Erbbaurecht bei Immobilien: Bewertung, Erbbauzins und Einfluss auf den Immobilienwert
Was ist ein Erbbaurecht?
Nach § 1 ErbbauRG kann ein Grundstück so belastet werden, dass einem anderen das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche dieses Grundstücks ein Bauwerk zu haben.
Der Erbbauberechtigte muss das Grundstück damit nicht kaufen. Stattdessen erhält er ein eigenständiges grundstücksgleiches Recht und zahlt dem Grundstückseigentümer regelmäßig einen vereinbarten Erbbauzins.
Für die Immobilienbewertung ist diese Trennung besonders wichtig: Bewertungsgegenstand kann entweder das Erbbaurecht oder das mit dem Erbbaurecht belastete Erbbaugrundstück sein. Beide besitzen einen eigenen Verkehrswert.
Was Eigentümer und Erbbauberechtigte wissen sollten
✓ Veräußerlich und vererblich: Das Erbbaurecht kann grundsätzlich verkauft und vererbt werden.
✓ Eigenständiges Recht: Das Erbbaurecht wird rechtlich weitgehend wie ein Grundstück behandelt und besitzt ein eigenes Erbbaugrundbuch.
✓ Erbbauzins: Für die Nutzung des Grundstücks wird regelmäßig ein wiederkehrendes Entgelt an den Grundstückseigentümer gezahlt.
✓ Vertragslaufzeit: Die verbleibende Laufzeit ist einer der wichtigsten Faktoren für Wert, Finanzierung und Marktgängigkeit.
✓ Zustimmungsvorbehalte: Der Vertrag kann vorsehen, dass Verkauf oder Belastung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedürfen.
✓ Heimfall: Für bestimmte vertraglich definierte Fälle kann eine Übertragung des Erbbaurechts auf den Grundstückseigentümer vorgesehen sein.
✓ Ablauf: Beim Zeitablauf des Erbbaurechts spielen insbesondere die vertraglichen Entschädigungsregelungen für das Bauwerk eine wichtige Rolle.
✓ Bewertung: Die ImmoWertV unterscheidet ausdrücklich zwischen dem Wert des Erbbaurechts und dem Wert des Erbbaugrundstücks.
Erbbaurecht und Erbbaugrundstück
Diese Unterscheidung ist elementar: Der Verkehrswert des Erbbaurechts ist nicht mit dem Verkehrswert des Erbbaugrundstücks gleichzusetzen.
Was kann in einem Erbbaurechtsvertrag geregelt werden?
Das Erbbaurechtsgesetz ermöglicht eine weitreichende vertragliche Ausgestaltung. Nach § 2 ErbbauRG können insbesondere Vereinbarungen über Errichtung, Instandhaltung und Verwendung des Bauwerks sowie über Versicherungen, Lasten, Heimfall oder Verlängerung getroffen werden.
Welche Gebäude dürfen oder müssen errichtet werden?
Welche Nutzung der Immobilie ist zulässig?
Welche Pflichten treffen den Erbbauberechtigten?
Welche Versicherungen sind für das Bauwerk vorzuhalten?
Wie werden öffentliche und privatrechtliche Lasten verteilt?
Unter welchen Voraussetzungen kann eine Rückübertragung verlangt werden?
Bestehen Vorrechte oder Vereinbarungen für eine Vertragsverlängerung?
Bestehen Vereinbarungen über einen späteren Erwerb des Grundstücks?
Der Erbbaurechtsvertrag ist für die Bewertung unverzichtbar
Eine sachgerechte Bewertung eines Erbbaurechts ist allein anhand eines Grundbuchauszugs regelmäßig nicht möglich.
Der Erbbaurechtsvertrag enthält zahlreiche wirtschaftlich relevante Vereinbarungen, die den Verkehrswert erheblich beeinflussen können.
Besonders zu prüfen sind Restlaufzeit, aktueller Erbbauzins, Anpassungsklauseln, Zustimmungsvorbehalte, Heimfallregelungen, Entschädigung bei Ablauf, Nutzungsbeschränkungen und Verlängerungsmöglichkeiten.
Was ist der Erbbauzins?
Der Erbbauzins ist das regelmäßig zu zahlende Entgelt für die Überlassung des Grundstücks im Rahmen des Erbbaurechts. Nach § 9 ErbbauRG können wiederkehrende Leistungen als Erbbauzins vereinbart werden.
Für die Wertermittlung ist nicht nur die absolute Höhe des Erbbauzinses relevant. Entscheidend ist insbesondere das Verhältnis zwischen dem tatsächlich erzielbaren beziehungsweise vertraglich geschuldeten Erbbauzins und einem am Wertermittlungsstichtag angemessenen Erbbauzins.
