Immobilien-ABC – Fachbegriffe rund um Immobilien von A bis Z

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass eine Wohnung oder sonstige Räume eines Gebäudes baulich so voneinander getrennt und in sich abgeschlossen sind, dass sie als selbständige Einheit behandelt werden können. Sie ist insbesondere Voraussetzung für die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum und wird zusammen mit dem Aufteilungsplan verwendet.

Wichtig ist die Abgrenzung zum öffentlichen Baurecht. Die Bescheinigung sagt nicht automatisch aus, dass jede dargestellte Nutzung baurechtlich genehmigt ist. Insbesondere bei Dachgeschossen, Kellerräumen oder nachträglich veränderten Grundrissen sollten Aufteilungsplan, Baugenehmigung und tatsächlicher Zustand miteinander verglichen werden.

Die Abnahme ist im Werkvertragsrecht die Billigung einer im Wesentlichen vertragsgemäß erbrachten Bauleistung. Bei Neubauten, Sanierungen und Bauträgerobjekten ist sie rechtlich besonders bedeutsam. Mit der Abnahme können unter anderem Fälligkeit, Gefahrübergang, Beginn bestimmter Verjährungsfristen und Veränderungen der Beweislast verbunden sein.

Die Abnahme sollte nicht mit der bloßen Schlüsselübergabe verwechselt werden. Festgestellte Mängel sollten konkret dokumentiert werden. Bei einer Wohnungseigentumsanlage ist zusätzlich zwischen dem Sondereigentum und Arbeiten am Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden.

Abstandsflächen sind nach dem jeweiligen Landesbauordnungsrecht Flächen, die grundsätzlich vor Außenwänden von Gebäuden freizuhalten sind. Sie dienen unter anderem Belichtung, Belüftung, Brandschutz und dem Schutz nachbarlicher Interessen.

Tiefe, Berechnung und mögliche Ausnahmen unterscheiden sich nach Bundesland und baulicher Situation. Ein großes Grundstück ist daher nicht automatisch vollständig bebaubar.

Durch eine Abstandsflächenbaulast verpflichtet sich ein Grundstückseigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, einen bestimmten Teil seines Grundstücks zugunsten der Bebauung des Nachbargrundstücks freizuhalten.

Eine solche Baulast kann die spätere eigene Bebauung erheblich beschränken. Sie wird grundsätzlich nicht als privatrechtliche Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs geführt, sondern nach den landesrechtlichen Vorschriften im Baulastenverzeichnis beziehungsweise einem entsprechenden Register.

Über die Absetzung für Abnutzung werden die steuerlich berücksichtigungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines abnutzbaren Gebäudes über einen bestimmten Zeitraum verteilt. Grund und Boden ist grundsätzlich nicht abschreibbar.

Deshalb besitzt die Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf Gebäude und Boden bei vermieteten Immobilien erhebliche steuerliche Bedeutung. Unter bestimmten Voraussetzungen kann außerdem eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer des Gebäudes nachgewiesen werden.

Beim Alleineigentum gehört ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung vollständig einer einzelnen Person. Bei Grundstücken ergibt sich die Eigentümerstellung aus Abteilung I des Grundbuchs.

Hiervon zu unterscheiden sind beispielsweise Miteigentum nach Bruchteilen sowie besondere gemeinschaftliche Rechtspositionen im Erbfall.

Altlasten sind insbesondere Altablagerungen oder Altstandorte, von denen schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren ausgehen können. Typische Ursachen sind frühere Industrie-, Werkstatt-, Tankstellen- oder Deponienutzungen.

Altlasten können Sanierungskosten, Haftungsrisiken, Nutzungseinschränkungen und erhebliche Wertauswirkungen verursachen. Bei Verdachtsmomenten sollten behördliche Informationen und gegebenenfalls technische Bodenuntersuchungen eingeholt werden.

Als Altenteil oder Altersteilsrecht wird insbesondere bei der Übergabe eines Hofes oder einer innerhalb der Familie übertragenen Immobilie ein Bündel von Versorgungsrechten des bisherigen Eigentümers bezeichnet.

Dazu können Wohnungsrechte, regelmäßige Geldleistungen, Naturalleistungen, Pflegeverpflichtungen oder Mitbenutzungsrechte gehören. Das Altenteil ist kein einzelnes einheitliches dingliches Recht. Seine Bestandteile können durch Dienstbarkeiten und Reallasten im Grundbuch gesichert werden.

Für eine Immobilienbewertung ist deshalb stets die zugrunde liegende notarielle Urkunde auszuwerten.

Ein Ankaufsrecht oder eine Kaufoption gibt dem Berechtigten das Recht, unter den vertraglich vereinbarten Voraussetzungen den Erwerb einer Immobilie herbeizuführen. Kaufpreis, Laufzeit, Ausübungsbedingungen und Form sollten präzise geregelt sein.

Ein Ankaufsrecht ist nicht allein aufgrund seiner Bezeichnung bereits ein dingliches Recht. Ein daraus resultierender Erwerbsanspruch kann gegebenenfalls zusätzlich durch eine Vormerkung grundbuchlich gesichert werden.

Die Annuität ist die regelmäßig zu zahlende Rate eines Annuitätendarlehens. Sie besteht aus Zins- und Tilgungsanteil. Bei gleichbleibender Rate sinkt im Zeitablauf der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil zunimmt.

Für eine Immobilienfinanzierung ist nicht nur die anfängliche Monatsrate relevant, sondern auch die am Ende der Zinsbindung verbleibende Restschuld.

Eine Anschlussfinanzierung wird benötigt, wenn nach Ablauf der Sollzinsbindung eines Darlehens noch eine Restschuld besteht. Die Finanzierung kann beim bisherigen Kreditinstitut fortgesetzt oder gegebenenfalls zu einer anderen Bank umgeschuldet werden.

Schon beim Erstkauf sollte deshalb nicht nur die anfängliche Rate, sondern auch die voraussichtliche Restschuld kalkuliert werden.

Die Auflassung ist die dingliche Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber darüber, dass das Eigentum an einem Grundstück übergehen soll.

Sie ist vom schuldrechtlichen Kaufvertrag zu unterscheiden. Der Kaufvertrag begründet die Verpflichtung zur Eigentumsübertragung; Eigentümer wird der Käufer grundsätzlich erst mit seiner Eintragung im Grundbuch.

Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung. Sie wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

Sie schützt den Erwerbsanspruch insbesondere gegen spätere Verfügungen des Verkäufers, die den Eigentumserwerb vereiteln oder beeinträchtigen könnten. Die Vormerkung macht den Käufer allerdings noch nicht zum Eigentümer.

Der Aufteilungsplan zeigt die räumliche Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum oder Teileigentum. Er stellt dar, welche Räume welcher Einheit zugeordnet sind.

