Immobilienbewertung mit Erbbaurecht

Beim Erbbaurecht sind das Eigentum am Grundstück und das Eigentum am darauf errichteten Gebäude voneinander getrennt. Der Grundstückseigentümer (häufig Kirchen oder Stiftungen), auch Erbbaurechtsgeber genannt, bleibt im Besitz des Grundstücks und erhält dafür einen Erbbauzins. Der Erbbaurechtsnehmer hingegen erhält das Recht, auf diesem Grundstück ein oder mehrere Gebäude zu errichten und zu nutzen. Während der Dauer des Erbbaurechts ist der Erbbaurechtsnehmer der Eigentümer dieser Gebäude. Das Erbbaurecht wird durch den Abschluss eines Erbbaurechtsvertrags zwischen dem Erbbaurechtsgeber und dem Erbbaurechtsnehmer begründet. Dieser Vertrag muss notariell beurkundet werden.

Das Erbbaurecht ermöglicht es dem Grundstückseigentümer, langfristig Einfluss auf sein Grundstück zu behalten und während der Laufzeit durch den Erbbauzins regelmäßige Einnahmen zu erzielen. Gleichzeitig profitiert der Erbbaurechtsnehmer von einer Entlastung seiner Liquidität, da im Gegensatz zum Kauf der Grundstückspreis nicht anfällt.

Das Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht und wird rechtlich wie ein Grundstück behandelt Das bedeutet, dass sowohl das Haus als auch das Erbbaurecht in der Regel verkauft oder vererbt werden können. Ebenso sind Umbauten möglich, ähnlich wie beim vollständigen Eigentum. Allerdings enthalten viele Verträge Klauseln, die eine Zustimmung erforderlich machen – beispielsweise beim Verkauf, bei der Belastung, für bestimmte Nutzungsarten oder bei Umbauten. Der Erbbaurechtsgeber kann beispielsweise einen bestimmten Zweck für die Nutzung des Grundstücks definieren. Zudem sind Zustimmungsvorbehalte bei Verkäufen, Belastungen im Rahmen von Finanzierungen oder bei Bauvorhaben gängig. Bei einer intensiveren Nutzung des Grundstücks können auch Anpassungen des Erbbauzinses erfolgen.

Das Erbbaurecht, das als dingliches Recht betrachtet wird und dem Grundstück gleichgestellt ist, kann sowohl verkauft als auch vererbt werden. Abhängig vom jeweiligen Vertrag hat der Erbbaurechtsgeber jedoch ein Mitspracherecht in diesem Prozess.

Es ist möglich, auch für Erbbaurechte Grundschulden oder Hypotheken zu beantragen. In der Regel ist dafür die Zustimmung des Erbbaurechtsgebers erforderlich. Zu beachten ist, dass Grundschulden und Hypotheken im Grundbuch immer nach dem Erbbauzins eingetragen werden. Im Zweifelsfall hat der Erbbaurechtsgeber jedoch die Möglichkeit, eine sogenannte Stillhalteerklärung gegenüber dem Finanzierungsinstitut abzugeben. In dieser Erklärung verzichtet er auf eine Kapitalisierung des Erbbauzinses im Falle einer Zwangsvollstreckung.

Ein Erbbaurecht kann jeder Grundstückseigentümer vergeben. Zu den großen Erbbaurechtsgebern in Deutschland zählen Bund und Länder, Städte und Gemeinden, Kirchen und Stiftungen. Aber auch Privatpersonen oder Unternehmen können Erbbaurechte ausgeben.

Die wesentlichen Inhalte, die in einem Erbbaurechtsvertrag festgehalten werden sollten, umfassen mehrere wichtige Aspekte. Zunächst ist der Zweck und die Nutzung des Erbbaurechts zu definieren, um klarzustellen, wofür das Erbbaurecht genutzt werden darf. Des Weiteren müssen die schuldrechtlichen Verpflichtungen, die zwischen den Parteien bestehen, genau festgelegt werden. Ein weiterer zentraler Punkt ist die Festlegung der Laufzeit des Erbbaurechts, die angibt, wie lange das Erbbaurecht gültig ist. Auch der Erbbauzins, der für die Nutzung des Erbbaurechts zu entrichten ist, sollte präzise bestimmt werden. Zusätzlich ist es notwendig, das spezifische Flurstück, auf dem das Erbbaurecht besteht, eindeutig zu benennen. Eine Wertsicherungsklausel sollte ebenfalls in die Regelungen aufgenommen werden, um den Wert des Erbbaurechts über die Zeit zu sichern. Darüber hinaus müssen dingliche Rechte, die im Zusammenhang mit dem Erbbaurecht stehen, klar definiert werden. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Zwangsversteigerungsfestigkeit des Erbbauzinses, die sicherstellt, dass der Erbbauzins im Falle einer Zwangsversteigerung bestehen bleibt. Schließlich ist es erforderlich, Regelungen zum Ende des Erbbaurechts sowie zu den Bedingungen für eine mögliche Verlängerung des Erbbaurechts zu formulieren. All diese Punkte sind entscheidend, um eine umfassende und klare Regelung des Erbbaurechts zu gewährleisten.