Dieses Verhältnis kann beim Erbbaurecht ebenso wie beim Erbbaugrundstück einen wesentlichen wirtschaftlichen Vorteil oder Nachteil darstellen.
Kann der Erbbauzins erhöht werden?
Ob und in welchem Umfang der Erbbauzins angepasst werden kann, richtet sich zunächst nach dem konkreten Erbbaurechtsvertrag und den gesetzlichen Grenzen.
Für Erbbaurechte mit Wohnnutzung enthält § 9a ErbbauRG besondere Schutzvorschriften. Eine aufgrund einer Anpassungsvereinbarung verlangte Erhöhung darf unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls nicht unbillig sein.
Bei Wohnzwecken kann ein Anspruch auf Erhöhung grundsätzlich frühestens drei Jahre nach Vertragsabschluss beziehungsweise nach der letzten Erhöhung geltend gemacht werden.
Warum ist die Restlaufzeit so wichtig?
Die verbleibende Laufzeit des Erbbaurechts hat erheblichen Einfluss auf den Verkehrswert und die Marktgängigkeit.
Bei einer langen Restlaufzeit kann das Erbbaurecht wirtschaftlich einem Volleigentum vergleichsweise nahekommen. Je stärker sich der Vertragsablauf nähert, desto wichtiger werden dagegen die Regelungen über Verlängerung, Entschädigung und die verbleibende Nutzungsdauer der Gebäude.
Auch Kreditinstitute berücksichtigen die verbleibende Vertragsdauer bei der Finanzierung eines Erbbaurechts.
Kann ein Erbbaurecht verkauft werden?
Das Erbbaurecht ist nach § 1 ErbbauRG grundsätzlich veräußerlich und vererblich.
Nach § 5 ErbbauRG kann allerdings vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts die Zustimmung des Grundstückseigentümers benötigt. Vergleichbare Zustimmungsvorbehalte können auch für bestimmte Belastungen des Erbbaurechts vereinbart werden.
Die Zustimmung darf jedoch nicht beliebig verweigert werden. § 7 ErbbauRG regelt Voraussetzungen, unter denen der Erbbauberechtigte einen Anspruch auf Zustimmung haben kann.
Erbbaurecht und Immobilienfinanzierung
Ein Erbbaurecht kann grundsätzlich mit Grundpfandrechten belastet und damit finanziert werden. Der Erbbaurechtsvertrag kann jedoch Zustimmungsvorbehalte für bestimmte Belastungen enthalten.
Für Kreditinstitute sind insbesondere Restlaufzeit, Höhe und Anpassbarkeit des Erbbauzinses, Rangverhältnisse, Heimfallregelungen sowie die Verwertbarkeit des Rechts von Bedeutung.
Je kürzer die Restlaufzeit oder je ungünstiger die vertraglichen Bedingungen, desto stärker können sich Einschränkungen auf Finanzierungsmöglichkeiten und Beleihung auswirken.
Was bedeutet Heimfall beim Erbbaurecht?
Als Inhalt des Erbbaurechts kann vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte bei Eintritt bestimmter Voraussetzungen verpflichtet ist, das Erbbaurecht auf den Grundstückseigentümer zu übertragen.
Typische Heimfallgründe können sich aus dem konkreten Vertrag ergeben. Das Gesetz erlaubt entsprechende Vereinbarungen beispielsweise im Zusammenhang mit bestimmten Pflichtverletzungen.
Für Zahlungsverzug beim Erbbauzins enthält § 9 Abs. 4 ErbbauRG eine besondere Grenze: Ein Heimfallanspruch kann wegen Zahlungsverzugs nur begründet werden, wenn mindestens Erbbauzins in Höhe zweier Jahresbeträge rückständig ist.
Macht der Grundstückseigentümer von einem wirksamen Heimfallanspruch Gebrauch, sieht § 32 ErbbauRG grundsätzlich eine angemessene Vergütung für das Erbbaurecht vor; die konkrete Höhe kann vertraglich ausgestaltet sein.
Was geschieht am Ende der Vertragslaufzeit?
Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, sieht § 27 ErbbauRG grundsätzlich eine Entschädigung des Erbbauberechtigten für das Bauwerk vor.
Im Erbbaurechtsvertrag können Vereinbarungen über Höhe und Art dieser Entschädigung und grundsätzlich auch über ihren Ausschluss getroffen werden. Für bestimmte sozial gebundene Erbbaurechte gelten besondere gesetzliche Mindestanforderungen.
