Wohnungsrecht ermitteln: Schritt für Schritt
Von der rechtlichen Prüfung über den jährlichen Wohnwert und den Leibrentenbarwertfaktor bis zum kapitalisierten Wert eines lebenslangen Wohnungsrechts.
Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Es berechtigt eine Person, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Für die Immobilienbewertung stellt ein eingetragenes Wohnungsrecht regelmäßig eine grundstücksbezogene Belastung dar, weil der Eigentümer die betroffenen Räume während der Dauer des Rechts nicht oder nur eingeschränkt selbst nutzen beziehungsweise anderweitig verwerten kann.
Nach §§ 46 und 47 ImmoWertV können grundstücksbezogene Rechte und Belastungen den Wert des belasteten Grundstücks beeinflussen und zugleich selbst Gegenstand einer Wertermittlung sein. Wird der Wert aus den wirtschaftlichen Vor- und Nachteilen abgeleitet und ist das Recht an das Leben des Berechtigten gebunden, sind nach § 47 Abs. 5 ImmoWertV Leibrentenbarwertfaktoren zu verwenden.
Der Wohnungsberechtigte spart sich während der Dauer seines Rechts die Miete für eine vergleichbare Wohnung. Dieser jährliche wirtschaftliche Vorteil – der sogenannte Wohnwert – wird über die voraussichtliche Dauer des Wohnungsrechts kapitalisiert.
Wohnungsrecht und Nießbrauch sind nicht dasselbe
Das Wohnungsrecht ist enger als ein Nießbrauch. Während der Nießbrauch grundsätzlich das Recht vermittelt, sämtliche Nutzungen – also insbesondere auch Mieterträge – zu ziehen, ist das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB auf die Nutzung als Wohnung gerichtet. Der Berechtigte darf nach § 1093 Abs. 2 BGB seine Familie sowie erforderliche Pflege- und Bedienungspersonen aufnehmen.
| Merkmal | Wohnungsrecht | Nießbrauch |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 1093 BGB | §§ 1030 ff. BGB |
| Hauptzweck | Persönliche Wohnnutzung | Umfassende Nutzungsziehung |
| Vermietung / Mieterträge | Nicht automatisch vom Wohnungsrecht umfasst | Grundsätzlich vom Nutzungsrecht umfasst, soweit nicht beschränkt |
Durchgängiges Beispiel der früheren Lernseite
Die frühere Seite arbeitete mit einem lebenslangen Wohnungsrecht für einen 66-jährigen Mann. Der Wohnwert wurde aus der marktüblichen Miete der vom Recht erfassten Wohnfläche sowie aus zwei mitumfassten Garagen abgeleitet.
| Ausgangsgröße | Alter Beispielansatz |
|---|---|
| Berechtigter | männlich, 66 Jahre |
| vom Wohnungsrecht erfasste Wohnfläche | 123,56 m² |
| marktübliche Miete | 6,82 €/m² monatlich |
| Garagen | 2 × 35 €/Monat |
| Kapitalisierungszinssatz | 2,60 % |
| korrigierter Leibrentenbarwertfaktor | 13,2408 |
1. Schritt: Datenerhebung und Umfang des Wohnungsrechts
Vor der Berechnung muss zunächst geklärt werden, welche Räume und Nebenflächen vom Wohnungsrecht erfasst werden und welche Nutzungsbefugnisse tatsächlich eingeräumt wurden. Maßgeblich sind die Grundbucheintragung und die in Bezug genommene Bewilligungsurkunde.
2. Schritt: Kapitalisierungszinssatz bestimmen
Der jährliche Wohnwert fällt über einen längeren Zeitraum an und muss deshalb auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst werden. Hierfür ist ein sachgerechter Kapitalisierungszinssatz anzusetzen.
In der früheren Lernseite wurde hierfür der für die Immobilie angesetzte Liegenschaftszinssatz von 2,60 % als Kapitalisierungszinssatz verwendet. Für eine konkrete Verkehrswertermittlung ist stets zu prüfen, welcher Zinssatz zum Bewertungszweck, zur Objektart, zum Recht und zu den örtlichen Marktverhältnissen passt.
Ein niedrigerer Kapitalisierungszinssatz führt – bei ansonsten gleichen Voraussetzungen – zu einem höheren Barwert des Wohnungsrechts. Ein höherer Zinssatz führt zu einem niedrigeren Barwert.
3. Schritt: Leibrentenbarwertfaktor ermitteln
Bei einem lebenslangen Wohnungsrecht steht die tatsächliche Laufzeit nicht fest. Deshalb wird sie über biometrische Wahrscheinlichkeiten abgebildet. § 47 Abs. 5 ImmoWertV bestimmt ausdrücklich, dass bei lebensgebundenen Rechten mit Leibrentenbarwertfaktoren zu kapitalisieren ist.
