Lage, Grundstück, Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung und Gebäudezustand bleiben zentrale Einflussgrößen des Immobilienwertes. Gleichzeitig hat sich die energetische Qualität eines Gebäudes in den vergangenen Jahren zu einem zunehmend bedeutsamen Marktmerkmal entwickelt. Käufer betrachten heute nicht nur den aktuellen Kaufpreis, sondern zunehmend auch die nach dem Erwerb zu erwartenden Kosten. Dazu gehören insbesondere Heiz- und Energiekosten, ein möglicher Austausch der Heizungsanlage sowie Investitionen in Dach, Fassade, Fenster oder weitere energetisch relevante Bauteile. Aktuelle Untersuchungen bestätigen, dass sich diese Erwartungen bereits in den Immobilienpreisen widerspiegeln. Dabei zeigt sich allerdings auch: Der Einfluss der Energieeffizienz unterscheidet sich erheblich nach Objektart, Lage und konkretem Modernisierungszustand. 1. Häuser reagieren besonders deutlich: Eine deutschlandweite Immowelt-Auswertung für das Angebotsjahr 2025 ermittelt für Häuser der Klasse A+ gegenüber Klasse D einen Preisaufschlag von rund 15 %, während Häuser der Klasse H rund 17 % darunter liegen. 2. Auch Eigentumswohnungen zeigen Unterschiede: Bei Wohnungen beträgt die ermittelte Differenz gegenüber Klasse D rund +20 % bei A+ und −9 % bei H. 3. Regionale Unterschiede sind erheblich: Das Institut der deutschen Wirtschaft ermittelt 2026 für Einfamilienhäuser der Klasse D gegenüber vergleichbaren Häusern der Klassen A+, A und B je nach Bundesland Preisabschläge von rund 5 bis 17 %. 4. Daraus folgt kein pauschaler Bewertungsabschlag: Statistische Preisunterschiede können nicht schematisch auf eine einzelne Immobilie übertragen werden. Für eine sachverständige Immobilienbewertung ist stets das konkrete Objekt im jeweiligen Grundstücksmarkt zu untersuchen. Eine im März 2026 veröffentlichte Immowelt-Analyse untersuchte Immobilien, die im Jahr 2025 zum Kauf angeboten wurden. Mithilfe eines hedonischen Modells wurden andere Einflussgrößen wie Lage, Größe oder Ausstattung statistisch kontrolliert. Referenz ist jeweils die Energieeffizienzklasse D. Quelle: Immowelt, Analyse veröffentlicht am 19.03.2026. Untersucht wurden Angebotspreise; die Werte sind daher nicht mit tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen oder einem objektspezifischen Verkehrswert gleichzusetzen. Vergleicht man in der Immowelt-Analyse die beiden Enden der Effizienzskala miteinander, ergibt sich bei Häusern ein Abstand von rund 32 % zwischen A+ und H. Bei Eigentumswohnungen beträgt die Differenz rund 29 %. Das bedeutet allerdings nicht, dass ein Haus der Klasse H grundsätzlich 32 % weniger wert ist als ein Haus der Klasse A+. Die Energieeffizienz ist nur eines von zahlreichen wertbestimmenden Merkmalen. Ein unsaniertes Einfamilienhaus in sehr guter Lage kann trotz schlechter Energieklasse einen deutlich höheren Marktwert besitzen als ein hoch effizientes Gebäude an einem schwächeren Standort. Entscheidend ist immer die Gesamtheit der wertrelevanten Eigenschaften. Der Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex 2026 untersucht ebenfalls den Zusammenhang zwischen Energieeffizienz und Immobilienpreisen. Für Einfamilienhäuser mit Energieeffizienzklasse D ergeben sich gegenüber vergleichbaren Gebäuden der Klassen A+, A und B in sämtlichen Bundesländern Preisabschläge. Auf Ebene der Bundesländer bewegen sich die ermittelten Unterschiede zwischen etwa 5 und 17 %. Bei der Betrachtung verschiedener Regionstypen liegen sie zwischen etwa 7 und knapp 11 %. Eine weitere, 2026 im Journal of Housing Economics veröffentlichte Untersuchung des IW-Ökonomen Pekka Sagner kommt zu dem Ergebnis, dass weniger energieeffiziente Wohnimmobilien seit dem Energiepreisschock des Jahres 2022 relativ stärker unter Preisdruck geraten sind. Die Untersuchung zeigt zugleich Unterschiede nach Region, Objektart und Baualter. Die verschiedenen Untersuchungen weisen damit in dieselbe Richtung: Energieeffizienz wird vom Immobilienmarkt zunehmend eingepreist – jedoch