Für die Bewertung ist daher entscheidend, welcher Anteil des Gebäudewerts beim Ablauf tatsächlich entschädigt wird und welche Restnutzungsdauer die baulichen Anlagen zu diesem Zeitpunkt noch besitzen.
Kann ein Erbbaurecht verlängert werden?
Erbbaurechte können grundsätzlich verlängert werden. Entscheidend sind die Vereinbarungen und die Einigung zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigtem.
Der Erbbaurechtsvertrag kann dem Erbbauberechtigten zudem ein Vorrecht auf Erneuerung beziehungsweise Verlängerung einräumen.
Bei Erbbaurechten mit vergleichsweise kurzer Restlaufzeit kann eine konkret absehbare Verlängerungsmöglichkeit für Marktwert und Finanzierung erhebliche Bedeutung besitzen.
Wie wird ein Erbbaurecht nach ImmoWertV bewertet?
Die ImmoWertV widmet dem Erbbaurecht und dem Erbbaugrundstück mit den §§ 48 bis 52 eigene Bewertungsregelungen.
Nach § 48 ImmoWertV sind sowohl der Verkehrswert des Erbbaurechts als auch der Verkehrswert des Erbbaugrundstücks unter Berücksichtigung der vertraglichen Vereinbarungen und der sonstigen wertbeeinflussenden Umstände zu ermitteln.
Je nach Datenlage können Vergleichspreise, Erbbaurechts- beziehungsweise Erbbaugrundstücksfaktoren, Erbbaurechtskoeffizienten oder finanzmathematische Ansätze herangezogen werden.
Was bedeutet „fiktives Volleigentum“?
Bei der Bewertung eines Erbbaurechts wird zunächst häufig betrachtet, welchen Wert die Immobilie besitzen würde, wenn Grundstück und Gebäude nicht durch das Erbbaurecht voneinander getrennt wären.
Die ImmoWertV bezeichnet dies als Wert des fiktiven Volleigentums. Dieser Wert bildet eine wichtige Ausgangsgröße für verschiedene Bewertungsansätze.
Anschließend werden die Besonderheiten des Erbbaurechts berücksichtigt – insbesondere Erbbauzins, Restlaufzeit, Entschädigung, Marktanpassung und weitere Vertragsbedingungen.
Finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts
Ausgangsgröße ist der Wert des fiktiven Volleigentums.
Vereinfacht setzt sich der finanzmathematische Wert des Erbbaurechts aus dem Wertanteil der baulichen Anlagen und dem über die Restlaufzeit kapitalisierten wirtschaftlichen Vor- beziehungsweise Nachteil aus der Differenz zwischen angemessenem und erzielbarem Erbbauzins zusammen.
+ kapitalisierter Vorteil oder Nachteil aus dem Erbbauzins
± weitere wertrelevante Vertrags- und Marktmerkmale
Angemessener und erzielbarer Erbbauzins
Die Differenz zwischen beiden Größen kann während der verbleibenden Laufzeit einen wesentlichen wirtschaftlichen Wertfaktor darstellen.
Wie wird das Erbbaugrundstück bewertet?
Ausgangsgröße für den finanzmathematischen Wert des Erbbaugrundstücks ist der Bodenwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks.
Berücksichtigt werden insbesondere der über die Restlaufzeit abgezinste Bodenwert und der über die Restlaufzeit kapitalisierte erzielbare Erbbauzins.
Unter bestimmten Voraussetzungen ist zusätzlich ein bei Vertragsablauf nicht zu entschädigender Wertanteil der baulichen und sonstigen Anlagen zu berücksichtigen.
Finanzmathematik allein bestimmt nicht den Verkehrswert
Der finanzmathematische Wert ist eine wichtige Bewertungsgröße, aber nicht automatisch mit dem am Markt erzielbaren Verkehrswert gleichzusetzen.
Die ImmoWertV sieht deshalb unter anderem Erbbaurechts- und Erbbaugrundstücksfaktoren sowie entsprechende Koeffizienten vor, mit denen die tatsächlichen Marktverhältnisse berücksichtigt werden können.
Entscheidend bleibt daher die Frage, wie Marktteilnehmer die konkrete Restlaufzeit, den Erbbauzins und die Vertragsbedingungen tatsächlich einpreisen.
Welche Faktoren bestimmen den Wert eines Erbbaurechts?
Wie lange besteht das Erbbaurecht noch?
Wie hoch ist die aktuelle jährliche Belastung?
Wann und in welchem Umfang kann der Erbbauzins verändert werden?
Welchen Wert besitzt das fiktiv unbelastete Grundstück?
Welchen Wert und welche Restnutzungsdauer besitzt das Bauwerk?
Welche Regelung gilt beim Ablauf des Erbbaurechts?
