MARKTPREISEINSCHÄTZUNG

Wer eine Immobilie verkauft, benötigt in vielen Fällen einen gültigen Energieausweis. Dr. Beug Immobilien prüft im Rahmen des Verkaufsprozesses, ob bereits ein verwendbarer Energieausweis vorhanden ist und welche Ausweisart für die Immobilie benötigt wird. Fehlt der erforderliche Energieausweis, übernimmt Dr. Beug Immobilien die Organisation beziehungsweise Beschaffung eines Verbrauchsausweises oder Bedarfsausweises über entsprechend ausstellungsberechtigte Fachleute. Bei einem geplanten Immobilienverkauf sollte frühzeitig geprüft werden, ob bereits ein gültiger Energieausweis vorhanden ist, welcher Ausweistyp vorliegt und ob eine Neuerstellung erforderlich ist. So stehen die erforderlichen Daten rechtzeitig für Immobilienanzeige, Exposé und Besichtigungen zur Verfügung. Dr. Beug Immobilien übernimmt diese Prüfung im Rahmen des Verkaufsprozesses. Ist ein neuer Energieausweis erforderlich, muss sich der Eigentümer nicht selbst um die Suche nach einem geeigneten Aussteller kümmern: Dr. Beug Immobilien koordiniert die Beschaffung des benötigten Energieausweises. Besteht aufgrund einer gesetzlichen Ausnahme keine Energieausweispflicht, beispielsweise bei einem Baudenkmal, wird dies ebenfalls berücksichtigt. Je nach Gebäude und gesetzlichen Voraussetzungen kann für den Immobilienverkauf ein Verbrauchsausweis oder ein Bedarfsausweis erforderlich beziehungsweise zulässig sein. Dr. Beug Immobilien übernimmt im Rahmen des Verkaufs die Organisation beider Varianten und koordiniert die Erstellung über entsprechend ausstellungsberechtigte Fachleute. Ist für die Immobilie ein Verbrauchsausweis zulässig, koordiniert Dr. Beug Immobilien dessen Beschaffung und die Bereitstellung der hierfür erforderlichen Unterlagen und Verbrauchsdaten. Ist ein Bedarfsausweis erforderlich oder wird diese Variante gewählt, organisiert Dr. Beug Immobilien ebenfalls die Beschaffung und koordiniert die Erstellung mit einem entsprechend ausstellungsberechtigten Fachmann. Dr. Beug Immobilien prüft die Ausgangssituation, klärt den erforderlichen beziehungsweise zulässigen Ausweistyp und organisiert bei Bedarf die Beschaffung des passenden Energieausweises für die Immobilie. Bei gesetzlich ausgenommenen Gebäuden wird zugleich geprüft, ob überhaupt ein Energieausweis benötigt wird. Soll ein Gebäude, eine Eigentumswohnung oder eine andere selbständige Nutzungseinheit verkauft oder neu vermietet werden, ist grundsätzlich ein Energieausweis erforderlich, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift. Eine wichtige Ausnahme betrifft denkmalgeschützte Gebäude. Beim Verkauf eines Gebäudes oder einer Eigentumswohnung ist grundsätzlich ein gültiger Energieausweis erforderlich, sofern keine gesetzliche Ausnahme besteht. Auch bei einer Neuvermietung bestehen grundsätzlich Pflichten zur Vorlage eines Energieausweises, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift. Besteht eine Energieausweispflicht, ist der Energieausweis einem potenziellen Käufer grundsätzlich spätestens bei der Besichtigung zugänglich zu machen. Liegt bei Veröffentlichung einer kommerziellen Immobilienanzeige ein erforderlicher Energieausweis vor, werden die vorgeschriebenen Angaben daraus in die Anzeige übernommen. Ein Energieausweis ist grundsätzlich zehn Jahre gültig. Vor einer Neubeschaffung wird deshalb zunächst geprüft, ob bereits ein gültiger Ausweis vorhanden ist. Besteht eine Energieausweispflicht, wird der Energieausweis beziehungsweise eine entsprechende Kopie im Verkaufsprozess für den Käufer bereitgestellt. Baudenkmäler sind von den Energieausweispflichten bei Verkauf und Vermietung ausgenommen. Als Baudenkmal gilt im Sinne der gesetzlichen Regelung ein nach Landesrecht geschütztes Gebäude beziehungsweise eine nach Landesrecht geschützte Gebäudemehrheit. Wird eine denkmalgeschützte Immobilie verkauft, muss daher grundsätzlich kein Energieausweis für den Verkaufsprozess beschafft werden. Beide