Das Sachwertverfahren Schritt für Schritt
Von der Bodenwertermittlung über die Herstellungskosten und die Anpassung mit dem Baupreisindex bis zur Alterswertminderung, Marktanpassung und Ableitung des Verkehrswerts.
Das Sachwertverfahren ist ein normiertes Verfahren der Immobilienwertermittlung. Es wird insbesondere bei Grundstücken angewandt, bei denen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nicht primär die nachhaltig erzielbaren Erträge, sondern die bauliche Substanz und die Herstellungskosten wertprägend sind. Typische Anwendungsfälle sind Ein- und Zweifamilienhäuser sowie bestimmte andere, überwiegend eigengenutzte Immobilien.
Die rechtliche Grundlage bilden insbesondere die §§ 35 bis 39 ImmoWertV. Der Bodenwert wird nach den §§ 40 ff. ImmoWertV ermittelt. Die Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) sind in Anlage 4 zur ImmoWertV geregelt. Für die Ableitung des Verkehrswerts ist darüber hinaus § 194 BauGB maßgeblich.
Ausgangspunkt sind der Bodenwert sowie die modellhaft ermittelten Herstellungskosten der baulichen Anlagen. Die Herstellungskosten werden an die Baupreisentwicklung angepasst und anschließend unter Berücksichtigung der Alterswertminderung zum Gebäudesachwert fortgeführt. Aus Bodenwert, Gebäudesachwert und sonstigen Anlagen ergibt sich der vorläufige Sachwert. Dieser wird mithilfe eines Sachwertfaktors an die Verhältnisse des Grundstücksmarktes angepasst.
Durchgängiges Berechnungsbeispiel
Zur Veranschaulichung des Sachwertverfahrens wird ein vereinfachtes Beispiel verwendet. Die einzelnen Rechenschritte bauen aufeinander auf. Für die Baupreisindexierung wird der Index des 2. Quartals 2026 angesetzt.
| Ausgangsgröße | Ansatz |
|---|---|
| Grundstücksfläche | 600 m² |
| Bodenwertansatz | 300 €/m² |
| Brutto-Grundfläche (BGF) | 200 m² |
| NHK 2010 (Beispielwert) | 700 €/m² BGF |
| Baupreisindex Mai 2026 (2021 = 100) | 140,3 |
| Baupreisindex 2010 (2021 = 100) | 70,8 |
| Regionalfaktor (Beispiel) | 1,10 |
| Außenanlagen (Sachwertansatz) | 15.000 € |
| Effektives Gebäudealter | 30 Jahre |
| Gesamtnutzungsdauer | 70 Jahre |
| Sachwertfaktor (Beispiel) | 1,10 |
1. Grundlagen des Sachwertverfahrens
Nach § 35 ImmoWertV wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert abgeleitet. Zunächst werden Boden und bauliche Substanz getrennt betrachtet. Anschließend erfolgt die Marktanpassung.
Die im Sachwertverfahren verwendeten Herstellungskosten sind keine tatsächlichen historischen Baukosten. Vielmehr werden durchschnittliche Herstellungskosten eines vergleichbaren Gebäudes unter Beachtung des maßgeblichen Sachwertmodells ermittelt.
2. Ermittlung des Bodenwertes
Der Bodenwert wird grundsätzlich so ermittelt, als wäre das Grundstück unbebaut. Nach § 40 ImmoWertV ist der Bodenwert vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Hierzu können geeignete Vergleichspreise oder ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert verwendet werden.
Ein Bodenrichtwert beschreibt den durchschnittlichen Lagewert des Bodens innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Weicht das Bewertungsgrundstück vom Bodenrichtwertgrundstück ab, etwa hinsichtlich Grundstücksgröße, Entwicklungszustand oder baulicher Ausnutzbarkeit, sind diese Unterschiede sachgerecht zu berücksichtigen.
Grundstücksfläche: 600 m²
Bodenwertansatz: 300 €/m²
Bodenwert: 180.000 €
3. Ermittlung der Herstellungskosten des Gebäudes
Die Herstellungskosten des Gebäudes werden auf Grundlage der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) ermittelt. Die NHK 2010 sind in Anlage 4 zur ImmoWertV enthalten und unterscheiden insbesondere nach Gebäudeart, Gebäudetyp und Standardstufe.
