Energieeffizienz und Immobilienwert: Wie stark ist der Preisabschlag wirklich?
Energieeffizienz ist zu einem relevanten Preisfaktor geworden
Lage, Grundstück, Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung und Gebäudezustand bleiben zentrale Einflussgrößen des Immobilienwertes. Gleichzeitig hat sich die energetische Qualität eines Gebäudes in den vergangenen Jahren zu einem zunehmend bedeutsamen Marktmerkmal entwickelt.
Käufer betrachten heute nicht nur den aktuellen Kaufpreis, sondern zunehmend auch die nach dem Erwerb zu erwartenden Kosten. Dazu gehören insbesondere Heiz- und Energiekosten, ein möglicher Austausch der Heizungsanlage sowie Investitionen in Dach, Fassade, Fenster oder weitere energetisch relevante Bauteile.
Aktuelle Untersuchungen bestätigen, dass sich diese Erwartungen bereits in den Immobilienpreisen widerspiegeln. Dabei zeigt sich allerdings auch: Der Einfluss der Energieeffizienz unterscheidet sich erheblich nach Objektart, Lage und konkretem Modernisierungszustand.
Was aktuelle Marktdaten 2026 zeigen
1. Häuser reagieren besonders deutlich: Eine deutschlandweite Immowelt-Auswertung für das Angebotsjahr 2025 ermittelt für Häuser der Klasse A+ gegenüber Klasse D einen Preisaufschlag von rund 15 %, während Häuser der Klasse H rund 17 % darunter liegen.
2. Auch Eigentumswohnungen zeigen Unterschiede: Bei Wohnungen beträgt die ermittelte Differenz gegenüber Klasse D rund +20 % bei A+ und −9 % bei H.
3. Regionale Unterschiede sind erheblich: Das Institut der deutschen Wirtschaft ermittelt 2026 für Einfamilienhäuser der Klasse D gegenüber vergleichbaren Häusern der Klassen A+, A und B je nach Bundesland Preisabschläge von rund 5 bis 17 %.
4. Daraus folgt kein pauschaler Bewertungsabschlag: Statistische Preisunterschiede können nicht schematisch auf eine einzelne Immobilie übertragen werden. Für eine sachverständige Immobilienbewertung ist stets das konkrete Objekt im jeweiligen Grundstücksmarkt zu untersuchen.
Energieklasse und Angebotspreis im bundesweiten Vergleich
Eine im März 2026 veröffentlichte Immowelt-Analyse untersuchte Immobilien, die im Jahr 2025 zum Kauf angeboten wurden. Mithilfe eines hedonischen Modells wurden andere Einflussgrößen wie Lage, Größe oder Ausstattung statistisch kontrolliert. Referenz ist jeweils die Energieeffizienzklasse D.
| Energieeffizienzklasse | Häuser | Eigentumswohnungen |
|---|---|---|
| A+ | +15 % | +20 % |
| A | +7 % | +15 % |
| B | +4 % | +8 % |
| C | +1 % | +1 % |
| D | Referenz | Referenz |
| E | −4 % | −1 % |
| F | −7 % | −2 % |
| G | −10 % | −6 % |
| H | −17 % | −9 % |
Quelle: Immowelt, Analyse veröffentlicht am 19.03.2026. Untersucht wurden Angebotspreise; die Werte sind daher nicht mit tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen oder einem objektspezifischen Verkehrswert gleichzusetzen.
Zwischen A+ und H liegen bei Häusern inzwischen rund 32 Prozentpunkte
Vergleicht man in der Immowelt-Analyse die beiden Enden der Effizienzskala miteinander, ergibt sich bei Häusern ein Abstand von rund 32 % zwischen A+ und H. Bei Eigentumswohnungen beträgt die Differenz rund 29 %.
Das bedeutet allerdings nicht, dass ein Haus der Klasse H grundsätzlich 32 % weniger wert ist als ein Haus der Klasse A+. Die Energieeffizienz ist nur eines von zahlreichen wertbestimmenden Merkmalen.
Ein unsaniertes Einfamilienhaus in sehr guter Lage kann trotz schlechter Energieklasse einen deutlich höheren Marktwert besitzen als ein hoch effizientes Gebäude an einem schwächeren Standort. Entscheidend ist immer die Gesamtheit der wertrelevanten Eigenschaften.
Neue IW-Studie bestätigt den Einfluss der Energieeffizienz
Der Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex 2026 untersucht ebenfalls den Zusammenhang zwischen Energieeffizienz und Immobilienpreisen. Für Einfamilienhäuser mit Energieeffizienzklasse D ergeben sich gegenüber vergleichbaren Gebäuden der Klassen A+, A und B in sämtlichen Bundesländern Preisabschläge.