Energieausweise informieren über die energetischen Eigenschaften des Gebäudes, beruhen jedoch auf unterschiedlichen Datengrundlagen. Welche Variante für eine Immobilie möglich oder erforderlich ist, hängt insbesondere von der Gebäudeart und dem Baualter ab. Bei Baudenkmälern entfällt die Energieausweispflicht beim Verkauf grundsätzlich vollständig. Der Verbrauchsausweis stützt sich auf tatsächlich erfasste Energieverbrauchsdaten des Gebäudes aus vergangenen Abrechnungszeiträumen. Beim Bedarfsausweis wird der rechnerische Energiebedarf auf Grundlage der baulichen und technischen Eigenschaften des Gebäudes ermittelt. Der erste Schritt besteht darin festzustellen, ob für die Immobilie überhaupt eine Energieausweispflicht besteht. Bei einem nach Landesrecht geschützten Baudenkmal ist beim Verkauf grundsätzlich kein Energieausweis erforderlich. Besteht eine Energieausweispflicht, sind Gebäudeart, Baualter und energetischer Standard für die weitere Einordnung relevant. Für bestehende Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist grundsätzlich ein Energiebedarfsausweis erforderlich. Ausnahmen können unter anderem bestehen, wenn das Gebäude bestimmte energetische Anforderungen erfüllt. In anderen Konstellationen kann grundsätzlich zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis gewählt werden. Dr. Beug Immobilien prüft deshalb im Verkaufsprozess zunächst die Ausweispflicht und anschließend, welche Variante für die konkrete Immobilie erforderlich beziehungsweise zulässig ist. Auch beim Verkauf einer Eigentumswohnung wird grundsätzlich ein Energieausweis benötigt. Der Ausweis wird jedoch nicht ausschließlich für die einzelne Wohnung erstellt, sondern bezieht sich auf das gesamte Gebäude. Dr. Beug Immobilien prüft deshalb zunächst, ob bei der Wohnungseigentümergemeinschaft oder Verwaltung bereits ein gültiger Energieausweis vorhanden ist. Ist dies nicht der Fall, wird das weitere Vorgehen im Rahmen des Verkaufsprozesses abgestimmt. Eigentümer müssen sich im Rahmen eines durch Dr. Beug Immobilien begleiteten Verkaufs nicht selbst um die einzelnen Schritte kümmern. Der Energieausweis wird in das gesamte Unterlagenmanagement integriert. Bei einem Baudenkmal wird zunächst festgestellt, dass aufgrund der gesetzlichen Ausnahme grundsätzlich kein Energieausweis beschafft werden muss. Dr. Beug Immobilien begleitet Eigentümer insbesondere auf der Insel Rügen und in Hamburg. Fehlt für eine zu vermarktende Immobilie ein erforderlicher Energieausweis, wird dessen Beschaffung in den Verkaufsprozess integriert. Bei denkmalgeschützten Gebäuden wird berücksichtigt, dass grundsätzlich keine Energieausweispflicht besteht. Vom Einfamilienhaus über das Mehrfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung: Dr. Beug Immobilien prüft vorhandene Energieunterlagen und organisiert bei Bedarf den passenden Verbrauchs- oder Bedarfsausweis. Bei Baudenkmälern wird die gesetzliche Ausnahme von der Energieausweispflicht berücksichtigt. Auch bei Immobilienverkäufen in Hamburg kann Dr. Beug Immobilien die Beschaffung des benötigten Verbrauchs- oder Bedarfsausweises übernehmen und die relevanten Angaben in die Vermarktung integrieren. Für Baudenkmäler gilt grundsätzlich keine Energieausweispflicht. Dr. Beug Immobilien verbindet qualifizierte Immobilienbewertung mit professioneller Immobilienvermittlung. Der Energieausweis wird dabei als Bestandteil der erforderlichen Verkaufsunterlagen organisiert und in den gesamten Vermarktungsprozess eingebunden. Dr. Beug Immobilien prüft zunächst, ob für Ihre Immobilie überhaupt ein Energieausweis erforderlich ist. Besteht eine Energieausweispflicht, wird geklärt, ob Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis benötigt wird, die Beschaffung organisiert und der Ausweis anschließend in die professionelle Vermarktung auf Rügen und in Hamburg eingebunden. Bei einem Baudenkmal ist für den Verkauf grundsätzlich kein Energieausweis erforderlich.

