1. Grundlagen der Wertkette nach Porter

Die Wertkette nach Michael E. Porter beschreibt die Gesamtheit der Aktivitäten, mit denen ein Unternehmen Leistungen erstellt und wirtschaftlichen Wert erzeugt. Im ursprünglichen Modell unterscheidet Porter zwischen primären Aktivitäten und unterstützenden Aktivitäten.

Der entscheidende Gedanke besteht darin, dass der wirtschaftliche Erfolg nicht ausschließlich durch das Endprodukt entsteht. Vielmehr beeinflussen sämtliche miteinander verbundenen Tätigkeiten dessen Kosten, Qualität, Wettbewerbsfähigkeit und Ertragspotenzial.

1.1 Primäre Aktivitäten

Porters ursprüngliches Modell unterscheidet Eingangslogistik, Operationen, Ausgangslogistik, Marketing und Vertrieb sowie Service. Für Immobilieninvestitionen werden diese Funktionen auf objektbezogene Tätigkeiten übertragen.

1.2 Unterstützende Aktivitäten

Nach Porter zählen Unternehmensinfrastruktur, Personalwirtschaft, Technologieentwicklung und Beschaffung zu den unterstützenden Aktivitäten. Sie wirken auf die gesamte Wertkette ein.

2. Die immobilienwirtschaftliche Wertkette

Das nachfolgende Schema verbindet sechs typische Wertphasen mit vier übergreifenden Unterstützungsfunktionen. Es eignet sich sowohl für eine einzelne vermietete Eigentumswohnung als auch für größere Bestände.

3. Die sechs Wertphasen im Detail

Wertphase 1 – Prüfen und Erwerben

Die Qualität einer Immobilieninvestition wird bereits beim Ankauf wesentlich beeinflusst. Eine sorgfältige Due Diligence dient dazu, wirtschaftliche, technische und rechtliche Risiken möglichst frühzeitig zu erkennen.

• Markt- und Standortanalyse
• Prüfung von Kaufpreis und Ertragskraft
• Grundbuch, Baulasten, Genehmigungen und Mietverträge
• Technischer Zustand, Energieeffizienz und Instandhaltungsbedarf
• Ermittlung des erforderlichen Investitionsvolumens

Wertphase 2 – Strukturieren und Finanzieren

Die gewählte Eigentümer- und Finanzierungsstruktur beeinflusst die Liquidität, das Risiko und die Eigenkapitalrendite. Neben einem privaten Erwerb kommen beispielsweise gesellschaftsrechtliche Strukturen wie eine GbR oder GmbH infrage. Steuerliche Vor- und Nachteile müssen einzelfallbezogen geprüft werden.

Wichtige Kennzahlen sind Eigenkapitalquote, Loan-to-Value, Kapitaldienstdeckungsgrad und Cashflow nach Finanzierung.

Wertphase 3 – Positionieren und Vermieten

Die Vermietungsphase entscheidet über die nachhaltige Ertragsfähigkeit. Dabei sind nicht allein möglichst hohe Mieten entscheidend, sondern auch Bonität, Vertragsgestaltung, Leerstand und langfristige Vermietbarkeit.

Die erzielbare Marktmiete und die rechtlich zulässige Vertragsmiete sind zu unterscheiden.

Wertphase 4 – Betreiben und Steuern

Die laufende Bewirtschaftung umfasst Mietmanagement, Betriebskostenabrechnung, Wartung, Versicherungen, Verwaltung, Mieterbetreuung und technische Überwachung.

Der wirtschaftliche Wertbeitrag ergibt sich aus der Sicherung von Einnahmen sowie der Reduzierung vermeidbarer, nicht umlagefähiger Kosten.

Wertphase 5 – Erhalten und Entwickeln

Instandhaltung und Modernisierung dienen dem Erhalt beziehungsweise der Verbesserung der wirtschaftlichen und technischen Eigenschaften einer Immobilie. Darüber hinaus können zusätzliche Flächen, veränderte Nutzungskonzepte oder eine Aufteilung nach Wohnungseigentumsgesetz neue Ertrags- und Verwertungsmöglichkeiten eröffnen.

Wertphase 6 – Verwerten und Reinvestieren

Am Ende einer Investitionsphase steht die Entscheidung zwischen Halten, Refinanzieren, Einzelverkauf, Gesamtverkauf oder Reinvestition. Eine optimierte Wertkette kann sowohl höhere laufende Erträge als auch einen verbesserten Veräußerungserlös ermöglichen.

