Immobilienbewertung Stralsund – Verkehrswertgutachten vom Sachverständigen
Professionelle Immobilienbewertung für Häuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser in Stralsund.
Prof. Dr. Benjamin Beug ist Diplom-Sachverständiger (DIA), Recognised European Valuer (REV) und zertifizierter Immobiliengutachter nach DIN EN ISO/IEC 17024. Dr. Beug Immobilien erstellt fachlich fundierte Verkehrswertgutachten für private, steuerliche, wirtschaftliche und gerichtliche Bewertungsanlässe.
Im Rahmen Ihrer Anfrage werden Bewertungsanlass, Immobilienart, Stichtag und erforderlicher Gutachtenumfang geklärt.
Welche Immobilien werden in Stralsund bewertet?
Ein- und Zweifamilienhäuser
Bei Wohnhäusern werden insbesondere Grundstücksgröße, Bodenwert, Baujahr, Gebäudestandard, Modernisierungen, Restnutzungsdauer und wertrelevante Rechte untersucht.
Besondere Bewertungsfragen
Die rechtlich zulässige Nutzung, mögliche Anbauten, der Zustand technischer Anlagen und erhebliche Instandhaltungsrückstände sind getrennt zu würdigen.
Eigentumswohnungen
Neben Lage, Ausstattung und Wohnfläche sind die Eigentümergemeinschaft, der gemeinschaftliche Gebäudezustand und die wirtschaftliche Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft relevant.
Teilungserklärung und Hausgeld
Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Wirtschaftsplan, Abrechnungen, Erhaltungsrücklage und anstehende Sonderumlagen können wesentliche Informationen liefern.
Mehrfamilienhäuser
Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern stehen insbesondere die nachhaltig erzielbaren Mieten, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer und ein geeigneter Liegenschaftszinssatz im Mittelpunkt.
Vermietung und Ertrag
Tatsächliche Vertragsmieten, marktübliche Mieten, Leerstandsrisiken und nicht umlagefähige Kosten werden differenziert betrachtet.
Wohn- und Geschäftshäuser
Gemischt genutzte Immobilien erfordern eine getrennte Analyse der Wohn- und Gewerbeerträge. Gerade innerstädtische Objekte können besondere Nutzungs- und Vermietungsrisiken aufweisen.
Geschäftslagen und Nutzungsvielfalt
Ladenflächen, Büroeinheiten, Wohnungen und touristisch beeinflusste Nutzungen können unterschiedliche Ertragsprofile besitzen.
Gewerbeimmobilien
Büro-, Handels-, Lager- und andere gewerbliche Immobilien werden hinsichtlich ihrer wirtschaftlichen Nutzung, Vermietbarkeit und Drittverwendungsfähigkeit untersucht.
Spezialimmobilien
Für besonders nutzungsabhängige Objekte können zusätzliche technische, rechtliche und wirtschaftliche Untersuchungen erforderlich werden.
Baugrundstücke und Grundstücksrechte
Bei unbebauten Grundstücken stehen insbesondere Baurecht, Erschließung, Entwicklungszustand und Bodenrichtwerte im Mittelpunkt. Auch Erbbaurechte und weitere Grundstücksrechte können bewertet werden.
Mehr zu Rechten und Belastungen →Für welche Anlässe wird ein Verkehrswertgutachten benötigt?
Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten kann bei Vermögensauseinandersetzungen, Erbfällen, Scheidungen, Gerichtsverfahren und wirtschaftlichen Entscheidungen eine belastbare Entscheidungsgrundlage schaffen.
Erbschaft
Bewertung von Nachlassimmobilien, Erbauseinandersetzungen, Pflichtteilsfragen und Übernahme durch Miterben.
Ratgeber zur geerbten Immobilie →Ehescheidung
Verkehrswertgutachten zum Zugewinnausgleich und zur Auseinandersetzung gemeinsamen Immobilienvermögens.
