Erbbaurecht ermitteln: Schritt für Schritt
Vom fiktiven Volleigentum über Bodenwert, angemessenen und erzielbaren Erbbauzins bis zum finanzmathematischen Wert, Erbbaurechtsfaktor und Verkehrswert.
Das Wichtigste in Kürze
Das Erbbaurecht ermöglicht es, Eigentum am Grundstück und die wirtschaftliche Nutzung eines Bauwerks voneinander zu trennen. Nach § 1 ErbbauRG kann ein Grundstück so belastet werden, dass dem Erbbauberechtigten das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben.
Bewertungsrechtlich ist zwischen dem Erbbaurecht und dem Erbbaugrundstück zu unterscheiden. Die §§ 48 bis 52 ImmoWertV enthalten hierfür eigene Bewertungsregeln. Die nachfolgende Rekonstruktion behandelt die Bewertung des Erbbaurechts.
Der Erbbauberechtigte verfügt wirtschaftlich über den Gebäudewert und kann zusätzlich einen Vorteil oder Nachteil daraus haben, dass der tatsächlich beziehungsweise erzielbar zu zahlende Erbbauzins vom marktüblich angemessenen Erbbauzins abweicht.
Durchgängiges Beispiel der früheren Seite
Die frühere Lernseite arbeitete mit folgendem Beispiel. Diese Werte werden für die Rekonstruktion wieder verwendet:
| Ausgangsgröße | Alter Beispielansatz |
|---|---|
| Wert des fiktiven Volleigentums | 342.487,25 € |
| Bodenwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks | 45.561,60 € |
| Restlaufzeit des Erbbaurechts | 50 Jahre |
| angemessener Erbbauzinssatz | 2,50 % |
| vertraglicher / erzielbarer Erbbauzins | 813,14 € jährlich |
| Barwertfaktor | 28,3623 |
| Erbbaurechtsfaktor | 0,85 |
1. Schritt: Wert des fiktiven Volleigentums ermitteln
Ausgangspunkt der finanzmathematischen Bewertung ist nach § 50 Abs. 1 ImmoWertV der Wert des fiktiven Volleigentums. Gemeint ist der Wert des Grundstücks, wenn das Erbbaurecht gedanklich nicht bestünde.
Nach § 49 Abs. 1 ImmoWertV entspricht das fiktive Volleigentum dem marktangepassten vorläufigen Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks ohne Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale.
Wert des fiktiven Volleigentums
2. Schritt: Bodenwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks bestimmen
Anschließend wird der Bodenwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks bestimmt. Dieser wird vom Wert des fiktiven Volleigentums abgezogen, weil der Erbbauberechtigte gerade nicht Eigentümer des Grund und Bodens ist.
Bodenwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks
3. Schritt: Angemessenen Erbbauzins ermitteln
Nach § 50 Abs. 3 ImmoWertV wird der angemessene Erbbauzins in der Regel auf Grundlage des angemessenen Erbbauzinssatzes und des Bodenwerts des Grundstücks ermittelt. Der angemessene Erbbauzinssatz entspricht dem Zinssatz, der bei einer Neubestellung eines vergleichbaren Erbbaurechts am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre.
Bodenwert: 45.561,60 €
angemessener Erbbauzinssatz: 2,50 %
Angemessener Erbbauzins: 1.139,04 € jährlich
4. Schritt: Erzielbaren beziehungsweise vertraglichen Erbbauzins feststellen
Dem angemessenen Erbbauzins wird der erzielbare Erbbauzins gegenübergestellt. Nach § 50 Abs. 4 ImmoWertV ist dies der Betrag, der sich aus dem im Erbbaurechtsvertrag vereinbarten Erbbauzins unter Berücksichtigung vertraglich vereinbarter und gesetzlich zulässiger Anpassungsmöglichkeiten ergibt.
Erzielbarer Erbbauzins
5. Schritt: Bodenwertvorteil oder Bodenwertnachteil bestimmen
Nun wird die Differenz zwischen angemessenem und erzielbarem Erbbauzins bestimmt. Zahlt der Erbbauberechtigte weniger als den marktüblich angemessenen Erbbauzins, entsteht aus seiner Sicht ein wirtschaftlicher Vorteil. Liegt der erzielbare Erbbauzins darüber, entsteht entsprechend ein Nachteil.
Der Erbbauberechtigte hat damit einen jährlichen Bodenwertvorteil von 325,90 €.
6. Schritt: Differenz über die Restlaufzeit kapitalisieren
Der jährliche Vorteil oder Nachteil besteht nur während der verbleibenden Laufzeit des Erbbaurechts. Deshalb wird die jährliche Differenz über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisiert.