nicht überall in gleicher Höhe. Beim Einfamilienhaus trägt der Käufer die Kosten für Dach, Fassade, Fenster, Heizungsanlage und weitere energetische Maßnahmen grundsätzlich selbst. Ein erkennbarer Modernisierungsbedarf kann deshalb unmittelbar in die Kaufpreisüberlegungen einfließen. Bei einer Eigentumswohnung verteilen sich viele energetisch relevante Maßnahmen auf die Wohnungseigentümergemeinschaft. Entscheidend sind deshalb zusätzlich der Zustand des Gemeinschaftseigentums, geplante Maßnahmen, Beschlüsse und die vorhandene Erhaltungsrücklage. Auch bewertungsrechtlich ist der energetische Zustand relevant. Nach § 2 Abs. 3 ImmoWertV gehören bei bebauten Grundstücken ausdrücklich die Ausstattung und Qualität der baulichen Anlagen einschließlich ihrer energetischen Eigenschaften zu den Grundstücksmerkmalen. Daraus folgt jedoch kein festgelegter Prozentsatz für die einzelnen Energieeffizienzklassen. Ein Sachverständiger kann beispielsweise nicht allein aufgrund der Klasse H pauschal 17 % vom Immobilienwert abziehen. Vielmehr muss untersucht werden, wie der konkrete Grundstücksmarkt auf den energetischen Zustand reagiert und welche weiteren Eigenschaften des Bewertungsobjektes vorliegen. Dazu zählen unter anderem Baujahr, Modernisierungen, Heizungsart, Wärmeschutz, Dach, Fenster, Fassade, tatsächlicher Modernisierungsbedarf, Objektart und Lage. Die Energieeffizienzklasse ist somit ein wichtiger Indikator – aber kein eigenständiges Bewertungsverfahren. Auch bei der Interpretation eines Energieausweises ist Differenzierung erforderlich. Ein Verbrauchsausweis basiert wesentlich auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der bisherigen Nutzer und kann daher durch individuelles Heiz- und Nutzungsverhalten beeinflusst werden. Ein Bedarfsausweis basiert dagegen stärker auf den technischen Eigenschaften des Gebäudes und einer rechnerischen Ermittlung des Energiebedarfs. Für eine Immobilienbewertung sollte deshalb nicht lediglich der Buchstabe im Energieausweis übernommen werden. Entscheidend ist der tatsächliche energetische und bauliche Zustand des Bewertungsobjektes. Die Rechtslage hat sich gegenüber der ursprünglichen Fassung dieses Beitrags wesentlich geändert. Seit dem 29. Juli 2026 gelten die wesentlichen Neuregelungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes. Die zuvor geltende einheitliche Vorgabe, wonach neue Heizungen grundsätzlich mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen sollten, ist entfallen. Eigentümer können nach der Neuregelung grundsätzlich wieder zwischen unterschiedlichen Heizsystemen wählen, darunter Wärmepumpe, Fernwärme, hybride Lösungen, Biomasse sowie weiterhin Gas- und Ölheizungen. Dies bedeutet allerdings nicht, dass die Art der Heizung wirtschaftlich bedeutungslos geworden ist. Brennstoffkosten, CO₂-Bepreisung, zukünftige Anforderungen an klimaneutrale Brennstoffe sowie die langfristige Verfügbarkeit und Wirtschaftlichkeit eines Heizsystems können weiterhin in die Kaufentscheidung einfließen. Für den Immobilienwert ist daher weniger die isolierte Frage „Welche Heizung ist erlaubt?“ entscheidend als die Frage, welche zukünftigen Kosten und Investitionen ein marktüblich handelnder Käufer mit dem vorhandenen System verbindet. In der öffentlichen Diskussion wurde zeitweise der Eindruck vermittelt, sämtliche Wohngebäude müssten künftig bestimmte Energieeffizienzklassen erreichen. Die endgültige europäische Gebäuderichtlinie sieht für Wohngebäude jedoch einen anderen Ansatz vor. Die Mitgliedstaaten müssen den durchschnittlichen Primärenergieverbrauch ihres gesamten Wohngebäudebestandes gegenüber 2020 bis 2030 um mindestens 16 % und bis 2035 um 20 bis 22 % reduzieren. Mindestens 55 % dieser Verbrauchsreduzierung soll durch Maßnahmen an den 43 % energetisch schlechtesten Wohngebäuden erreicht werden. Die Mitgliedstaaten besitzen dabei Spielräume, welche Gebäude und Maßnahmen konkret adressiert werden. Beim regulären Stufenmodell für Wohngebäude steigt der Anteil des