Wegerecht bei Grundstücken: Rechte, Bewertung und Einfluss auf den Immobilienwert
Was ist ein Wegerecht?
Ein Wegerecht berechtigt dazu, ein fremdes Grundstück in einem bestimmten Umfang zu betreten oder zu befahren. Typischer Anwendungsfall ist ein sogenanntes Hinterliegergrundstück, das nur über ein davor gelegenes Grundstück mit einer öffentlichen Straße verbunden ist.
Rechtlich kann ein Wegerecht unterschiedlich ausgestaltet sein. Besonders häufig wird es als Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks im Grundbuch gesichert.
Für eine sachverständige Immobilienbewertung reicht es jedoch nicht aus, lediglich festzustellen, dass „ein Wegerecht“ vorhanden ist. Entscheidend ist, welches Grundstück begünstigt wird, welcher Teil des belasteten Grundstücks betroffen ist und wie intensiv das Recht tatsächlich ausgeübt werden darf.
Was Eigentümer und Käufer über Wegerechte wissen sollten
✓ Grunddienstbarkeit: Ein dingliches Wegerecht kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt werden.
✓ Grundbuch: Die Belastung wird grundsätzlich im Grundbuch des belasteten Grundstücks eingetragen.
✓ Inhalt: Ob das Recht nur das Gehen oder auch das Befahren mit Pkw, Lieferfahrzeugen oder anderen Fahrzeugen umfasst, hängt von der konkreten Ausgestaltung ab.
✓ Verlauf: Breite, Lage und Verlauf des Weges können für die Nutzung und den Immobilienwert erhebliche Bedeutung haben.
✓ Unterhaltung: Pflege, Reparaturen, Winterdienst und sonstige Unterhaltungskosten sollten eindeutig geregelt sein.
✓ Immobilienwert: Ein Wegerecht kann das begünstigte Grundstück aufwerten und gleichzeitig das belastete Grundstück wertmäßig beeinträchtigen.
✓ Keine Pauschale: Einen festen Wertabschlag von beispielsweise 5, 10 oder 20 Prozent gibt es nicht.
Wegerecht ist nicht gleich Wegerecht
Grunddienstbarkeit
Das Recht steht dem jeweiligen Eigentümer eines anderen – des sogenannten herrschenden – Grundstücks zu. Bei einem Eigentümerwechsel kann das Recht grundsätzlich weiterhin dem begünstigten Grundstück dienen.
Beschränkte persönliche Dienstbarkeit
Ein Nutzungsrecht kann auch zugunsten einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person bestellt werden. Dann ist nicht ein anderes Grundstück, sondern der konkrete Berechtigte Träger des Rechts.
Schuldrechtliche Vereinbarung
Eigentümer können eine Wegbenutzung auch lediglich vertraglich vereinbaren. Eine solche Vereinbarung besitzt jedoch nicht ohne Weiteres dieselbe dingliche Wirkung gegenüber späteren Grundstückseigentümern wie ein im Grundbuch gesichertes Recht.
Herrschendes und dienendes Grundstück
Aus Bewertungssicht ist diese Unterscheidung besonders wichtig: Dieselbe Grunddienstbarkeit kann für das herrschende Grundstück einen erheblichen wirtschaftlichen Vorteil und für das dienende Grundstück einen wirtschaftlichen Nachteil darstellen.
Wie wird ein dingliches Wegerecht begründet?
Soll ein Grundstück dauerhaft mit einem dinglichen Wegerecht belastet werden, sind grundsätzlich die Einigung der Beteiligten über die Rechtsänderung und die Eintragung des Rechts in das Grundbuch erforderlich.
Die für die Grundbucheintragung erforderlichen Erklärungen müssen den formellen Anforderungen der Grundbuchordnung entsprechen. In der Praxis werden diese regelmäßig durch einen Notar vorbereitet beziehungsweise öffentlich beglaubigt oder beurkundet und anschließend beim Grundbuchamt eingereicht.
Die dingliche Belastung wird beim dienenden Grundstück regelmäßig in Abteilung II des Grundbuchs geführt.
Der Grundbucheintrag allein reicht für die Bewertung häufig nicht aus
Im Grundbuch findet sich oftmals nur eine verkürzte Bezeichnung des Rechts mit einem Verweis auf die Eintragungsbewilligung.