Vor dem Kauf sollte der tatsächliche Gebäudezustand mit dem Aufteilungsplan verglichen werden. Nachträgliche Grundrissänderungen oder zusammengelegte Räume können rechtliche Fragen aufwerfen.

Der bauplanungsrechtliche Außenbereich umfasst vereinfacht Flächen, die weder im Geltungsbereich eines entsprechenden Bebauungsplans noch innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegen.

Bauvorhaben sind dort nur unter besonderen gesetzlichen Voraussetzungen zulässig. Ein vorhandenes Gebäude bedeutet deshalb nicht automatisch, dass Erweiterungen, Neubauten oder Nutzungsänderungen genehmigt werden können.

Ein Barwertfaktor dient dazu, zukünftige Zahlungen oder Erträge auf den Bewertungsstichtag abzuzinsen. Er wird beispielsweise im Ertragswertverfahren oder bei der Bewertung von Wohnungsrechten, Nießbrauch und Reallasten eingesetzt.

Die Höhe hängt insbesondere von Laufzeit und Zinssatz ab. Je weiter eine Zahlung in der Zukunft liegt, desto geringer ist grundsätzlich ihr heutiger Barwert.

Die Bauakte enthält die bei der zuständigen Behörde vorhandenen Unterlagen zu einem Gebäude beziehungsweise Grundstück. Hierzu können Bauanträge, Genehmigungen, Bauzeichnungen, Nutzungsänderungen und technische Nachweise gehören.

Sie ist besonders wichtig, wenn nachträgliche Dachausbauten, Anbauten, Ferienwohnungsnutzungen oder andere Nutzungsänderungen überprüft werden sollen.

Die Baugenehmigung ist die behördliche Zulassung eines genehmigungspflichtigen Bauvorhabens im gesetzlich vorgesehenen Prüfungsumfang. Für Kauf und Bewertung ist entscheidend, ob tatsächlicher Bestand und tatsächliche Nutzung von der Genehmigung gedeckt sind.

Problematisch können insbesondere ungenehmigte Anbauten, Dachgeschossausbauten, Ferienwohnungen oder Umwandlungen von Nebenflächen in Wohnraum sein.

Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, bestimmte Handlungen zu tun, zu dulden oder zu unterlassen.

Typische Fälle sind Abstandsflächenbaulasten, Zufahrtsbaulasten, Vereinigungsbaulasten und Stellplatzbaulasten. Baulasten sind vom privatrechtlichen Grundbuchrecht zu unterscheiden.

Das Baulastenverzeichnis enthält öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstücks nach dem jeweiligen Landesrecht. Es ist vom Grundbuch zu unterscheiden.

Ein Grundstück kann daher in Abteilung II des Grundbuchs lastenfrei sein und dennoch durch eine Baulast wesentlich eingeschränkt werden.

Ein Bebauungsplan enthält verbindliche städtebauliche Festsetzungen. Er kann insbesondere Art und Maß der baulichen Nutzung, Baugrenzen, Baulinien, Gebäudehöhen, Geschosszahlen, Dachformen oder Stellplatzflächen festsetzen.

Für die Grundstücksbewertung ist die zulässige bauliche Ausnutzung ein zentraler Wertfaktor.

Der Beleihungswert ist ein bankwirtschaftlicher Wert zur langfristigen und nachhaltigen Einschätzung einer Immobilie als Kreditsicherheit.

Er ist vom Verkehrswert beziehungsweise Marktwert zu unterscheiden. Eine Bank kann daher trotz eines bestimmten Kaufpreises einen niedrigeren Wert als Grundlage ihrer Finanzierung ansetzen.

Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis zwischen dem Darlehensbetrag und dem von der Bank für die Finanzierung angesetzten Wert der Immobilie.

Je höher der Beleihungsauslauf, desto kleiner ist der Sicherheitspuffer. Dies kann Einfluss auf Zinssatz, Kreditentscheidung und Eigenkapitalanforderung haben.

Die Belastungsvollmacht ermöglicht dem Käufer regelmäßig, das Kaufobjekt bereits vor seiner Eigentumsumschreibung mit einer Finanzierungsgrundschuld zugunsten seiner Bank zu belasten.

Dadurch kann die Bank die notwendige Sicherheit erhalten, obwohl der Käufer formal noch nicht Eigentümer ist. Der Kaufvertrag enthält regelmäßig Schutzvorschriften für den Verkäufer.

Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit belastet ein Grundstück zugunsten einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person. Sie kann ein Nutzungsrecht gewähren oder den Eigentümer verpflichten, bestimmte Handlungen zu unterlassen.

Anders als die Grunddienstbarkeit ist sie nicht an das Eigentum eines anderen Grundstücks gebunden. Typische Beispiele sind Wohnungsrechte oder Rechte von Versorgungsunternehmen.

Beschränkt dingliche Rechte verleihen einzelne rechtlich geschützte Befugnisse an einem Grundstück, ohne dem Berechtigten das vollständige Eigentum zu übertragen.

Hierzu zählen insbesondere Dienstbarkeiten, Nießbrauch, Reallasten, Grundpfandrechte und das dingliche Vorkaufsrecht. Sie können auch gegenüber späteren Eigentümern wirken.

Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten bezeichnet den wirtschaftlichen Übergang der Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer. Von diesem Zeitpunkt an erhält der Käufer regelmäßig Erträge und Nutzungsmöglichkeiten und trägt gleichzeitig laufende Kosten und bestimmte Risiken.

Dieser Zeitpunkt ist vom rechtlichen Eigentumsübergang im Grundbuch zu unterscheiden.

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb einer Bodenrichtwertzone mit weitgehend übereinstimmenden Nutzungs- und Wertmerkmalen.

Er wird von den Gutachterausschüssen aus Marktdaten abgeleitet. Der Bodenrichtwert ist jedoch nicht automatisch der individuelle Bodenwert jedes Grundstücks der Zone.

Der Bodenwert ist der Wert des Grund und Bodens. Er wird regelmäßig aus geeigneten Bodenrichtwerten, Vergleichspreisen und den individuellen Eigenschaften des Grundstücks abgeleitet.

Größe, Zuschnitt, Entwicklungszustand, Erschließung, bauliche Ausnutzbarkeit sowie Rechte und Belastungen können Anpassungen erforderlich machen.

Bei der Briefgrundschuld wird neben der Eintragung im Grundbuch ein Grundschuldbrief ausgestellt. Dieser spielt bei Übertragung und Löschung des Rechts eine wichtige Rolle.

Bei älteren Immobilien kann ein fehlender Grundschuldbrief die Löschung erheblich erschweren.

