Das Sachwertverfahren Schritt für Schritt

In Deutschland werden amtliche Bodenrichtwerte veröffentlicht, die den durchschnittlichen Wert pro Quadratmeter Bauland für bestimmte Lagen und Nutzungsarten angeben. Diese Bodenrichtwerte basieren auf ausgewerteten Kaufpreisen. Um den Bodenwert zu ermitteln, wird der Bodenrichtwert der betreffenden Lage mit der Grundstücksfläche multipliziert. Gegebenenfalls muss der Richtwert noch angepasst werden, wenn das konkrete Grundstück in den Eigenschaften (z. B. im zulässigen Nutzungsumfang) vom Richtwertgrundstück abweicht. Ein typisches Anpassungsinstrument ist die GFZ-Umrechnung: Hat das zu bewertende Grundstück eine andere Geschossflächenzahl (GFZ) oder Bebauungsdichte als im Bodenrichtwert unterstellt, wird der Richtwert proportional umgerechnet. So wird sichergestellt, dass z. B. ein Grundstück, das eine höhere Bebauung zulässt, einen entsprechend höheren Bodenwert erhält als ein gleich großes Grundstück in ansonsten gleicher Lage mit geringerer Bebaubarkeit.

Da der veröffentlichte Richtwert durchschnittliche Verhältnisse einer Zone repräsentiert, muss er systematisch an die Merkmale des Wertermittlungsobjekts angepasst werden (zeitlich, sachlich, rechtlich).

Häufige Einflussgrößen und typische Begründungen:

Lage: Besondere Vor- oder Nachteile der Mikrolage gegenüber dem Bodenrichtwert sind darzustellen und zu würdigen. Dazu zählen u. a. Nachbarschaftseinflüsse, Ecklage sowie die Erreichbarkeit mit dem Individualverkehr.

Wertermittlungsstichtag: Bodenrichtwerte beziehen sich auf einen festen Stichtag (regelmäßig 31. Dezember bzw. 1. Januar). Weicht der Stichtag der Wertermittlung davon ab, ist eine zeitliche Anpassung – etwa nach der Preisentwicklung – vorzunehmen, auch wenn es sich um bereits bebaute Grundstücke handelt.

Grundstücksgröße: Deutlich größere oder sehr kleine Flächen weichen meist vom Richtwertniveau ab: Große Grundstücke führen tendenziell zu Abschlägen (Mengendegression), sehr kleine zu Zuschlägen. Bei mittleren Größenordnungen bleibt der Richtwert häufig unverändert.

GFZ: Die GFZ hat einen starken Einfluss auf den Bodenwert: Je höher die zulässige Ausnutzung, desto höher in der Regel der Wert des Bodens. Unterscheidet sich die GFZ des Bewertungsobjekts von der GFZ, auf die der Richtwert bezogen ist, sind entsprechende Zu- oder Abschläge (bzw. Umrechnungen) erforderlich.

GRZ, BMZ: Auch GRZ und BMZ wirken auf den Bodenwert und sind – analog zur GFZ – bei Abweichungen gegenüber dem Richtwertbezug zu berücksichtigen.

Erschließung: Bodenrichtwerte werden in aller Regel erschließungsbeitragsfrei veröffentlicht. Weicht der Erschließungszustand des Objekts davon ab, sind wertadäquate Korrekturen (Zu- oder Abschläge) anzusetzen.

Beschaffenheit: Unterschiede zur „ortsüblichen“ Beschaffenheit des Richtwertgrundstücks sind zu würdigen. Relevante Aspekte sind z. B. Grundstückszuschnitt, Bewuchs, Baugrund, Bebaubarkeit oder Oberflächengestaltung.

Belastungen: Sämtliche rechtlichen Belastungen, die nicht typischerweise in den Richtwertfällen enthalten sind (z. B. Dienstbarkeiten), führen zu wertmindernden Korrekturen.

Verkehrliche Erschließung: Eine überdurchschnittlich gute oder schlechte verkehrliche Anbindung, bezogen auf die für die jeweilige zulässige Nutzungsart maßgebliche Erreichbarkeit, ist ebenfalls durch Zu- bzw. Abschläge im Bodenwert abzubilden.

In der Praxis stellen Gutachterausschüsse teils regelmäßig weitere Umrechnungskoeffizienten oder Anpassungsparameter bereit. Fehlen solche Vorgaben, hat der Sachverständige auf Basis belastbarer Erfahrungswerte eine marktgerechte Anpassung vorzunehmen. Dies ist insbesondere in ländlichen Räumen relevant, in denen mitunter ein einziger Bodenrichtwert eine ganze Ortschaft abdeckt. Die Heterogenität der Mikrolagen bleibt dabei unberücksichtigt: Ein Grundstück an einer Hauptstraße mit dauerhafter Lärmbelastung (zum Beispiel durch landwirtschaftlichen Verkehr) und ein Objekt in einer ruhigen Anliegerstraße am Naherholungsgebiet können trotz identischer Richtwertzone einen deutlich unterschiedliche Nachfrage aufweisen. Aus Marktsicht wird das ruhig gelegene Grundstück regelmäßig präferiert. Für solche Konstellationen existieren häufig keine tabellierten Umrechnungskoeffizienten; der Sachverständige muss daher logisch begründete und empirisch fundierte Objektanpassungen vornehmen und diese transparent dokumentieren.

Das Sachwertverfahren ist ein zentrales Instrument der Immobilienbewertung nach der ImmoWertV. Es dient dazu, den Wert bebauter Grundstücke anhand des Substanzwertes zu bestimmen. Die folgende Darstellung zeigt praxisnah, wie der Bodenwert im Rahmen dieses Verfahrens berechnet wird und wie Umrechnungskoeffizienten für den individuellen Wohnungsbau die Baukosten realistisch anpassen.