4. Rendite und Marge als wirtschaftlicher Output

Das ursprüngliche Wertkettenmodell nach Porter stellt die Marge als Differenz zwischen dem Wert der Leistung und den Kosten der wertschöpfenden Aktivitäten dar.

Im Immobilienbereich ist zwischen laufendem Objektüberschuss, Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Cashflow und Gesamtrendite zu unterscheiden. Diese Kennzahlen sind nicht identisch.

Die verwendete Definition der Nettomietrendite ist offenzulegen, da in der Praxis unterschiedliche Kostenabgrenzungen gebräuchlich sind. Im Folgenden wird eine Rendite vor Finanzierung und Ertragsteuern auf Basis der Gesamtinvestition verwendet.

Rechenbeispiel – vermietete Eigentumswohnung

Eine Eigentumswohnung wird für 240.000 Euro erworben. Die Erwerbsnebenkosten betragen angenommen 24.000 Euro. Die monatliche Nettokaltmiete beträgt 850 Euro.

Die Differenz zeigt, dass eine Betrachtung ausschließlich der Bruttomietrendite zu einer Überschätzung der laufenden Wirtschaftlichkeit führen kann. Zusätzlich können Finanzierungskosten, Steuern, Sonderumlagen und größere Investitionen anfallen.

5. Systematische Optimierung der Immobilienwertkette

Die Optimierung verfolgt das Ziel, wirtschaftliche Wertbeiträge zu erhöhen, vermeidbare Kosten zu reduzieren und Risiken zu begrenzen. Dabei sind Maßnahmen stets mit ihren Investitionskosten, rechtlichen Voraussetzungen und Auswirkungen auf die Nettoerträge zu beurteilen.

5.1 Mietsteigerungspotenziale

Bei einer vermieteten Wohnimmobilie können Mietpotenziale bestehen, wenn die bestehende Vertragsmiete unterhalb des örtlichen Vergleichsmietenniveaus liegt.

Bei einem bestehenden Wohnraummietvertrag kommt unter bestimmten Voraussetzungen eine Mieterhöhung gemäß § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in Betracht. Insbesondere sind die gesetzlichen Fristen, die Kappungsgrenze und die formellen Anforderungen zu beachten. In bestimmten Gebieten gilt eine abgesenkte Kappungsgrenze.

5.2 Modernisierung und Modernisierungsumlage

Modernisierungsmaßnahmen können den Gebrauchswert verbessern, Energie oder Wasser einsparen und die Vermietbarkeit erhöhen. Unter den Voraussetzungen des § 559 BGB kann der Vermieter grundsätzlich 8 % der für die Wohnung aufgewendeten, berücksichtigungsfähigen Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umlegen.

Kosten, die der bloßen Erhaltung dienen, sind herauszurechnen. Ebenso sind anrechenbare Fördermittel zu berücksichtigen. Die gesetzlichen Kappungsgrenzen sowie mögliche Sonderregelungen, insbesondere für Heizungsmaßnahmen, müssen eingehalten werden.

Zu unterscheiden ist außerdem zwischen der mietrechtlich möglichen Erhöhung und der tatsächlichen Investitionsrendite. Eine Modernisierung kann trotz höherer Miete bei hohen Investitionskosten eine geringe Rendite aufweisen.

5.3 Energetische Modernisierung

Energetische Maßnahmen betreffen insbesondere die Gebäudehülle, Heizungsanlage, Regelungstechnik und gegebenenfalls die Nutzung erneuerbarer Energien.

• Dämmung der Außenwände und obersten Geschossdecke
• Verbesserung der Fenster
• Modernisierung der Wärmeerzeugung
• Hydraulischer Abgleich und moderne Heizungsregelung
• Digitale Verbrauchserfassung und Monitoring
• Photovoltaik und gegebenenfalls Speichertechnologie

CO₂-Kosten und Vermieteranteil

Bei vermieteten Wohngebäuden erfolgt die Aufteilung bestimmter CO₂-Kosten für fossile Brennstoffe nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz. Grundsätzlich steigt bei emissionsintensiven Wohngebäuden der Vermieteranteil. Bei besonders emissionsarmen Gebäuden fällt dieser Anteil geringer aus.