Das Dauerwohnrecht ist ein besonderes dingliches Recht nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Ein Grundstück kann so belastet werden, dass der Berechtigte unter Ausschluss des Eigentümers eine bestimmte Wohnung bewohnen oder in anderer Weise nutzen darf.

Es ist vom gewöhnlichen Wohnungsrecht nach § 1093 BGB zu unterscheiden. Bei der Bewertung sind insbesondere Laufzeit, Nutzungsumfang, Entgelt und Unterhaltungspflichten zu untersuchen.

Denkmalschutz kann einzelne Gebäude, Bauteile, Ensembles oder sonstige Anlagen erfassen. Veränderungen, energetische Maßnahmen, Umbauten oder Nutzungsänderungen können besonderen Genehmigungsvoraussetzungen unterliegen.

Für die Immobilienbewertung können sowohl erhöhte Erhaltungskosten und Einschränkungen als auch besondere architektonische Qualitäten und steuerliche Vorteile relevant sein.

Dienstbarkeiten sind dingliche Nutzungs- oder Unterlassungsrechte an Grundstücken. Zu unterscheiden sind insbesondere Grunddienstbarkeit und beschränkte persönliche Dienstbarkeit.

Die kurze Bezeichnung im Grundbuch reicht häufig nicht aus, um das Recht abschließend zu verstehen. Entscheidend ist die zugrunde liegende Bewilligungsurkunde.

Das dingliche Vorkaufsrecht ist ein im Grundbuch gesichertes Recht, das dem Berechtigten unter den gesetzlichen Voraussetzungen ermöglicht, bei einem Verkauf in den mit einem Dritten geschlossenen Kaufvertrag einzutreten.

Zu prüfen sind insbesondere der konkrete Vorkaufsfall, Berechtigte, Rang und mögliche Beschränkungen des Rechts.

Die Eigentumsumschreibung ist die Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer in Abteilung I des Grundbuchs.

Sie erfolgt üblicherweise erst nach Kaufpreiszahlung und nachdem die übrigen Voraussetzungen des Kaufvertrages erfüllt sind. Erst mit der Grundbucheintragung wird der Käufer rechtlicher Eigentümer.

Der enteignende Eingriff ist ein richterrechtlich entwickeltes Institut des Staatshaftungsrechts. Vereinfacht betrifft er besondere Fälle, in denen rechtmäßiges hoheitliches Handeln zu einer atypischen und unzumutbaren Eigentumsbeeinträchtigung führt.

Er ist kein Grundbuchrecht und wird nicht als Belastung in Abteilung II eingetragen. Im Mittelpunkt steht vielmehr die Frage eines möglichen Entschädigungsanspruchs.

Der enteignungsgleiche Eingriff betrifft vereinfacht rechtswidrige hoheitliche Eingriffe in eine geschützte Eigentumsposition. Auch hierbei handelt es sich nicht um ein Grundbuchrecht.

In Betracht kommen unter besonderen Voraussetzungen staatshaftungsrechtliche Entschädigungsansprüche.

Das Erbbaurecht ist ein veräußerliches und vererbliches grundstücksgleiches Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben.

Grundstückseigentum und wirtschaftliche Herrschaft über das Gebäude werden dadurch getrennt. Für Wert und Finanzierung sind insbesondere Restlaufzeit, Erbbauzins, Anpassungsregelungen, Zustimmungsvorbehalte, Heimfall und Entschädigungsregelungen am Laufzeitende entscheidend.

Der Erbbauzins ist die regelmäßig geschuldete Gegenleistung des Erbbauberechtigten für die Nutzung des fremden Grundstücks.

Neben der aktuellen Höhe sind insbesondere Wertsicherung, Anpassungsmechanismen und die verbleibende Laufzeit des Erbbaurechts zu untersuchen.

Der Anspruch auf Zahlung des Erbbauzinses wird regelmäßig durch eine Reallast am Erbbaurecht dinglich gesichert.

Für Finanzierungen sind insbesondere Rang und mögliche Erbbauzinsanpassungen relevant.

Hinterlässt ein Erblasser mehrere Erben, gehört der Nachlass den Erben gemeinschaftlich. Eine Nachlassimmobilie kann daher grundsätzlich nicht von nur einem einzelnen Miterben allein veräußert werden.

Kommt keine Einigung über Verkauf oder Übernahme zustande, kann unter Umständen eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft beantragt werden.

Die Erhaltungsrücklage dient der finanziellen Vorsorge der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für künftige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum.

Die angemessene Höhe hängt unter anderem von Gebäudealter, Zustand, technischer Ausstattung und künftigem Sanierungsbedarf ab. Eine große Rücklage ist nicht automatisch ausreichend, wenn gleichzeitig erhebliche Maßnahmen bevorstehen.

Der Ertragswert bildet den Wert einer Immobilie insbesondere aus den nachhaltig marktüblich erzielbaren Erträgen und den mit der Bewirtschaftung verbundenen Kosten ab.

Wesentliche Einflussgrößen sind unter anderem Marktmiete, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer.

Ein Fahrrecht erlaubt die Nutzung eines fremden Grundstücks mit Fahrzeugen und wird häufig durch eine Grunddienstbarkeit gesichert.

Aus der Bewilligungsurkunde sollte sich ergeben, welche Fahrzeuge, welche Strecke und welche Nutzungsintensität vom Recht umfasst sind.

Mit der Fälligkeitsmitteilung teilt der Notar dem Käufer mit, dass die im Kaufvertrag vereinbarten Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung erfüllt sind.

Dazu gehören regelmäßig die Vormerkung, gesicherte Lastenfreistellung und erforderliche Genehmigungen beziehungsweise Erklärungen.

Die Nutzung einer Immobilie als Ferienwohnung kann öffentlich-rechtlich anders zu beurteilen sein als dauerhaftes Wohnen. Maßgeblich können Bebauungsplan, BauNVO, Baugenehmigung, Zweckentfremdungsrecht und örtliche Regelungen sein.

Eine jahrelang tatsächlich praktizierte Ferienvermietung beweist nicht automatisch ihre Genehmigung.

Der Flächennutzungsplan ist der vorbereitende Bauleitplan einer Gemeinde. Er stellt die beabsichtigte Nutzung der Flächen des Gemeindegebiets in Grundzügen dar.

Er schafft grundsätzlich noch kein unmittelbares individuelles Baurecht.

Selbständiges Gebäudeeigentum ist insbesondere eine Besonderheit aus dem Recht der ehemaligen DDR. Unter bestimmten Voraussetzungen konnte Eigentum an einem Gebäude unabhängig vom Eigentum an dem darunterliegenden Grundstück bestehen.