Im Rahmen der Verkehrswertermittlung nach dem Sachwertverfahren wird der Bodenwert auf Grundlage des veröffentlichten Bodenrichtwerts und des Wertermittlungsstichtags bestimmt. Um die Marktgerechtigkeit sicherzustellen, erfolgt eine Korrektur über den Größenanpassungsfaktor, der die ökonomischen Unterschiede zwischen unterschiedlich großen Grundstücken berücksichtigt.

Berechnung:

650 € × 1.100 m² × 0,85 = 607.750 €

Der angepasste Bodenwert reflektiert den tatsächlichen Marktwert des Grundstücks unter Berücksichtigung der Flächengröße. In der Praxis bildet dieser Wert die Grundlage für die anschließende Ermittlung des Gebäudesachwertes im Sachwertverfahren.

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Bodenrichtwerte Niedersachsen 

Bodenrichtwere Hamburg 

Bodenrichtwerte Schleswig-Holstein 

Zunächst wird die Baumasse des Gebäudes quantifiziert, da die Neubaukosten regelmäßig als Kennwerte pro Maßeinheit angegeben werden. Je nach verfügbarer Datenbasis und Norm können unterschiedliche Bezugsgrößen herangezogen werden:

• Bruttogrundfläche (BGF): Die Summe der Grundflächen aller Geschosse eines Bauwerks, gemessen über die äußeren Abmessungen (nach DIN 277). Sie umfasst alle Vollgeschosse und kann ggf. in Teilflächen unterschiedlicher Nutzung aufgeteilt werden. Die BGF ist heute eine gebräuchliche Bezugsgröße für Kostenkennwerte, insbesondere in den Normalherstellungskosten-Katalogen neueren Datums.

• Bruttorauminhalt (BRI): Das Bauvolumen des Gebäudes (früher nach DIN 277 berechnet), also der umbaute Raum in Kubikmetern. Ältere Kostenansätze – insbesondere vor Einführung der BGF als Standard – arbeiteten häufig mit dem BRI. In aktuellen Verfahren spielt der BRI eine geringere Rolle, kann aber zum Verständnis historischer Bewertungen relevant sein.

• Wohn- oder Nutzfläche: Teilweise werden Kosten auch pro Quadratmeter Wohnfläche oder Nutzfläche angegeben. In den Standardwerken (NHK 2010 etc.) ist jedoch die Bruttogrundfläche maßgeblich. Wohnfläche kann zur Plausibilisierung herangezogen werden, ist aber als Berechnungsgrundlage weniger präzise, da sie z. B. Keller- oder Verkehrsflächen nicht enthält.

Der Bewerter berechnet also zunächst die Bruttogrundfläche des Gebäudes. Beispielsweise würde man bei einem zweigeschossigen Einfamilienhaus mit Keller die Außenmaße jedes Geschosses multiplizieren (ggf. Abzüge für nicht voll ausgebaute Dachgeschosse berücksichtigen) und aufsummieren. Diese BGF dient dann als Grundlage für die Anwendung der Normalherstellungskosten.

Die Normalherstellungskosten sind standardisierte Kostenkennwerte, die angeben, wie hoch die Herstellkosten für bestimmte Gebäudearten pro Einheit (m² BGF, m³ BRI etc.) sind. Sie werden in Abständen von einigen Jahren in der Fachliteratur oder von Gutachterausschüssen veröffentlicht. In der Vergangenheit gab es mehrere NHK-Modelle, u. a.:

• NHK 1913: Historische Baukostenwerte mit dem Basisjahr 1913 (ursprünglich in Goldmark) – heute nur noch von historischem Interesse, da nicht mehr marktaktuell.

• NHK 1995 und NHK 2000: Tabellenwerke mit Kostenkennwerten pro Gebäudetyp, Stand Mitte der 1990er bzw. um das Jahr 2000. Diese wurden in DM angegeben und enthalten Zuschläge für Baunebenkosten und Mehrwertsteuer in definierter Höhe. Für ihre Anwendung gibt es festgelegte Korrekturfaktoren.

• NHK 2010: Ein modernes Kostenmodell (veröffentlicht ca. 2012), das Kosten in €/m² BGF für diverse Gebäudearten und Ausstattungsstandards angibt. Hier sind meist die Baunebenkosten (Planungs- und Nebenkosten nach DIN 276 Kostengruppe 700) und die Mehrwertsteuer bereits berücksichtigt. Auch typische Gesamtnutzungsdauern der Gebäude sind angegeben. Die NHK 2010 basiert auf einem umfangreichen Datensatz und spiegelt das Baupreisniveau um 2010 wider.

Wichtig ist, den passenden Gebäudetyp und Standard auszuwählen. In den NHK-Tabellen sind Gebäude nach Nutzungsart und Bauweise klassifiziert (z. B. freistehendes Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Mehrfamilienhaus, Bürogebäude etc.), jeweils oft noch differenziert nach Ausstattungsstandard (einfach, mittel, gehoben, luxuriös) und ggf. Baualtersklassen.

Baunebenkosten: Die Normalherstellungskosten beinhalten in der Regel die üblichen Baunebenkosten sowie die Umsatzsteuer. Bei älteren NHK (z. B. 1995) war explizit ein prozentualer Aufschlag ausgewiesen (oft ca. 10–20%) für Baunebenkosten. Moderne NHK, wie jene von 2010, haben diese Kosten bereits eingerechnet (z. B. 16% Baunebenkosten und 19% MwSt), was in den Tabellen vermerkt ist. Der Bewerter muss daher aufmerksam prüfen, ob die verwendeten Kostenkennwerte Nebenkosten einschließen oder ob ein Zuschlag nötig ist. 

