Immobilienbewertung mit Wohnungsrecht

Das Wohnungsrecht ermöglicht es einer Person, in einer Immobilie zu wohnen, ohne dass sie Eigentümer ist. Es ist im § 1093 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt und kann sowohl gegen Entgelt als auch unentgeltlich eingeräumt werden. Dieses spezielle Recht ist untrennbar mit der Person verbunden, die es besitzt, was bedeutet, dass es nicht übertragen oder vermietet werden kann. Es stellt eine besondere Art von dinglichem Recht dar.

• Lebenslanges Wohnrecht (meist):
  Der Berechtigte kann – auch bei Eigentümerwechsel – lebenslang in der Wohnung wohnen. Das bietet Sicherheit, besonders im Alter.

• Starker Schutz durch Grundbucheintrag:
  Das Wohnungsrecht ist ein grundbuchlich gesichertes Recht und wirkt gegenüber Dritten. Auch wenn der Eigentümer wechselt, bleibt das Wohnrecht bestehen.

• Unpfändbarkeit des Rechts:
  Das Wohnungsrecht ist ein höchstpersönliches Recht und in der Regel nicht übertragbar oder vererblich – also auch vor Gläubigern geschützt.

• Keine Mietkosten für den Berechtigten:
  Wer ein Wohnungsrecht besitzt, muss in der Regel keine Miete zahlen – es handelt sich nicht um ein Mietverhältnis.

• Vermeidung von Schenkungssteuer bei Immobilienübertragungen:
  Wenn Eltern z. B. ihr Haus an die Kinder übertragen, sich aber ein Wohnungsrecht vorbehalten, kann dies steuerlich vorteilhaft sein, da der Wert des Wohnrechts vom Immobilienwert abgezogen wird.

• Flexibilität bei Vermögensübertragungen:
  Eigentum kann frühzeitig übergeben werden (z. B. an Kinder), ohne auf das Wohnrecht verzichten zu müssen.

• Recht auf Alleinnutzung eines Teils der Immobilie:
  Das Wohnungsrecht kann sich auf eine bestimmte Wohnung oder auf einzelne Räume erstrecken – nicht nur auf das gesamte Gebäude.

Ein Wohnungsrecht kann nur vom Eigentümer der Immobilie vergeben werden, und zwar durch:

1. Vertragliche Vereinbarung:
     Der Eigentümer räumt einer bestimmten Person das Wohnungsrecht ein – z. B. in einem Übergabevertrag (oft zwischen Eltern und Kindern).

2. Grundbucheintrag  (erforderlich!):
     Damit das Wohnungsrecht wirksam und rechtlich durchsetzbar ist, muss es im Grundbuch eingetragen werden (§ 1093 BGB). 
     Ohne Eintragung ist es nur ein schuldrechtliches Nutzungsrecht, nicht dinglich abgesichert.

Das Wohnungsrecht kann bei Schenkungen, Verkäufen unter Vorbehalt, oder per Testament/Vermächtnis eingeräumt werden. Auch juristische Personen (z. B. eine Stiftung) können theoretisch ein Wohnungsrecht einräumen, wenn sie Eigentümer sind. Notarielle Beurkundung ist in der Regel notwendig, da die Eintragung ins Grundbuch eine notarielle Urkunde erfordert.

Wichtige Bestandteile eines Wohnungsrechtsvertrags sind:

1. Vertragsparteien:

- Name und Anschrift des Eigentümers (der das Recht einräumt)
- Name und Anschrift des Wohnungsrechtsberechtigten

2. Beschreibung der Immobilie:

- Grundstücksbezeichnung mit Grundbuchangaben (z. B. Gemarkung, Flurstück, Blattnummer)
- Genaue Beschreibung des Gebäudes bzw. der betroffenen Wohnung/Räumlichkeiten

3. Inhalt des Wohnungsrechts:

- Umfang des Rechts: z. B. Nutzung einer bestimmten Wohnung, einzelner Räume, Mitbenutzung von Garten, Küche, Bad
- Alleinige oder gemeinsame Nutzung
- Rechte auf Mitbenutzung von Gemeinschaftsflächen

4. Dauer des Wohnrechts:

- Befristet oder lebenslang
- Eventuell auch Regelung für den Fall von Pflegebedürftigkeit oder Auszug

5. Kostenregelung:

- Wer trägt welche Kosten? (z. B. Betriebskosten, Instandhaltung, Renovierung)
- Oft trägt der Berechtigte nur die laufenden Kosten (Heizung, Wasser, Strom), nicht aber größere Reparaturen

6. Verzicht oder Ausschluss von Abtretung/Vererbung:

- In der Regel ist das Wohnungsrecht nicht übertragbar, das kann vertraglich bekräftigt werden

7. Regelung zur Löschung im Grundbuch:

- Oft vorgesehen für den Fall, dass der Berechtigte auszieht oder stirbt

8. Notarielle Beurkundung:

- Der Vertrag muss notariell beurkundet werden, da er Grundlage für die Eintragung ins Grundbuch ist

9. Eintragungsbewilligung:

- Der Eigentümer muss ausdrücklich die Eintragung des Wohnungsrechts ins Grundbuch bewilligen

10. Optional, aber empfehlenswert:

- Klausel zur Pflege/Pflicht zur Unterstützung
- Regelung bei Verkauf des Hauses
- Vertragsstrafe bei Nichtbeachtung
- Widerrufsrecht unter bestimmten Bedingungen

Im Grundbuch – Abteilung II (Lasten und Beschränkungen):

- Dort werden beschränkt dingliche Rechte eingetragen, zu denen auch das Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB zählt.
- Die Eintragung muss auf Grundlage einer notariellen Urkunde und mit Eintragungsbewilligung des Eigentümers erfolgen.

1. Antrag beim Grundbuchamt:

Der Antrag wird meist vom Notar gestellt, nachdem der Vertrag beurkundet wurde.

2. Erforderliche Unterlagen:

Notariell beurkundeter Wohnungsrechtsvertrag

Zustimmung und Identitätsnachweise der Beteiligten

Eintragungsbewilligung des Eigentümers

3. Rechtswirkung:

Erst mit Eintragung entsteht das dingliche Wohnungsrecht. Vorher besteht – falls vertraglich geregelt – nur ein schuldrechtliches Nutzungsrecht.

4. Sicherungswirkung:

Das Recht bleibt auch bei Verkauf, Vererbung oder Zwangsversteigerung der Immobilie bestehen.