Vermieters mit dem spezifischen CO₂-Ausstoß. Ab einem Ausstoß von mindestens 52 kg CO₂ je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr beträgt der Vermieteranteil grundsätzlich 95 %. Durchgeführte Modernisierungen sollten vollständig dokumentiert werden. Energieausweis, Rechnungen, Angaben zur Heizungsanlage und Nachweise über Dach-, Fenster- oder Fassadenmaßnahmen können für die Preisfindung und Vermarktung wichtig sein. Neben dem Kaufpreis sollten der energetische Zustand, absehbare Modernisierungen und die wirtschaftliche Restlebensdauer technischer Anlagen in die Kaufentscheidung einbezogen werden. Institut der deutschen Wirtschaft (IW), 2026:
Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex 2026 – Sonderauswertung zur Energieeffizienz von Einfamilienhäusern. Institut der deutschen Wirtschaft / Journal of Housing Economics, 2026:
Pekka Sagner: „Energy Price Shock and Housing Market Dynamics: Evidence from Germany“. Immowelt, 2026:
Analyse zum Preiseinfluss der Energieeffizienzklasse auf die 2025 angebotenen Häuser und Eigentumswohnungen. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV):
§ 2 – energetische Eigenschaften als Bestandteil der wertrelevanten Grundstücksmerkmale bebauter Grundstücke. Bundesregierung, 2026:
Informationen zum seit 29. Juli 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz. Europäische Kommission / Richtlinie (EU) 2024/1275:
Vorgaben zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden und zur Entwicklung des europäischen Wohngebäudebestandes. Brennstoffemissionshandelsgesetz:
CO₂-Preiskorridor für das Jahr 2026. CO₂-Kostenaufteilungsgesetz:
Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter bei Wohngebäuden. Prof. Dr. Benjamin Beug ist Professor für Immobilienbewertung und Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke, für Mieten und Pachten sowie für die Beleihungswertermittlung. Als zertifizierter Gutachter nach DIN EN ISO/IEC 17024 und zertifizierter Immobilienmakler nach DIN EN 15733 verbindet er wissenschaftliche Bewertungsmethodik mit praktischer Immobilienbewertung und Immobilienvermittlung. Tätigkeitsschwerpunkte von Dr. Beug Immobilien sind die Insel Rügen und die Metropolregion Hamburg. Eine professionelle Immobilienbewertung berücksichtigt nicht nur die Energieeffizienzklasse, sondern den tatsächlichen Gebäudezustand, Modernisierungen, Lage und die Verhältnisse des regionalen Immobilienmarktes.

Wie lässt sich der Verkehrswert eines großvolumigen Büro- und Geschäftshauses fundiert bestimmen? Unter der Leitung von Prof. Dr. Benjamin Beug untersuchten Studenten der hochschule 21 das Columbus-Haus in Hamburg. Das Projekt verbindet wissenschaftliche Immobilienbewertung mit einer umfangreichen empirischen Untersuchung des Hamburger Gewerbeimmobilienmarktes. Im dualen Bachelorstudiengang Wirtschaftsingenieurwesen Bau und Immobilien an der hochschule 21 werden theoretische Bewertungsmodelle mit realen Fragestellungen der Immobilienwirtschaft verbunden. Im Mittelpunkt des Projekts stand das Columbus-Haus in Hamburg. Das freistehende Geschäftsgebäude besteht aus einem 22-geschossigen Hochhausturm sowie einem angrenzenden siebenstöckigen Gebäudeteil und verfügt über mehr als 18.000 m² vermietbare Büro- und Ladenfläche. Geleitet wurde das Projekt von Prof. Dr. Benjamin Beug, Professor für Immobilienbewertung und Finanzmanagement und diplomierter Sachverständiger für Immobilienbewertung. Bei einer ertragsorientierten Gewerbeimmobilie ist die nachhaltig erzielbare Miete eine der wesentlichen Größen der Wertermittlung. Anders als bei vielen Wohnimmobilien sind Gewerbemieten frei verhandelbar und können sich selbst innerhalb eines Teilmarktes erheblich unterscheiden. Um eine möglichst aktuelle Datengrundlage zu erhalten, führten rund 50 Studierende mehr als 400 Interviews mit Marktteilnehmern. Dabei wurden aktuelle Kaltmieten für Büro- und Ladenflächen in Hamburg erhoben. Die Studenden erfassten reale Marktinformationen direkt bei Marktteilnehmern und