Indizes:

Baupreisindes 2015=100

Baupreisindex 2021=100

GENESIS-Online - Code 61261-0001

Da veröffentlichte Normalherstellungskosten auf bestimmten Basisdaten beruhen, müssen sie häufig mit Korrekturfaktoren an den konkreten Bewertungsfall angepasst werden. Die wichtigsten Anpassungen sind:

• Standardstufe:
  
  Die Wahl des richtigen Ausstattungsniveaus ist entscheidend. Sollte ein Gebäude z. B. durch besondere Merkmale vom „mittleren Standard“ abweichen, ist ein anderer Kostenansatz zu wählen. Die sog. Standardstufen sind in Tabellen der ImmoWertV beschrieben (eins bis fünf). Eine zu niedrige oder zu hohe Einschätzung würde die Kosten verfälschen. Gegebenenfalls interpoliert man zwischen Standardstufen, wenn ein Gebäude Merkmale zwischen mehreren Kategorien aufweist.

• Regionalfaktor: 

  Der Regionalfaktor dient im Rahmen der Sachwertermittlung dazu, die bundesweit normierten Normalherstellungskosten (NHK) an das jeweilige regionale Baukostenniveau anzupassen. Da Baupreise in Deutschland erheblich variieren können, etwa durch Unterschiede bei Lohnkosten, Materialpreisen, Grundstückspreisen oder regionaler Marktnachfrage, ist eine solche Korrektur notwendig, um realistische und marktkonforme Bewertungsergebnisse zu erzielen.

  So liegen die Baukosten in Ballungsräumen oder wirtschaftlich starken Regionen häufig über dem Bundesdurchschnitt, während sie in ländlich geprägten Gebieten oftmals deutlich niedriger ausfallen. Der Regionalfaktor gleicht diese Unterschiede aus und sorgt damit für eine einheitliche Bewertungsgrundlage bei regional differenzierten Baukostenstrukturen.

  Die Bestimmung des Regionalfaktors obliegt dem örtlich zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Dieser erhebt und analysiert regelmäßig Daten zu den tatsächlichen Baukosten innerhalb seines Zuständigkeitsbereichs. Durch den Vergleich dieser Werte mit den bundesweit ermittelten Durchschnittskosten werden regionale Abweichungen quantifiziert. Basierend auf diesen Analysen wird der Regionalfaktor festgelegt und anschließend im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht.

Nach Anwendung aller relevanten Korrekturfaktoren erhält man die objektbezogenen Herstellungskosten am Stichtag.

Die nachfolgende Berechnung zeigt die Ermittlung des Gebäudesachwerts eines Einfamilienhauses (EFH) gemäß den Vorgaben der ImmoWertV unter Anwendung des Sachwertverfahrens. Grundlage bildet das Schema der Anlage 35.1 zur ImmoWertA.

Wertermittlungsstichtag (WEST):
Der Wertermittlungsstichtag wurde auf den 01.11.2024 festgelegt. Er entspricht dem Zeitpunkt, zu dem der aktuelle Marktwert des Gebäudes festgestellt werden soll.

Baujahr (BJ):
Das Gebäude wurde im Jahr 1975 errichtet. Damit handelt es sich um ein Objekt mittleren Alters, dessen Restnutzungsdauer in Abhängigkeit vom Modernisierungszustand zu bewerten ist.

Normalherstellungskosten (NHK):
Als Bezugsgröße werden die Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) verwendet, die den modellkonformen Baukostenansatz für vergleichbare Gebäudearten darstellen. Die ausgewählte Gebäudeart ist mit dem Kennwert 1.11 (freistehendes Einfamilienhaus) definiert. Die Kosten beziehen sich auf den Bezugszeitpunkt Jahr 2010.

Für das betrachtete Objekt werden die Normalherstellungskosten auf 1.100 Euro pro Quadratmeter Bruttogrundfläche (BGF) angesetzt. Dieser Wert wurde sachverständig geschätzt, da für teilweise unterkellerte Gebäude in dieser Bauart keine exakten Tabellenwerte vorliegen. Im Vergleich zu einem vollständig unterkellerten Einfamilienhaus wäre hier ein Aufschlag von rund 10 Prozent zu berücksichtigen.

Standardstufe:
Die Standardstufe 3,5 beschreibt eine mittlere bis leicht überdurchschnittliche Bauqualität. Sie wird vom Sachverständigen nach Ausstattungsmerkmalen (z. B. Materialqualität, energetischer Zustand, Innenausbau) eingeschätzt und dient der Einordnung innerhalb der normierten Baukostenspannen der NHK 2010.

Bruttogrundfläche (BGF):
Die Bruttogrundfläche beträgt 426,2 Quadratmeter. Sie umfasst alle Grundrissflächen der Vollgeschosse sowie die anteilige Fläche des Teilkellers. Sie ist die maßgebliche Bezugsgröße zur Berechnung des Gebäudewertes nach den Normalherstellungskosten.

Berechnung des Gebäudewerts:
Der Gebäudewert ergibt sich aus dem Produkt der Normalherstellungskosten und der Bruttogrundfläche unter Berücksichtigung der Standardstufe.
Rechnung:
1.100 € × 426,2 m² = 468.820,00 €

Dieser Betrag stellt die durchschnittlichen Herstellungskosten der baulichen Anlage zum Basisjahr 2010 dar.