Der Leibrentenbarwertfaktor verbindet die statistisch zu erwartende Dauer des Rechts mit dem Kapitalisierungszinssatz. In die konkrete Berechnung fließen insbesondere Alter, die verwendete Sterbetafel beziehungsweise Absterbeordnung, Zinssatz und Zahlungsweise ein.
Berechtigter: männlich, 66 Jahre
Kapitalisierungszinssatz: 2,60 %
Zahlungsweise: entsprechend der damaligen Beispielrechnung auf die unterjährige beziehungsweise vorschüssige Nutzung angepasst
korrigierter Leibrentenbarwertfaktor = 13,2408
4. Schritt: Jährlichen Wohnwert ermitteln
Der wirtschaftliche Vorteil des Wohnungsberechtigten besteht darin, die vom Recht erfassten Räume nutzen zu können, ohne hierfür eine marktübliche Miete zahlen zu müssen. Bewertet wird deshalb grundsätzlich die marktüblich erzielbare Miete für die konkrete Wohnfläche und gegebenenfalls für weitere vom Recht erfasste Nutzungen.
Wohnfläche: 123,56 m²
marktübliche Miete: 6,82 €/m²
Garagenwert: 2 × 35 €/Monat
5. Schritt: Wohnungsrecht kapitalisieren
Im letzten Schritt wird der jährliche Wohnwert mit dem Leibrentenbarwertfaktor multipliziert. Dadurch werden die künftig erwarteten Nutzungsvorteile auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst.
jährlicher Wohnwert: 10.952,15 €
Leibrentenbarwertfaktor: 13,2408
Finanzmathematischer Wert des Wohnungsrechts: rund 145.000 €
Die frühere Beispielrechnung im Überblick
| Rechenschritt | Ergebnis |
|---|---|
| Wohnfläche | 123,56 m² |
| Marktmiete | 6,82 €/m² |
| Jahreswohnwert Wohnung | 10.112,15 € |
| Jahreswert Garagen | 840,00 € |
| Jährlicher Wohnwert gesamt | 10.952,15 € |
| Leibrentenbarwertfaktor | 13,2408 |
| Kapitalisierter Wert | 145.015,23 € |
Werteinfluss auf das belastete Grundstück
Der kapitalisierte Wert des Wohnungsrechts ist eine wesentliche Rechengröße für die Ermittlung seines wirtschaftlichen Einflusses. Nach § 47 ImmoWertV dürfen der Wert des Rechts und der Wert des belasteten Grundstücks jedoch nicht ausschließlich finanzmathematisch betrachtet werden. Zusätzlich sind die allgemeinen Wertverhältnisse des Grundstücksmarkts im Hinblick auf das konkrete Recht zu berücksichtigen.
Wert des fiktiv unbelasteten Grundstücks
− Werteinfluss des Wohnungsrechts
= Wert des belasteten Grundstücks
In einer Verkehrswertermittlung ist jedoch zu prüfen, ob der Markt den finanzmathematischen Barwert vollständig, nur teilweise oder in besonderer Weise einpreist. Einfluss haben beispielsweise Umfang und Rang des Rechts, Alter des Berechtigten, Größe des betroffenen Gebäudeteils, Verkäuflichkeit und die konkrete rechtliche Ausgestaltung.
Typische Sonderfälle
Die fünf alten Schritte auf einen Blick
Datenerhebung
Umfang und Inhalt des Rechts
Zinssatz
Kapitalisierungszinssatz bestimmen
LBF
Leibrentenbarwertfaktor ermitteln
Wohnwert
jährlichen Nutzungsvorteil bestimmen
Kapitalisierung
Barwert des Rechts berechnen
Quellen und Rechtsgrundlagen
- § 1093 BGB – Wohnungsrecht .
- § 46 ImmoWertV – Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen .
- § 47 ImmoWertV – Grundsätze der Wertermittlung bei Rechten und Belastungen .
- Statistisches Bundesamt – Leibrentenrechner .
- Grundstücksmarktberichte und Modellbeschreibungen des jeweils zuständigen Gutachterausschusses – insbesondere für marktbezogene Zinssätze und die Würdigung des Werteinflusses grundstücksbezogener Rechte.
Hinweis: Die Beispielrechnung dient der Lehre. Für eine konkrete Wertermittlung sind Grundbuch, Bestellungsurkunde, aktuelle Marktmiete, Kostentragung, Bewertungsstichtag, Kapitalisierungszinssatz und die zum Stichtag geeigneten biometrischen Grundlagen objektspezifisch zu prüfen.