Dr. Beug Immobilien erstellt Verkehrswertgutachten für Wohn-, Gewerbe- und Spezialimmobilien sowie für unbebaute Grundstücke – insbesondere auf der Insel Rügen, in Hamburg, Buxtehude und der Metropolregion Hamburg. Verkehrswertgutachten erfordern mehr als die Anwendung einer Berechnungsformel. Entscheidend sind die fachgerechte Auswahl der Bewertungsmethode, die Qualität der verwendeten Marktdaten und die sachverständige Würdigung der Besonderheiten des einzelnen Grundstücks. Dr. Beug Immobilien verbindet wissenschaftliche Expertise in der Immobilienbewertung mit langjähriger praktischer Erfahrung in der Immobilienwirtschaft und der unmittelbaren Kenntnis regionaler Immobilienmärkte. Der Verkehrswert entspricht dem Marktwert einer Immobilie zu einem festgelegten Bewertungsstichtag. Grundlage ist § 194 BauGB. Entscheidend ist dabei nicht ein möglicher Wunschpreis eines Eigentümers oder ein individuell vereinbarter Kaufpreis. Bewertet wird vielmehr, welcher Wert unter gewöhnlichen Marktbedingungen unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, der tatsächlichen Eigenschaften, des Zustands und der Lage des Grundstücks sachgerecht abzuleiten ist. Für die Verkehrswertermittlung werden deshalb nicht nur Wohnfläche, Grundstücksgröße und Baujahr betrachtet. Ebenso relevant können beispielsweise Mietverhältnisse, Rechte und Belastungen, Baulasten, planungsrechtliche Gegebenheiten, Modernisierungen, Baumängel, Bodenwerte sowie die zum Bewertungsstichtag bestehende Situation auf dem Immobilienmarkt sein. Eine qualifizierte Verkehrswertermittlung ist insbesondere dann sinnvoll, wenn der Immobilienwert nicht lediglich für eine erste Preisorientierung, sondern als nachvollziehbare Entscheidungs- oder Argumentationsgrundlage benötigt wird. Zur sachgerechten Ermittlung des Immobilienvermögens innerhalb eines Nachlasses oder bei Auseinandersetzungen zwischen Erben. Zur Ermittlung eines nachvollziehbaren Immobilienwerts bei Vermögensauseinandersetzungen und Zugewinnausgleich. Wenn eine ausführlich dokumentierte und fachlich begründete Immobilienbewertung für ein Verfahren benötigt wird. Bei hochwertigen oder komplexen Immobilien kann eine umfassende Bewertung eine belastbare Grundlage für Preisverhandlungen schaffen. Beispielsweise bei Übertragungen innerhalb der Familie, Abfindungsregelungen oder gesellschaftsrechtlichen Veränderungen. Wenn für steuerliche Zwecke eine differenzierte und nachvollziehbare Bewertung des Immobilienvermögens erforderlich ist. Etwa bei Wohnungsrechten, Nießbrauch, Erbbaurechten, Wegerechten oder sonstigen wertbeeinflussenden Rechten. Zur Bewertung von Immobilien im Betriebsvermögen oder im Rahmen wirtschaftlicher und strategischer Entscheidungen. Gerade bei gemischt genutzten Objekten, Gewerbeimmobilien oder besonderen Grundstückssituationen ist eine differenzierte Betrachtung erforderlich. Die Qualität eines Verkehrswertgutachtens hängt wesentlich davon ab, ob die wertrelevanten Merkmale des Grundstücks vollständig erkannt und sachgerecht in die Bewertung einbezogen werden. Welches Bewertungsverfahren anzuwenden ist, hängt von der Art der Immobilie, der verfügbaren Datengrundlage und den Marktgepflogenheiten ab. Die Auswahl des geeigneten Verfahrens ist Bestandteil der sachverständigen Würdigung. Der