Immobilienbewertung mit Wegerecht

Ein Wegerecht ist ein dingliches oder schuldrechtliches Nutzungsrecht, das einer Person oder einem Grundstückseigentümer erlaubt, ein fremdes Grundstück zu betreten oder zu überqueren, um Zugang zu einem eigenen Grundstück oder bestimmten Ort zu erhalten. Zu den Wegerechten gehören:

1. Dingliches Wegerecht (Grunddienstbarkeit, § 1018 BGB):
   – Wird im Grundbuch eingetragen und ist somit rechtlich gesichert.
   – Es „haftet“ am Grundstück, nicht an der Person.
   – Der Eigentümer des belasteten Grundstücks muss die Nutzung dulden.
   – Beispiel: „Der Eigentümer des Grundstücks A darf den im Plan markierten Weg auf Grundstück B zum Zugang nutzen.“

2. Notwegerecht (§ 917 BGB):
   – Entsteht kraft Gesetzes, wenn ein Grundstück keine zumutbare Verbindung zur öffentlichen Straße hat („Hinterliegergrundstück“).
   – Der Eigentümer eines Nachbargrundstücks muss dann die Nutzung eines Weges gegen Entschädigung dulden.
   – Muss notfalls gerichtlich durchgesetzt werden.

3. Vertragliches Wegerecht:
   – Eine freiwillige Vereinbarung zwischen Eigentümer und Nutzer.
   – Ohne Eintragung ins Grundbuch ist es nicht gegenüber neuen Eigentümern des Grundstücks durchsetzbar (nicht „dinglich“).
   – Häufig bei zeitlich begrenzten oder einfachen Nutzungen.

• Ein Wegerecht kann sowohl für den Berechtigten als auch für den Eigentümer (je nach Konstellation) Vorteile bieten – wenn es klar geregelt ist. Hier sind die wichtigsten Vorteile:

  Vorteile für den Berechtigten (Nutzer des Wegerechts):

  • Zugangssicherung:
    – Ermöglicht den sicheren und legalen Zugang zu einem Grundstück, das sonst z. B. keine eigene Zufahrt zur Straße hätte.

  • Wertsteigerung des Grundstücks:
    – Ein Grundstück mit gesichertem Wegerecht ist in der Regel mehr wert als eines ohne legalen Zugang.

  • Rechtssicherheit:
    – Wenn das Wegerecht im Grundbuch eingetragen ist, ist es rechtlich abgesichert – auch bei Eigentümerwechsel des Nachbargrundstücks.

  • Nutzbarkeit des Grundstücks:
    – Erst durch ein Wegerecht kann das Grundstück sinnvoll genutzt oder überhaupt bebaut werden (Baurecht setzt Erschließung voraus).

  Vorteile für den Eigentümer des dienenden Grundstücks (unter Umständen):

  • Vertragsfreiheit & Entschädigung:
    – Der Eigentümer kann bei einem vertraglich eingeräumten Wegerecht Bedingungen festlegen (z. B. zeitliche Begrenzung, Art der Nutzung, Unterhaltspflichten).
    – Bei einem Notwegerecht besteht Anspruch auf eine angemessene Entschädigung (§ 917 Abs. 2 BGB).

  • Ordnung & Konfliktvermeidung:
    – Klare Regelungen verhindern Streitigkeiten mit Nachbarn oder Nutzern.

  Allgemeiner Vorteil für beide Seiten:

  Ein klar geregeltes Wegerecht schafft Transparenz, Planungssicherheit und Nachbarschaftsfrieden – vor allem, wenn es schriftlich fixiert und im Grundbuch eingetragen ist.

Ein Wegerecht kann nur der Eigentümer des Grundstücks vergeben, über das der Weg führen soll – also des sogenannten dienenden Grundstücks.

1. Der Eigentümer eines Grundstücks

• Alleinige Entscheidung: Nur der Eigentümer kann einem anderen das Recht einräumen, sein Grundstück zu betreten oder zu überqueren.

• Vertragliches Wegerecht: Wird durch privatrechtlichen Vertrag (z. B. eine Grunddienstbarkeit) vereinbart – meist gegen Entgelt oder im Gegenzug zu einer anderen Leistung.

• Eintragung ins Grundbuch: Für dauerhafte Rechte wird das Wegerecht als Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) im Grundbuch eingetragen.

2. Gerichte (im Fall des Notwegerechts)

• Wenn keine Einigung erzielt wird und ein Grundstück ohne Verbindung zur öffentlichen Straße ist, kann ein Gericht ein Notwegerecht nach § 917 BGB zusprechen.

