Der Nießbrauch stellt ein höchstpersönliches Recht dar. Er ist also nicht vererbbar und grundsätzlich nicht übertragbar. Inhaltlich gewährt er dem Berechtigten die Befugnis, sämtliche Nutzungen aus dem belasteten Objekt zu ziehen. Dieses Objekt kann sowohl eine Sache, beweglich oder unbeweglich, als auch ein Recht sein. Bei Grundstücken regeln die §§ 1030 ff. BGB die Einzelheiten. § 1030 Abs. 1 BGB legt fest, dass eine Sache so belastet werden kann, dass der Berechtigte berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen. Abs. 2 eröffnet die Möglichkeit, den Nießbrauch auf bestimmte Nutzungen zu beschränken. Belastet werden können Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte sowie bewegliche Sachen. Der Nießbrauch erstreckt sich nach §§ 93 ff. BGB grundsätzlich auch auf die wesentlichen Bestandteile eines Grundstücks.
Nießbrauchrecht ermitteln: Schritt für Schritt
Von der rechtlichen Einordnung über den jährlichen Nutzungsvorteil und die vom Nießbraucher zu tragenden Kosten bis zum kapitalisierten Wert des Nießbrauchrechts.
Der Nießbrauch ist ein beschränkt dingliches Recht, das seinem Berechtigten weitreichende Nutzungsbefugnisse an einer Sache einräumt. Bei Grundstücken kann der Nießbraucher die Immobilie grundsätzlich selbst nutzen oder – soweit der Inhalt des Rechts dies zulässt – vermieten und die daraus erzielten Erträge vereinnahmen. Der rechtliche Ausgangspunkt ist § 1030 BGB.
Für die Immobilienbewertung ist der Nießbrauch eine grundstücksbezogene Belastung. Nach §§ 46 und 47 ImmoWertV können Rechte und Belastungen den Wert eines Grundstücks beeinflussen und selbst Gegenstand einer eigenständigen Wertermittlung sein. Werden die wirtschaftlichen Vor- und Nachteile eines lebenslang bestehenden Rechts bewertet, sind sie nach § 47 Abs. 5 ImmoWertV mit Leibrentenbarwertfaktoren zu kapitalisieren.
Der Wert des Nießbrauchs entspricht wirtschaftlich dem heutigen Barwert derjenigen Nutzungsvorteile, die dem Berechtigten während der voraussichtlichen Dauer des Rechts zufließen, vermindert um die Kosten und Lasten, die er aufgrund des Nießbrauchs selbst zu tragen hat.
1. Rechtliche Einordnung des Nießbrauchs
Nach § 1030 Abs. 1 BGB kann eine Sache in der Weise belastet werden, dass der Berechtigte befugt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen. Bei einer Immobilie können hierzu insbesondere die Eigennutzung und die Erzielung von Miet- oder Pachterträgen gehören. Nach § 1030 Abs. 2 BGB kann der Nießbrauch auf einzelne Nutzungen beschränkt werden.
Der Nießbraucher ist nach § 1036 BGB zum Besitz der Sache berechtigt und hat bei der Ausübung des Nutzungsrechts die bisherige wirtschaftliche Bestimmung der Sache aufrechtzuerhalten. Der Nießbrauch selbst ist nach § 1059 BGB grundsätzlich nicht übertragbar; die Ausübung kann jedoch einem anderen überlassen werden. Bei einem natürlichen Berechtigten erlischt der Nießbrauch gemäß § 1061 BGB grundsätzlich mit dessen Tod.
Abgrenzung zum Wohnungsrecht
| Merkmal | Nießbrauch | Wohnungsrecht |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | §§ 1030 ff. BGB | § 1093 BGB |
| Nutzung | Umfassende Nutzung im Umfang der Bestellung. | Nutzung als Wohnung im Umfang des eingeräumten Rechts. |
| Mieterträge | Grundsätzlich kann der Nießbraucher die Erträge vereinnahmen. | Kein umfassendes Recht zur Fruchtziehung wie beim Nießbrauch. |
2. Datenerhebung und Inhalt des Rechts
Vor jeder finanzmathematischen Berechnung ist zunächst der konkrete Inhalt des Nießbrauchrechts festzustellen. Maßgeblich sind insbesondere Grundbuch, Bewilligungsurkunde und gegebenenfalls weitere vertragliche Vereinbarungen.
