Spezielle Betriebswirtschaftslehre
Wettbewerbsanalyse einer einzelnen Immobilie
Das Fünf-Kräfte-Modell nach Michael E. Porter ermöglicht die systematische Untersuchung der Wettbewerbsstruktur eines Marktes. Durch eine methodisch begründete Übertragung kann es auch zur Beurteilung der Wettbewerbsposition einer einzelnen Immobilie eingesetzt werden.
Im Mittelpunkt steht die Frage, welchen Wettbewerbskräften eine konkrete Immobilie innerhalb ihres relevanten Teilmarktes ausgesetzt ist und welche Auswirkungen daraus auf Nachfrage, Vermarktung, Vermietbarkeit, Ertragsmöglichkeiten und wirtschaftliche Attraktivität entstehen.
1. Einführung und Zielsetzung
Die Attraktivität einer Immobilie hängt nicht ausschließlich von ihrem Standort, ihrem baulichen Zustand oder ihrem Kaufpreis ab. Wesentlich ist auch ihre Stellung im jeweiligen Immobilienmarkt. Selbst eine baulich hochwertige Immobilie kann wirtschaftlich unattraktiv sein, wenn sie einer erheblichen Konkurrenz ausgesetzt ist, die Nachfrage gering ausfällt oder kostengünstigere Alternativen bestehen.
Zur systematischen Untersuchung solcher Zusammenhänge kann das ursprünglich branchenbezogene Five-Forces-Modell herangezogen werden. Es identifiziert fünf Wettbewerbskräfte, welche die Wettbewerbsintensität und die strukturellen Ertragsbedingungen eines Marktes beeinflussen.
Wie attraktiv ist eine konkrete Immobilie unter Berücksichtigung der fünf Wettbewerbskräfte ihres relevanten lokalen Immobilienmarktes?
Das Verfahren eignet sich insbesondere für eine erste strategische Beurteilung von Kaufangeboten, Bestandsimmobilien, Kapitalanlageobjekten und gewerblich genutzten Immobilien.
2. Wissenschaftliche Grundlagen
Michael E. Porter entwickelte das Five-Forces-Modell zur Analyse der strukturellen Wettbewerbssituation einer Branche. Die grundlegende Veröffentlichung erschien 1979 in der Harvard Business Review. Später wurde der Ansatz unter anderem in seinem Werk Competitive Strategy sowie in einem Beitrag aus dem Jahr 2008 vertieft.
Nach Porter wird der Wettbewerb nicht allein durch unmittelbar konkurrierende Marktteilnehmer bestimmt. Zusätzlich beeinflussen potenzielle neue Wettbewerber, Lieferanten, Kunden und Substitute die langfristige Ertragskraft eines Marktes.
Porters Five Forces
3. Übertragung auf eine einzelne Immobilie
Die einzelne Immobilie ist keine Branche. Sie ist jedoch Bestandteil eines konkreten Immobilienmarktes und steht dort in Konkurrenz zu anderen Immobilien und Nutzungsmöglichkeiten. Die Übertragung des Modells setzt daher voraus, dass ein sachlich und räumlich abgegrenzter Teilmarkt als Bezugsrahmen definiert wird.
| Ursprüngliches Modell | Objektbezogene Übertragung |
|---|---|
| Branche | Relevanter Immobilien-Teilmarkt |
| Unternehmen | Einzelimmobilie als Wettbewerbsangebot |
| Kunden | Kaufinteressenten, Mieter und Nutzer |
| Lieferanten | Bauunternehmen, Dienstleister und Versorger |
| Markteintritt | Zusätzliche konkurrierende Immobilienangebote |
| Substitution | Alternative Formen der Bedarfsdeckung |
3.1 Unterschiedliche Analyseperspektiven
Die Bewertung der Wettbewerbskräfte richtet sich nach dem Untersuchungsziel. Bei einer Kapitalanlage sind insbesondere Vermietbarkeit, Mietentwicklung, Ertragsrisiken und Investitionsbedarf relevant. Bei selbst genutzten Immobilien stehen Wohnqualität, Nutzungsmöglichkeiten, Wiederverkaufbarkeit und alternative Wohnangebote stärker im Vordergrund.
3.2 Abgrenzung des relevanten Teilmarktes
Für die Wettbewerbsanalyse sind insbesondere folgende Dimensionen abzugrenzen:
- Räumlich: Stadt, Stadtteil, Mikrolage, Erreichbarkeit und Einzugsgebiet.