Das Amtsgericht trägt das Erbbaurecht für ein Grundstück in einem speziellen Erbbau-Grundbuchblatt ein. Der Erbbaurechtsgeber bleibt weiterhin im regulären Eigentümer-Grundbuch als Grundstückseigentümer vermerkt.

Zusätzlich zum Erbbauzins fallen, ähnlich wie beim Erwerb eines Grundstücks, Grunderwerbssteuer, Notarkosten und möglicherweise Maklergebühren an. Diese Kosten werden in der Regel vom Erbbaurechtsnehmer übernommen. Die Grunderwerbssteuer wird auf Basis des Kapitalwerts des Erbbaurechts berechnet. Bei den Notarkosten wird zur Ermittlung der Gebühren der Geschäftswert herangezogen, der entweder 80 Prozent des Grundstückswertes oder den Erbbauzins der ersten 20 Jahre entspricht. Die laufenden Kosten für das Grundstück sind ebenfalls vom Erbbaurechtsnehmer zu tragen.

Statt eines Kaufpreises für das Grundstück entrichtet der Erbbaurechtsnehmer einen Erbbauzins an den Eigentümer des Grundstücks. Die genaue Höhe dieses Zinses ist nicht gesetzlich festgelegt und kann daher frei verhandelt werden. Oftmals veröffentlichen die örtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte einen Erbbauzins. In Gebieten, für die keine Erbbauzinsen herausgegeben werden, kann als Orientierung auch der Liegenschaftszins gelten. Erfahrungsgemäß liegen Erbbauzinsen zwischen 2 und 6 Prozent des Bodenwertes. Die Erbbauzinsen für Wohnimmobilien können regelmäßig angepasst werden. Bei Wohnimmobilien ist eine Anpassung frühestens alle drei Jahre zulässig (siehe § 9a Erbbaurechtsgesetz). Zudem muss die Art der Anpassung im Vertrag definiert werden, meist orientiert sich die Anpassung an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes (VPI).

Die gesetzliche Regelung zur Laufzeit von Erbbaurechten ist nicht festgelegt. In der Praxis werden jedoch häufig Verträge mit Laufzeiten von 70, 80 oder 99 Jahren abgeschlossen. Der Grund dafür ist, dass der Erbbaurechtsnehmer kein Eigentum an dem Grundstück erwirbt, sondern lediglich das Recht, auf diesem Grundstück ein eigenes Haus zu kaufen oder zu errichten. Da der Bau eines Hauses eine langfristige Investition darstellt, ist eine lange Laufzeit erforderlich, um den Erbbaurechtsnehmer zu motivieren. Sollten sich die Restlaufzeit nur noch auf wenige Jahrzehnte belaufen, wird in der Praxis oft ein neuer Vertrag aufgesetzt, der wiederum für eine lange Laufzeit abgeschlossen wird. Dadurch erhält der Erbbaurechtsnehmer die Sicherheit einer langen Laufzeit. Praktisch haben Kirchen oder Stiftungen etc. keinen Bedarf, einen Vertrag nicht zu verlängern. Theoretisch kann es dennoch vorkommen, dass bei Vertragsauslauf ein sog. „Heimfall“ eintritt, bei dem der Erbbaurechtsgeber keinen weiteren Bedarf an ein Erbbaurecht hat. Daher ist es für den Erbbaurechtsnehmer immer wichtig, eine möglichst lange Vertragslaufzeit abzuschließen.   

In der Regel haben demnach sowohl der Erbbaurechtsgeber als auch der Erbbaurechtsnehmer ein gemeinsames Interesse an der Verlängerung ablaufender Erbbaurechte. Um mögliche Konflikte zu vermeiden, können die Vertragspartner bereits im Erbbaurechtsvertrag Verlängerungsoptionen sowie die entsprechenden Bedingungen festlegen. Falls das Grundstück nach Ablauf des Vertrages an den Erbbaurechtsgeber zurückgegeben wird, ist dieser verpflichtet, eine Entschädigung für das darauf befindliche Gebäude zu zahlen (siehe § 27 Erbbaurechtsgesetz). Die genaue Höhe dieser Entschädigung wird im jeweiligen Erbbaurechtsvertrag festgelegt.