Baupreisindex (BPI):
Zur Fortschreibung der Baukosten auf den Wertermittlungsstichtag 01.11.2024 wird der Baupreisindex (BPI) herangezogen. Dieser Index bildet die Preisentwicklung im Baugewerbe ab und gewährleistet eine zeitlich korrekte Anpassung der NHK.

Für das Jahr 2024 beträgt der BPI 1,827 (bezogen auf das Basisjahr 2010 = 100).

Regionalfaktor:
Für das Bewertungsgebiet wird laut Grundstücksmarktbericht kein Regionalisierungsfaktor angewendet, da die Baukosten im regionalen Vergleich als durchschnittlich gelten. Der Regionalfaktor beträgt daher 1,00.

Gebäudewert zum Wertermittlungsstichtag:
Der Gebäudewert wird durch Multiplikation des ermittelten Werts mit dem Baupreisindex fortgeschrieben:
468.820,00 € × 1,827 = 856.534,14 €

Der so ermittelte Wert stellt den Gebäudesachwert zum Wertermittlungsstichtag dar.

Zusammenfassung:
Das betrachtete Einfamilienhaus, Baujahr 1975, Standardstufe 3,5 und teilunterkellert, weist auf Basis der NHK 2010 einen Gebäudesachwert zum Stichtag 01.11.2024 in Höhe von 856.534,14 € auf. Der Wert berücksichtigt die Baupreissteigerungen seit 2010 sowie die regionale Baukostensituation.

Zuschlag für Reetdächer 25% S. 17

Man kann versuchen, für jede Außenanlage die Neubaukosten (bzw. Anschaffungskosten) am Stichtag zu schätzen, ähnlich wie beim Gebäude. In der Praxis existieren Tabellen und Erfahrungswerte, z. B. durchschnittliche Kosten für Garage pro Stück, Pflasterung pro m², Zaun pro laufendem Meter etc. Diese Herstellungswerte der Außenanlagen würde man dann – analog zum Gebäude ebenfalls einer Alterswertminderung unterwerfen. Danach addiert man sie zum Gebäudesachwert. Dieser Weg ist konsequent modellkonform, weil man alle Substanzen gleich behandelt.

Außenanlagen können auch pauschal angesetzt werden, sofern sie über das Normalmaß hinausgehen. Übliche Gegebenheiten (etwa ein einfacher Garten, übliche Einfriedung in der Region) werden oft als im Bodenwert mitenthalten betrachtet, also gar nicht separat bewertet. So kann man bspw. im Sachwertmodell des Hamburger Gutachterausschuss feststellen, dass Außenanlagen kein gesonderter Ansatz erhalten, da sie im üblichen Umfang bereits enthalten sind. Nur außergewöhnliche oder werthaltige Außenanlagen (z. B. eine hochwertige Einfahrtspflasterung, Swimmingpool, großes Gartenhaus) sollten zusätzlich berücksichtigt werden.

Für ein einheitliches Vorgehen – insbesondere wenn keine genauen Marktinformationen zum Wert der Außenanlagen vorliegen – bietet es sich an, einen Pauschalansatz als Anteil der Baukosten zu verwenden. Häufig wird mit 5–10 % der Gebäudeneubaukosten gerechnet, je nach Grundstück und Ausstattung. Dieser Prozentsatz deckt dann typische Außenanlagen (Zuwegung, Zaun, einfache Garage etc.) ab. Bei Luxusausstattungen im Außenbereich müsste man entsprechend höher ansetzen oder im Einzelfall berechnen.

Außenanlagen 

Die Außenanlagen wurden mit einem Zeitwert von 20.000,00 € angesetzt. Der Wert liegt im oberen Bereich der vom Grundstücksmarktbericht angegebenen Spanne zwischen 5.000 € und 20.000 €. Diese Einstufung ist sachgerecht, da sie auf einen gepflegten Zustand und eine überdurchschnittliche Ausstattung schließen lässt – beispielsweise hochwertige Pflasterflächen, gestalterische Gartenanlagen, stabile Einfriedungen oder ansprechende Terrassenbereiche. Der Zeitwertansatz berücksichtigt den vorhandenen Erhaltungszustand und die Restnutzungsdauer der Anlagen.

Garage

Für die vorhandene Garage wurde ein Zeitwert von 35.000,00 € ermittelt. Die Bewertung erfolgte sachverständig geschätzt. Der angesetzte Betrag entspricht dem typischen Marktwert einer massiv errichteten Einzelgarage mit zeitgemäßer Ausstattung und gutem baulichen Erhaltungszustand. Der Wertansatz berücksichtigt dabei sowohl die Bauqualität als auch den funktionalen Nutzen für die Gesamtimmobilie.

Die Außenanlagen (20.000,00 €) und die Garage (35.000,00 €) ergeben zusammen einen zusätzlichen Zeitwertanteil von 55.000,00 €, der dem Gebäudesachwert hinzuzurechnen ist. 

Grundlage der linearen Abschreibung ist die Gesamtnutzungsdauer (GND) eines Gebäudes. Das ist die Anzahl Jahre, die ein Gebäude typischerweise wirtschaftlich genutzt werden kann, bevor es verbraucht, technisch überholt oder nicht mehr sinnvoll nutzbar ist. Sie hängt von Bauart und Nutzung ab. Wohngebäude haben z. B. i. d. R. eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. In den Bundesländern Mecklenburg Vorpommern, Hamburg, Schleswig-Holstein beträgt sie regelmäßig 80 Jahre. Dagegen wird die GND in Niedersachsen mit 70 Jahren für Wohngebäude veranschlagt. Man könnte jetzt meinen, dass Häuser in Niedersachsen minderwertiger gebaut würden, weil sie gem. Gutachterausschuss eine 10 Jahre kürzere GND haben als z. B. in Hamburg. Grund dafür sind die unterschiedlichen Berechnungsmodelle der Gutachterausschüsse. Um modellkonform zu bleiben muss ein Sachverständiger sich immer an das Modell des jeweiligen Gutachterausschusses halten. 70 oder 80 Jahre sind demzufolge rechnerische Größen im Kontext eines gesamten Modells.     