Eine energetische Verbesserung kann daher neben Energieverbrauch und Vermietbarkeit auch die Belastung des Eigentümers mit CO₂-Kosten beeinflussen. Der konkrete Effekt hängt insbesondere von den Emissionen, dem Energieträger und den gesetzlichen Berechnungsvorgaben ab.

Kosten energetischer Sanierungen

Die Kosten hängen erheblich von Baualter, Gebäudegröße, Maßnahmenumfang, Gebäudetechnik, Sanierungszustand und regionalen Baupreisen ab.

Für Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen können beispielsweise vollständige Sanierungsszenarien von 1.000, 1.500 oder 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche untersucht werden. Diese Beträge sind jedoch frei gewählte Kalkulationsszenarien und keine allgemeingültigen Mindestkosten oder belastbaren Marktmittelwerte.

Eine fundierte Kostenschätzung sollte nach Bauteilen und Gewerken erfolgen, beispielsweise auf Grundlage der DIN 276, konkreter Angebote und geeigneter technischer Bestandsaufnahmen. Eine Unterscheidung zwischen ohnehin erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen und energetisch bedingten Mehrkosten ist besonders wichtig.

5.4 Aufteilung eines Mehrfamilienhauses nach WEG

Ein Mehrfamilienhaus, das bislang als ein Grundstück im Grundbuch geführt wird, kann unter bestimmten Voraussetzungen in Wohnungseigentum aufgeteilt werden. Die rechtlichen Grundlagen ergeben sich insbesondere aus dem Wohnungseigentumsgesetz.

Hierzu sind insbesondere die bauliche Abgeschlossenheit, die Teilungserklärung, die Aufteilungspläne und die grundbuchrechtliche Umsetzung zu prüfen.

In angespannten Wohnungsmärkten können Genehmigungspflichten nach § 250 BauGB und entsprechende landesrechtliche Regelungen bestehen. Bestehende Mietverhältnisse bleiben zudem rechtlich relevant, insbesondere hinsichtlich Kündigungsschutz und gegebenenfalls Vorkaufsrechten.

5.5 Nutzungsänderung und Neupositionierung

Eine Nutzungsänderung kann zusätzliche wirtschaftliche Möglichkeiten eröffnen. Denkbar sind die Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnraum, die Umnutzung nicht mehr benötigter Büroflächen oder die Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung.

Entscheidend sind die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit, das Bauordnungsrecht des jeweiligen Bundeslandes, gegebenenfalls Zweckentfremdungsregelungen und bei Wohnungseigentum die Teilungserklärung beziehungsweise Gemeinschaftsordnung.

Die wirtschaftliche Analyse muss Investitionen, Genehmigungsrisiken, alternative Erträge und die Nachfrage nach der künftigen Nutzungsart berücksichtigen.

5.6 Nachverdichtung, GRZ und GFZ

Eine weitere Optimierungsmöglichkeit ist die Ausnutzung vorhandener baulicher Entwicklungspotenziale. Dazu zählen Anbauten, zusätzliche Geschosse, Dachgeschossausbauten oder Neubauten auf bislang nicht ausgenutzten Grundstücksflächen.

Wichtige Ausgangspunkte sind die Festsetzungen des Bebauungsplans sowie die Begriffe Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) nach der Baunutzungsverordnung.

5.7 Skaleneffekte – Economies of Scale

Bei einem größeren Immobilienportfolio können sich Kostenvorteile ergeben, wenn Leistungen für mehrere Wohnungen oder Gebäude gemeinsam organisiert werden.

• Rahmenverträge für Wartung und Instandhaltung
• Gebündelte Ausschreibungen von Handwerksleistungen
• Zentrale Verwaltung und Buchhaltung
• Gemeinsame Beschaffung von Versicherungen und Dienstleistungen
• Standardisierte technische Systeme
• Gemeinsame Hausmeister- und Facility-Management-Strukturen

5.8 Make-or-Buy-Entscheidungen

Die Entscheidung über Eigenleistung oder Fremdvergabe hängt insbesondere vom Umfang des Portfolios, der Auslastung, den Personalkosten, den erforderlichen Kompetenzen und der organisatorischen Komplexität ab.

5.9 Digitalisierung und Smart Building

Technologische Maßnahmen können Prozesskosten senken, technische Störungen schneller erkennen und den Energieverbrauch transparenter machen.