schufen damit eine umfangreiche Datengrundlage für die Einschätzung der erzielbaren Gewerbemieten. Die Datensätze wurden anschließend statistisch ausgewertet. Untersucht wurden unter anderem Mietspannen, Mittelwerte, Median, Standardabweichungen und Varianzen. Großvolumige Büro- und Geschäftshäuser unterscheiden sich deutlich von klassischen Wohnimmobilien. Neben der Lage und der nachhaltig erzielbaren Miete sind insbesondere Mieterstruktur, Restlaufzeiten der Mietverträge, Leerstandsrisiken, technische Gebäudeausrüstung, Aufzüge, Brandschutz, Energieversorgung, Flächeneffizienz und zukünftiger Investitionsbedarf zu berücksichtigen. Vertragsmieten und nachhaltig erzielbare Marktmieten müssen differenziert beurteilt werden. Technische Anlagen, Aufzüge, Brandschutz und Energieversorgung können erhebliche Auswirkungen auf Betriebskosten und Investitionen haben. Vermietbarkeit, Investitionsbedarf und langfristige Wettbewerbsfähigkeit beeinflussen den Immobilienwert wesentlich. Bei der Bewertung einer großvolumigen Gewerbeimmobilie kann der Standort nicht isoliert betrachtet werden. Entscheidend sind das wirtschaftliche Umfeld, die Nachfrage nach den vorhandenen Flächen, die Erreichbarkeit, die Nutzungsmöglichkeiten und die Positionierung der Immobilie innerhalb des jeweiligen Hamburger Teilmarktes. Das Columbus-Haus zeigt beispielhaft, dass eine fundierte Immobilienbewertung das Zusammenspiel von Lage, Ertrag, Gebäudequalität, Nutzung und Zukunftsfähigkeit untersuchen muss. Sowohl die hochschule 21 als auch die Kreiszeitung Wochenblatt berichteten über das Projekt zur Bewertung des Columbus-Hauses. Im Mittelpunkt stehen die praxisorientierte Ausbildung sowie die umfangreiche empirische Erhebung von Marktdaten durch die Studenden. Dr. Beug Immobilien verbindet praktische Immobilienbewertung und Immobilienvermittlung mit wissenschaftlicher Expertise. Das Unternehmen ist insbesondere auf der Insel Rügen und in Hamburg tätig. Die fachliche Ausrichtung wird durch Prof. Dr. Benjamin Beug, Professor für Immobilienbewertung und Finanzmanagement sowie diplomierter Sachverständiger für Immobilienbewertung, geprägt. Neben Wohnimmobilien gehören auch Gewerbeimmobilien, großvolumige Büroobjekte und Spezialimmobilien zum Bewertungsspektrum. Weitere Informationen zur Immobilienbewertung durch Dr. Beug Immobilien . Dr. Beug Immobilien erstellt qualifizierte Bewertungen für Wohn-, Gewerbe- und Spezialimmobilien. Gerne wird zunächst geklärt, welche Form der Bewertung für Ihren konkreten Bewertungsanlass geeignet ist.

Ein Bauschaden ist eine funktionale und/oder optische Beeinträchtigung an einem Gebäude, die durch äußere oder interne Einflüsse entsteht. Laut DIN 31051 liegt ein Schaden im Sinne der Instandhaltung vor, wenn durch Verschleiß oder Mängel ein definierter Grenzwert unterschritten wird und die Funktionsfähigkeit der Baustruktur unzulässig eingeschränkt ist. Zu den häufigsten Bauschadensbildern zählen Risse im Mauerwerk oder im Putz, Abplatzungen und Abblätterungen an beschichteten Oberflächen, Korrosionserscheinungen an Stahl- und Metallbauteilen, Ausblühungen auf Fassadenflächen, Wasserundichtigkeiten an Dachanschlüssen oder Fensterlaibungen sowie Abrieb- und Verschleißerscheinungen an Boden- und Wandbelägen. Die Entstehung von Gebäudeschäden ist in der Regel auf ein Zusammenspiel mehrerer Ursachen zurückzuführen. Häufige Auslöser sind Planungsfehler in der Architektur, der Tragwerksplanung oder der Technischen Gebäudeausrüstung (TGA). Auch bauphysikalische Mängel – insbesondere eine unzureichende Vermeidung von Wärmebrücken – können Schäden begünstigen. Weitere Ursachen liegen in einer unzureichenden Baugrunduntersuchung, wodurch spätere Setzungen oder Feuchteeinflüsse nicht erkannt werden. Zudem spielen Witterungseinflüsse wie Frost, starke Hitze oder langanhaltender Niederschlag eine Rolle. Nicht zuletzt führen mangelhafte handwerkliche Ausführungen durch unqualifiziertes Personal häufig zu baulichen Mängeln und Folgeschäden.