Die Restnutzungsdauer (RND) ist die voraussichtliche verbleibende Zeit (in Jahren) ab dem Wertermittlungsstichtag, während der das Gebäude noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ergibt sich aus der Differenz zwischen der Gesamtnutzungsdauer und dem bereits verstrichenen Alter, unter Berücksichtigung des Erhaltungszustands.

Formel: Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer – effektives Alter (zum Stichtag)

Effektives Alter bedeutet hierbei nicht zwingend das kalendarische Baualter. Es kann durch Modernisierungen oder außergewöhnlichen Verschleiß vom tatsächlichen Baujahr abweichen:

• Wenn ein Gebäude umfassend modernisiert wurde (z. B. neue Haustechnik, Dacherneuerung, energetische Sanierung), kann es fiktiv „jünger“ sein, als es das Baujahr vermuten lässt. Man spricht vom fiktiven Baujahr, dieses liegt später als das tatsächliche Baujahr, um die Werterhöhung durch Modernisierung darzustellen. Damit verlängert sich auch die Restnutzungsdauer.

• Umgekehrt kann bei sehr schlechtem Bauzustand oder unterlassener Instandhaltung die wirtschaftliche Nutzbarkeit kürzer sein als normal. Das Gebäude ist dann „vorzeitig gealtert“.

Die Festlegung der Restnutzungsdauer erfordert Sachverständigen-Ermessen. Oft orientiert man sich an typischen Tabellenwerten gem. ImmowertV und A, die nachfolgend näher erläutert werden.

Viele Gebäude werden im Laufe ihres Lebens modernisiert. Sei es durch neue Fenster, Dämmung, neue Heizungsanlage, Badrenovierungen oder Anbauten. Solche Modernisierungen können erheblichen Einfluss auf den Sachwert haben und müssen berücksichtigt werden:

• Ausstattungsanpassung: Durch Modernisierung steigt meist der Ausstattungsstandard. Beispielsweise wird aus einem vormals einfachen Standard ein mittlerer, wenn etwa ein modernes Bad und hochwertige Bodenbeläge eingebaut wurden. In der Sachwertermittlung ist dies umzusetzen, indem man ggf. in den NHK einen höheren Standard wählt oder Zuschläge berücksichtigt. Man prüft also: Entspricht das modernisierte Objekt noch der ursprünglich angenommenen Standardkategorie, oder ist es nun einer höheren Standardstufe zuzuordnen? Diese Anpassung beeinflusst die Höhe der Neubaukosten.

• Fiktives Baujahr und Restnutzungsdauer: Eine Modernisierung verjüngt das Gebäude in gewissem Umfang. Substanzerneuernde Maßnahmen (neues Dach, neue Leitungen etc.) verlängern die technische und wirtschaftliche Nutzungsdauer. Hier muss der Bewerter beurteilen, um wie viele Jahre sich die Restnutzungsdauer erhöht. In der Praxis wird oft ein fiktives Baujahr gebildet, dass sich aus den zu vergebenen Modernisierungspunkten ergibt. 

• Keine Doppelberücksichtigung: Wichtig ist, Modernisierung konsistent einzupreisen. Wenn man z. B. die Restnutzungsdauer erhöht, darf man nicht zusätzlich dieselbe Maßnahme noch als separaten Zuschlag irgendwo addieren. Sonst würde man den Wert zweifach steigern.

Kriterien

Für jedes Modernisierungselement werden Punkte vergeben, wobei die Vergabe in vier Kategorien unterteilt wird: 

• Keine Modernisierung: Keine Punkte

• Teilmodernisierung: Maximal 50 % der vollen Punktzahl

• Umfassende Modernisierung: Volle Punktzahl

• Modernisierung mit überdurchschnittlichem Standard: Volle Punktzahl plus Zusatzpunkte 

Die Gesamtzahl der Modernisierungspunkte, die vergeben werden können, beträgt maximal 20. Die Summe der Punkte aller modernisierten Bauteile ergibt die Gesamtpunktzahl.

Modernisierungspunkte (nach ImmoWertV)

Im Folgenden sind Modernisierungsmaßnahmen und die dafür maximal zu vergebenden Punkte aufgeführt: 

• Dacherneuerung inklusive Verbesserung der Wärmedämmung: Maximal 4 Punkte
• Modernisierung der Fenster und Außentüren: Maximal 2 Punkte
• Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser): Maximal 2 Punkte
• Modernisierung der Heizungsanlage: Maximal 2 Punkte
• Modernisierung von Bädern und Sanitäranlagen: Maximal 2 Punkte
• Modernisierung der Fassade (inklusive Wärmedämmung): Maximal 3 Punkte
• Modernisierung der Einbauten und sonstigen Bauteile: Maximal 3 Punkte
• Grundrissverbesserung und Wohnumfeldmaßnahmen: Maximal 2 Punkte

Ist die Restnutzungsdauer bestimmt, wird die Alterswertminderung berechnet. Das lineare Modell besagt: Der Wert des Gebäudes im derzeitigen Zustand verhält sich zur Neubauwert wie die verbleibende Nutzungsdauer zur Gesamtdauer. Alternativ kann man sagen, der prozentuale Wertverlust entspricht dem Anteil der abgelaufenen Lebensdauer.