Wert wird aus geeigneten Vergleichspreisen oder Vergleichsfaktoren abgeleitet. Das Verfahren ist insbesondere dort geeignet, wo ausreichend vergleichbare Marktdaten zur Verfügung stehen. Bei Immobilien, deren wirtschaftliche Bedeutung maßgeblich von den nachhaltig erzielbaren Erträgen bestimmt wird, steht die Ertragskraft der Immobilie im Vordergrund. Das Sachwertverfahren orientiert sich an den Herstellungskosten der baulichen Anlagen und dem Bodenwert und berücksichtigt anschließend die Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt. Die Bewertung erfolgt strukturiert und nachvollziehbar. Der konkrete Umfang richtet sich nach Immobilientyp, Bewertungsanlass und den Besonderheiten des jeweiligen Objekts. Je vollständiger die Objektunterlagen vorliegen, desto präziser können die tatsächlichen und rechtlichen Gegebenheiten des Bewertungsobjekts untersucht werden. Welche Unterlagen im Einzelfall erforderlich sind, hängt von der Immobilie ab. Nicht für jeden Bewertungsanlass ist ein umfangreiches Verkehrswertgutachten erforderlich. Für einen geplanten Verkauf oder eine erste wirtschaftliche Orientierung kann eine Marktpreiseinschätzung ausreichend sein. Entscheidend ist deshalb zunächst der Bewertungszweck. Dr. Beug Immobilien prüft vor Auftragserteilung, welche Form der Immobilienbewertung für den konkreten Anlass sachgerecht ist. Dr. Beug Immobilien ist insbesondere auf der Insel Rügen, in Hamburg, Buxtehude sowie in der Metropolregion Hamburg tätig. Die regionale Marktkenntnis ergänzt dabei die sachverständige Analyse der für das Bewertungsobjekt relevanten Marktdaten. Bewertungen außerhalb dieser Regionen sind je nach Objektart und Bewertungsauftrag ebenfalls möglich. Nicht jede Immobilie lässt sich anhand standardisierter Durchschnittswerte sachgerecht beurteilen. Besondere Erfahrung ist insbesondere dann erforderlich, wenn mehrere wertbeeinflussende Faktoren zusammenkommen. Bewertung unter besonderer Berücksichtigung von Mietverhältnissen, Erträgen, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssätzen. Differenzierte Betrachtung unterschiedlicher Nutzungen, Mietstrukturen und wirtschaftlicher Rahmenbedingungen. Bewertung unter Berücksichtigung der objektspezifischen Ertragssituation und der jeweiligen Marktbedingungen. Untersuchung von Entwicklungszustand, Baurecht, Erschließung, Bodenrichtwerten und objektspezifischen Besonderheiten. Bewertung von Eigentumswohnungen und Teileigentum unter Berücksichtigung der rechtlichen und wirtschaftlichen Struktur. Berücksichtigung beispielsweise von Wohnungsrechten, Nießbrauch, Erbbaurechten oder sonstigen wertbeeinflussenden Rechten. Der Aufwand eines Verkehrswertgutachtens hängt wesentlich von der Art und Größe des Bewertungsobjekts, dem Bewertungsanlass, der Unterlagensituation sowie möglichen rechtlichen oder tatsächlichen Besonderheiten ab. Vor Auftragserteilung wird deshalb zunächst geprüft, welcher Bewertungsumfang erforderlich ist. Auf dieser Grundlage erhält der Auftraggeber ein transparentes Honorarangebot. Sie benötigen einen nachvollziehbar ermittelten Verkehrswert für eine Immobilie oder ein Grundstück? Dr. Beug Immobilien prüft zunächst den Bewertungsanlass, die Objektart und die vorhandenen Unterlagen und stimmt darauf den erforderlichen Gutachtenumfang ab.