Immobilienbewertung bei Scheidung →Gerichtsverfahren
Gerichtliche Bewertungsaufträge, Beweisfragen sowie Zwangs- und Teilungsversteigerungen.
Immobilienbewertung bei Gericht →Verkauf und Vermögen
Wertbestimmung vor Veräußerung, Vermögensaufstellung, Übertragung und wirtschaftlicher Neuordnung.
Immobilienbewertung und Verkauf Stralsund →Immobilienmarkt Stralsund: Altstadt, Denkmalschutz und Wohnlagen
Stralsund verbindet eine historische Altstadt mit unterschiedlichen Wohnquartieren, gewerblichen Nutzungen und touristisch beeinflussten Lagen. Daraus ergeben sich besondere Anforderungen an die objektspezifische Verkehrswertermittlung.
Die historische Altstadt
Die Altstädte von Stralsund und Wismar gehören seit 2002 zum UNESCO-Welterbe. Die Hansestadt Stralsund nennt rund 520 Einzeldenkmale in ihrem Altstadtbereich.
Historische Fassaden, Dachkonstruktionen, Grundrisse und besondere Bausubstanz können den wirtschaftlichen Wert beeinflussen. Gleichzeitig können hohe Sanierungskosten und genehmigungsrechtliche Vorgaben zu berücksichtigen sein.
Denkmalgeschützte Gebäude
Bei denkmalgeschützten Häusern können die zulässige Modernisierung, historische Bauteile, besondere Restaurierungsanforderungen und wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeiten wertrelevant sein.
Denkmalschutz rechtfertigt nicht automatisch einen pauschalen Wertzuschlag oder Wertabschlag.
Sanierungsgebiet und Erhaltungssatzung
Bei Grundstücken im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet können besondere Genehmigungspflichten und sanierungsrechtliche Regelungen zu beachten sein.
Hierzu gehören je nach Sachverhalt insbesondere die §§ 144 und 154 BauGB. Ob ein Ausgleichsbetrag anfällt oder bereits abgelöst wurde, ist im Einzelfall zu klären.
Quelle: Hansestadt Stralsund – Altstadt und UNESCO-Welterbe →
Wohnlagen und Teilmärkte
Altstadt, Knieper, Franken, das Tribseer Stadtgebiet, Andershof und Devin unterscheiden sich in Gebäudestruktur, Wohnumfeld, Infrastruktur und Zusammensetzung des Immobilienangebots.
Für die Wertermittlung sind nicht allein die Stadtteilbezeichnungen entscheidend, sondern die konkrete Mikrolage und die tatsächliche Nachfrage nach vergleichbaren Objekten.
Innerstädtische Wohn- und Geschäftslagen
Die Nachfrage nach zentralen Wohnungen, Ladenflächen und Büroeinheiten folgt teilweise unterschiedlichen Marktbedingungen. Für gemischt genutzte Gebäude sind die Teilnutzungen entsprechend zu analysieren.
Wasserbezug und touristische Nutzungen
Wassernähe, Blickbeziehungen und touristische Attraktivität können preiswirksam sein. Eine rechtlich zulässige Ferienvermietung darf jedoch nicht ohne entsprechende Nachweise unterstellt werden.
Vergleichbare Immobilien
Kauffälle sind hinsichtlich Lage, Baualter, Ausstattung, Flächen, Nutzung und rechtlichen Gegebenheiten auf ihre Vergleichbarkeit zu prüfen. Pauschale Stadtteilpreise genügen für ein fundiertes Verkehrswertgutachten nicht.
Bodenrichtwerte und Mietspiegel in Stralsund
Die sachverständige Immobilienbewertung verwendet geeignete regionale Marktdaten. Eine wesentliche Grundlage bilden die Bodenrichtwerte und Informationen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Vorpommern-Rügen. Für vermietete Wohnimmobilien kann zusätzlich der qualifizierte Stralsunder Mietspiegel relevant sein.
Die Bodenrichtwerte für baureifes Land im Landkreis Vorpommern-Rügen wurden am 18. Juni 2026 vom Gutachterausschuss beschlossen.