Die Kostenkennwerte beziehen sich grundsätzlich auf die Brutto-Grundfläche (BGF) und auf den Preisstand des Jahres 2010. Da die Wertermittlung zu einem späteren Stichtag erfolgt, ist die Baupreisentwicklung durch den Baupreisindex zu berücksichtigen.
3.1 Der Baupreisindex und seine Bedeutung
Der Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes beschreibt die Preisentwicklung bestimmter Bauleistungen im Zeitablauf. Er zeigt, wie sich die Preise gegenüber einem festgelegten Basisjahr verändert haben.
Ein Indexwert von 100 entspricht dem Preisniveau des jeweiligen Basisjahres. Ein Index von 120 bedeutet, dass die erfassten Bauleistungen gegenüber diesem Basisjahr um 20 % teurer geworden sind.
Der Baupreisindex beschreibt die Preisentwicklung von Bauleistungen. Er ist nicht mit einem Immobilienpreisindex gleichzusetzen, der die Kaufpreisentwicklung von Immobilien misst. Die Baupreisindexierung dient der Fortschreibung von Herstellungskosten und ersetzt keine Marktanpassung.
3.2 Warum muss der Baupreisindex umbasiert werden?
Die Normalherstellungskosten beziehen sich auf das Jahr 2010. Der aktuelle Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes verwendet dagegen das Basisjahr 2021 = 100.
Für die sachgerechte Fortschreibung der NHK 2010 muss der Baupreisindex deshalb auf das Jahr 2010 bezogen werden. Eine unmittelbare Multiplikation der NHK 2010 mit dem Index 140,3 / 100 wäre falsch, weil dieser Index das Jahr 2021 als Basis verwendet.
Entscheidend ist, dass sowohl der aktuelle als auch der historische Indexwert aus derselben Indexreihe mit derselben Basis stammen.
3.3 Baupreisindex Schritt für Schritt umrechnen
Die folgende Beispielrechnung zeigt die Umbasierung für das 2. Quartal 2026 (Berichtsmonat Mai 2026).
Das Statistische Bundesamt weist für Mai 2026 einen Baupreisindex für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Deutschland von 140,3 Punkten aus.
Aus derselben amtlichen Indexreihe wird der Jahresdurchschnitt des Jahres 2010 abgelesen. Dieser beträgt auf der Basis 2021 = 100:
Daraus ergibt sich rechnerisch der häufig als Verkettungswert bezeichnete Umbasierungswert:
Der aktuelle Index wird durch den Jahresdurchschnitt 2010 geteilt und mit 100 multipliziert.
Der Baupreisindex des 2. Quartals 2026 beträgt auf der Basis 2010 = 100 somit gerundet 198,2 Punkte.
Der umbasierte Index wird durch 100 geteilt. Alternativ wird der Anpassungsfaktor unmittelbar aus den ursprünglichen Indexwerten bestimmt:
Der Anpassungsfaktor beträgt gerundet 1,982. Die erfassten Bauleistungspreise sind gegenüber dem Basisjahr 2010 somit um rund 98,2 % gestiegen.
Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis), Baupreisindizes für den Neubau von Wohngebäuden in konventioneller Bauart, Bauleistungen am Bauwerk einschließlich Umsatzsteuer. Berichtsmonat Mai 2026, Indexbasis 2021 = 100. Die Umbasierung erfolgt anhand des Jahresdurchschnitts 2010 derselben Indexreihe. Baupreisindizes bei Destatis. Historische Indexwerte: GENESIS-Online, Tabelle 61261-0001.
Der anzuwendende Baupreisindex richtet sich nach dem Wertermittlungsstichtag und den Vorgaben des verwendeten Sachwertmodells. Der Gutachterausschuss Hamburg sieht in dem hier beispielhaft angesprochenen Modell den Baupreisindex des dem Stichtag vorausgehenden Quartals ohne Interpolation vor. Diese Regel darf nicht ohne Prüfung auf sämtliche Gutachterausschüsse übertragen werden.