Auf Ebene der Bundesländer bewegen sich die ermittelten Unterschiede zwischen etwa 5 und 17 %. Bei der Betrachtung verschiedener Regionstypen liegen sie zwischen etwa 7 und knapp 11 %.
Eine weitere, 2026 im Journal of Housing Economics veröffentlichte Untersuchung des IW-Ökonomen Pekka Sagner kommt zu dem Ergebnis, dass weniger energieeffiziente Wohnimmobilien seit dem Energiepreisschock des Jahres 2022 relativ stärker unter Preisdruck geraten sind. Die Untersuchung zeigt zugleich Unterschiede nach Region, Objektart und Baualter.
Die verschiedenen Untersuchungen weisen damit in dieselbe Richtung: Energieeffizienz wird vom Immobilienmarkt zunehmend eingepreist – jedoch nicht überall in gleicher Höhe.
Sanierungsrisiko liegt beim Eigentümer
Beim Einfamilienhaus trägt der Käufer die Kosten für Dach, Fassade, Fenster, Heizungsanlage und weitere energetische Maßnahmen grundsätzlich selbst. Ein erkennbarer Modernisierungsbedarf kann deshalb unmittelbar in die Kaufpreisüberlegungen einfließen.
Gemeinschaftseigentum spielt eine zentrale Rolle
Bei einer Eigentumswohnung verteilen sich viele energetisch relevante Maßnahmen auf die Wohnungseigentümergemeinschaft. Entscheidend sind deshalb zusätzlich der Zustand des Gemeinschaftseigentums, geplante Maßnahmen, Beschlüsse und die vorhandene Erhaltungsrücklage.
Was bedeutet die Energieklasse für den Verkehrswert?
Auch bewertungsrechtlich ist der energetische Zustand relevant. Nach § 2 Abs. 3 ImmoWertV gehören bei bebauten Grundstücken ausdrücklich die Ausstattung und Qualität der baulichen Anlagen einschließlich ihrer energetischen Eigenschaften zu den Grundstücksmerkmalen.
Daraus folgt jedoch kein festgelegter Prozentsatz für die einzelnen Energieeffizienzklassen. Ein Sachverständiger kann beispielsweise nicht allein aufgrund der Klasse H pauschal 17 % vom Immobilienwert abziehen.
Vielmehr muss untersucht werden, wie der konkrete Grundstücksmarkt auf den energetischen Zustand reagiert und welche weiteren Eigenschaften des Bewertungsobjektes vorliegen. Dazu zählen unter anderem Baujahr, Modernisierungen, Heizungsart, Wärmeschutz, Dach, Fenster, Fassade, tatsächlicher Modernisierungsbedarf, Objektart und Lage.
Die Energieeffizienzklasse ist somit ein wichtiger Indikator – aber kein eigenständiges Bewertungsverfahren.
Energieausweis und tatsächlicher Gebäudezustand sind nicht dasselbe
Auch bei der Interpretation eines Energieausweises ist Differenzierung erforderlich. Ein Verbrauchsausweis basiert wesentlich auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der bisherigen Nutzer und kann daher durch individuelles Heiz- und Nutzungsverhalten beeinflusst werden.
Ein Bedarfsausweis basiert dagegen stärker auf den technischen Eigenschaften des Gebäudes und einer rechnerischen Ermittlung des Energiebedarfs.
Für eine Immobilienbewertung sollte deshalb nicht lediglich der Buchstabe im Energieausweis übernommen werden. Entscheidend ist der tatsächliche energetische und bauliche Zustand des Bewertungsobjektes.
Neue Regeln für Heizungen seit Juli 2026
Die Rechtslage hat sich gegenüber der ursprünglichen Fassung dieses Beitrags wesentlich geändert. Seit dem 29. Juli 2026 gelten die wesentlichen Neuregelungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes.
Die zuvor geltende einheitliche Vorgabe, wonach neue Heizungen grundsätzlich mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen sollten, ist entfallen. Eigentümer können nach der Neuregelung grundsätzlich wieder zwischen unterschiedlichen Heizsystemen wählen, darunter Wärmepumpe, Fernwärme, hybride Lösungen, Biomasse sowie weiterhin Gas- und Ölheizungen.