Bodenrichtwerte aufrufen →Durchschnittliche Nettomiete des dem qualifizierten Mietspiegel zugrunde liegenden Datenbestands unabhängig von Wohnwertmerkmalen. Kein einheitlicher Ansatz für die einzelne Wohnung.
Mietspiegel Stralsund →Einzeldenkmale im historischen Altstadtbereich nach Angaben der Hansestadt Stralsund. Der Denkmalstatus ist objektbezogen zu überprüfen.
Informationen der Hansestadt →Wie werden die regionalen Marktdaten verwendet?
Bodenrichtwerte sind keine individuellen Grundstückswerte
Der Bodenrichtwert beschreibt den durchschnittlichen Lagewert eines typisierten Grundstücks innerhalb einer Richtwertzone.
Abweichungen beim Grundstückszuschnitt, Entwicklungszustand, der rechtlichen Nutzbarkeit, Erschließung und weiteren wertrelevanten Eigenschaften können Anpassungen erforderlich machen.
Stralsunder Mietspiegel richtig einordnen
Der qualifizierte Mietspiegel 2026/2027 gilt vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2027.
Er dient insbesondere der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete für den jeweils erfassten Wohnungsbestand. Die objektspezifischen Wohnwertmerkmale sind zu beachten.
Die Durchschnittsangabe von 6,76 €/m² ist nicht ohne weitere Prüfung auf eine konkrete Neuvermietung oder Ertragswertermittlung übertragbar.
Kaufpreissammlung und Grundstücksmarktberichte
Der Gutachterausschuss erfasst notariell beurkundete Grundstückskaufverträge und wertet diese für die regionale Marktbeobachtung aus.
Aus der Kaufpreissammlung können unter den rechtlichen Voraussetzungen anonymisierte Vergleichspreise angefordert werden. Grundstücksmarktberichte enthalten je nach Datenlage zusätzliche Marktinformationen und für die Wertermittlung erforderliche Daten.
Zeitliche Preisveränderungen und unterschiedliche Objektmerkmale können sachgerechte Anpassungen der Vergleichsdaten erfordern.
Die verwendeten Bewirtschaftungskostenmodelle und Liegenschaftszinssätze müssen zusammenpassen. Mietabweichungen und besondere Grundstücksmerkmale sind sachgerecht zu behandeln.
Restnutzungsdauer, Gebäudestandard, Alterswertminderung und besondere Merkmale sind modellkonform zu bewerten.
Kosten eines Verkehrswertgutachtens in Stralsund
Der Honorarbetrag hängt vom konkreten Auftrag ab. Vor Beginn der Bearbeitung werden der Gutachtenumfang und die Vergütung pauschal vereinbart.
Kostenfaktoren bei einer Immobilienbewertung
- Immobilienart und Größe
- Anzahl der Gebäude und Einheiten
- Erforderliche Unterlagen
- Besichtigungsumfang
- Besondere Grundstücksrechte
- Historische Bewertungsstichtage
- Denkmalschutz und Sanierungsrecht
- Zusätzliche Marktdatenrecherche
- Komplexität der Wertermittlung
O
Ausführliche, dokumentierte Wertermittlung nach den fachlich einschlägigen Bewertungsgrundsätzen.
Bewertung mit erhöhtem Untersuchungsaufwand, etwa bei komplexen Nutzungsverhältnissen oder besonderen Rechten.
Der Weg zum Verkehrswertgutachten
Welche Unterlagen werden benötigt?
Für die erste Anfrage genügen häufig die Objektanschrift, Immobilienart und der Bewertungsanlass. Der weitere Unterlagenbedarf wird individuell festgelegt.