Formal lässt sich der Alterswertminderungsfaktor so ausdrücken: Wertminderungsfaktor = Restnutzungsdauer / Gesamtnutzungsdauer

Multipliziert man den fiktiven Neubauwert des Gebäudes mit diesem Faktor, erhält man den jetzigen Gebäudesachwert (ohne Boden). Der ergänzende Wertverlust ist dann implizit Neubauwert × (Alter / Gesamtdauer).

Neben dem Hauptgebäude stellt sich die Frage, wie mit den Außenanlagen in Bezug auf Alter umzugehen ist. Hier gilt: Wenn die Außenanlagen als Teil der Herstellungskosten erfasst wurden (Modellansatz), sollten sie grundsätzlich ebenfalls abgeschrieben werden. Allerdings kann ihre tatsächliche Nutzungsdauer abweichen. Ein gepflasterter Weg oder ein Zaun hält meist nicht 70 Jahre, sondern hat eine kürzere technische Lebensdauer. Oft wird in Gutachten der Einfachheit halber das gleiche Alter angenommen wie für das Gebäude, sofern die Außenanlagen ungefähr zeitgleich erstellt wurden. Bei deutlich unterschiedlichem Alter oder Zustand kann man aber separate Restnutzungsdauern ansetzen. Wenn Außenanlagen hingegen als marktbezogener Wert (Zuschlag) behandelt werden, ist bereits ein Zeitwert angesetzt, so dass dort keine weitere Alterswertminderung mehr erfolgt.

Der Gebäudewert zum Wertermittlungsstichtag beträgt 856.534,14 €. Als Grundlage für die Berechnung werden die Gesamtnutzungsdauer, das Alter des Gebäudes sowie die daraus abgeleitete Restnutzungsdauer herangezogen.

Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer

Die Gesamtnutzungsdauer beschreibt die wirtschaftlich sinnvolle Lebensdauer eines Gebäudes. Sie wurde mit 80 Jahren angesetzt, was dem typischen Richtwert für massive Einfamilienhäuser entspricht. Das Gebäude wurde im Jahr 1975 errichtet und ist somit zum Wertermittlungsstichtag 44 Jahre alt. Unter Berücksichtigung des baulichen Zustands, des Modernisierungsgrades und der technischen Ausstattung ergibt sich eine Restnutzungsdauer von 36 Jahren.

Ermittlung des Alterswertminderungsfaktors

Die Alterswertminderung kann nach verschiedenen Modellen berechnet werden. In der Regel erfolgt die lineare Berechnung, bei der das Verhältnis zwischen Alter und Gesamtnutzungsdauer den Abschreibungsanteil bestimmt. In diesem Fall wurde der Alterswertminderungsfaktor sachverständig unter Einbeziehung der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen auf 0,55 (entspricht 55 %) festgelegt.

Berechnung der Alterswertminderung

Die Alterswertminderung ergibt sich durch Multiplikation des Gebäudewertes mit dem Alterswertminderungsfaktor:

856.534,14 € × 0,55 = 471.093,78 €

Ermittlung des alterswertgeminderten Gebäudewerts

Der alterswertgeminderte Gebäudewert ergibt sich als Differenz zwischen dem Gebäudewert und der Alterswertminderung:

856.534,14 € − 471.093,78 € = 385.440,36 €

Damit beträgt der vorläufige Sachwert der baulichen Anlagen 385.440,36 €. Dieser Wert wird in der weiteren Berechnung des Gesamtsachwerts um die Werte der Außenanlagen und gegebenenfalls vorhandener Nebenanlagen ergänzt.

Nachdem der alterswertgeminderte Gebäudewert sowie die Werte der Außenanlagen und Nebenanlagen (z. B. Garage) ermittelt wurden, erfolgt im nächsten Schritt die Zusammenführung dieser Teilwerte zum sogenannten vorläufigen Sachwert. Dieser Wert bildet die Summe aller baulichen und unbebauten Komponenten und stellt die Basis für die anschließende Marktanpassung über den Sachwertfaktor dar.

Alterswertgeminderter Gebäudewert

Der alterswertgeminderte Gebäudewert beträgt 385.440,36 €. 

Außenanlagen

Die Außenanlagen (Wege, Einfriedungen, Terrassen, Gartenanlagen etc.) wurden mit einem Zeitwert von 20.000,00 € bewertet. 

Garage

Für die vorhandene Garage wurde ein Zeitwert von 35.000,00 € angesetzt. Der Betrag wurde sachverständig geschätzt und entspricht dem üblichen Marktwert einer massiv errichteten, funktional gut erhaltenen Einzelgarage mit ordnungsgemäßem Bauzustand.

Vorläufiger Sachwert der baulichen Anlagen

Aus der Addition des alterswertgeminderten Gebäudewerts, der Außenanlagen und der Garage ergibt sich der vorläufige Sachwert der baulichen Anlagen und Außenanlagen in Höhe von 440.440,36 €.

Rechenweg:
385.440,36 € + 20.000,00 € + 35.000,00 € = 440.440,36 €

Bodenwert

Der Bodenwert wurde sachverständig auf Grundlage des Bodenrichtwerts unter Berücksichtigung der Grundstücksgröße, Lage und Wertermittlungsstichtags mit 607.750,00 € ermittelt.

Vorläufiger Sachwert der Immobilie

Durch Addition des Bodenwerts und des vorläufigen Sachwerts der baulichen Anlagen und Außenanlagen ergibt sich der vorläufige Sachwert der Immobilie in Höhe von 1.048.190,36 €.