- Sachlich: Immobilienart, Größe, Zustand, Ausstattung und Nutzungsart.
- Nachfrageseitig: Zielgruppe, Kaufkraft, Finanzierbarkeit und Präferenzen.
- Zeitlich: Untersuchungsstichtag, kurzfristige Angebotsentwicklung und Neubaupipeline.
4. Die fünf Wettbewerbskräfte
Bedrohung durch neue Wettbewerber
Im ursprünglichen Modell beschreibt diese Kraft die Wahrscheinlichkeit, mit der neue Unternehmen in eine Branche eintreten. Im Immobilienkontext wird untersucht, wie leicht zusätzliche, konkurrierende Flächenangebote in den relevanten Teilmarkt gelangen können.
Konkurrenz entsteht insbesondere durch Neubauten, Nachverdichtung, Dachgeschossausbau, Umnutzung und die erneute Vermarktung bestehender Objekte.
Wesentliche Prüfkriterien
- Verfügbarkeit unbebauter oder nachverdichtbarer Grundstücke
- Genehmigte und geplante Neubauvorhaben
- Baurechtliche Zulässigkeit gemäß §§ 29–35 BauGB
- Baukosten und Grundstückspreise
- Verfügbarkeit von Finanzierung und Baukapazitäten
- Planungs- und Genehmigungsdauer
- Besondere Lagevorteile bestehender Immobilien
In der Nähe einer Bestandswohnung sind 80 neue Wohnungen geplant. Die zusätzlichen Angebote können mittelfristig den Wettbewerbsdruck erhöhen, insbesondere wenn sie eine vergleichbare Zielgruppe ansprechen und über eine bessere Energieeffizienz verfügen.
Interpretation
Hohe Markteintrittsbarrieren können bestehende Immobilien vor zusätzlicher Konkurrenz schützen. Umfangreiche Neubaupotenziale sprechen dagegen für eine erhöhte Bedrohung durch neue Wettbewerber.
Quellen: Kommunale Bauleitplanung, Bebauungspläne, Bauantrags- und Genehmigungsstatistik, örtliche Wohnungsmarktberichte.
Verhandlungsmacht der Lieferanten
Lieferanten beeinflussen die Kosten und die Verfügbarkeit von Leistungen, die zur Herstellung, Erhaltung und wirtschaftlichen Nutzung einer Immobilie benötigt werden. Dazu zählen insbesondere Bauunternehmen, Handwerksbetriebe, technische Dienstleister und bestimmte Versorgungsunternehmen.
Finanzierungskonditionen können als ergänzende wirtschaftliche Abhängigkeit untersucht werden. Kreditgeber sind dabei nicht uneingeschränkt klassischen Lieferanten im Porter-Modell gleichzusetzen.
Wesentliche Prüfkriterien
- Verfügbarkeit und Wettbewerb unter Handwerksbetrieben
- Modernisierungs- und Instandhaltungskosten
- Technischer Gebäudezustand
- Energieversorgung und Versorgungsabhängigkeiten
- Erforderliche energetische Maßnahmen
- Verfügbarkeit von Ersatzteilen und Spezialtechnik
- Gemeinschaftliche Investitionen bei Wohnungseigentum
- Finanzierungsbedingungen und Zinsänderungsrisiken als ergänzende Faktoren
Bei einer älteren Eigentumswohnung stehen umfangreiche Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum bevor. Wegen begrenzter Handwerkskapazitäten und spezialisierter Arbeiten bestehen erhöhte Kosten- und Terminrisiken.
Interpretation
Eine hohe Abhängigkeit von wenigen Anbietern oder spezialisierten Leistungen kann die Wirtschaftlichkeit der Immobilie belasten. Gut kalkulierbare Kosten und eine breite Anbieterstruktur wirken grundsätzlich entlastend.
Quellen: Handwerkerangebote, Baupreisindizes, Wirtschaftsplan und Beschlusssammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft, Gebäudeenergiegesetz.
Verhandlungsmacht der Nachfrager
Diese Kraft beschreibt den Einfluss von Kaufinteressenten, Mietern oder gewerblichen Nutzern auf Preise und Vertragsbedingungen. Hohe Nachfragermacht entsteht insbesondere dann, wenn zahlreiche vergleichbare Angebote bestehen und die Zahl potenzieller Interessenten begrenzt ist.