Solche Rechtsverhältnisse wurden nach der Wiedervereinigung übergeleitet beziehungsweise durch das Sachenrecht angepasst. Gerade in den neuen Bundesländern kann die Trennung zwischen Gebäude- und Grundstückseigentum bei älteren Objekten noch relevant sein.

Gemeinschaftseigentum umfasst diejenigen Teile des Grundstücks und Gebäudes, die nicht im Sondereigentum stehen beziehungsweise rechtlich nicht sondereigentumsfähig sind.

Dazu gehören insbesondere konstruktiv wesentliche Bauteile und viele gemeinschaftlich dienende Anlagen.

Grundeigentum vermittelt keine unbegrenzte Nutzungsfreiheit. Beschränkungen ergeben sich sowohl aus öffentlichem Recht als auch aus privatrechtlichen Nachbarvorschriften.

Hierzu zählen unter anderem Planungs- und Bauordnungsrecht, Denkmalschutz, Naturschutz, Straßenrecht, Immissionsschutz, Notweg, Überbau und weitere Nachbarrechtsregelungen.

Viele dieser Beschränkungen wirken unmittelbar kraft Gesetzes und erscheinen daher nicht im Grundbuch.

Das Grundbuch ist das öffentliche Register über Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte. Es gliedert sich in Bestandsverzeichnis sowie die Abteilungen I, II und III.

Abteilung I: Eigentumsverhältnisse
Abteilung II: Lasten und Beschränkungen mit Ausnahme der Grundpfandrechte
Abteilung III: Grundpfandrechte, insbesondere Grundschuld und Hypothek

Das Grundbuch enthält jedoch nicht sämtliche immobilienrechtlich relevanten Informationen. Baulasten, Altlasten oder bestimmte öffentlich-rechtliche Beschränkungen müssen gesondert geprüft werden.

Abteilung II enthält insbesondere Lasten und Beschränkungen, soweit es sich nicht um Grundpfandrechte handelt.

Typische Eintragungen sind Dienstbarkeiten, Nießbrauch, Wohnungsrechte, Reallasten, dingliche Vorkaufsrechte, Auflassungs- und Rückauflassungsvormerkungen sowie bestimmte Vermerke.

Planungsrecht, Denkmalschutz, Naturschutz und Baulasten gehören dagegen nicht automatisch in Abteilung II.

Abteilung III des Grundbuchs enthält Grundpfandrechte. Hierzu gehören insbesondere Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden.

Der im Grundbuch eingetragene Grundschuldbetrag entspricht nicht zwingend der aktuell offenen Darlehensschuld.

Eine Grunddienstbarkeit belastet ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks.

Typische Inhalte sind Wegerecht, Fahrrecht, Leitungsrecht, Überbaurecht sowie Bau- und Nutzungsbeschränkungen. Die Berechtigung ist grundsätzlich an das begünstigte Grundstück und nicht an eine konkrete Person gebunden.

Die Grundflächenzahl gibt vereinfacht an, welcher Anteil eines Grundstücks durch bauliche Anlagen überdeckt werden darf.

Eine GRZ von 0,4 bedeutet bei einem Grundstück von 1.000 m² zunächst eine rechnerische Grundfläche von 400 m². Weitere bauplanungsrechtliche Vorschriften sind zusätzlich zu beachten.

Grundpfandrechte sind dingliche Sicherungsrechte an Grundstücken. Zu ihnen gehören Grundschuld, Hypothek und Rentenschuld.

Sie werden in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen und ermöglichen dem Berechtigten unter den gesetzlichen Voraussetzungen die Befriedigung aus dem Grundstück.

Die Grundschuld ist das in der heutigen Immobilienfinanzierung am häufigsten verwendete Grundpfandrecht.

Anders als die Hypothek ist sie rechtlich nicht unmittelbar vom Bestand einer einzelnen Forderung abhängig. Die Verbindung zum Darlehen erfolgt insbesondere über die Sicherungszweckerklärung.

Nach Tilgung des Darlehens verschwindet die Grundschuld nicht automatisch aus dem Grundbuch.

Der im Grundbuch eingetragene Grundschuldzins ist vom tatsächlichen Darlehenszins zu unterscheiden. Er dient der Erweiterung des dinglichen Haftungsrahmens der Grundschuld und ist häufig deutlich höher als der Sollzins.

Grundstücksgleiche Rechte sind selbständige Rechte, die in wesentlichen Bereichen ähnlich wie Grundstücke behandelt werden und selbst veräußert, belastet und vererbt werden können.

Zu den wichtigsten gehören das Erbbaurecht und das Bergwerkseigentum. Außerdem kann historisches selbständiges Gebäudeeigentum eine Rolle spielen.

Das Hammerschlags- und Leiterrecht ist ein landesrechtlich geprägtes Nachbarrechtsinstitut. Es kann unter bestimmten Voraussetzungen die vorübergehende Nutzung des Nachbargrundstücks für notwendige Bau-, Reparatur- oder Instandhaltungsarbeiten erlauben.

Dazu können das Betreten des Grundstücks sowie das Aufstellen von Leitern, Gerüsten oder Geräten gehören. Voraussetzungen, Vorankündigung und Entschädigung unterscheiden sich nach Landesrecht.

Das Hausgeld sind die laufenden Vorschüsse eines Wohnungseigentümers an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Es dient der Finanzierung gemeinschaftlicher Kosten und regelmäßig auch der Zuführung zur Erhaltungsrücklage.

Hausgeld ist nicht mit den auf einen Mieter umlagefähigen Nebenkosten gleichzusetzen.

Heimfall bezeichnet beim Erbbaurecht die Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht bei Eintritt bestimmter vertraglich definierter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen.

Mögliche Heimfallgründe können schwere Vertragsverletzungen oder erhebliche Rückstände des Erbbauzinses sein.

Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht und grundsätzlich unmittelbar an eine bestimmte Forderung gebunden. Diese Abhängigkeit wird als Akzessorietät bezeichnet.

In der modernen Immobilienfinanzierung wird überwiegend die flexiblere Grundschuld verwendet. Hypotheken finden sich jedoch weiterhin in älteren Grundbüchern.

Immissionen sind Einwirkungen wie Geräusche, Gerüche, Rauch, Staub oder Erschütterungen, die auf ein Grundstück einwirken. Sie spielen sowohl im privaten Nachbarrecht als auch im öffentlichen Immissionsschutzrecht eine Rolle.

Auch rechtlich zulässige Immissionen können den Verkehrswert beeinflussen, wenn sie die Marktakzeptanz einer Lage vermindern.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung bildet einen zentralen methodischen Rahmen für die Verkehrswertermittlung. Sie regelt insbesondere Grundlagen für Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren sowie die Ableitung erforderlicher Marktdaten.

Von besonderer Bedeutung ist die Modellkonformität: Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren und andere Marktdaten sind grundsätzlich in dem Modell anzuwenden, in dem sie abgeleitet wurden.