Durchgängiges Lehrbeispiel
Zur Veranschaulichung wird ein lebenslanges Nießbrauchrecht zugunsten eines 66-jährigen Mannes betrachtet. Der Berechtigte kann die Immobilie vermieten und die Erträge vereinnahmen. Für die Kapitalisierung wird in der Beispielrechnung ein Leibrentenbarwertfaktor von 13,2408 verwendet.
| Ausgangsgröße | Beispielansatz |
|---|---|
| Berechtigter | männlich, 66 Jahre |
| Fläche | 123,56 m² |
| marktübliche Miete | 6,82 €/m² monatlich |
| Garagen | 2 × 35 €/Monat |
| jährliche vom Nießbraucher zu tragende Kosten | 1.500 € |
| Kapitalisierungszinssatz | 2,60 % |
| Leibrentenbarwertfaktor | 13,2408 |
3. Jährlichen Rohertrag des Nießbrauchs ermitteln
Der wirtschaftliche Vorteil des Nießbrauchers besteht bei einer vermietbaren Immobilie grundsätzlich in den nachhaltig erzielbaren Nutzungen. Bewertungsseitig ist daher zunächst zu bestimmen, welche marktüblichen Miet- oder Pachterträge aus dem belasteten Objekt beziehungsweise dem belasteten Teilobjekt erzielbar sind.
123,56 m² × 6,82 €/m² = 842,68 € monatlich
842,68 € × 12 = 10.112,15 € jährlich
2 × 35 € × 12 = 840,00 € jährlich
Jährlicher Rohertrag des Nießbrauchs: 10.952,15 €
4. Vom Nießbraucher zu tragende Kosten ermitteln
Anders als beim reinen Wohnungsrecht ist beim Nießbrauch regelmäßig zu prüfen, welche laufenden Kosten und Lasten der Berechtigte selbst zu tragen hat. Diese Verpflichtungen mindern seinen wirtschaftlichen Vorteil und damit den Wert des Rechts.
Nach § 1041 BGB hat der Nießbraucher für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen; Ausbesserungen und Erneuerungen treffen ihn insoweit, wie sie zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören. § 1047 BGB weist ihm gegenüber dem Eigentümer bestimmte öffentliche und bereits bestehende privatrechtliche Lasten zu. Für die konkrete Bewertung bleibt jedoch stets die individuelle Bestellungsurkunde entscheidend.
Für gewöhnliche Unterhaltung, nicht erstattete laufende Lasten und sonstige dem Nießbraucher zugewiesene Aufwendungen werden im Lehrbeispiel 1.500 € jährlich angesetzt.
5. Jährlichen Reinertrag beziehungsweise Nettonutzungsvorteil bestimmen
Aus dem jährlichen Rohertrag wird der wirtschaftlich beim Nießbraucher verbleibende Nettonutzungsvorteil abgeleitet.
Jährlicher Nettonutzungsvorteil: 9.452,15 €
6. Kapitalisierungszinssatz festlegen
Für die Kapitalisierung ist ein sachgerechter Zinssatz anzusetzen. Er beeinflusst den Barwert erheblich: Je niedriger der Zinssatz, desto höher ist – bei ansonsten gleichen Bedingungen – der Barwert eines langfristigen Nutzungsrechts.
Der Zinssatz ist nach dem Bewertungszweck, der Art des Rechts, der Immobilie, den Marktverhältnissen und der gewählten Methodik herzuleiten. Für eine Verkehrswertermittlung darf ein Zinssatz daher nicht allein deshalb übernommen werden, weil er in einer steuerlichen oder versicherungsmathematischen Tabelle verwendet wird.