Rechenweg:
440.440,36 € + 607.750,00 € = 1.048.190,36 €

Der vorläufige Sachwert ist eine modellkonforme Zwischengröße, die die Summe der reproduzierbaren Substanzwerte darstellt. Er beschreibt somit den Wert der Immobilie auf Basis der baulichen Substanz, nicht aber den tatsächlich am Markt erzielbaren Preis. Erst durch Anwendung des Sachwertfaktors (Attraktivitätsfaktors) erfolgt die Anpassung an das Marktniveau, wodurch der endgültige Sachwert bestimmt wird.

Um diese Diskrepanz auszugleichen, wird ein Sachwertfaktor angewendet. Der Sachwertfaktor ist ein Multiplikator, der aus Marktdaten gewonnen wird. In der Regel wird er vom örtlichen Gutachterausschuss bereitgestellt oder aus Kaufpreisen ähnlicher Objekte ermittelt. Er gibt das Verhältnis an zwischen tatsächlichen Kaufpreisen und berechneten vorläufigen Sachwerten der jeweiligen Immobilien.

Beispiel: Wenn freistehende Einfamilienhäuser in einer Region typischerweise für 10% mehr gehandelt werden, als ihr vorläufiger Sachwert ergibt, dann wäre der Sachwertfaktor etwa 1,10. Liegen die Kaufpreise hingegen im Schnitt nur bei 90% des vorläufigen Sachwerts (etwa weil Baukosten hoch, Nachfrage aber gering), wäre der Sachwertfaktor rund 0,90.

Die Ableitung erfolgt idealerweise durch Analyse mehrerer Verkaufsfälle: Man berechnet für jede verkaufte Immobilie deren Sachwert nach gleichem Schema und setzt den Kaufpreis ins Verhältnis. Der Median oder Mittelwert dieser Verhältniszahlen in einer homogenen Gruppe ergibt den Faktor. Faktoren können nach Objektarten, Baujahresklassen, Lagen usw. differenziert sein. Oft publizieren Gutachterausschüsse Tabellen wie "Sachwertfaktor für Einfamilienhäuser guter Lage: z. B. 1,0–1,2" etc.

Der Sachwertfaktor, der im Rahmen der Sachwertermittlung als Marktanpassungsfaktor bezeichnet wird, kann sinngemäß auch als Attraktivitätsfaktor verstanden werden. Er beschreibt, in welchem Verhältnis der berechnete Sachwert eines Grundstücks zu seinem tatsächlichen Marktwert steht und spiegelt somit die Marktattraktivität des Objekts wider. Werte größer als 1,0 kennzeichnen Grundstücke oder Immobilien, die vom Markt als überdurchschnittlich attraktiv wahrgenommen werden – etwa durch vorteilhafte Lage, hohe Nachfrage oder überdurchschnittliche Ausstattung. Werte kleiner als 1,0 deuten hingegen auf unterdurchschnittliche Marktattraktivität hin, die beispielsweise durch ungünstige Lage, Bausubstanz oder Erschließungseinflüsse bedingt sein kann.

Damit dient der Attraktivitätsfaktor als Korrekturelement, das den modellhaft berechneten Sachwert an das reale Marktgeschehen angleicht und so eine marktkonforme Bewertung sicherstellt.

Der ermittelte Sachwertfaktor wird multipliziert mit dem vorläufigen Sachwert:

Marktgerechter Sachwert (Verkehrswert) = vorläufiger Sachwert × Sachwertfaktor

Hierbei ist sicherzustellen, dass der Faktor zur selben Stichtagslage passt wie unsere Berechnung. Sachwertfaktoren beziehen sich in der Regel auf das gleiche Datum wie der Bodenwert und die Baukostenannahmen. Sollte ein Sachwertfaktor aus einer anderen Zeit stammen, müsste er ebenfalls indexiert werden oder es müsste direkt ein aktueller Faktor verwendet werden.

Nach der Multiplikation erhält man den marktangepassten Sachwert, der im Optimalfall dem Marktwert (Verkehrswert) entspricht. In der ImmoWertV 2021 wird dieser Wert auch als "marktangepasster vorläufiger Sachwert" bezeichnet. Im Grunde ist dies das finale Ergebnis des Sachwertverfahrens, bevor man abschließend prüft, ob noch objektspezifische Besonderheiten zu berücksichtigen sind.

Im vorliegenden Fall wird gemäß Grundstücksmarktbericht ein Sachwertfaktor von 0,6 zugrunde gelegt. Ein Wert kleiner als 1,0 weist darauf hin, dass die Marktpreise im Durchschnitt unter den reinen Substanzwerten liegen. Etwa aufgrund begrenzter Nachfrage, regionaler Marktbedingungen oder baulicher Altersstrukturen. Der Sachwertfaktor von 0,6 verdeutlicht, dass in der betreffenden Region die Boden- und Bauwerte im Verhältnis zum Substanzwert relativ niedrig gehandelt werden. Dies kann durch regionale Nachfrageeinflüsse, demografische Entwicklungen, eingeschränkte infrastrukturelle Qualität oder ein Überangebot an Bestandsimmobilien begründet sein. Werte größer als 1,0 würden dagegen auf überdurchschnittlich attraktive Marktverhältnisse hindeuten.

Berechnung des marktan­gepassten vorläufigen Sachwertes

Die Marktanpassung erfolgt durch Multiplikation des vorläufigen Sachwertes mit dem Sachwertfaktor:

1.048.190,36 € × 0,6 = 628.914,22 €

Der so berechnete Betrag stellt den marktangepassten vorläufigen Sachwert dar.