Bei einer Indexmiete wird die Entwicklung der Miete an einen gesetzlich vorgesehenen Preisindex gekoppelt.

Eine Änderung des Index führt nicht automatisch in jedem Fall unmittelbar zu einer höheren Mietzahlung. Die vertraglichen und gesetzlichen Voraussetzungen der Anpassung sind einzuhalten.

Ein Instandsetzungsstau liegt vor, wenn notwendige Erhaltungs- oder Reparaturmaßnahmen längere Zeit unterblieben sind.

Beispiele sind undichte Dächer, schadhafte Fassaden, Feuchtigkeit, veraltete Leitungen oder erhebliche technische Mängel. Der Sachverständige muss die konkrete Marktwirkung würdigen und Doppelberücksichtigungen vermeiden.

Ein Kapitalisierungsfaktor wandelt regelmäßig wiederkehrende Erträge oder Belastungen in einen Barwert um. Im Ertragswertverfahren hängt er insbesondere von Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer ab.

Je niedriger der Zinssatz und je länger der betrachtete Zeitraum, desto höher ist grundsätzlich der Kapitalisierungsfaktor.

Die Kaufpreissammlung wird von den Gutachterausschüssen geführt und enthält Daten über tatsächlich beurkundete Grundstücksgeschäfte.

Aus diesen Marktdaten können unter anderem Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Vergleichsfaktoren und Sachwertfaktoren abgeleitet werden.

Kehrrecht ist ein historisch und regional geprägter Begriff des landwirtschaftlichen Flur- und Nachbarrechts. Gemeint waren insbesondere Befugnisse, beim Wenden landwirtschaftlicher Geräte oder Gespanne vorübergehend angrenzende Flächen mitzubenutzen.

Ein allgemeines bundesrechtliches Kehrrecht besteht heute unter dieser Bezeichnung nicht. Ein heutiges Recht müsste sich aus der konkreten landesrechtlichen, vertraglichen, dinglichen oder historischen Rechtslage ergeben.

Kirchenrechtlich beziehungsweise historisch kirchlich geprägte Grundstücksbindungen können in besonderen Einzelfällen vorkommen, beispielsweise bei kirchlichen Grundstücken, historischen Patronatsverhältnissen oder sonstigen besonderen Rechtspositionen.

Es handelt sich nicht um eine einheitliche moderne Grundbuchbelastung. Bei einer konkreten historischen Eintragung oder Verpflichtung müssen Rechtsgrundlage und heutige Fortgeltung individuell geprüft werden.

Lastenfreistellung bedeutet, dass Grundbuchbelastungen, die der Käufer nicht übernehmen soll, gelöscht beziehungsweise deren Löschung rechtssicher vorbereitet wird.

Besonders häufig betrifft dies Grundschulden der Bank des Verkäufers. Der Notar koordiniert dabei Ablösebeträge und Löschungsunterlagen.

Leibgeding ist ein historisch und regional geprägter Begriff für ein Bündel lebenslanger Versorgungsrechte, das insbesondere bei Hof- und Familienübergaben zugunsten des bisherigen Eigentümers vereinbart wird.

Ein Leibgeding kann Wohnungsrechte, Geldleistungen, Naturalunterhalt, Heizmaterial, Pflegeleistungen, Garten- oder Nebengebäudenutzung und weitere Leistungen umfassen.

Leibgeding, Altenteil und Altersteilsrecht werden teilweise ähnlich verwendet. Für die rechtliche und wirtschaftliche Beurteilung ist jedoch der konkrete Inhalt der notariellen Übergabeurkunde entscheidend. Einzelne Verpflichtungen können beispielsweise über Reallasten oder Dienstbarkeiten gesichert werden.

Ein Leitungsrecht erlaubt die Führung, Unterhaltung, Reparatur und gegebenenfalls Erneuerung bestimmter Leitungen über ein fremdes Grundstück.

Es kann als Grunddienstbarkeit oder als beschränkte persönliche Dienstbarkeit ausgestaltet sein. Schutzstreifen oder Betretungsrechte können die Bebaubarkeit des Grundstücks beeinträchtigen.

Leiterrecht ist eine traditionelle Bezeichnung für die Befugnis, zur Durchführung notwendiger Arbeiten am eigenen Gebäude vorübergehend Leitern oder ähnliche Einrichtungen auf dem Nachbargrundstück aufzustellen.

Heute wird es häufig zusammen mit dem Hammerschlagsrecht behandelt. Die Voraussetzungen richten sich nach dem jeweiligen Landesrecht.

Der Liegenschaftszinssatz ist ein aus dem Grundstücksmarkt abgeleiteter Zinssatz und eine zentrale Größe des Ertragswertverfahrens. Er spiegelt unter anderem Ertrags- und Risikoerwartungen des Marktes wider.

Er ist ausdrücklich nicht mit dem Zins eines Bankdarlehens gleichzusetzen. Seine Verwendung muss zum jeweiligen Bewertungsmodell und zur Objektart passen.

Lombardierung bezeichnet die Beleihung beziehungsweise Verpfändung geeigneter beweglicher Vermögenswerte oder Rechte zur Beschaffung von Liquidität. Im heutigen Bankgeschäft betrifft dies häufig Wertpapierdepots.

Der Sicherungswert liegt regelmäßig unter dem aktuellen Marktwert der Wertpapiere. Die Bank berücksichtigt insbesondere Volatilität, Liquidität und Zusammensetzung des Depots. Fallen die Kurse stark, kann weiterer Sicherheitenbedarf entstehen.

Im Immobilienbereich kann eine Lombardierung beispielsweise zur kurzfristigen Bereitstellung von Eigenmitteln oder zur Zwischenfinanzierung eingesetzt werden.

Ein Lombardkredit ist ein Kredit, der durch die Verpfändung beweglicher Vermögenswerte oder Rechte abgesichert wird. In der modernen Bankpraxis handelt es sich häufig um einen Kredit gegen Verpfändung eines Wertpapierdepots.

Anders als bei einem klassischen Immobiliendarlehen wird nicht zwingend eine Grundschuld an einer Immobilie bestellt. Die Kredithöhe hängt insbesondere vom Beleihungswert der verpfändeten Vermögenswerte ab.

Historisch wurde der Begriff Lombardkredit außerdem für ein früheres geldpolitisches Refinanzierungsinstrument verwendet.

Mit einer Löschungsbewilligung erklärt der Berechtigte, dass er der Löschung seines im Grundbuch eingetragenen Rechts zustimmt.

Beim Immobilienverkauf betrifft dies besonders häufig Grundschulden der Verkäuferbank. Die vollständige Tilgung eines Darlehens löscht die Grundschuld nicht automatisch.