Wesentliche Prüfkriterien
- Entwicklung der Nachfrage im Teilmarkt
- Haushaltszahlen und Bevölkerungsentwicklung
- Kaufkraft und Einkommensstruktur
- Finanzierbarkeit des Kaufpreises
- Verfügbare Konkurrenzangebote
- Vermarktungsdauer und Preisnachlässe
- Miet- und Leerstandsentwicklung
- Abhängigkeit von einzelnen Mietern oder Nutzern
In einem Wohnungsmarkt mit zahlreichen vergleichbaren Kaufangeboten können Interessenten verschiedene Wohnungen gegeneinander abwägen. Ist der geforderte Kaufpreis höher als bei Konkurrenzobjekten, erhöht sich der Verhandlungsspielraum der Käufer.
Interpretation
Eine hohe Verhandlungsmacht der Nachfrager kann zu längeren Vermarktungszeiten und geringeren erzielbaren Preisen führen. Bei knappem Angebot und hoher zahlungskräftiger Nachfrage fällt die Verhandlungsmacht einzelner Interessenten in der Regel geringer aus.
Quellen: Örtliche Grundstücksmarktberichte, Immobilienportale, amtliche Bevölkerungsstatistik, Mietspiegel, Marktberichte.
Bedrohung durch Substitute
Substitute sind alternative Möglichkeiten, denselben grundlegenden Bedarf zu erfüllen. Sie sind von direkt vergleichbaren Konkurrenzimmobilien zu unterscheiden.
Bei Wohnimmobilien kann beispielsweise die Anmietung einer Wohnung eine Alternative zum Erwerb von Wohneigentum darstellen. Bei Büroimmobilien können Homeoffice und Coworking die Nachfrage nach klassischen Büroflächen teilweise ersetzen.
| Untersuchte Immobilie | Mögliches Substitut |
|---|---|
| Eigentumswohnung | Mietwohnung |
| Einfamilienhaus | Reihenhaus oder große Wohnung |
| Bürofläche | Homeoffice oder Coworking |
| Einzelhandelsfläche | Onlinehandel |
| Ferienwohnung | Hotel oder alternative Urlaubsunterkunft |
Wesentliche Prüfkriterien
- Kosten der alternativen Nutzungsmöglichkeiten
- Verfügbarkeit und Qualität der Substitute
- Finanzielle und organisatorische Wechselkosten
- Veränderte Wohn- und Arbeitsformen
- Technologische Entwicklungen
- Standortalternativen und Mobilität
Eine Eigentumswohnung kostet 295.000 Euro. Eine vergleichbare Wohnung kann für 850 Euro monatliche Nettokaltmiete angemietet werden. Je nach Eigenkapital, Finanzierungskosten, Kaufnebenkosten und individuellen Präferenzen kann die Mietalternative wirtschaftlich attraktiver sein.
Interpretation
Je günstiger, verfügbarer und nutzungsäquivalenter alternative Lösungen sind, desto höher ist der Substitutionsdruck.
Rivalität unter bestehenden Wettbewerbern
Die Rivalität beschreibt den Wettbewerbsdruck zwischen bereits vorhandenen Angeboten. Bei einer Einzelimmobilie wird untersucht, wie stark das Objekt mit funktional vergleichbaren Immobilien um dieselbe Nachfrage konkurriert.
Wesentliche Prüfkriterien
- Anzahl vergleichbarer Immobilienangebote
- Angebotspreise je Quadratmeter
- Qualität, Ausstattung und Gebäudezustand
- Energieeffizienz und Heizkosten
- Mikrolage und Verkehrsanbindung
- Vermarktungsdauer und Preisreduzierungen
- Besondere Ausstattungs- oder Lagevorteile
- Unterschiede zwischen Bestands- und Neubauangeboten
Eine Wohnung wird für rund 3.933 Euro/m² angeboten. Vergleichbare Wohnungen kosten zwischen 3.600 und 3.850 Euro/m². Sofern die Wohnung keine entsprechenden Qualitäts- oder Lagevorteile besitzt, kann ein Wettbewerbsnachteil bestehen.
Interpretation
Eine hohe Angebotsdichte bei geringer Differenzierbarkeit verstärkt die Rivalität. Besondere Alleinstellungsmerkmale können den Wettbewerbsdruck abschwächen.
Wichtig: Angebotspreise aus Immobilienportalen sind nicht mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen gleichzusetzen.
5. Praxisbeispiel
Das folgende Beispiel demonstriert die Anwendung aller fünf Kräfte auf eine einzelne Eigentumswohnung.