3.4 Berechnung der fortgeschriebenen Normalherstellungskosten
Nachdem der Anpassungsfaktor bestimmt wurde, werden die NHK 2010 auf das Baupreisniveau des 2. Quartals 2026 fortgeschrieben.
NHK 2010: 700 €/m² BGF
Anpassungsfaktor: 140,3 / 70,8 = 1,981638
Fortgeschriebener Kostenkennwert: rund 1.387,15 €/m² BGF
3.5 Berechnung der Herstellungskosten unter Berücksichtigung der BGF und des Regionalfaktors
Die fortgeschriebenen NHK werden mit der Brutto-Grundfläche multipliziert. Anschließend wird der nach dem maßgeblichen Bewertungsmodell anzusetzende Regionalfaktor berücksichtigt.
BGF: 200 m²
NHK 2010: 700 €/m²
Baupreisindexfaktor: 140,3 / 70,8
Regionalfaktor: 1,10
700 × (140,3 / 70,8) = 1.387,15 €/m²
200 m² × 1.387,15 €/m² ≈ 277.430 €
200 × 700 × (140,3 / 70,8) × 1,10 ≈ 305.172 €
Herstellungskosten des Gebäudes: rund 305.172 €
Der Regionalfaktor ist gemäß § 36 ImmoWertV unter Beachtung des maßgeblichen Bewertungsmodells anzusetzen. Er darf nicht beliebig gewählt werden. Der Faktor 1,10 dient in dieser Beispielrechnung ausschließlich der Veranschaulichung.
4. Berücksichtigung der Außenanlagen und sonstigen Anlagen
Neben dem Gebäude können weitere bauliche und sonstige Anlagen wertrelevant sein. Hierzu zählen beispielsweise befestigte Wege, Terrassen, Einfriedungen, besondere Gartenanlagen, Carports oder sonstige bauliche Außenanlagen.
Nach § 37 ImmoWertV sind solche Anlagen gesondert zu berücksichtigen, soweit sie wertbeeinflussend sind und ihr Wert nicht bereits anderweitig erfasst wurde. Ihre Wertermittlung kann über durchschnittliche Herstellungskosten, geeignete Erfahrungssätze oder sachverständige Schätzung erfolgen.
Für die vorhandenen Außenanlagen wird ein bereits sachgerecht abgeleiteter Sachwert von 15.000 € angesetzt.
5. Alterswertminderung
Gebäude unterliegen einer wirtschaftlichen Alterung. Der Sachwert eines älteren Gebäudes liegt bei ansonsten vergleichbaren Voraussetzungen regelmäßig unter dem Sachwert eines Neubaus.
Nach § 38 ImmoWertV wird die Alterswertminderung anhand des Alterswertminderungsfaktors berücksichtigt. Dieser ergibt sich aus dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer.
Modernisierungsmaßnahmen können die wirtschaftliche Restnutzungsdauer verlängern. Daher muss das effektive Alter nicht zwingend dem tatsächlichen Gebäudealter entsprechen.
Gesamtnutzungsdauer: 70 Jahre
Effektives Alter: 30 Jahre
Restnutzungsdauer: 40 Jahre
40 / 70 = 0,5714
305.172 € × 40 / 70 ≈ 174.384 €
Altersgeminderter Gebäudesachwert: rund 174.384 €
6. Vorläufiger Sachwert des Grundstücks
Der vorläufige Sachwert des Grundstücks ergibt sich aus dem Bodenwert, dem altersgeminderten Gebäudesachwert sowie dem Sachwert der sonstigen baulichen Anlagen und Außenanlagen.
Bodenwert: 180.000 €
Altersgeminderter Gebäudesachwert: rund 174.384 €
Sachwert der Außenanlagen: 15.000 €
Vorläufiger Sachwert: rund 369.384 €
7. Marktanpassung mittels Sachwertfaktor
Der rechnerisch ermittelte vorläufige Sachwert entspricht nicht automatisch dem am Grundstücksmarkt erzielbaren Kaufpreis. Deshalb muss eine Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse erfolgen.