Nachbarrechtsbeschränkungen begrenzen die freie Nutzung eines Grundstücks zugunsten benachbarter Grundstücke. Sie können sich aus dem BGB und aus den Nachbarrechtsgesetzen der Länder ergeben.

Hierzu gehören unter anderem Immissionen, Überbau, Notweg, Grenzfragen sowie landesrechtliche Duldungs- und Betretungsrechte.

Viele dieser Rechte und Pflichten entstehen kraft Gesetzes und werden nicht im Grundbuch eingetragen.

Ein Nacherbenvermerk weist im Grundbuch darauf hin, dass der Eigentümer Vorerbe ist und zu einem späteren Zeitpunkt ein Nacherbe in die Rechtsposition eintreten kann.

Die Verfügungsbefugnis des Vorerben kann dadurch erheblich eingeschränkt sein.

Naturschutzrechtliche Beschränkungen können sich insbesondere aus Naturschutz- und Landschaftsschutzgebieten, Biotopschutz, Artenschutz oder Baumschutz ergeben.

Sie können Bebauung, Rodung, Geländeänderungen oder sonstige Nutzungen beschränken und sind häufig nicht im Grundbuch erkennbar.

Der Nießbrauch gewährt dem Berechtigten grundsätzlich das umfassende Recht, die Nutzungen aus einer Sache zu ziehen. Bei einer Immobilie kann der Nießbraucher typischerweise selbst wohnen oder die Immobilie vermieten und die Mieteinnahmen vereinnahmen.

Nießbrauch ist deshalb regelmäßig umfassender als ein bloßes Wohnungsrecht. Für die Bewertung sind insbesondere Dauer, Alter des Berechtigten, Ertrag, Kostenverteilung und konkrete Vertragsbedingungen relevant.

Ein Notaranderkonto ist ein vom Notar treuhänderisch geführtes Sonderkonto für fremde Gelder.

Beim gewöhnlichen Immobilienkauf ist seine Verwendung heute nicht der Normalfall. Der Kaufpreis wird häufig nach Fälligkeitsmitteilung unmittelbar an Verkäufer und gegebenenfalls an abzulösende Gläubiger gezahlt.

Grundstückskaufverträge bedürfen grundsätzlich der notariellen Beurkundung. Der Notar nimmt den Vertrag in einer Urkunde auf, erläutert die rechtlichen Regelungen und organisiert in der Regel den anschließenden grundbuchlichen Vollzug.

Der Notar ist neutral und nicht einseitiger Interessenvertreter des Käufers oder Verkäufers.

Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsgemäßen Benutzung notwendige Verbindung zu einem öffentlichen Weg, kann unter den Voraussetzungen des BGB ein Notweg über ein Nachbargrundstück verlangt werden.

Der Notweg ist vom freiwillig eingetragenen Wegerecht zu unterscheiden. Für die Duldung ist grundsätzlich eine Geldrente vorgesehen.

Öffentlich-rechtliche Beschränkungen ergeben sich aus Gesetzen, Rechtsverordnungen, Satzungen oder Verwaltungsakten.

Dazu gehören insbesondere Bauplanungsrecht, Bauordnungsrecht, Denkmalschutz, Naturschutz, Straßenrecht, Sanierungsrecht und öffentlich-rechtliche Baulasten.

Sie werden häufig nicht im Grundbuch eingetragen und müssen daher unabhängig von der Grundbuchprüfung untersucht werden.

Unter öffentlichem Verkehrs- und Sachenrecht werden unter anderem Regelungen zu öffentlichen Straßen, Wegen, Plätzen, Gewässern und sonstigen öffentlichen Sachen verstanden.

Für angrenzende Grundstücke können sich daraus beispielsweise Anbauverbote, Zufahrtsbeschränkungen oder Genehmigungspflichten ergeben.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein mietrechtlicher Referenzwert für nicht preisgebundenen Wohnraum. Sie ist von der aktuellen Angebotsmiete am Markt zu unterscheiden.

Für die Immobilienbewertung ist deshalb zwischen tatsächlich vereinbarter Miete, rechtlich zulässiger Mietentwicklung und marktüblich erzielbarer Miete zu differenzieren.

Die Peterssche Formel ist ein überschlägiges Verfahren zur Abschätzung langfristiger Instandhaltungskosten von Gebäuden.

Sie stellt eine Orientierung dar und ersetzt keine technische Untersuchung des tatsächlichen Gebäudezustands. Alter, Bauweise, Modernisierung und bereits absehbare Sanierungen können zu einem deutlich anderen tatsächlichen Rücklagenbedarf führen.

Pflugrecht ist ein historisch beziehungsweise regional geprägter Begriff des landwirtschaftlichen Flur- und Nachbarrechts. Gemeint waren insbesondere Befugnisse, bei der landwirtschaftlichen Bearbeitung zum Wenden eines Pfluges vorübergehend angrenzende Grundstücksflächen mitzubenutzen.

Ein allgemeines modernes bundesrechtliches Pflugrecht dieses Namens besteht nicht. Eine konkrete heutige Berechtigung müsste rechtlich nachgewiesen werden.

Das Bauplanungsrecht beantwortet insbesondere die Frage, ob und in welchem Umfang ein Grundstück grundsätzlich bebaut beziehungsweise genutzt werden darf.

Das Bauordnungsrecht der Länder regelt dagegen unter anderem Anforderungen an Abstandsflächen, Brandschutz, Gebäudesicherheit und Genehmigungsverfahren.

Beide Rechtsbereiche sind für die Immobilienbewertung von erheblicher Bedeutung, weil nur die rechtlich zulässige Nutzung wirtschaftlich angesetzt werden kann.

Privatrechtliche Grundstücksbeschränkungen können sich aus dem BGB, dem Landesnachbarrecht, Verträgen und dinglichen Rechten ergeben.

Hierzu zählen beispielsweise Dienstbarkeiten, Nießbrauch, Reallasten, Vorkaufsrechte sowie gesetzliche Nachbarrechte.

Nicht jede privatrechtliche Beschränkung setzt eine Grundbucheintragung voraus.

Der Rang bestimmt das Verhältnis mehrerer Grundbuchrechte zueinander. Er kann insbesondere im Verwertungsfall darüber entscheiden, welche Rechte zuerst berücksichtigt werden.

Banken verlangen für ihre Grundschuld deshalb häufig eine bestimmte Rangstelle.

Durch eine Reallast wird ein Grundstück so belastet, dass aus dem Grundstück wiederkehrende Leistungen an einen Berechtigten zu erbringen sind.

Dies können Geldzahlungen, Naturalleistungen oder andere regelmäßig wiederkehrende Pflichten sein. Reallasten treten beispielsweise bei Altenteils- oder Erbbaurechtsgestaltungen auf.