Lassen sich die allgemeinen Wertverhältnisse bei Verwendung des Sachwertfaktors nicht ausreichend berücksichtigen, ist zur Ermittlung des marktangepassten vorläufigen Verfahrenswerts eine Marktanpassung durch marktübliche Zu- oder Abschläge erforderlich.

In manchen Fällen liegen keine belastbaren Sachwertfaktoren vor. Dann muss der Bewerter auf Erfahrungswerte und Marktkenntnis zurückgreifen, um den vorläufigen Sachwert anzupassen. Das kann die Unsicherheit erhöhen. Einige Gutachter stützen sich in solchen Fällen auf eigene Verkaufsfalldaten oder auf veröffentlichte Faktoren aus benachbarten Regionen, angepasst nach Ermessen.

Wichtig ist: Der Sachwertfaktor ist der einzige marktrelevante Parameter im Sachwertverfahren. Alle vorherigen Größen (Bauwert, Alterswertminderung) sind modellhaft und nicht direkt aus dem Kaufpreisgeschehen abgeleitet. Daher ist es essenziell, zumindest mit dem Faktor die lokale Marktlage zu berücksichtigen. Ohne diese Anpassung kann es zu systematischen Überschätzungen oder Unterschätzungen kommen.

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Nach der Marktanpassung beträgt der vorläufige Sachwert 628.914,22 Euro.

Als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal liegt ein Wohnungsrecht vor. Solche dinglichen Nutzungsrechte mindern den am Markt erzielbaren Preis, da die Nutzungsmöglichkeit des Eigentümers eingeschränkt ist. Bewertet wird die Belastung in der Regel über den Barwert der Nutzung. Dieser Barwert ist als Wertabschlag vom marktan­gepassten vorläufigen Sachwert abzuziehen.

Für das Wohnungsrecht ergibt sich ein Abzug von 145.015,23 Euro. Die Herleitung dieses Betrags erfolgt sachverständig, typischerweise aus Alter und Geschlecht des Wohnungsberechtigten, angesetztem Zins und Marktabschlag. 

Rechenweg

• Marktangepasster vorläufiger Sachwert: 628.914,22 Euro

• Abzug boG Wohnungsrecht: 145.015,23 Euro

• Sachwert: 628.914,22 Euro minus 145.015,23 Euro = 483.898,99 Euro

Ergebnis und Einordnung

Der so ermittelte Sachwert von 483.898,99 Euro spiegelt den realisierbaren Wert der Immobilie unter Fortbestand des Wohnungsrechts wider. Die Differenz von rund 23 Prozent zum marktan­gepassten vorläufigen Sachwert verdeutlicht die erhebliche wirtschaftliche Wirkung des Nutzungsrechts. Für die Nachvollziehbarkeit sind die Eingangsparameter zur Barwertberechnung des Wohnungsrechts im Gutachten zu benennen und auf Plausibilität zu prüfen.

Nach Durchführung sämtlicher Rechenschritte im Rahmen des Sachwertverfahrens ergibt sich ein endgültiger Sachwert in Höhe von 483.898,99 Euro. Dieser Wert berücksichtigt sämtliche wertbestimmenden Einflussfaktoren – insbesondere den Gebäudewert, die Alterswertminderung, die Außenanlagen, den Bodenwert, die Marktanpassung sowie die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (im vorliegenden Fall das bestehende Wohnungsrecht).

Unter Berücksichtigung der aktuellen Marktlage, der Nachfrageverhältnisse im regionalen Immobilienmarkt sowie der bestehenden dinglichen Belastung (Wohnungsrecht) wird der Verkehrswert sachverständig auf 480.000 Euro gerundet.

Ergebnis

Der ermittelte Verkehrswert liegt damit geringfügig unter dem rechnerischen Sachwert. Die Differenz von rund 0,8 Prozent ist als marktübliche Rundung zu interpretieren und liegt im Rahmen der gutachterlichen Bewertungsgenauigkeit.

Der Verkehrswert von 480.000 Euro stellt somit den wahrscheinlichsten Marktwert des mit einem Wohnungsrecht belasteten Grundstücks zum Wertermittlungsstichtag dar.

Abschließend ist der ermittelte Verkehrswert noch einmal zu plausibilisieren und kritisch zu hinterfragen und zu würdigen.

Direkte Vergleichspreise, die hinreichend vergleichbar zu anderen Objekten sind, liegen nicht vor. Selbst mit einer Auswertung der Kaufpreissammlung lässt sich hier häufig keine höhere Genauigkeit erreichen, weil Einfamilienhäuser meist unterschiedlich sind, sich in Größe und Zustand sehr unterscheiden, sodass eine statistische Vergleichswertermittlung meist eine hohe Unsicherheit hat, die sich dann in entsprechenden ungenauen Kennzahlen zeigt. Insbesondere Standardabweichung und Variationskoeffizient sind in der Regel hoch.

Trotz fehlender direkter Vergleichspreise gibt es hier die Möglichkeit, einen Preisvergleich mittels indirekter Vergleichspreise durch Preis/m² Wohnfläche zur Plausibilitätskontrolle des ermittelten Sachwertes vorzunehmen. Diese werden oft von den lokalen Gutachterausschüsse abgeleitet und veröffentlicht. 

Diese indirekten Vergleichspreise pro m² Wohnfläche können aufgrund der eingeschränkten Differenzierungsmöglichkeiten nicht als Grundlage für eine begründete Verkehrswertermittlung herangezogen werden. Sie sind jedoch zur Plausibilitätsprüfung hinreichend geeignet. 

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