Für die sachverständige Bewertung sollte deshalb zusätzlich die zugrunde liegende Bewilligungsurkunde beziehungsweise Grundakte geprüft werden. Dort können beispielsweise Verlauf, Breite, Nutzungsart, Unterhaltungspflichten oder weitere Einschränkungen des Wegerechts geregelt sein.
Gerade diese Einzelheiten können über die tatsächliche Wertwirkung entscheiden.
Was sollte bei einem Wegerecht eindeutig geregelt sein?
Welcher Teil des Grundstücks darf benutzt werden?
Wie breit ist die nutzbare Weg- oder Zufahrtsfläche?
Gehen, Fahrradfahren oder Befahren mit Kraftfahrzeugen?
Eigentümer, Bewohner, Mieter, Besucher oder Lieferverkehr?
Private Wohnnutzung oder gewerblicher Verkehr?
Wer trägt Reparatur-, Pflege- und Winterdienstkosten?
Darf der Weg befestigt, verbreitert oder verändert werden?
Darf auch der Eigentümer des belasteten Grundstücks den Weg benutzen?
Gehrecht ist nicht automatisch Fahrrecht
Der konkrete Inhalt einer Dienstbarkeit ist entscheidend. Ein Recht, ein Grundstück zu Fuß zu überqueren, ist wirtschaftlich und tatsächlich etwas anderes als eine Zufahrt, die regelmäßig mit Pkw oder weiteren Fahrzeugen genutzt werden darf.
Für die Immobilienbewertung sollte deshalb die Bezeichnung „Wegerecht“ niemals isoliert betrachtet werden. Maßgeblich ist der konkrete Inhalt der Dienstbarkeit.
Wer muss den Weg unterhalten?
Nach § 1020 BGB muss der Berechtigte die Interessen des Eigentümers des belasteten Grundstücks bei der Ausübung einer Grunddienstbarkeit tunlichst schonen.
Bei einem Wegerecht sollte deshalb möglichst eindeutig geregelt sein, wer beispielsweise Ausbesserungen, Oberflächenbefestigung, Entwässerung, Reinigung und Winterdienst übernimmt.
Kann ein bestehender Weg verlegt werden?
Unter bestimmten Voraussetzungen kann nach § 1023 BGB eine Verlegung auf eine andere Stelle verlangt werden, wenn die bisherige Lage besonders beschwerlich und die neue Stelle für den Berechtigten ebenso geeignet ist.
Was ist ein Notwegerecht?
Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsgemäßen Benutzung erforderliche Verbindung zu einem öffentlichen Weg, kann nach § 917 BGB unter bestimmten Voraussetzungen ein Anspruch gegen Nachbarn bestehen, die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung zu dulden.
Der gesetzliche Notweg ist damit von einer freiwillig vereinbarten und im Grundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeit zu unterscheiden.
Wegerecht und Baulast sind nicht dasselbe
Die Grunddienstbarkeit sichert privatrechtlich eine Nutzung zwischen Grundstücken beziehungsweise deren Eigentümern. Eine Baulast ist dagegen eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde.
Für eine Immobilienbewertung können daher sowohl Grundbuch als auch Baulastenverzeichnis wertrelevante Informationen enthalten.
Ein privates Wegerecht bedeutet nicht automatisch gesicherte baurechtliche Erschließung
Gerade beim Erwerb eines Hinterliegergrundstücks sollte zwischen privatrechtlicher Zugangssicherung und öffentlich-rechtlicher Erschließung unterschieden werden.
Wie beeinflusst ein Wegerecht den Immobilienwert?
Wie wird ein Wegerecht sachverständig bewertet?
§ 47 ImmoWertV sieht für Rechte und Belastungen unterschiedliche methodische Ansätze vor. Der Werteinfluss kann insbesondere anhand geeigneter Vergleichsdaten oder anhand der wirtschaftlichen Vor- und Nachteile des konkreten Rechts bestimmt werden.
Entscheidend bleibt die Reaktion des Grundstücksmarktes. Einen pauschalen prozentualen Abschlag für Wegerechte sieht die ImmoWertV nicht vor.