Kapitalisierungszinssatz: 2,60 %
7. Leibrentenbarwertfaktor ermitteln
Bei einem lebenslang eingeräumten Nießbrauch kann die Laufzeit nicht als feste Jahreszahl angesetzt werden. Stattdessen wird die statistische Sterbewahrscheinlichkeit des Berechtigten berücksichtigt. § 47 Abs. 5 ImmoWertV schreibt für lebensgebundene Rechte die Kapitalisierung mit Leibrentenbarwertfaktoren vor.
In den Faktor fließen insbesondere das Alter, das Geschlecht, die zugrunde gelegte Absterbeordnung beziehungsweise Sterbetafel, der Kapitalisierungszinssatz und die Zahlungsweise ein. Deshalb darf ein Leibrentenbarwertfaktor nicht losgelöst von seinen Rechenannahmen verwendet werden.
männlich · 66 Jahre · 2,60 % Kapitalisierungszinssatz · angenommene Zahlungsweise gemäß der Beispielsystematik
Leibrentenbarwertfaktor = 13,2408
8. Barwert des Nutzungsvorteils berechnen
Zunächst kann der kapitalisierte Bruttovorteil des Nießbrauchers ermittelt werden.
Kapitalisierter Bruttonutzungsvorteil: 145.015,23 €
9. Barwert der vom Nießbraucher zu tragenden Kosten berechnen
Auch die jährlich vom Nießbraucher getragenen, wertrelevanten Kosten sind über die voraussichtliche Dauer des Rechts zu kapitalisieren.
Kapitalisierter Kostenanteil: 19.861,20 €
10. Kapitalisierten Wert des Nießbrauchrechts ermitteln
Der Wert des Nießbrauchs ergibt sich in der vereinfachten finanzmathematischen Betrachtung aus dem kapitalisierten Nutzungsvorteil abzüglich des Barwerts der vom Nießbraucher selbst zu tragenden Kosten.
beziehungsweise
Nießbrauchswert = jährlicher Nettonutzungsvorteil × LBF
Kapitalisierter Nießbrauchswert: rund 125.000 €
11. Einfluss auf den Wert des belasteten Grundstücks
Für die Bewertung des belasteten Grundstücks ist der kapitalisierte Wert des Nießbrauchs nicht in jedem Fall schematisch vom unbelasteten Verkehrswert abzuziehen. Nach § 47 ImmoWertV kann der Werteinfluss eines Rechts oder einer Belastung unter anderem durch die wirtschaftlichen Vor- und Nachteile ermittelt werden; zugleich sind die allgemeinen Wertverhältnisse im Hinblick auf das konkrete Recht zu berücksichtigen.
12. Typische Sonderfälle
Der Ablauf auf einen Blick
Rechtsinhalt prüfen
Rohertrag
Kosten
Nettonutzen
Zinssatz
LBF
Barwerte
Nießbrauchswert
Marktwürdigung
Zusammenfassung der Beispielrechnung
| Rechenschritt | Ergebnis |
|---|---|
| Jährlicher Rohertrag | 10.952,15 € |
| vom Nießbraucher zu tragende Kosten | − 1.500,00 € |
| Nettonutzungsvorteil | 9.452,15 € |
| Leibrentenbarwertfaktor | 13,2408 |
| Kapitalisierter Nießbrauchswert | 125.154,03 € |
Quellen und Rechtsgrundlagen
- § 1030 BGB – Gesetzlicher Inhalt des Nießbrauchs an Sachen .
- § 1036 BGB – Besitzrecht und Ausübung des Nießbrauchs .
- § 1041 BGB – Erhaltung der Sache .
- § 1047 BGB – Lastentragung .
- § 1059 BGB – Unübertragbarkeit; Überlassung der Ausübung .
- § 1061 BGB – Tod des Nießbrauchers .
- § 46 ImmoWertV – Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen .
- § 47 ImmoWertV – Grundsätze der Wertermittlung bei Rechten und Belastungen .
- Statistisches Bundesamt – Leibrentenrechner .
Hinweis für die Lehre: Die konkrete Bewertung eines Nießbrauchrechts hängt wesentlich von der Bestellungsurkunde, der tatsächlichen Kostentragung, dem Bewertungsstichtag, dem Kapitalisierungszinssatz und den aktuell maßgeblichen Sterbewahrscheinlichkeiten ab.