Grundstück und Gebäude
- Grundbuchauszug
- Liegenschaftskarte
- Bauzeichnungen
- Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Baujahr und Baubeschreibung
- Modernisierungsnachweise
Vermietete Immobilien
- Mietverträge
- Aktuelle Mietaufstellung
- Leerstandsinformationen
- Bewirtschaftungskosten
- Unterlagen zur Eigentümergemeinschaft
- Erhaltungsmaßnahmen
Besondere Bewertungsfragen
- Denkmalschutzunterlagen
- Sanierungsrechtliche Informationen
- Baulasten
- Nutzungsrechte
- Genehmigungen
- Historische Bewertungsstichtage
FAQ zur Immobilienbewertung in Stralsund
Fragen zu Denkmalschutz, Bodenrichtwerten, Erbschaft, Vermietung und Gutachten.
Wie wird ein denkmalgeschütztes Altstadthaus bewertet?
Die Bewertung berücksichtigt Bauzustand, historische Bausubstanz, Nutzbarkeit, mögliche Modernisierungskosten, rechtliche Beschränkungen und die Nachfrage nach vergleichbaren Immobilien.
Ein pauschaler Denkmalschutzabschlag ist nicht sachgerecht.
Wo finde ich die Bodenrichtwerte für Stralsund?
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Vorpommern-Rügen veröffentlicht Bodenrichtwerte.
Diese bilden einen durchschnittlichen Bodenwert für definierte Richtwertzonen ab. Die konkrete Grundstücksbewertung erfordert häufig Anpassungen.
Wann ist bei einer Erbschaft ein Verkehrswertgutachten sinnvoll?
Ein Gutachten kann bei Nachlassauseinandersetzungen, Pflichtteilsfragen, Auszahlungen unter Miterben und bestimmten steuerlichen Bewertungsfragen erforderlich oder hilfreich sein.
Der rechtlich maßgebliche Bewertungsstichtag muss zunächst geklärt werden.
Wie wird eine vermietete Wohnung bewertet?
Neben Lage und Zustand sind Mietvertrag, Nettokaltmiete, marktübliche Miete, rechtliche Rahmenbedingungen und Nachfrage nach vermieteten Wohnungen relevant.
Das geeignete Bewertungsverfahren richtet sich nach dem konkreten Objekt.
Ist eine Ferienvermietung in Stralsund immer zulässig?
Nein. Die touristische Attraktivität einer Lage begründet keine automatische Genehmigung einer Ferienwohnungsnutzung.
Das Bauplanungsrecht, die genehmigte Nutzung und gegebenenfalls weitere Vorschriften müssen geprüft werden.
Was kostet ein Verkehrswertgutachten in Stralsund?
Die Kosten hängen von Objektart, Größe, Datenlage, Bewertungszweck und Bearbeitungsaufwand ab.
Nach Klärung des Gutachtenumfangs wird ein individuelles Honorarangebot erstellt.
Ist eine persönliche Ortsbesichtigung erforderlich?
Für eine fundierte, objektspezifische Verkehrswertermittlung ist eine Besichtigung in der Regel ein wesentlicher Bestandteil.
Wenn einzelne Bereiche nicht zugänglich sind, müssen Untersuchungsgrenzen und Bewertungsannahmen nachvollziehbar dokumentiert werden.
Kann ich eine Bewertung ohne Verkaufsauftrag beauftragen?
Ja. Verkehrswertgutachten sind eigenständige Sachverständigenleistungen. Eine anschließende Immobilienvermittlung ist nicht erforderlich.
Wo befindet sich das Sachverständigenbüro?
Der Geschäftssitz von Dr. Beug Immobilien befindet sich in Garz auf Rügen, Schmiedestraße 1 B, 18574 Garz/Rügen.
Immobilienbewertungen werden auch für Objekte in Stralsund angeboten. Eine eigene Niederlassung in Stralsund wird nicht behauptet.
Was unterscheidet ein Gutachten von einer Online-Bewertung?
Eine Online-Bewertung verwendet in der Regel standardisierte Objekt- und Marktdaten.
Ein Verkehrswertgutachten untersucht dagegen die individuellen Grundstücksmerkmale, den tatsächlichen Gebäudezustand, die rechtlichen Gegebenheiten und geeignete Marktdaten.