• Das Gericht ordnet dann eine Duldungspflicht für den Eigentümer des Nachbargrundstücks an – gegen eine angemessene Entschädigung.

• Mieter oder Pächter: Sie dürfen kein Wegerecht vergeben, weil sie nicht Eigentümer sind.
  – Sie können bestenfalls eine Nutzungserlaubnis im Rahmen ihres Miet- oder Pachtverhältnisses geben.

• Miteigentümer ohne Zustimmung der anderen: Bei gemeinschaftlichem Eigentum (z. B. Erbengemeinschaft oder Wohnungseigentümergemeinschaft) ist in der Regel die Zustimmung aller Miteigentümer nötig.

• Vertragsparteien

  • Vollständige Namen und Adressen des Eigentümers des dienenden Grundstücks (der das Wegerecht gewährt) und des Berechtigten (der es nutzen darf).

• Beschreibung der betroffenen Grundstücke

  • Flurstücke, Gemarkung, Grundbuchbezeichnung beider Grundstücke.

  • Klar ersichtlich, welches das herrschende (nutzende) und welches das dienende (belastete) Grundstück ist.

• Genaue Lage und Umfang des Wegerechts

  • Verlauf des Weges (oft durch Lageplan oder Skizze ergänzt).

  • Art der Nutzung: z. B. zu Fuß, mit dem Fahrrad, mit Fahrzeugen, für Versorgungsleitungen etc.

  • Breite des Weges und mögliche bauliche Ausgestaltung.

• Dauer des Wegerechts

  • Meist unbefristet, wenn es als Grunddienstbarkeit eingetragen wird.

  • Bei schuldrechtlichen Vereinbarungen kann eine befristete Laufzeit vereinbart werden.

• Eintragungsvereinbarung

  • Erklärung, dass das Wegerecht als Grunddienstbarkeit gemäß § 1018 BGB ins Grundbuch des dienenden Grundstücks eingetragen werden soll.

• Kostenregelung

  • Wer trägt die Kosten der Eintragung, etwaige Notarkosten, Erschließung oder Instandhaltung?

• Instandhaltungspflichten

  • Wer sorgt für Pflege, Schnee- und Eisbeseitigung, Reparaturen etc.?

• Entschädigung oder Gegenleistung (optional)

  • Z. B. eine einmalige Zahlung oder regelmäßige Nutzungsgebühr.

• Salvatorische Klausel

  • Falls einzelne Bestimmungen unwirksam sind, bleibt der Rest des Vertrags gültig.

• Unterschriften

• Beider Parteien – ggf. notariell beurkundet, wenn eine Grundbucheintragung erfolgen soll.

Hinweis zur Rechtswirksamkeit:

• Für die Eintragung ins Grundbuch ist eine notarielle Beurkundung erforderlich (§ 873 BGB).

• Ohne Eintragung ist das Wegerecht nur schuldrechtlich und bindet nicht automatisch spätere Grundstückseigentümer.

Die Eintragung des Wegerechts erfolgt im Grundbuch, und zwar im Grundbuch des dienenden Grundstücks. Das ist das Grundstück, über das der Weg führt (also das belastet wird).

• Abteilung II des Grundbuchs
  Hier werden sogenannte Lasten und Beschränkungen eingetragen, zu denen auch Grunddienstbarkeiten wie ein Wegerecht zählen.

• Der Eintrag enthält typischerweise:

  • Die Bezeichnung des berechtigten Grundstücks (das herrschende Grundstück)

  • Den Inhalt des Wegerechts (z. B. zu Fuß, mit Fahrzeugen, Lage des Weges)

  • Eventuell zusätzliche Hinweise wie Instandhaltungspflichten

Ablauf der Eintragung:

• Vertrag aufsetzen
  – Mit klarer Regelung und Rechtsgrundlage (meist als Grunddienstbarkeit gemäß § 1018 BGB)

• Notarielle Beurkundung
  – Der Vertrag muss notariell beurkundet werden (§ 873 BGB)

• Eintragungsantrag beim Grundbuchamt
  – In der Regel durch den Notar eingereicht

• Eintragung durch das Grundbuchamt
  – Das Wegerecht wird offiziell im Grundbuch des dienenden Grundstücks eingetragen

Nur eingetragene Wegerechte gelten als dinglich gesichert und sind auch gegenüber künftigen Eigentümern des Grundstücks wirksam.