Die Rentenschuld ist ein gesetzlich vorgesehenes, heute praktisch selten verwendetes Grundpfandrecht. Sie ist auf wiederkehrende Geldleistungen ausgerichtet und besitzt besondere Ablösungsregeln.

In der modernen Finanzierung spielt sie gegenüber der Grundschuld nur eine geringe Rolle, kann aber in älteren Grundbüchern noch vorkommen.

Die Restnutzungsdauer bezeichnet in der Immobilienbewertung den Zeitraum, in dem eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.

Sie ist nicht zwingend nur die rechnerische Differenz zwischen Gebäudealter und Gesamtnutzungsdauer. Modernisierungen können die Restnutzungsdauer verlängern; Schäden und funktionale Defizite können sie verkürzen.

Eine Rückauflassungsvormerkung sichert einen Anspruch auf Rückübertragung einer Immobilie. Sie wird häufig bei Schenkungs- und Übergabeverträgen eingesetzt.

Rückforderungsfälle können beispielsweise unerwünschter Verkauf, Insolvenz, Vorversterben oder andere vertraglich definierte Ereignisse sein.

Der Sachwert wird aus modellhaft ermittelten Werten der baulichen Anlagen und des Bodens abgeleitet und anschließend an die tatsächlichen Verhältnisse des Grundstücksmarktes angepasst.

Er ist nicht mit den historischen Baukosten gleichzusetzen. Die Marktanpassung ist ein wesentlicher Bestandteil des Sachwertverfahrens.

Der Sachwertfaktor ist ein aus dem Grundstücksmarkt abgeleiteter Marktanpassungsfaktor.

Er setzt modellhaft berechnete vorläufige Sachwerte in Beziehung zu tatsächlich realisierten Kaufpreisen. Seine Verwendung muss modellkonform erfolgen.

Ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet dient der Durchführung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen.

Je nach Verfahren können besondere Genehmigungspflichten, Sanierungsvermerke und gegebenenfalls Ausgleichsbeträge relevant werden.

Sicherungs- und Verwertungsrechte dienen dazu, Forderungen durch einen Zugriff auf einen Vermögenswert abzusichern.

Im Grundstücksrecht gehören hierzu insbesondere Grundschuld, Hypothek, Rentenschuld und bestimmte Reallasten. Sie unterscheiden sich von Nutzungsrechten dadurch, dass der Berechtigte das Grundstück nicht laufend nutzen soll, sondern eine Sicherungsposition erhält.

Die Sicherungszweckerklärung legt fest, welche Forderungen durch eine Grundschuld gesichert werden.

Sie ist deshalb wichtig, weil die Grundschuld selbst nicht automatisch an eine bestimmte Darlehensforderung gebunden ist. Der Sicherungszweck kann enger oder weiter ausgestaltet sein.

Sondereigentum ist das einem Wohnungseigentümer allein zugeordnete Eigentum an bestimmten Räumen und rechtlich sondereigentumsfähigen Bestandteilen.

Nicht alles innerhalb einer Wohnung gehört automatisch zum Sondereigentum. Konstruktive Gebäudeteile können Gemeinschaftseigentum sein.

Ein Sondernutzungsrecht weist einem bestimmten Wohnungseigentümer die ausschließliche Nutzung eines Bereichs des Gemeinschaftseigentums zu.

Typische Beispiele sind Gartenflächen, Stellplätze oder Terrassenbereiche. Das Sondernutzungsrecht ist vom Sondereigentum zu unterscheiden.

Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche Zahlung der Wohnungseigentümer außerhalb der gewöhnlichen laufenden Vorschüsse.

Sie wird häufig benötigt, wenn eine größere Maßnahme nicht vollständig aus der vorhandenen Liquidität oder Erhaltungsrücklage finanziert werden kann.

Teileigentum ist Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, verbunden mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

Typische Beispiele sind Büro-, Laden- oder Gewerbeeinheiten. Die Bezeichnung Teileigentum erlaubt jedoch nicht automatisch jede gewerbliche Nutzung.

Die Teilungserklärung ist eine zentrale Grundlage des Wohnungseigentums. Sie bestimmt die Aufteilung des Grundstücks in Miteigentumsanteile sowie die Zuordnung des Sondereigentums.

Zusammen mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan kann sie Nutzung, Kostenverteilung und Rechte der Wohnungseigentümer dauerhaft prägen.

Die Teilungsversteigerung dient der Aufhebung einer Gemeinschaft an einem Grundstück und kommt insbesondere bei Erbengemeinschaften oder getrennten Miteigentümern vor.

Sie unterscheidet sich von einer Zwangsversteigerung, die der Befriedigung eines Gläubigers dient.

Tilgung bezeichnet die Rückzahlung des Darlehenskapitals. Bei einem Annuitätendarlehen steigt der Tilgungsanteil der Rate, während der Zinsanteil mit sinkender Restschuld zurückgeht.

Eine höhere anfängliche Tilgung führt grundsätzlich zu einer schnelleren Entschuldung, erhöht aber die anfängliche Rate.

Tretrecht ist ein historisch beziehungsweise regional verwendeter Begriff aus dem Flur- und Nachbarrecht. Er kann eine Befugnis zum vorübergehenden Betreten benachbarter Grundstücksflächen bezeichnen.

Ein bundesweit einheitliches heutiges Tretrecht dieses Namens existiert nicht. Eine konkrete Rechtsposition muss aus der jeweils einschlägigen Rechtsgrundlage hergeleitet werden.

Ein Überbau liegt vor, wenn ein Gebäude die Grundstücksgrenze überschreitet und teilweise auf dem Nachbargrundstück steht.

Das BGB regelt unter bestimmten Voraussetzungen eine Duldungspflicht. Die rechtlichen Folgen können unter anderem eine Überbaurente umfassen. Für Kauf und Bewertung sollten Grenzverlauf, Entstehung und rechtliche Sicherung geprüft werden.

Der nachbarrechtliche Begriff Überfall betrifft insbesondere Früchte eines Baumes oder Strauchs, die auf das Nachbargrundstück fallen.

Er ist vom Überhang zu unterscheiden, bei dem Zweige oder Wurzeln die Grundstücksgrenze überschreiten.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes bestätigt gegenüber dem Grundbuchamt grundsätzlich, dass der Eigentumsumschreibung aus grunderwerbsteuerlicher Sicht nichts entgegensteht.

Sie wird regelmäßig benötigt, bevor der Käufer endgültig als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann.

Eine Dienstbarkeit kann nicht nur eine Nutzung erlauben, sondern den Eigentümer auch verpflichten, eine bestimmte Nutzung seines Grundstücks zu unterlassen.