Hierzu dienen die von den Gutachterausschüssen abgeleiteten Sachwertfaktoren gemäß § 21 Abs. 3 und § 39 ImmoWertV.
Sachwertfaktoren bilden das Verhältnis zwischen geeigneten Kaufpreisen und modellkonform ermittelten vorläufigen Sachwerten ab. Ein Sachwertfaktor über 1,0 erhöht den rechnerischen Wert, während ein Faktor unter 1,0 diesen verringert.
Vorläufiger Sachwert: rund 369.384 €
Sachwertfaktor: 1,10
Marktangepasster vorläufiger Sachwert: rund 406.000 €
8. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Nicht sämtliche wertbeeinflussenden Eigenschaften einer Immobilie lassen sich bereits über Herstellungskosten, Alterswertminderung und Sachwertfaktor sachgerecht erfassen. Gegebenenfalls sind nach § 8 ImmoWertV besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale gesondert zu berücksichtigen.
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale dürfen nicht doppelt berücksichtigt werden. Ist ein Umstand bereits über die Restnutzungsdauer, den Kostenansatz oder einen anderen Modellparameter erfasst, darf er nicht nochmals zu einem gesonderten Zu- oder Abschlag führen.
9. Zusammenfassung und Ableitung des Verkehrswerts
Nach § 6 ImmoWertV ist der Verkehrswert aus dem Ergebnis des oder der angewandten Wertermittlungsverfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit abzuleiten. Die gesetzliche Definition des Verkehrswerts enthält § 194 BauGB.
Die nachfolgende Tabelle fasst die einzelnen Berechnungsschritte des vereinfachten Beispiels zusammen.
| Rechenschritt | Ergebnis |
|---|---|
| 1. Bodenwert | 180.000 € |
| 2. NHK 2010 | 700 €/m² |
| 3. Baupreisindexfaktor | 1,981638 |
| 4. Fortgeschriebene NHK | 1.387,15 €/m² |
| 5. Herstellungskosten einschließlich Regionalfaktor | ca. 305.172 € |
| 6. Altersgeminderter Gebäudesachwert | ca. 174.384 € |
| 7. Außenanlagen | 15.000 € |
| 8. Vorläufiger Sachwert | ca. 369.384 € |
| 9. Marktanpassung mit Sachwertfaktor 1,10 | ca. 406.000 € |
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – insbesondere §§ 8, 10, 21 und 35–40.
- Anlage 4 zur ImmoWertV – Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010).
- Statistisches Bundesamt (Destatis): Baupreisindizes für Wohngebäude – Neubau von Wohngebäuden in konventioneller Bauart, Bauleistungen am Bauwerk einschließlich Umsatzsteuer, Berichtsmonat Mai 2026, Basis 2021 = 100.
- Statistisches Bundesamt (Destatis): Methodik der Umbasierung von Baupreisindizes.
- Statistisches Bundesamt (Destatis), GENESIS-Online, Tabelle 61261-0001: Preisindizes für Bauwerke, einschließlich historischer Werte zur Ableitung des Jahresdurchschnitts 2010.
- Muster-Anwendungshinweise zur ImmoWertV (ImmoWertA) – Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen.
- § 194 Baugesetzbuch (BauGB) – Verkehrswert.
- Grundstücksmarktberichte und Modellbeschreibungen der zuständigen Gutachterausschüsse – insbesondere zur sachgerechten Anwendung von Regionalfaktoren, Sachwertfaktoren und weiteren Modellparametern.
Hinweis: Die dargestellte Berechnung dient der Veranschaulichung des Sachwertverfahrens. Die verwendeten NHK, der Regionalfaktor sowie der Sachwertfaktor sind didaktische Beispielwerte. Bei der Bewertung eines konkreten Grundstücks sind die tatsächlichen Objektmerkmale, der maßgebliche Wertermittlungsstichtag, die geltenden Vorschriften sowie die Modellvorgaben des zuständigen Gutachterausschusses zu berücksichtigen.