Welche Heimfallgründe sind vertraglich vereinbart?
Bestehen Einschränkungen bei Verkauf oder Finanzierung?
Wie reagiert der örtliche Immobilienmarkt auf vergleichbare Erbbaurechte?
Immobilie im Erbbaurecht kaufen: Was sollte geprüft werden?
Welche Unterlagen benötigt der Sachverständige?
Fragen zum Erbbaurecht
Gehört das Haus dem Grundstückseigentümer?
Das Erbbaurecht durchbricht die bei gewöhnlichem Grundstückseigentum bestehende wirtschaftliche Einheit von Grund und Boden und Bauwerk. Das Bauwerk ist während des Bestehens Bestandteil des Erbbaurechts.
Kann ein Erbbaurecht verkauft werden?
Ja. Das Erbbaurecht ist nach dem Erbbaurechtsgesetz grundsätzlich veräußerlich und vererblich. Der Vertrag kann jedoch einen Zustimmungsvorbehalt zugunsten des Grundstückseigentümers enthalten.
Kann der Grundstückseigentümer einen Verkauf verhindern?
Ist eine Zustimmungspflicht vereinbart, muss die Zustimmung grundsätzlich eingeholt werden. § 7 ErbbauRG begrenzt jedoch die Möglichkeit, eine Zustimmung ohne ausreichenden Grund zu verweigern.
Kann der Erbbauzins steigen?
Ja, sofern eine entsprechende Anpassungsmöglichkeit besteht. Bei Wohnzwecken gelten zusätzlich die besonderen Grenzen des § 9a ErbbauRG.
Was passiert nach Ablauf des Erbbaurechts?
Das Erbbaurecht erlischt mit dem vereinbarten Zeitablauf. Für das Bauwerk besteht nach § 27 ErbbauRG grundsätzlich ein Entschädigungsanspruch, dessen Höhe und Ausgestaltung wesentlich vom Vertrag abhängen können.
Was ist der Heimfall?
Heimfall bezeichnet die vertraglich vorgesehene Verpflichtung, das Erbbaurecht bei Eintritt bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen.
Wie wird ein Erbbaurecht bewertet?
Nach §§ 48 bis 50 ImmoWertV können insbesondere Vergleichspreise, das fiktive Volleigentum, ein finanzmathematischer Wert sowie geeignete Erbbaurechtsfaktoren oder -koeffizienten berücksichtigt werden.
Ist eine Immobilie im Erbbaurecht automatisch weniger wert?
Nicht mit einem pauschalen Prozentsatz. Die konkrete Wertwirkung hängt unter anderem von Restlaufzeit, Erbbauzins, Bodenwert, Vertragsbedingungen, Finanzierungsmöglichkeiten und der Reaktion des örtlichen Immobilienmarktes ab.
Wesentliche Grundlagen
Erbbaurechtsgesetz: insbesondere §§ 1 und 2 ErbbauRG zu Begriff und Inhalt des Erbbaurechts.
Erbbaurechtsgesetz: §§ 5 bis 7 ErbbauRG zu Zustimmungsvorbehalten bei Veräußerung und Belastung.
Erbbaurechtsgesetz: §§ 9 und 9a ErbbauRG zum Erbbauzins und dessen Anpassung.
Erbbaurechtsgesetz: §§ 27 ff. ErbbauRG zur Entschädigung bei Zeitablauf.
Erbbaurechtsgesetz: § 32 ErbbauRG zur Vergütung beim Heimfall.
Immobilienwertermittlungsverordnung: §§ 48 bis 52 ImmoWertV zur Bewertung des Erbbaurechts und des Erbbaugrundstücks.
Weiterführende Informationen
Prof. Dr. Benjamin Beug
Prof. Dr. Benjamin Beug ist Professor für Immobilienbewertung und Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke, für Mieten und Pachten sowie für die Beleihungswertermittlung.
Als zertifizierter Immobiliengutachter nach DIN EN ISO/IEC 17024 verbindet er wissenschaftliche Bewertungsmethodik mit praktischer Immobilienbewertung.
Zu den besonderen Bewertungsgebieten gehören unter anderem Erbbaurechte, Nießbrauch, Wohnungsrechte, Wegerechte, Baulasten und weitere Rechte und Belastungen an Grundstücken.
Welchen Wert hat Ihr Erbbaurecht oder Erbbaugrundstück?
Dr. Beug Immobilien bewertet Erbbaurechte und Erbbaugrundstücke unter Berücksichtigung von Restlaufzeit, Erbbauzins, Vertragsbedingungen, Bodenwert und der tatsächlichen Marktsituation.
Bewertung anfragen Rechte und Belastungen →