Möglich sind beispielsweise Bauverbote, Höhenbeschränkungen oder Verbote bestimmter gewerblicher Nutzungen.

Der Vergleichswert wird aus geeigneten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien oder aus sachgerecht abgeleiteten Vergleichsfaktoren gewonnen.

Unterschiede zwischen Vergleichsobjekt und Bewertungsobjekt müssen berücksichtigt werden. Tatsächlich realisierte Kaufpreise besitzen eine andere Aussagekraft als reine Angebotspreise.

Der Verkehrswert beziehungsweise Marktwert wird nach § 194 BauGB durch den Preis bestimmt, der am Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Der Verkehrswert ist daher weder ein Wunschpreis noch automatisch der tatsächlich erzielte Kaufpreis eines einzelnen Geschäfts.

Verfügungs- und Erwerbsrechte ist eine systematische Sammelbezeichnung für Rechte, die einen künftigen Erwerb ermöglichen, sichern oder Verfügungen des Eigentümers beeinflussen.

Hierzu gehören beispielsweise dingliches Vorkaufsrecht, Vormerkung und Ankaufsrecht beziehungsweise Kaufoption. Die Rechtswirkungen dieser Instrumente unterscheiden sich deutlich.

Ein vertragliches Überbaurecht gestattet bewusst, dass ein Gebäude oder Gebäudeteil die Grundstücksgrenze überschreitet beziehungsweise in den Raum über oder unter einem Nachbargrundstück hineinragt.

Es ist vom gesetzlichen Überbau zu unterscheiden. Soll die Berechtigung dauerhaft auch gegenüber späteren Eigentümern wirken, wird regelmäßig eine dingliche Sicherung geprüft.

Ein Vorkaufsrecht ermöglicht dem Berechtigten unter den jeweiligen gesetzlichen oder vertraglichen Voraussetzungen, in einen bereits mit einem Dritten geschlossenen Kaufvertrag einzutreten.

Zu unterscheiden sind insbesondere schuldrechtliche, dingliche und gesetzliche Vorkaufsrechte.

Eine Vormerkung sichert einen schuldrechtlichen Anspruch auf Einräumung, Änderung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück.

Die bekannteste Form ist die Auflassungsvormerkung. Daneben können beispielsweise Rückübertragungsansprüche durch Rückauflassungsvormerkungen gesichert werden.

Ein Wegerecht erlaubt die Nutzung eines fremden Grundstücks als Zugang oder Zuwegung.

Für die tatsächliche Bedeutung sind Breite, Verlauf, Nutzerkreis, Art der Nutzung und Unterhaltungspflichten wichtig. Ein bloßer Grundbuchvermerk „Wegerecht“ reicht für die vollständige inhaltliche Beurteilung häufig nicht aus.

Das Wohnungseigentumsgesetz bildet die zentrale gesetzliche Grundlage für Wohnungs- und Teileigentum.

Es regelt unter anderem Rechte und Pflichten der Eigentümer, Verwaltung, Beschlussfassung und bauliche Veränderungen. Für das konkrete Objekt sind zusätzlich Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse der Gemeinschaft zu prüfen.

Der Wirtschaftsplan enthält die für einen zukünftigen Zeitraum erwarteten Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft sowie die daraus resultierenden Vorschüsse der Wohnungseigentümer.

Ein Kaufinteressent sollte ihn zusammen mit Jahresabrechnungen, Erhaltungsrücklage und Versammlungsprotokollen betrachten.

Wohnfläche ist die nach der maßgeblichen Berechnungsmethode anrechenbare Fläche einer Wohnung. Sie ist nicht mit Bodenfläche, Bruttogrundfläche oder Nutzfläche gleichzusetzen.

Dachschrägen, Balkone und Terrassen können nur teilweise berücksichtigt werden. Die verwendete Berechnungsmethode sollte nachvollziehbar sein.

Das dingliche Wohnungsrecht berechtigt eine Person, ein Gebäude oder einen bestimmten Teil davon als Wohnung zu benutzen. Es wird regelmäßig als beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch gesichert.

Im Unterschied zum Nießbrauch besitzt der Berechtigte typischerweise nicht das umfassende Recht, die Immobilie selbst zu vermieten und sämtliche Erträge daraus zu vereinnahmen.

Für die Bewertung sind Alter des Berechtigten, Umfang des Rechts, Mietwert, Mitbenutzungsrechte und Kostenregelungen entscheidend.

Ein Wohnungsbesetzungsrecht kann einem Berechtigten, beispielsweise einer Gemeinde, Einfluss darauf geben, welche Personen bestimmte Wohnungen nutzen dürfen.

Solche Rechte treten insbesondere bei gefördertem Wohnraum auf und können als beschränkte persönliche Dienstbarkeit gesichert sein.

Wohnungseigentum verbindet Sondereigentum an einer Wohnung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück und Gemeinschaftseigentum.

Ein Käufer erwirbt daher nicht nur seine Wohnung, sondern wird Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Zustand des Gemeinschaftseigentums, Rücklage, Hausgeld, Beschlüsse und mögliche Sonderumlagen sind deshalb mitentscheidend.

Die Zinsbindung bezeichnet den Zeitraum, für den der Sollzinssatz eines Immobiliendarlehens fest vereinbart wird.

Nach Ablauf kann eine erhebliche Restschuld bestehen, die zu den dann geltenden Marktkonditionen weiterfinanziert werden muss.

Die Zwangsversteigerung dient regelmäßig der zwangsweisen Verwertung einer Immobilie zur Befriedigung von Gläubigern. Das Gericht lässt hierfür grundsätzlich einen Verkehrswert feststellen und bestimmt einen Versteigerungstermin.

Der Erwerb durch Zuschlag unterscheidet sich wesentlich von einem gewöhnlichen notariellen Immobilienkauf. Bestehenbleibende Rechte, Besitzlage, Finanzierung und fehlende klassische Gewährleistung müssen besonders geprüft werden.

Eine Zwischenfinanzierung überbrückt einen zeitlich begrenzten Kapitalbedarf, beispielsweise wenn eine neue Immobilie bereits gekauft wird, bevor der Verkaufserlös der bisherigen Immobilie zur Verfügung steht.

Verkaufspreis und Verkaufsdauer sollten konservativ kalkuliert werden, da eine länger als geplante Doppelbelastung erhebliche Liquiditätsrisiken verursachen kann.

In bestimmten Städten und Ländern bestehen Vorschriften, die eine andere Nutzung von Wohnraum beschränken können. Betroffen sein können beispielsweise Ferienvermietung, gewerbliche Nutzung, längerfristiger Leerstand oder Abriss.

Eine bereits tatsächlich praktizierte Nutzung ist nicht automatisch rechtlich genehmigt.