Untersuchungsobjekt: Eigentumswohnung A
Eigentumswohnung in einem mittelgroßen deutschen Wohnungsmarkt, Baujahr 1995, 75 m² Wohnfläche, durchschnittlicher baulicher Zustand, Balkon und Tiefgaragenstellplatz.
Kaufpreis
Wohnfläche
Monatliche Nettokaltmiete
5.1 Wirtschaftliche Ausgangssituation
| Merkmal | Annahme |
|---|---|
| Kaufpreis | 295.000 € |
| Wohnfläche | 75 m² |
| Kaufpreis je m² | 3.933 € |
| Nettokaltmiete monatlich | 850 € |
| Nettokaltmiete jährlich | 10.200 € |
| Vergleichbare Inserate | 12 |
| Konkurrenzangebote | 3.600–3.850 €/m² |
| Geplante Neubauwohnungen | 80 |
10.200 € ÷ 295.000 € × 100 = 3,46 % p. a.
Ohne Erwerbsnebenkosten, Bewirtschaftungskosten, Finanzierung, Mietausfall und Investitionsbedarf. Keine Nettorendite.
5.2 Bewertung der Wettbewerbskräfte
| Wettbewerbskraft | Analyseergebnis | Druck |
|---|---|---|
| Neue Wettbewerber | 80 Neubauwohnungen geplant | 4/5 |
| Lieferantenmacht | Erhöhter Instandhaltungsbedarf | 4/5 |
| Nachfragermacht | Viele Ausweichangebote | 4/5 |
| Substitute | Mieten als Alternative | 3/5 |
| Bestehende Rivalität | Konkurrenz überwiegend günstiger | 5/5 |
Das Untersuchungsobjekt weist einen erhöhten Wettbewerbsdruck auf. Insbesondere die bestehende Konkurrenz, die erwarteten Neubauangebote sowie mögliche Instandhaltungskosten belasten seine Wettbewerbsposition.
6. Bewertungsmatrix und Interpretation
Die Stärke der Wettbewerbskräfte kann über eine fünfstufige Skala erfasst werden. Ein höherer Wert bedeutet einen stärkeren Wettbewerbsdruck und somit tendenziell eine ungünstigere Wettbewerbsposition.
| Punkte | Wettbewerbsdruck | Einordnung |
|---|---|---|
| 1 | Sehr gering | Sehr günstige Wettbewerbsbedingungen |
| 2 | Gering | Eher günstige Bedingungen |
| 3 | Mittel | Gemischte Bedingungen |
| 4 | Hoch | Erhöhte Wettbewerbsrisiken |
| 5 | Sehr hoch | Stark belastete Wettbewerbsposition |
(4 + 4 + 4 + 3 + 5) ÷ 5 = 4,0
Bei vereinfachender Gleichgewichtung ergibt sich ein hoher Wettbewerbsdruck.
7. Praktische Durchführung anhand eines Immobilieninserats
Für die Durchführung kann ein aktuelles Immobilienangebot aus einem Immobilienportal herangezogen werden. Die Analyse erfolgt in sieben Schritten.
Kaufpreis, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr, Zustand, Ausstattung und Standort dokumentieren.
Eigennutzung, Kapitalanlage oder gewerbliche Nutzung als Untersuchungsperspektive bestimmen.
Vergleichbare Immobilien nach Lage, Objektart, Größe, Preisniveau und Zielgruppe abgrenzen.
Konkurrenzangebote, Neubauvorhaben, Marktberichte, Nachfrageindikatoren und Kostenrisiken untersuchen.
Alle fünf Kräfte einzeln auf der Skala von 1 bis 5 bewerten und jede Einschätzung begründen.
Dominierende Risiken, besondere Wettbewerbsvorteile und Unsicherheiten identifizieren.
Die Wettbewerbsposition der Immobilie zusammenfassend und nachvollziehbar beurteilen.
