich bis zu seinem Tod zu Wohnzwecken zu nutzen.

Kann der Eigentümer die Wohnung trotz Wohnungsrecht selbst nutzen?

Soweit das Recht nach § 1093 BGB die Nutzung bestimmter Räume unter Ausschluss des Eigentümers umfasst, steht diese Nutzung grundsätzlich dem Wohnungsberechtigten zu.

Kann der Wohnungsberechtigte die Wohnung vermieten?

Das gesetzliche Wohnungsrecht ist grundsätzlich auf die persönliche Wohnnutzung ausgerichtet. Ob und in welchem Umfang die Ausübung anderen überlassen werden darf, hängt insbesondere von der konkreten Vereinbarung ab.

Erlischt das Wohnungsrecht beim Umzug ins Pflegeheim?

Nicht automatisch. Ein tatsächlicher Auszug führt für sich allein grundsätzlich nicht zwingend zum Erlöschen eines dinglich gesicherten Wohnungsrechts.

Kann eine Immobilie mit Wohnungsrecht verkauft werden?

Ja. Bleibt das Wohnungsrecht im Grundbuch bestehen, erwirbt der Käufer die Immobilie grundsätzlich mit der bestehenden Belastung.

Wie wird der Wert eines lebenslangen Wohnungsrechts berechnet?

Ausgangspunkt kann der jährliche wirtschaftliche Vorteil aus der ersparten marktüblichen Miete sein. Bei lebensgebundenen Rechten wird dieser unter Berücksichtigung eines geeigneten Leibrentenbarwertfaktors kapitalisiert.

Was ist wertvoller: Nießbrauch oder Wohnungsrecht?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Der Nießbrauch besitzt jedoch regelmäßig einen umfassenderen wirtschaftlichen Nutzungsumfang als ein ausschließliches Wohnungsrecht.

Wesentliche Grundlagen

Bürgerliches Gesetzbuch: insbesondere § 1093 BGB zum Wohnungsrecht sowie § 1092 BGB zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten.

Bürgerliches Gesetzbuch: ergänzend die über § 1093 BGB entsprechend anwendbaren Vorschriften des Nießbrauchrechts.

Immobilienwertermittlungsverordnung: §§ 46 und 47 ImmoWertV zu grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen und deren Wertermittlung.

Statistisches Bundesamt: aktuelle Sterbetafeln als statistische Grundlage für die Lebenserwartung bei lebensgebundenen Rechten.

Weiterführende Informationen

Prof. Dr. Benjamin Beug

Prof. Dr. Benjamin Beug ist Professor für Immobilienbewertung und Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke, für Mieten und Pachten sowie für die Beleihungswertermittlung.

Als zertifizierter Immobiliengutachter nach DIN EN ISO/IEC 17024 verbindet er wissenschaftliche Bewertungsmethodik mit praktischer Immobilienbewertung.

Zu den besonderen Bewertungsgebieten gehören unter anderem Wohnungsrechte, Nießbrauch, Wegerechte, Erbbaurechte, Baulasten und weitere Rechte und Belastungen an Grundstücken.

Wie stark beeinflusst ein Wohnungsrecht den Wert Ihrer Immobilie?

Dr. Beug Immobilien bewertet Wohnungsrechte und weitere grundstücksbezogene Rechte und Belastungen sachverständig, nachvollziehbar und unter Berücksichtigung ihrer konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen.