Das Gericht leitet die Tätigkeit des Sachverständigen, kann Untersuchungsfragen bestimmen und erforderliche Weisungen erteilen. Die fachliche Beurteilung erfolgt unabhängig; streitige rechtserhebliche Anknüpfungstatsachen sind jedoch nicht vom Sachverständigen eigenmächtig zu entscheiden.

Die Marktwertableitung, die Analyse des Bauzustands oder die wirtschaftliche Wirkung eines Nutzungsrechts gehören zum Fachgebiet. Ob ein Recht wirksam entstanden ist, welchem Beteiligten ein Anspruch zusteht oder welche Parteibehauptung bewiesen ist, entscheidet grundsätzlich das Gericht.

1. Gericht, Aktenzeichen und Bestellung
2. Präzise Beweisfrage
3. Bewertungsobjekt und Stichtag
4. Vorhandene Fachkunde
5. Mögliche Interessenkonflikte
6. Unterlagenbedarf und Ortstermin
7. Kostenrahmen und Bearbeitungsfrist

Ist beispielsweise eine wirtschaftliche Einheit aus mehreren rechtlich selbstständigen Grundstücken betroffen, sollte geklärt werden, ob lediglich ein Gesamtwert oder auch gesonderte Einzelwerte erforderlich sind. Bei wesentlichen Zweifeln ist eine gerichtliche Präzisierung einzuholen.

Absehbare erhebliche Kostensteigerungen, fehlende Unterlagen oder Verzögerungen sind nach Maßgabe des § 407a ZPO rechtzeitig mitzuteilen.

Persönliche Nähe zu einem Beteiligten, wirtschaftliche Abhängigkeit, relevante Vorbefassung oder einseitige Kommunikation können einen Ablehnungsantrag auslösen. Nicht jede frühere Geschäftsbeziehung stellt automatisch einen Ablehnungsgrund dar.

Erhaltene Dokumente und Auskünfte müssen nach Herkunft und Verlässlichkeit eingeordnet werden. Streitig gebliebene Tatsachen dürfen nicht stillschweigend als gesichert übernommen werden.

Hilfskräfte können im zulässigen Umfang unterstützen. Die fachliche Verantwortung für die Feststellungen, Berechnungen und Schlussfolgerungen verbleibt beim gerichtlich bestellten Sachverständigen.

Wesentlich sind Grundbuch, Liegenschaftskarte, Bauakte, Grundrisse, Flächenberechnungen, Nutzungsnachweise, Mietverträge und Angaben zu Modernisierungen. Vor Ort werden Bauzustand, Ausstattung, Nutzung, Schäden und Abweichungen von den Unterlagen erfasst.

Einladungen und die Beteiligungsmöglichkeiten richten sich nach dem Verfahren und gerichtlichen Weisungen. Ein allgemein verbindlicher 14-Tage-Zeitraum für jeden Sachverständigentermin besteht nicht.

Aus der Sachverständigenbestellung folgt kein eigenständiges Recht, eine Wohnung zwangsweise zu betreten. Die Einschränkungen sind festzuhalten und bei Bedarf mit dem Gericht abzustimmen.

1. Auftrag und Beweisfrage
2. Objekt und Wertermittlungsstichtag
3. Unterlagen und Besichtigungsumfang
4. Rechtliche und tatsächliche Gegebenheiten
5. Grundstücks- und Gebäudebeschreibung
6. Markt- und Standortanalyse
7. Auswahl der Bewertungsverfahren
8. Berechnungen und Modellanpassungen
9. Besondere objektspezifische Merkmale
10. Plausibilisierung und Ergebnis

Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Vergleichsfaktoren sind in Übereinstimmung mit ihren jeweiligen Ableitungsmodellen zu verwenden. Erforderliche Abweichungen und objektspezifische Anpassungen sind zu begründen.

Unter den gesetzlichen Voraussetzungen besteht eine Haftung bei vorsätzlich oder grob fahrlässig unrichtigem Gutachten, wenn daraus aufgrund einer gerichtlichen Entscheidung ein Schaden entsteht. Eine gewöhnliche Bewertungsabweichung begründet nicht automatisch Haftung.

Je nach Verfahrensstellung, Art der Erklärung und möglicher Vereidigung können die §§ 153 ff. StGB einschlägig sein. Fachliche Fehler sind von vorsätzlich falschen Aussagen zu unterscheiden.

Wesentlich sind nachvollziehbare Datenquellen, eine Trennung von Fakten und Annahmen, eine Prüfung der Modellkonformität sowie rechnerische und fachliche Plausibilitätskontrollen.

Zu berücksichtigen sind die erforderlichen Zeiten für Aktenstudium, Ortstermin, Marktdatenrecherche, Berechnungen, Gutachtenerstellung und gerichtlich veranlasste Erläuterungen. Fahrtkosten und sonstige Auslagen richten sich nach den JVEG-Vorschriften.

§ 2 JVEG regelt die Geltendmachung und das Erlöschen des Vergütungsanspruchs. Grundsätzlich ist eine dreimonatige Frist ab dem gesetzlichen Fristbeginn zu beachten.

Ein sachliches Kompetenzprofil kann Bewertungsschwerpunkte, Qualifikationen, Zertifizierungen, regionalen Tätigkeitsbereich sowie verfügbare Bearbeitungskapazitäten enthalten.

Gefragt sind vollständige und gut lesbare Gutachten, transparente Kosten, realistische Termine sowie fachlich überzeugende Stellungnahmen zu Einwendungen. Die Unabhängigkeit muss auch bei wiederholten Aufträgen gewahrt bleiben.

Die Zwangsversteigerung verwertet das Grundstück durch Zuschlag. Bei der Zwangsverwaltung steht die laufende Nutzung und Ertragsverwertung im Vordergrund. Die Verfahren verfolgen unterschiedliche wirtschaftliche Ziele.

Das zuständige Vollstreckungsgericht ist grundsätzlich das Amtsgericht der Belegenheit des Grundstücks. Zahlreiche Verfahrenshandlungen obliegen dem Rechtspfleger.

Die Vollstreckungsversteigerung dient unter den gesetzlichen Voraussetzungen dazu, Zahlungsansprüche durch die Verwertung des Grundstücks zu befriedigen.

Nach §§ 180 ff. ZVG kann die Aufhebung einer Grundstücksgemeinschaft angestrebt werden. Häufige Fälle sind geschiedene Ehegatten oder eine Erbengemeinschaft, deren Mitglieder sich nicht auf eine gemeinsame Verwertung einigen können.

Der Verkehrswert beschreibt den allgemeinen Grundstücksmarkt. Der Zuschlagspreis entsteht hingegen unter den besonderen Bedingungen des Versteigerungsverfahrens und kann erheblich vom Verkehrswert abweichen.

§ 85a ZVG regelt grundsätzlich die Zuschlagsversagung bei Unterschreiten der Hälfte des Grundstückswerts. § 74a ZVG sieht unter zusätzlichen Voraussetzungen eine Versagung auf Antrag eines Berechtigten vor, wenn sieben Zehntel nicht erreicht werden. Maßgeblich ist jeweils die gesetzlich definierte Gebotsgröße.

Die Summe hypothetischer Einzelverkaufspreise muss nicht dem Verkehrswert der wirtschaftlichen Einheit entsprechen. Zu prüfen sind selbstständige Nutzbarkeit, Erschließung, Bebaubarkeit, Gebäudezuordnung und Marktgängigkeit.

Bei gleichartigen Grundstücksteilen kann ein flächenbezogener Schlüssel geeignet sein. Bei qualitativen Unterschieden oder überbauten Grenzen sind differenzierte Zuordnungen erforderlich.

Geeignete Quellen können genehmigte Bauzeichnungen, Flächenberechnungen, Modernisierungsnachweise, frühere Fotografien, Mietunterlagen und Außenbeobachtungen sein. Alter, Aussagekraft und Verlässlichkeit sind jeweils zu bewerten.

Ein pauschaler Abschlag allein wegen fehlender Innenbesichtigung ist nicht automatisch gerechtfertigt. Eine Korrektur bedarf konkreter und marktbezogen begründeter Unsicherheiten; eine Doppelerfassung von Schäden ist zu vermeiden.

„Eine Innenbesichtigung konnte nicht durchgeführt werden. Die Beurteilung der nicht zugänglichen Gebäudebereiche erfolgt auf Grundlage der benannten Unterlagen und ausdrücklich gekennzeichneter Annahmen. Abweichungen des tatsächlichen Zustands können Auswirkungen auf den Verkehrswert haben.“

Einwendungen können sich auf die Tatsachengrundlage, den Zustand der Immobilie, Marktdaten oder Bewertungsmethoden beziehen. Der Sachverständige sollte diese fachlich getrennt prüfen und in einer nachvollziehbaren Stellungnahme beantworten.

Neue wesentliche Tatsachen oder nachgewiesene Fehler können eine ergänzende beziehungsweise korrigierte Wertberechnung erforderlich machen. Die geänderten Grundlagen und ihre Wertwirkung müssen erkennbar sein.

§ 879 BGB regelt das Rangverhältnis mehrerer Grundstücksrechte. Innerhalb derselben Grundbuchabteilung ist grundsätzlich die Reihenfolge der Eintragung relevant. Bei Rechten in verschiedenen Abteilungen sind Eintragungszeitpunkt und gesetzliche Rangregeln zu beachten. Rangänderungen und Rangvermerke können die Reihenfolge beeinflussen.

§ 10 ZVG ordnet unterschiedliche Befriedigungsansprüche Rangklassen zu. Dazu gehören unter anderem bestimmte öffentliche Lasten, Ansprüche aus dinglichen Rechten und weitere Vollstreckungsansprüche. Die genaue Rangfolge ist anhand der gesetzlichen Tatbestände und Verfahrensunterlagen festzustellen.

Das geringste Gebot nach § 44 ZVG soll die gesetzlich geschützten vorrangigen Ansprüche berücksichtigen. Es kann bestehenbleibende Rechte und einen bar zu zahlenden Teil umfassen und ist nicht mit dem Verkehrswert gleichzusetzen.

Die Behandlung von Wohnungsrechten, Nießbrauch, Reallasten oder Grundpfandrechten richtet sich nach dem gesetzlichen Rang und den Versteigerungsbedingungen. Ihre wirtschaftlichen Auswirkungen sind vom Sachverständigen im Rahmen des Auftrags gesondert zu beurteilen.

Neben Grundbuchrechten können besondere öffentlich-rechtliche Beschränkungen, gesetzliche Belastungen und spezifische Erbbaurechtsverhältnisse relevant werden. Eine pauschale Gleichsetzung mit ablösbaren Geldforderungen ist unzulässig.

Der Verkehrswert dient insbesondere als Orientierungsgröße für die Beteiligten und als gesetzlicher Bezugspunkt für die Zuschlagsschutzgrenzen. Der Marktwert und die Höhe des baren Meistgebots sind jedoch verschiedene Größen.

• Gesamtwert oder zusätzliche Einzelwerte?
• Welche dinglichen Rechte sind zu untersuchen?
• Wie ist Zubehör zu behandeln?
• Welche Besichtigungsgrenzen liegen vor?
• Sind weitere Sachverständige erforderlich?
• Welche Frist und welcher Kostenrahmen gelten?

Nach einem zulässigen Antrag prüft das Gericht die Voraussetzungen. Das Grundstück wird nach den gesetzlichen Regeln beschlagnahmt. Für die Wertfestsetzung kann ein Sachverständiger herangezogen werden, der Aktenstudium, Unterlagenbeschaffung, Ortstermin und Wertermittlung durchführt.

Das Gericht behandelt die Versteigerungsbedingungen und nimmt Gebote entgegen. Nach der Verhandlung über den Zuschlag wird darüber entschieden. Gemäß § 90 ZVG erwirbt der Ersteher mit dem Zuschlag das Eigentum.

Die Verteilung der Erlöse erfolgt nach den gesetzlichen Vorschriften und dem maßgeblichen Rang der berücksichtigten Ansprüche. Die rechtliche Erlösverteilung ist keine Aufgabe der Verkehrswertermittlung.

Die Vermögensgegenstände der Ehegatten werden durch die Heirat nicht automatisch gemeinschaftliches Eigentum. Der Güterstand sieht jedoch unter den gesetzlichen Voraussetzungen einen späteren Ausgleich der Vermögensmehrung vor.

Bei wirksam vereinbarter Gütertrennung findet grundsätzlich kein gesetzlicher Zugewinnausgleich statt. Die Gütergemeinschaft unterliegt wiederum besonderen Regeln über die Vermögenszuordnung.

Eine im Alleineigentum eines Ehegatten stehende Immobilie verbleibt grundsätzlich in dessen Eigentum. Ihre reale Wertentwicklung während des Güterstands kann für die Zugewinnberechnung dennoch relevant sein.

Miteigentumsquoten, persönliche Kreditverpflichtungen und die güterrechtliche Zuordnung sind unterschiedliche Fragen. Die Verkehrswertermittlung allein bestimmt nicht das gesamte Nettovermögen eines Ehegatten.

Bestimmte Erbschaften und Schenkungen werden dem Anfangsvermögen nach § 1374 Abs. 2 BGB zugerechnet. Das bedeutet nicht, dass die spätere reale Wertänderung eines geerbten Grundstücks in jedem Fall unbeachtlich ist.

Die gesetzliche Nettovermögensberechnung berücksichtigt Schulden und unter bestimmten Voraussetzungen auch Hinzurechnungen wegen unzulässiger Vermögensminderungen. Die entsprechenden rechtlichen Voraussetzungen werden nicht durch das Immobiliengutachten entschieden.

Bei einem vor der Ehe vorhandenen Grundstück kann der Wert bei Eintritt des Güterstands relevant sein. Bei privilegiertem Erwerb während der Ehe ist der gesetzlich maßgebliche Erwerbszeitpunkt zu berücksichtigen.

§ 1384 BGB bestimmt bei Scheidung grundsätzlich den Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags für die Berechnung des Zugewinns und die Höhe der Ausgleichsforderung. Der Trennungstag ist davon zu unterscheiden.

Wirksame ehevertragliche Regelungen können den Zugewinnausgleich verändern oder ausschließen. Für die Bewertung müssen die relevanten rechtlichen Vorgaben geklärt sein.

Bei Beendigung der Zugewinngemeinschaft durch Tod kann sich der gesetzliche Erbteil des überlebenden Ehegatten nach § 1371 Abs. 1 BGB pauschal um ein Viertel erhöhen.

§ 1375 Abs. 2 BGB enthält besondere Hinzurechnungstatbestände. Der Immobiliengutachter kann Wertbeiträge ermitteln, entscheidet jedoch nicht über das Vorliegen des gesetzlichen Tatbestands.

Die Modernisierungskosten entsprechen nicht automatisch der marktgerechten Wertsteigerung. Maßgeblich ist, welchen Preisbeitrag die Maßnahmen zum relevanten Stichtag am Markt besitzen.

Wohnungsrechte, Nießbrauch, Mietverhältnisse und besondere Nutzungsvereinbarungen können die Immobilienwerte beeinflussen. Ihr Bestand ist nach den maßgeblichen rechtlichen Vorgaben zu berücksichtigen.

Heranzuziehen sind möglichst stichtagsnahe Vergleichskaufpreise, Bodenrichtwerte, marktübliche Mieten, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren sowie historische Objektunterlagen. Die Modellkonformität muss erhalten bleiben.

Für die güterrechtliche Kaufkraftbereinigung wird regelmäßig der Verbraucherpreisindex verwendet. Die bloße Rückrechnung des heutigen Immobilienwerts mit dem VPI ersetzt keine historische Verkehrswertermittlung.

Der Nachlass kann Grundstücke, Forderungen, Bankguthaben und weitere Vermögensgegenstände umfassen. Grundsätzlich gehen auch Nachlassverbindlichkeiten auf die Erben über. Die Möglichkeiten der Haftungsbeschränkung sind gesondert zu prüfen.

Der Erbschein dient dem Nachweis der Erbenstellung. Er begründet den Erbanfall nicht. Das Grundstückseigentum geht grundsätzlich kraft Erbfolge über; die Grundbuchberichtigung dokumentiert den bereits eingetretenen Rechtswechsel.

Die Ausschlagungsfrist beträgt grundsätzlich sechs Wochen ab dem gesetzlich maßgeblichen Fristbeginn. In bestimmten Auslandsfällen gilt eine sechsmonatige Frist. Die Erklärung muss gegenüber dem Nachlassgericht zur Niederschrift oder in öffentlich beglaubigter Form erfolgen.

Nach Ablauf der Ausschlagungsfrist gilt die Erbschaft grundsätzlich als angenommen (§ 1943 BGB). Dadurch können auch Schulden des Erblassers für den Erben relevant werden. Bei überschuldeten Nachlässen sind gesetzliche Haftungsbeschränkungen rechtzeitig zu prüfen.

Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft. Der Nachlass steht ihnen gemeinschaftlich zu. Ein Miterbe kann grundsätzlich über seinen Anteil am gesamten Nachlass verfügen, nicht jedoch frei über seinen Anteil an einem einzelnen Nachlassgegenstand.

Zur ersten Ordnung gehören insbesondere die Abkömmlinge des Erblassers. Die zweite Ordnung umfasst Eltern und deren Abkömmlinge. Weitere Ordnungen folgen den gesetzlichen Regelungen. Näher berufene Erben schließen nach Maßgabe des Gesetzes entferntere aus.

Der gesetzliche Erbteil des überlebenden Ehegatten richtet sich insbesondere nach § 1931 BGB. Bei Zugewinngemeinschaft kann sich die Quote nach § 1371 Abs. 1 BGB pauschal um ein Viertel erhöhen. Bei Gütertrennung bestehen zum Teil abweichende Quoten.

Das eigenhändige Testament muss grundsätzlich vollständig handschriftlich errichtet und unterschrieben werden. Alternativ kann ein öffentliches Testament nach den gesetzlichen Regeln vor einem Notar errichtet werden.

Ehegatten können ein gemeinschaftliches Testament errichten. Beim typischen Berliner Testament erbt zunächst der überlebende Ehegatte, während die Kinder häufig als Schlusserben eingesetzt werden. Wechselbezügliche Verfügungen können Bindungswirkungen entfalten. Pflichtteilsansprüche bleiben gesondert zu prüfen.

Ein Erbvertrag kann bindende erbrechtliche Verfügungen enthalten und bedarf grundsätzlich notarieller Beurkundung. Ein Vermächtnis begründet hingegen regelmäßig einen Leistungsanspruch, nicht schon die Erbenstellung. Für besondere Notlagen kennt das BGB zusätzliche Testamentsformen.

Erfasst werden unter anderem bestimmte vorsätzliche schwere Handlungen gegen den Erblasser, rechtswidrige Eingriffe in dessen Testierfreiheit und bestimmte Urkundendelikte im Zusammenhang mit letztwilligen Verfügungen.

Unrichtige Angaben können prozessuale und gegebenenfalls strafrechtliche Folgen besitzen. Dabei ist insbesondere zwischen Parteivortrag, Zeugenaussage, Eidesdelikten und Urkundentaten zu unterscheiden. Eine automatische Erbunwürdigkeit ergibt sich daraus nicht.

Erbunwürdigkeit entsteht nicht durch eine bloße Beschuldigung. Die gesetzlich vorgesehene Anfechtung des Erbschaftserwerbs und deren Voraussetzungen sind zu beachten.

Miterben können grundsätzlich die Auseinandersetzung des Nachlasses verlangen, soweit kein gesetzliches oder wirksames sonstiges Hindernis besteht. Immobilien können einvernehmlich verkauft, übernommen oder unter bestimmten Voraussetzungen durch Teilungsversteigerung verwertet werden.

Der Pflichtteil beträgt grundsätzlich die Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Für die Nachlassbewertung ist nach § 2311 BGB grundsätzlich der Zeitpunkt des Erbfalls maßgeblich. Bestimmte Schenkungen können Pflichtteilsergänzungsansprüche nach § 2325 BGB auslösen.

Ein Anteil am ungeteilten Nachlass ist nicht mit einem isoliert veräußerbaren Eigentumsanteil an einem einzelnen Grundstück gleichzusetzen. Geringe Marktgängigkeit, fehlende Verfügungsmöglichkeiten und die Zusammensetzung des Nachlasses können wertrelevant sein.

Die steuerliche Grundstücksbewertung richtet sich nach dem Bewertungsgesetz. Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts kann § 198 BewG relevant sein. Steuerliche Grundbesitzwerte sind nicht automatisch mit individuell ermittelten Verkehrswerten für zivilrechtliche Zwecke identisch.