Dies bedeutet allerdings nicht, dass die Art der Heizung wirtschaftlich bedeutungslos geworden ist. Brennstoffkosten, CO₂-Bepreisung, zukünftige Anforderungen an klimaneutrale Brennstoffe sowie die langfristige Verfügbarkeit und Wirtschaftlichkeit eines Heizsystems können weiterhin in die Kaufentscheidung einfließen.
Für den Immobilienwert ist daher weniger die isolierte Frage „Welche Heizung ist erlaubt?“ entscheidend als die Frage, welche zukünftigen Kosten und Investitionen ein marktüblich handelnder Käufer mit dem vorhandenen System verbindet.
Keine pauschale Pflicht für jedes Wohnhaus, bis 2030 Klasse E zu erreichen
In der öffentlichen Diskussion wurde zeitweise der Eindruck vermittelt, sämtliche Wohngebäude müssten künftig bestimmte Energieeffizienzklassen erreichen. Die endgültige europäische Gebäuderichtlinie sieht für Wohngebäude jedoch einen anderen Ansatz vor.
Die Mitgliedstaaten müssen den durchschnittlichen Primärenergieverbrauch ihres gesamten Wohngebäudebestandes gegenüber 2020 bis 2030 um mindestens 16 % und bis 2035 um 20 bis 22 % reduzieren.
Mindestens 55 % dieser Verbrauchsreduzierung soll durch Maßnahmen an den 43 % energetisch schlechtesten Wohngebäuden erreicht werden. Die Mitgliedstaaten besitzen dabei Spielräume, welche Gebäude und Maßnahmen konkret adressiert werden.
Vermieter können bis zu 95 % der CO₂-Kosten tragen
Beim regulären Stufenmodell für Wohngebäude steigt der Anteil des Vermieters mit dem spezifischen CO₂-Ausstoß. Ab einem Ausstoß von mindestens 52 kg CO₂ je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr beträgt der Vermieteranteil grundsätzlich 95 %.
Warum Käufer bei unsanierten Immobilien einen Abschlag einkalkulieren
Für Verkäufer
Durchgeführte Modernisierungen sollten vollständig dokumentiert werden. Energieausweis, Rechnungen, Angaben zur Heizungsanlage und Nachweise über Dach-, Fenster- oder Fassadenmaßnahmen können für die Preisfindung und Vermarktung wichtig sein.
Für Käufer
Neben dem Kaufpreis sollten der energetische Zustand, absehbare Modernisierungen und die wirtschaftliche Restlebensdauer technischer Anlagen in die Kaufentscheidung einbezogen werden.
Weiterführende Informationen bei Dr. Beug Immobilien
Datengrundlagen dieses Beitrags
Institut der deutschen Wirtschaft (IW), 2026:
Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex 2026 – Sonderauswertung zur Energieeffizienz von Einfamilienhäusern.
Institut der deutschen Wirtschaft / Journal of Housing Economics, 2026:
Pekka Sagner: „Energy Price Shock and Housing Market Dynamics: Evidence from Germany“.
Immowelt, 2026:
Analyse zum Preiseinfluss der Energieeffizienzklasse auf die 2025 angebotenen Häuser und Eigentumswohnungen.
Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV):
§ 2 – energetische Eigenschaften als Bestandteil der wertrelevanten Grundstücksmerkmale bebauter Grundstücke.
Bundesregierung, 2026:
Informationen zum seit 29. Juli 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz.
Europäische Kommission / Richtlinie (EU) 2024/1275:
Vorgaben zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden und zur Entwicklung des europäischen Wohngebäudebestandes.
Brennstoffemissionshandelsgesetz:
CO₂-Preiskorridor für das Jahr 2026.
CO₂-Kostenaufteilungsgesetz:
Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter bei Wohngebäuden.
Prof. Dr. Benjamin Beug
Prof. Dr. Benjamin Beug ist Professor für Immobilienbewertung und Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke, für Mieten und Pachten sowie für die Beleihungswertermittlung.
Als zertifizierter Gutachter nach DIN EN ISO/IEC 17024 und zertifizierter Immobilienmakler nach DIN EN 15733 verbindet er wissenschaftliche Bewertungsmethodik mit praktischer Immobilienbewertung und Immobilienvermittlung.
Tätigkeitsschwerpunkte von Dr. Beug Immobilien sind die Insel Rügen und die Metropolregion Hamburg.
Welchen Einfluss hat der energetische Zustand auf den Wert Ihrer Immobilie?
Eine professionelle Immobilienbewertung berücksichtigt nicht nur die Energieeffizienzklasse, sondern den tatsächlichen Gebäudezustand, Modernisierungen, Lage und die Verhältnisse des regionalen Immobilienmarktes.
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