Für eine gleichbleibende nachschüssige Rente kann der Barwertfaktor grundsätzlich mit folgender Formel beschrieben werden:
i = Kapitalisierungszinssatz · n = Restlaufzeit
Restlaufzeit: 50 Jahre
verwendeter Barwertfaktor: 28,3623
Kapitalisierter Bodenwertvorteil: 9.243,27 €
7. Schritt: Gebäudewertanteil des fiktiven Volleigentums ableiten
Der Erbbauberechtigte ist nicht Eigentümer des Bodens. Aus dem Wert des fiktiven Volleigentums wird deshalb zunächst der Bodenwert herausgerechnet.
Gebäudewertanteil: 296.925,65 €
8. Schritt: Finanzmathematischen Wert des Erbbaurechts ermitteln
Nach § 50 Abs. 2 ImmoWertV wird der finanzmathematische Wert des Erbbaurechts aus zwei Bestandteilen gebildet:
2. kapitalisierte Differenz aus angemessenem und erzielbarem Erbbauzins
Ist der angemessene Erbbauzins höher als der erzielbare Erbbauzins, stellt die Differenz aus Sicht des Erbbauberechtigten einen Vorteil dar und wird dem Gebäudewertanteil hinzugerechnet.
Finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts: 306.168,92 €
9. Schritt: Marktanpassung mit dem Erbbaurechtsfaktor
Der finanzmathematische Wert bildet noch nicht zwingend das tatsächliche Marktverhalten ab. Deshalb kann nach § 49 Abs. 2 ImmoWertV der vorläufige Vergleichswert des Erbbaurechts durch Multiplikation des finanzmathematischen Werts mit einem objektspezifisch angepassten Erbbaurechtsfaktor ermittelt werden.
Nach § 22 ImmoWertV gibt der Erbbaurechtsfaktor das Verhältnis zwischen dem vorläufigen Vergleichswert des Erbbaurechts und seinem finanzmathematischen Wert an. Er wird aus geeigneten Kaufpreisen des Grundstücksmarkts abgeleitet und darf daher nicht frei gewählt werden.
Finanzmathematischer Wert: 306.168,92 €
Erbbaurechtsfaktor: 0,85
Marktangepasster vorläufiger Wert: rund 260.244 €
10. Schritt: Besondere objektspezifische Merkmale und Verkehrswert
Abschließend sind besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale und die konkrete Vertragsgestaltung des Erbbaurechts zu würdigen. Hierzu können insbesondere gehören:
Der Verkehrswert des Erbbaurechts ist daher nicht allein das Ergebnis einer finanzmathematischen Formel. Vertragsinhalt, Grundstücksmarkt und objektspezifische Besonderheiten müssen gemeinsam gewürdigt werden.
Die alte Kurzrechnung in drei Schritten
45.561,60 € × 2,50 % = 1.139,04 € angemessener Erbbauzins
1.139,04 € − 813,14 € = 325,90 € jährlicher Vorteil
325,90 € × 28,3623 = 9.243,27 €
342.487,25 € − 45.561,60 € = 296.925,65 € Gebäudewertanteil
296.925,65 € + 9.243,27 € = 306.168,92 €
306.168,92 € × 0,85 = 260.243,58 €
Zusammenfassung der Beispielrechnung
| Rechenschritt | Ergebnis |
|---|---|
| Fiktives Volleigentum | 342.487,25 € |
| abzüglich Bodenwert | − 45.561,60 € |
| Gebäudewertanteil | 296.925,65 € |
| kapitalisierter Bodenwertvorteil | + 9.243,27 € |
| Finanzmathematischer Wert | 306.168,92 € |
| Erbbaurechtsfaktor | × 0,85 |
| Marktangepasster Wert | 260.243,58 € |
Der Ablauf auf einen Blick
Fiktives Volleigentum
Bodenwert
Angemessener Erbbauzins
Erzielbarer Erbbauzins
Differenz
Kapitalisierung
Finanzmathematischer Wert
Erbbaurechtsfaktor
Verkehrswert
Quellen und Rechtsgrundlagen
- § 1 ErbbauRG – Begriff und Inhalt des Erbbaurechts .
- § 48 ImmoWertV – Allgemeines zum Erbbaurecht und Erbbaugrundstück .
- § 49 ImmoWertV – Vergleichswertverfahren für das Erbbaurecht .
- § 50 ImmoWertV – Finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts .
- § 22 ImmoWertV – Erbbaurechts- und Erbbaugrundstücksfaktoren .
- Grundstücksmarktberichte und Modellbeschreibungen des jeweils zuständigen Gutachterausschusses – insbesondere für angemessene Erbbauzinssätze, Erbbaurechtsfaktoren und Erbbaurechtskoeffizienten.
Hinweis: Die Beispielrechnung dient der Lehre. Für eine konkrete Verkehrswertermittlung müssen insbesondere Erbbaurechtsvertrag, Restlaufzeit, Anpassungsklauseln, Entschädigungsregelungen, Heimfallbestimmungen, Bodenwert, Marktdaten und die Modellbeschreibung des zuständigen Gutachterausschusses geprüft werden.