Welche Faktoren bestimmen die Wertwirkung eines Wegerechts?
Grundstücksrand oder mitten durch Garten beziehungsweise Hoffläche?
Wie viel Grundstücksfläche wird tatsächlich beansprucht?
Schmaler Fußweg oder mehrere Meter breite Zufahrt?
Gehen, Pkw-Verkehr, Lieferverkehr oder gewerbliche Nutzung?
Gelegentliche Nutzung oder regelmäßiger täglicher Verkehr?
Werden Bebauung oder Grundstücksteilung eingeschränkt?
Verläuft der Weg unmittelbar an Wohn- oder Aufenthaltsbereichen?
Wer trägt Reparaturen und laufende Aufwendungen?
Ist das Recht dauerhaft oder zeitlich beschränkt?
Kein pauschaler Abschlag vom Bodenwert
Es wäre fachlich nicht sachgerecht, für jedes Wegerecht automatisch einen bestimmten Prozentsatz vom Boden- oder Verkehrswert abzuziehen.
Die Belastungsintensität muss objektspezifisch und marktbezogen beurteilt werden. Lage, Verlauf, Nutzungshäufigkeit und Auswirkungen auf die Bebauungsmöglichkeiten können die Wertwirkung erheblich verändern.
Was passiert beim Verkauf des belasteten Grundstücks?
Ist das Wegerecht als Grunddienstbarkeit wirksam im Grundbuch gesichert, bleibt die Belastung grundsätzlich auch bei einem Eigentümerwechsel des dienenden Grundstücks bestehen.
Käufer sollten daher nicht nur den Grundbuchauszug, sondern auch die zugrunde liegende Bewilligungsurkunde und den tatsächlichen Verlauf des Rechts prüfen.
Welche Unterlagen benötigt der Sachverständige?
Fragen zum Wegerecht bei Grundstücken
Muss ein Wegerecht im Grundbuch stehen?
Ein Wegerecht kann auch lediglich schuldrechtlich vereinbart sein. Soll es dauerhaft als dingliches Recht gegenüber den jeweiligen Grundstückseigentümern wirken, wird es regelmäßig im Grundbuch gesichert.
Ist ein Gehrecht automatisch ein Fahrrecht?
Nein. Maßgeblich ist der konkrete Inhalt des eingetragenen beziehungsweise vereinbarten Rechts.
Kann ein Wegerecht den Immobilienwert mindern?
Ja. Beim belasteten Grundstück kann es insbesondere Nutzungsmöglichkeiten, Privatsphäre oder Bebauungsmöglichkeiten einschränken. Einen allgemeingültigen Prozentsatz gibt es jedoch nicht.
Kann ein Wegerecht den Wert erhöhen?
Für das begünstigte Grundstück kann eine dauerhaft gesicherte Zufahrt einen erheblichen wirtschaftlichen Vorteil darstellen und gegebenenfalls erst eine marktgerechte Nutzung ermöglichen.
Wesentliche Grundlagen
Bürgerliches Gesetzbuch: insbesondere §§ 873, 917, 918 sowie 1018 ff. BGB.
Grundbuchordnung: insbesondere § 29 GBO.
Immobilienwertermittlungsverordnung: § 47 ImmoWertV zur Wertermittlung bei Rechten und Belastungen.
Weiterführende Informationen
Prof. Dr. Benjamin Beug
Prof. Dr. Benjamin Beug ist Professor für Immobilienbewertung und Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke, für Mieten und Pachten sowie für die Beleihungswertermittlung.
Als zertifizierter Immobiliengutachter nach DIN EN ISO/IEC 17024 verbindet er wissenschaftliche Bewertungsmethodik mit praktischer Immobilienbewertung.
Zu den besonderen Bewertungsgebieten gehören unter anderem Wegerechte, Wohnungsrechte, Nießbrauch, Erbbaurechte, Baulasten und weitere Rechte und Belastungen an Grundstücken.
Wie stark beeinflusst ein Wegerecht den Wert Ihres Grundstücks?
Dr. Beug Immobilien untersucht den konkreten wirtschaftlichen Einfluss von Wegerechten und weiteren grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen sachverständig und nachvollziehbar.
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