• Digitale Mietverwaltung und Objektakte
• Automatische Überwachung von Zahlungseingängen
• Smart Metering und Energiemonitoring
• Intelligente Heizungsregelung
• Predictive Maintenance bei technischen Anlagen
• Digitale Wartungs- und Prüfprotokolle
• Zentrale Steuerung mehrerer Gebäude

Die Investition ist wirtschaftlich nur sinnvoll, wenn die erwarteten Einsparungen, Qualitätsverbesserungen oder Risikoreduktionen die gesamten Einführungs- und Betriebskosten rechtfertigen.

6. Immobilienstrategien: Core bis Opportunistic

Die Wertkette kann entsprechend der jeweiligen Investitionsstrategie unterschiedlich gestaltet werden. Die vier verbreiteten Kategorien sind Core, Core Plus, Value Add und Opportunistic.

Einordnung: Core ist im Allgemeinen die risikoärmste Strategie. Core Plus liegt risikoseitig darüber. Die Kategorien sind marktübliche Strategiebezeichnungen, jedoch keine gesetzlich festgelegten Risikoklassen. Die konkrete Einordnung hängt vom Objekt und der Umsetzung ab.

7. Status quo und optimierte Wertkette im Vergleich

Die folgende Beispielrechnung für ein fiktives Mehrfamilienhaus zeigt, wie die Optimierung der Einnahmen und Kosten auf den jährlichen Nettoobjektertrag wirken kann.

Angenommen, die Optimierung erfordert eine zusätzliche Investition von 200.000 Euro. Bezogen auf diese Investition beträgt der zusätzliche jährliche Nettoobjektertrag rechnerisch 8,5 % vor Finanzierung und Ertragsteuern.

Hierbei handelt es sich nicht um die Gesamtrendite des Immobilieninvestments. Zu prüfen sind außerdem die Dauer bis zur Umsetzung, mögliche Mietausfälle während der Maßnahmen, Finanzierungskosten, steuerliche Wirkungen, langfristiger Instandhaltungsbedarf und der tatsächlich erzielbare Veräußerungserlös.

8. Praktisches Vorgehen bei der Wertkettenoptimierung

9. Umweltanalyse, Five Forces und Wertkette im Vergleich

Die drei Instrumente ergänzen sich, untersuchen jedoch unterschiedliche Ebenen des Immobilieninvestments.

Vertiefende Fachbeiträge:

• Umweltanalyse von Immobilien
• Porters Five Forces für Immobilien
• Die Wertkette nach Porter

10. Fazit

Die immobilienbezogene Wertkette nach Porter ermöglicht es, einzelne Immobilien und Portfolios systematisch auf wirtschaftliche Optimierungspotenziale zu untersuchen. Dabei steht nicht allein die Steigerung der Mieteinnahmen im Mittelpunkt. Ebenso bedeutsam sind effiziente Prozesse, eine tragfähige Finanzierung, die Vermeidung von Kosten, technische Zukunftsfähigkeit und eine strategisch sinnvolle Verwertung.

Die wertkettenbezogene Analyse unterscheidet sich damit von einer reinen Markt- oder Standortanalyse: Sie richtet den Blick auf die Aktivitäten, die ein Eigentümer oder Investor tatsächlich steuern und gestalten kann.

11. Wissenschaftliche Literatur und Rechtsquellen

1. Porter, M. E. (1985): Competitive Advantage: Creating and Sustaining Superior Performance. Free Press, New York.
2. Porter, M. E. (1980): Competitive Strategy: Techniques for Analyzing Industries and Competitors. Free Press, New York.
3. Porter, M. E. (2008): The Five Competitive Forces That Shape Strategy. Harvard Business Review, 86(1), S. 78–93.
4. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere §§ 558, 559, 559a und 559e.
5. Baugesetzbuch (BauGB), insbesondere §§ 29–35 und § 250.
6. Baunutzungsverordnung (BauNVO), insbesondere Bestimmungen zur GRZ und GFZ.
7. Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
8. Gebäudeenergiegesetz (GEG).
9. Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG).
10. KfW: Programme und Fachinformationen zur energetischen Gebäudesanierung.
11. BAFA: Bundesförderung für effiziente Gebäude.
12. Deutsche Energie-Agentur (dena): Gebäudereports und energetische Fachinformationen.
13. Statistisches Bundesamt: Baupreisindizes, Bautätigkeit und Immobilienwirtschaft.
14. DIN 276: Kosten im Bauwesen. Maßgebliche aktuelle Fassung und Anwendbarkeit prüfen.