Dokumentationsvorlage
| Kraft | Punkte | Begründung und Quellen |
|---|---|---|
| Neue Wettbewerber | 1–5 | ... |
| Lieferantenmacht | 1–5 | ... |
| Nachfragermacht | 1–5 | ... |
| Substitute | 1–5 | ... |
| Bestehende Rivalität | 1–5 | ... |
8. Rechtliche Grundlagen und immobilienwirtschaftliche Rahmenbedingungen
Rechtliche Vorschriften können den Wettbewerb innerhalb eines Immobilienmarktes beeinflussen. Sie wirken insbesondere auf die Entstehung zusätzlicher Flächenangebote, die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und die Nutzungsmöglichkeiten einzelner Immobilien ein.
| Rechtsgrundlage | Bedeutung |
|---|---|
| §§ 29–35 BauGB | Planungsrechtliche Zulässigkeit neuer Bauvorhaben |
| § 194 BauGB | Verkehrswertdefinition und Abgrenzung zur Wettbewerbsanalyse |
| ImmoWertV | Methodische Grundlagen der normierten Immobilienwertermittlung |
| §§ 535 ff. BGB | Mietverhältnisse und vertragliche Rahmenbedingungen |
| §§ 556d ff. BGB | Mögliche Begrenzungen der Miethöhe bei Mietbeginn |
| WEG | Gemeinschaftliche Kosten, Verwaltung und bauliche Maßnahmen |
| GEG | Energetische Anforderungen, Energieausweise und bestimmte Nachrüstpflichten |
Die konkrete Anwendbarkeit rechtlicher Vorschriften richtet sich nach dem Untersuchungsobjekt, dem maßgeblichen Zeitpunkt und der geltenden Gesetzesfassung.
9. Abgrenzung zur Umweltanalyse
Die Umweltanalyse und Porters Five Forces untersuchen unterschiedliche, sich ergänzende Einflussbereiche.
| Instrument | Zentrale Fragestellung |
|---|---|
| Umweltanalyse | Welche politischen, wirtschaftlichen, gesellschaftlichen, technologischen, ökologischen und rechtlichen Entwicklungen beeinflussen das Objekt? |
| Porters Five Forces | Welche Wettbewerbskräfte bestimmen die Position des Objekts im relevanten Teilmarkt? |
10. Häufige Fehler bei der Anwendung
- Zu weiter Untersuchungsmarkt: Eine Eigentumswohnung konkurriert nicht zwangsläufig mit sämtlichen Wohnungen einer ganzen Region.
- Ungeeignete Vergleichsangebote: Unterschiedliche Immobilienqualitäten und Zielgruppen dürfen nicht ungeprüft gleichgesetzt werden.
- Verwechslung von Rivalen und Substituten: Direkt vergleichbare Wohnungen sind grundsätzlich Rivalen, während die Anmietung statt des Erwerbs eine alternative Bedarfsdeckung sein kann.
- Unkritische Verwendung von Inseratsdaten: Angebotspreise entsprechen nicht notwendigerweise erzielten Transaktionspreisen.
- Doppelte Risikoberücksichtigung: Einzelne Risiken dürfen nicht ohne nachvollziehbare Differenzierung mehrfach in verschiedenen Kräften bewertet werden.
- Fehlende Quellen: Aussagen über Marktentwicklungen, Neubauprojekte und Nachfrage sind durch geeignete Daten zu belegen.
- Verwechslung mit einer Verkehrswertermittlung: Die Bewertungsskala der Five Forces ermöglicht keine unmittelbare Bestimmung des Verkehrswertes.
Merke:
Eine Immobilie ist nicht allein aufgrund ihres Kaufpreises attraktiv. Entscheidend ist auch, ob sie innerhalb ihres relevanten Teilmarktes langfristig wettbewerbsfähig bleibt.
11. Wissenschaftliche Literatur und Quellen
- Porter, Michael E. (1979): How Competitive Forces Shape Strategy. Harvard Business Review, 57(2), S. 137–145.
- Porter, Michael E. (1980): Competitive Strategy: Techniques for Analyzing Industries and Competitors. Free Press, New York.
- Porter, Michael E. (2008): The Five Competitive Forces That Shape Strategy. Harvard Business Review, 86(1), S. 78–93. Harvard Business Review.
- Harvard Business School, Institute for Strategy and Competitiveness: The Five Forces. Fachliche Erläuterung.
- Baugesetzbuch (BauGB). Amtliche Gesetzesfassung.
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Gesetzestext.
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Gesetzestext.
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Gesetzestext.
- Gebäudeenergiegesetz (GEG). Gesetzestext.
- Statistisches Bundesamt: Statistiken zu Bautätigkeit, Baupreisen, Bevölkerung und Haushalten.
- Örtliche Gutachterausschüsse für Grundstückswerte: Grundstücksmarktberichte, Bodenrichtwerte und sonstige regionale Marktdaten.
